Πώς προχωρά η διαβούλευση για το νέο θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ
Μέχρι τον Σεπτέμβριο φαίνεται ότι θα είναι έτοιμο το νέο θεσμικό πλαίσιο των Ανώνυμων Εταιρειών Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Ήδη, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς εξέτασε τις προτάσεις που κατέθεσε πρόσφατα η Ένωση Θεσμικών Επενδυτών και τώρα το νέο σχέδιο βρίσκεται στη δεύτερη φάση διαβούλευσης πριν πάρει την τελική έγκριση από το υπουργείο Οικονομικών.
Σύμφωνα με όσα δήλωσε, η πρόεδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, Βασιλική Λαζαράκου στο πλαίσιο της εκδήλωσης για την εισαγωγή της Noval Property στο Χρηματιστήριο, οι διαδικασίες για τον εκσυγχρονισμό του εξαιρετικά απαρχαιωμένου θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ βρίσκονται σε καλό δρόμο. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρει η ίδια, «εξετάσαμε προσεχτικά τις προτάσεις που μας δόθηκαν και συνέχεια προχωρήσαμε σε κάποιες παρατηρήσεις νομικού χαρακτήρα. Τώρα, έχει ξεκινήσει η δεύτερη φάση διαβούλευσης για το νέο θεσμικό πλαίσιο, ενώ σύντομα θα εξεταστεί και από το υπουργείο Οικονομικών, έτσι ώστε να έχει εγκριθεί μέχρι τον Σεπτέμβριο».
Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ χρονολογείται από το 1999, με αποτέλεσμα σήμερα να κρίνεται ιδιαίτερα περιοριστικό και δυσλειτουργικό για τις δραστηριότητές τους. Γι’ αυτό ακριβώς τον λόγο οι προτάσεις αυτές που κατατέθηκαν από τους θεσμικούς επενδυτές αφορούν από τη μία το ιδιαίτερα επιβαρυντικό φορολογικό καθεστώς στο οποίο υπάγονται οι ΑΕΕΑΠ και από την άλλη τους πολλαπλούς περιορισμούς που υπάρχουν, είτε ως προς το είδος των επενδύσεων τους είτε ως προς την παραγωγή του εισοδήματος από άλλες πηγές εκτός των ακινήτων.
Στο φορολογικό κομμάτι, όπως έχει γίνει γνωστό στο παρελθόν, οι αρμόδιοι φορείς έχουν προτείνει να αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου που θα καταβάλλουν οι ΑΕΕΑΠ, κάτι που θα επιτευχθεί με την εισαγωγή ενός συντελεστή χωρίς έντονες διακυμάνσεις, ο οποίος θα έχει ανώτατο και κατώτατο όριο, με αποτέλεσμα να περιοριστεί η εξάρτηση από την άνοδο των επιτοκίων της ΕΚΤ.
Επίσης, ένα από τα βασικά αιτήματα που έχουν κατατεθεί είναι η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Σήμερα οι ΑΕΕΑΠ έφτασαν να επιβαρύνονται με τον υψηλότερο δυνατό ΕΝΦΙΑ χωρίς δικαίωμα έκπτωσης από τα έξοδα, όπως συμβαίνει στις υπόλοιπες ανώνυμες εταιρείες. Να σημειωθεί τέλος ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους (ταμειακά διαθέσιμα) μία επιβάρυνση που λειτουργεί πιεστικά ιδιαίτερα όταν έχουν αντλήσει κεφάλαια από την αγορά και μεσολαβεί χρόνος για τη διάθεσή τους σε νέες αγορές ακινήτων. Προτείνουν απλούστευση του φορολογικού πλαισίου, μειώνοντας την γραφειοκρατία και το κόστος συμμόρφωσης.
Βασικός στόχος των ΑΕΕΑΠ είναι να αλλάξει και ο νόμος για τους τομείς που μπορούν να δραστηριοποιηθούν και να σταματήσει ο περιορισμός που τις εμποδίζει να έχουν εισόδημα και από άλλες πηγές εκτός ακινήτων. Συγκεκριμένα, ζητείται να μπορούν να επενδύουν πάνω από το 25% του ενεργητικού τους σε οικιστικά ακίνητα.
Επίσης, επιδιώκουν να μπορούν να λειτουργήσουν οι ίδιες τα ακίνητα τουριστικού χαρακτήρα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους και να μην υποχρεούνται να τα παραχωρήσουν σε κάποιον τρίτο.
