Στα σκαριά η νέα μείωση ΕΝΦΙΑ: Σε ποιες περιοχές θα πέσουν και σε ποιες θα ανέβουν οι τιμές
Αυτήν τη φορά, η Μύκονος θα «πληρώσει» τις ελαφρύνσεις στο Πέραμα και δεν πρόκειται για υπερβολή. Το 2020 είναι έτος ανατροπών για τη φορολογία των ακινήτων, καθώς αυτό που σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών δεν είναι απλώς κάποιες αυξομειώσεις στις τιμές ζώνης, αλλά μια επανάσταση, που ξεκινά από το πώς θα προσδιοριστούν οι νέες αντικειμενικές αξίες και φτάνει έως τη νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8%-10%, όχι οριζόντια, αλλά στοχευμένα. Η αλήθεια είναι ότι οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών είχαν ξεκινήσει από πέρυσι να κάνουν ασκήσεις εργασίας πάνω στη λογική ότι δεν είναι δυνατόν εν έτει 2019 να υπάρχουν περιοχές-φιλέτα που εξακολουθούν να φορολογούνται το ίδιο ή και χαμηλότερα από τις πλέον υποβαθμισμένες περιοχές της Αττικής ή της περιφέρειας. Το πολιτικό κόστος και η ανησυχία ότι σε περίπτωση που υπάρξουν σημαντικές ανατροπές θα προκληθούν αντιδράσεις λίγο πριν από την τελική ευθεία για τις εκλογές κράτησαν τελικά στο συρτάρι τα σχέδια και κάπως έτσι περίπου 7.000 περιοχές παρέμειναν εκτός αντικειμενικού συστήματος. Όλα αυτά ανήκουν, όμως, στο παρελθόν.
ΟΙ ΜΕΛΕΤΕΣ
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι, σχεδόν από την πρώτη ημέρα που έγινε σαφές πως ο εξορθολογισμός της φορολόγησης των ακινήτων περνάει μέσα από τις ανατροπές στο ίδιο το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, δόθηκε εντολή από τον Χρ. Σταϊκούρα στις υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών να βγάλουν τα σχέδια από το συρτάρι και να συντάξουν τις προπαρασκευαστικές μελέτες, ενόψει των διαβουλεύσεων με τους θεσμούς για τον Προϋπολογισμό του 2020. Όταν οι υπηρεσίες υπολόγισαν κατ’ εκτίμηση το όφελος από την επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές-φιλέ-τα, η έκπληξη ήταν μεγάλη. Ούτε λίγο ούτε πολύ, υπολογίστηκε ότι η επέκταση αυτή, σε συνδυασμό με την προσαρμογή των τιμών ζώνης στα επίπεδα των εμπορικών, μπορεί να αποδώσει έως και 500 εκατ. ευρώ!
Το σχέδιο αυτό δεν λειτουργεί απλώς ως εργαλείο για το «κλείδωμα» των δημοσιονομικών στόχων της επόμενης χρονιάς, αλλά επιτρέπει την περαιτέρω μείωση των φορολογικών βαρών για μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες, που ήδη ωφελήθηκαν από τη φετινή ελάφρυνση κατά 20%-30% των βαρών του ΕΝΦΙΑ. Μόνο τυχαίο δεν είναι, άλλωστε, ότι στο προσχέδιο του Προϋπολογισμού έχει καταγραφεί τελικά δημοσιονομικό όφελος μικρότερο των 150 εκατ. ευρώ από τον εξορθολογισμό των αντικειμενικών αξιών.
Το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών θα λειτουργήσει σε τρία επίπεδα:
1. Επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε περίπου 7.000 ζώνες, όπου σήμερα η Εφορία προσδιορίζει κατ’ εκτίμηση και με συγκριτικά στοιχεία ποια είναι η αξία των ακινήτων. Το βάρος θα πέσει σε δεκάδες περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπου τα τελευταία χρόνια, ακόμα και την περίοδο της κρίσης, οι εμπορικές τιμές έχουν χτυπήσει «κόκκινο». Περιοχές της Κρήτης, παραθαλάσσιες ζώνες στη Μύκονο, στη Σαντορίνη, στην Πάρο, αλλά και στην Κέρκυρα και άλλα νησιά του Ιονίου θα μπουν στο αντικειμενικό σύστημα και αυτομάτως η φορολογητέα αξία τους θα ανέβει.
2. Προσαρμογή των υφιστάμενων τιμών ζώνης στα επίπεδα της αγοράς. Η άσκηση δεν είναι απλή, καθώς ο αριθμός των μεταβιβάσεων δεν είναι ακόμη ικανός να αποτυπώνει με ασφάλεια τις τάσεις στις εμπορικές τιμές, τουλάχιστον όχι σε όλες τις περιοχές. Παρά ταύτα, δεν μπορούν να αγνοηθούν οι υπεραξίες που καταγράφονται σε συγκεκριμένες περιοχές λόγω της υψηλής ζήτησης που έχουν προκαλέσει το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η Golden Visa. Περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, πλησίον του ιστορικού τριγώνου, θα δουν τις τιμές ζώνης να αναπροσαρμόζονται σε υψηλότερα επίπεδα, ενώ αντίστοιχη θα είναι η τάση σε μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας, όπου καταγράφεται αύξηση των εμπορικών τιμών και εντεινόμενη ζήτηση.
3. Αξιοποίηση του δημοσιονομικού χώρου που θα δημιουργήσουν οι δύο πρώτες παρεμβάσεις, προκειμένου να γίνουν στοχευμένες αλλαγές, με τις οποίες είτε θα απορροφηθούν οι αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών είτε θα υπερκαλυφθούν, φέρνοντας τελικά ελαφρύνσεις. Αυτές οι αλλαγές θα αφορούν στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ -ειδικά στα πρώτα κλιμάκια- αλλά και στο αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου, που σήμερα είναι 250.000 ευρώ, έτσι ώστε να μην πιαστούν στην «τσιμπίδα» του οι περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα προσεγγίσει τα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Ιλιον, ∆ραπετσώνα, Πέραμα, Μενίδι, Ασπρόπυργος, Μάνδρα, Ζεφύρι θα καλυφθούν από την «ομπρέλα» του χώρου που θα δημιουργήσει η υψηλότερη φορολόγηση στις ακριβές περιοχές της Μυκόνου, της Σαντορίνης, της Πάρου και της Κέρκυρας. Πρόκειται, δηλαδή, για περιοχές που εντάσσονται στο 2ο ή στο 3ο κλιμάκιο του ΕΝΦΙΑ, με τιμές ζώνης 501- 750 ευρώ και 751-1.000 ευρώ αντιστοίχως, όπου ο φόρος υπολογίζεται στην πρώτη περίπτωση με 2,80 ευρώ/τ.μ. και στη δεύτερη με 2,90 ευρώ/τ.μ. Αν, για παράδειγμα, στα Καλύβια η κατώτερη τιμή αυξηθεί έστω κατά 10%, τότε αυτομάτως, αν δεν γίνει προσαρμογή του συντελεστή, όλα τα ακίνητα θα μεταταχθούν στο υψηλότερο κλιμάκιο, με επιβάρυνση 10 ευρώ/100 τ.μ.
Αλλαγές και εξέταση κλιμακίων
Οι οποίες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες δεν επηρεάζουν, όμως, μόνο τον ΕΝΦΙΑ και με αυτό το δεδομένο θα πρέπει να αναμένονται αλλαγές σε όλα τα πεδία της φορολογίας κεφαλαίου, αλλά και της φορολογίας εισοδήματος. Για παράδειγμα, τα τεκμήρια ιδιοκατοίκησης αυξάνονται όσο ανεβαίνει η τιμή ζώνης και, έτσι, προκειμένου να μη βρεθούν εκτεθειμένα κυρίως τα μικρομεσαία νοικοκυριά, το υπουργείο Οικονομικών θα επανεξετάσει τα κλιμάκια των τεκμηρίων διαβίωσης. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης άνω των 2.800 ευρώ/τ.μ., τότε το τεκμήριο προσαυξάνεται κατά 40%, ενώ η προσαύξηση φτάνει στο 70% αν η τιμή ζώνης ξεπερνά τα 5.000 ευρώ/τ.μ.