Μεταξύ άλλων θεωρείται αναγκαίο -εφόσον με βάση τον κλιματικό νόμο είναι υποχρεωτική η κάλυψη της επιφάνειας των νέων κτιρίων κατά 30% με φωτοβολταϊκά- να έχουν τη δυνατότητα να πωλούν το τυχόν περίσσευμα σε ενέργεια στο δίκτυο, αποκτώντας περισσότερα κέρδη.
Σύμφωνα μάλιστα με τους επαγγελματίες της αγοράς ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ θεωρείται αναγκαίο βήμα για να μπορούν οι ελληνικές εταιρείες ακινήτων να ανταγωνιστούν τις αντίστοιχες εταιρείες της Ευρώπης.
Με την κατάργηση των υφιστάμενων νόμων και την υιοθέτηση ενός σύγχρονου πλαισίου προωθείται πρώτα από όλα η ανάπτυξη του κλάδου. Ένας κλάδος που σήμερα δυσκολεύεται να αντλήσει κεφάλαια και να πραγματοποιήσει επενδύσεις. Ακόμη, η διαμόρφωση ενός πιο φιλικού προς τις επενδύσεις περιβάλλοντος μπορεί να προσελκύσει ακόμα περισσότερους νέους επενδυτές που θα θέλουν να μπουν δυναμικά στο χώρο του real estate.
Τέλος, ένα νέο πλαίσιο μπορεί να διευκολύνει την είσοδο και έξοδο επενδυτών, αυξάνοντας τη ρευστότητα της αγοράς και βελτιώνοντας την αποτίμηση των ΑΕΕΑΠ. Κάτι που δεν συμβαίνει με την υφιστάμενη ρυθμιστική δομή, η οποία περιορίζει τη ρευστότητα των μετοχών των ΑΕΕΑΠ, καθιστώντας τις λιγότερο ελκυστικές για τους επενδυτές.
Το εν λόγω ζήτημα είχε σχολιάσει και στο παρελθόν, ο διευθύνων σύμβουλος της Premia, Κώστας τονίζοντας ότι το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο είναι εξαιρετικά απαρχαιωμένο. Ο ίδιος υποστήριξε: «Η κυβέρνηση, αν θέλει οι ΑΕΕΑΠ να γίνουν ανταγωνιστικές σε σχέση με τις αντίστοιχες εταιρείες στην Ευρώπη, θα πρέπει να εγκρίνει τις προτάσεις μας και να επιταχυνθούν οι διαδικασίες».
Σύμφωνα με όσα δήλωσε, η πρόεδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, Βασιλική Λαζαράκου στο πλαίσιο της εκδήλωσης για την εισαγωγή της Noval Property στο Χρηματιστήριο, οι διαδικασίες για τον εκσυγχρονισμό του εξαιρετικά απαρχαιωμένου θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ βρίσκονται σε καλό δρόμο. Συγκεκριμένα, όπως αναφέρει η ίδια, «εξετάσαμε προσεχτικά τις προτάσεις που μας δόθηκαν και συνέχεια προχωρήσαμε σε κάποιες παρατηρήσεις νομικού χαρακτήρα. Τώρα, έχει ξεκινήσει η δεύτερη φάση διαβούλευσης για το νέο θεσμικό πλαίσιο, ενώ σύντομα θα εξεταστεί και από το υπουργείο Οικονομικών, έτσι ώστε να έχει εγκριθεί μέχρι τον Σεπτέμβριο».
Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο για τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ χρονολογείται από το 1999, με αποτέλεσμα σήμερα να κρίνεται ιδιαίτερα περιοριστικό και δυσλειτουργικό για τις δραστηριότητές τους. Γι’ αυτό ακριβώς τον λόγο οι προτάσεις αυτές που κατατέθηκαν από τους θεσμικούς επενδυτές αφορούν από τη μία το ιδιαίτερα επιβαρυντικό φορολογικό καθεστώς στο οποίο υπάγονται οι ΑΕΕΑΠ και από την άλλη τους πολλαπλούς περιορισμούς που υπάρχουν, είτε ως προς το είδος των επενδύσεων τους είτε ως προς την παραγωγή του εισοδήματος από άλλες πηγές εκτός των ακινήτων.