Επιπλέον, δεδομένο θα πρέπει να θεωρείται το ανάχωμα στο κύμα των αποποιήσεων κληρονομιών, που είναι ακόμα μία «πληγή» της κρίσης. Σε συνδυασμό με τη βελτίωση της πάγιας ρύθμισης οφειλών, που θα δίνει έως και 48 δόσεις για την εξόφληση οφειλών από κληρονομιές, θα πρέπει να αναμένονται αλλαγές στα αφορολόγητα όρια που ισχύουν, ειδικά όσον αφορά τους συγγενείς πρώτου βαθμού, κάτι που θα συμπαρασύρει και την κλίμακα γονικών παροχών. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα το αφορολόγητο διαμορφώνεται σε 150.000 ευρώ.
«ΠΑΓΩΜΑ» ΦΠΑ
Στο μεταξύ, οριστικό τέλος στην ομηρία χιλιάδων κατασκευαστών δίνει η κυβέρνηση, καθώς, όπως ανακοίνωσε ο ίδιος ο πρωθυπουργός, η αναστολή του ΦΠΑ δεν θα αφορά μόνο στα νεόδμητα, αλλά θα ισχύσει αναδρομικά για όσα ακίνητα έχουν άδεια οικοδομής από 1ης/1/2006 και έμεναν απούλητα. Πρόκειται για περίπου 80.000-90.000 ακίνητα, από ένα αρχικό stock 180.000 αδιάθετων κατοικιών, τα οποία, πλέον, φαντάζουν ελ-κυστικά, καθώς η μεταβίβασή τους δεν θα επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%, αλλά με φόρο μεταβίβασης 3%. Ουσιαστικά, διευκολύνοντας την πώληση αυτών των ακινήτων με χαμηλότερο τελικό κόστος για τους αγοραστές, σε πρώτη φάση θα πέσει «ζεστό» χρήμα στην κτηματαγορά, ενώ σε δεύτερη φάση δημιουργείται χώρος για την κατασκευή νεότερων κατοικιών, σε συγκυρία που η ζήτηση ανεβαίνει ειδικά για συγκεκριμένες περιοχές. Με την ομιλία του στον Economist, ο πρωθυπουργός έβαλε τέλος και σε ακόμα ένα «σίριαλ», αυτό της έκπτωσης δαπανών αναβάθμισης κτιρίων. Έτσι, η έκπτωση του 40% θα γίνεται από τον φόρο και όχι από το εισόδημα, δίνοντας ισχυρό κίνητρο στους φορολογούμενους να αναζητούν αποδείξεις από τους επαγγελματίες του κλάδου.
ΟΙ ΜΕΛΕΤΕΣ
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι, σχεδόν από την πρώτη ημέρα που έγινε σαφές πως ο εξορθολογισμός της φορολόγησης των ακινήτων περνάει μέσα από τις ανατροπές στο ίδιο το σύστημα των αντικειμενικών αξιών, δόθηκε εντολή από τον Χρ. Σταϊκούρα στις υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών να βγάλουν τα σχέδια από το συρτάρι και να συντάξουν τις προπαρασκευαστικές μελέτες, ενόψει των διαβουλεύσεων με τους θεσμούς για τον Προϋπολογισμό του 2020. Όταν οι υπηρεσίες υπολόγισαν κατ’ εκτίμηση το όφελος από την επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές-φιλέ-τα, η έκπληξη ήταν μεγάλη. Ούτε λίγο ούτε πολύ, υπολογίστηκε ότι η επέκταση αυτή, σε συνδυασμό με την προσαρμογή των τιμών ζώνης στα επίπεδα των εμπορικών, μπορεί να αποδώσει έως και 500 εκατ. ευρώ!
Το σχέδιο αυτό δεν λειτουργεί απλώς ως εργαλείο για το «κλείδωμα» των δημοσιονομικών στόχων της επόμενης χρονιάς, αλλά επιτρέπει την περαιτέρω μείωση των φορολογικών βαρών για μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες, που ήδη ωφελήθηκαν από τη φετινή ελάφρυνση κατά 20%-30% των βαρών του ΕΝΦΙΑ. Μόνο τυχαίο δεν είναι, άλλωστε, ότι στο προσχέδιο του Προϋπολογισμού έχει καταγραφεί τελικά δημοσιονομικό όφελος μικρότερο των 150 εκατ. ευρώ από τον εξορθολογισμό των αντικειμενικών αξιών.
Το σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών θα λειτουργήσει σε τρία επίπεδα:
1. Επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε περίπου 7.000 ζώνες, όπου σήμερα η Εφορία προσδιορίζει κατ’ εκτίμηση και με συγκριτικά στοιχεία ποια είναι η αξία των ακινήτων. Το βάρος θα πέσει σε δεκάδες περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος, όπου τα τελευταία χρόνια, ακόμα και την περίοδο της κρίσης, οι εμπορικές τιμές έχουν χτυπήσει «κόκκινο». Περιοχές της Κρήτης, παραθαλάσσιες ζώνες στη Μύκονο, στη Σαντορίνη, στην Πάρο, αλλά και στην Κέρκυρα και άλλα νησιά του Ιονίου θα μπουν στο αντικειμενικό σύστημα και αυτομάτως η φορολογητέα αξία τους θα ανέβει.
2. Προσαρμογή των υφιστάμενων τιμών ζώνης στα επίπεδα της αγοράς. Η άσκηση δεν είναι απλή, καθώς ο αριθμός των μεταβιβάσεων δεν είναι ακόμη ικανός να αποτυπώνει με ασφάλεια τις τάσεις στις εμπορικές τιμές, τουλάχιστον όχι σε όλες τις περιοχές. Παρά ταύτα, δεν μπορούν να αγνοηθούν οι υπεραξίες που καταγράφονται σε συγκεκριμένες περιοχές λόγω της υψηλής ζήτησης που έχουν προκαλέσει το φαινόμενο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η Golden Visa. Περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, πλησίον του ιστορικού τριγώνου, θα δουν τις τιμές ζώνης να αναπροσαρμόζονται σε υψηλότερα επίπεδα, ενώ αντίστοιχη θα είναι η τάση σε μεγάλα αστικά κέντρα της περιφέρειας, όπου καταγράφεται αύξηση των εμπορικών τιμών και εντεινόμενη ζήτηση.
3. Αξιοποίηση του δημοσιονομικού χώρου που θα δημιουργήσουν οι δύο πρώτες παρεμβάσεις, προκειμένου να γίνουν στοχευμένες αλλαγές, με τις οποίες είτε θα απορροφηθούν οι αυξήσεις των αντικειμενικών αξιών είτε θα υπερκαλυφθούν, φέρνοντας τελικά ελαφρύνσεις. Αυτές οι αλλαγές θα αφορούν στους συντελεστές του ΕΝΦΙΑ -ειδικά στα πρώτα κλιμάκια- αλλά και στο αφορολόγητο του συμπληρωματικού φόρου, που σήμερα είναι 250.000 ευρώ, έτσι ώστε να μην πιαστούν στην «τσιμπίδα» του οι περιοχές όπου η τιμή ζώνης θα προσεγγίσει τα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Ιλιον, ∆ραπετσώνα, Πέραμα, Μενίδι, Ασπρόπυργος, Μάνδρα, Ζεφύρι θα καλυφθούν από την «ομπρέλα» του χώρου που θα δημιουργήσει η υψηλότερη φορολόγηση στις ακριβές περιοχές της Μυκόνου, της Σαντορίνης, της Πάρου και της Κέρκυρας. Πρόκειται, δηλαδή, για περιοχές που εντάσσονται στο 2ο ή στο 3ο κλιμάκιο του ΕΝΦΙΑ, με τιμές ζώνης 501- 750 ευρώ και 751-1.000 ευρώ αντιστοίχως, όπου ο φόρος υπολογίζεται στην πρώτη περίπτωση με 2,80 ευρώ/τ.μ. και στη δεύτερη με 2,90 ευρώ/τ.μ. Αν, για παράδειγμα, στα Καλύβια η κατώτερη τιμή αυξηθεί έστω κατά 10%, τότε αυτομάτως, αν δεν γίνει προσαρμογή του συντελεστή, όλα τα ακίνητα θα μεταταχθούν στο υψηλότερο κλιμάκιο, με επιβάρυνση 10 ευρώ/100 τ.μ.