Στο φορολογικό κομμάτι, όπως έχει γίνει γνωστό στο παρελθόν, οι αρμόδιοι φορείς έχουν προτείνει να αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου που θα καταβάλλουν οι ΑΕΕΑΠ, κάτι που θα επιτευχθεί με την εισαγωγή ενός συντελεστή χωρίς έντονες διακυμάνσεις, ο οποίος θα έχει ανώτατο και κατώτατο όριο, με αποτέλεσμα να περιοριστεί η εξάρτηση από την άνοδο των επιτοκίων της ΕΚΤ.
Επίσης, ένα από τα βασικά αιτήματα που έχουν κατατεθεί είναι η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Σήμερα οι ΑΕΕΑΠ έφτασαν να επιβαρύνονται με τον υψηλότερο δυνατό ΕΝΦΙΑ χωρίς δικαίωμα έκπτωσης από τα έξοδα, όπως συμβαίνει στις υπόλοιπες ανώνυμες εταιρείες. Να σημειωθεί τέλος ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους (ταμειακά διαθέσιμα) μία επιβάρυνση που λειτουργεί πιεστικά ιδιαίτερα όταν έχουν αντλήσει κεφάλαια από την αγορά και μεσολαβεί χρόνος για τη διάθεσή τους σε νέες αγορές ακινήτων. Προτείνουν απλούστευση του φορολογικού πλαισίου, μειώνοντας την γραφειοκρατία και το κόστος συμμόρφωσης.
Βασικός στόχος των ΑΕΕΑΠ είναι να αλλάξει και ο νόμος για τους τομείς που μπορούν να δραστηριοποιηθούν και να σταματήσει ο περιορισμός που τις εμποδίζει να έχουν εισόδημα και από άλλες πηγές εκτός ακινήτων. Συγκεκριμένα, ζητείται να μπορούν να επενδύουν πάνω από το 25% του ενεργητικού τους σε οικιστικά ακίνητα.
Επίσης, επιδιώκουν να μπορούν να λειτουργήσουν οι ίδιες τα ακίνητα τουριστικού χαρακτήρα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους και να μην υποχρεούνται να τα παραχωρήσουν σε κάποιον τρίτο.
Μεταξύ άλλων θεωρείται αναγκαίο -εφόσον με βάση τον κλιματικό νόμο είναι υποχρεωτική η κάλυψη της επιφάνειας των νέων κτιρίων κατά 30% με φωτοβολταϊκά- να έχουν τη δυνατότητα να πωλούν το τυχόν περίσσευμα σε ενέργεια στο δίκτυο, αποκτώντας περισσότερα κέρδη.
Σύμφωνα μάλιστα με τους επαγγελματίες της αγοράς ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού πλαισίου των ΑΕΕΑΠ θεωρείται αναγκαίο βήμα για να μπορούν οι ελληνικές εταιρείες ακινήτων να ανταγωνιστούν τις αντίστοιχες εταιρείες της Ευρώπης.
Με την κατάργηση των υφιστάμενων νόμων και την υιοθέτηση ενός σύγχρονου πλαισίου προωθείται πρώτα από όλα η ανάπτυξη του κλάδου. Ένας κλάδος που σήμερα δυσκολεύεται να αντλήσει κεφάλαια και να πραγματοποιήσει επενδύσεις. Ακόμη, η διαμόρφωση ενός πιο φιλικού προς τις επενδύσεις περιβάλλοντος μπορεί να προσελκύσει ακόμα περισσότερους νέους επενδυτές που θα θέλουν να μπουν δυναμικά στο χώρο του real estate.
Τέλος, ένα νέο πλαίσιο μπορεί να διευκολύνει την είσοδο και έξοδο επενδυτών, αυξάνοντας τη ρευστότητα της αγοράς και βελτιώνοντας την αποτίμηση των ΑΕΕΑΠ. Κάτι που δεν συμβαίνει με την υφιστάμενη ρυθμιστική δομή, η οποία περιορίζει τη ρευστότητα των μετοχών των ΑΕΕΑΠ, καθιστώντας τις λιγότερο ελκυστικές για τους επενδυτές.
Το εν λόγω ζήτημα είχε σχολιάσει και στο παρελθόν, ο διευθύνων σύμβουλος της Premia, Κώστας τονίζοντας ότι το υπάρχον θεσμικό πλαίσιο είναι εξαιρετικά απαρχαιωμένο. Ο ίδιος υποστήριξε: «Η κυβέρνηση, αν θέλει οι ΑΕΕΑΠ να γίνουν ανταγωνιστικές σε σχέση με τις αντίστοιχες εταιρείες στην Ευρώπη, θα πρέπει να εγκρίνει τις προτάσεις μας και να επιταχυνθούν οι διαδικασίες».