Αλλαγές και εξέταση κλιμακίων
Οι οποίες αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες δεν επηρεάζουν, όμως, μόνο τον ΕΝΦΙΑ και με αυτό το δεδομένο θα πρέπει να αναμένονται αλλαγές σε όλα τα πεδία της φορολογίας κεφαλαίου, αλλά και της φορολογίας εισοδήματος. Για παράδειγμα, τα τεκμήρια ιδιοκατοίκησης αυξάνονται όσο ανεβαίνει η τιμή ζώνης και, έτσι, προκειμένου να μη βρεθούν εκτεθειμένα κυρίως τα μικρομεσαία νοικοκυριά, το υπουργείο Οικονομικών θα επανεξετάσει τα κλιμάκια των τεκμηρίων διαβίωσης. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με τιμή ζώνης άνω των 2.800 ευρώ/τ.μ., τότε το τεκμήριο προσαυξάνεται κατά 40%, ενώ η προσαύξηση φτάνει στο 70% αν η τιμή ζώνης ξεπερνά τα 5.000 ευρώ/τ.μ.
Επιπλέον, δεδομένο θα πρέπει να θεωρείται το ανάχωμα στο κύμα των αποποιήσεων κληρονομιών, που είναι ακόμα μία «πληγή» της κρίσης. Σε συνδυασμό με τη βελτίωση της πάγιας ρύθμισης οφειλών, που θα δίνει έως και 48 δόσεις για την εξόφληση οφειλών από κληρονομιές, θα πρέπει να αναμένονται αλλαγές στα αφορολόγητα όρια που ισχύουν, ειδικά όσον αφορά τους συγγενείς πρώτου βαθμού, κάτι που θα συμπαρασύρει και την κλίμακα γονικών παροχών. Υπενθυμίζεται ότι σήμερα το αφορολόγητο διαμορφώνεται σε 150.000 ευρώ.
«ΠΑΓΩΜΑ» ΦΠΑ
Στο μεταξύ, οριστικό τέλος στην ομηρία χιλιάδων κατασκευαστών δίνει η κυβέρνηση, καθώς, όπως ανακοίνωσε ο ίδιος ο πρωθυπουργός, η αναστολή του ΦΠΑ δεν θα αφορά μόνο στα νεόδμητα, αλλά θα ισχύσει αναδρομικά για όσα ακίνητα έχουν άδεια οικοδομής από 1ης/1/2006 και έμεναν απούλητα. Πρόκειται για περίπου 80.000-90.000 ακίνητα, από ένα αρχικό stock 180.000 αδιάθετων κατοικιών, τα οποία, πλέον, φαντάζουν ελ-κυστικά, καθώς η μεταβίβασή τους δεν θα επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%, αλλά με φόρο μεταβίβασης 3%. Ουσιαστικά, διευκολύνοντας την πώληση αυτών των ακινήτων με χαμηλότερο τελικό κόστος για τους αγοραστές, σε πρώτη φάση θα πέσει «ζεστό» χρήμα στην κτηματαγορά, ενώ σε δεύτερη φάση δημιουργείται χώρος για την κατασκευή νεότερων κατοικιών, σε συγκυρία που η ζήτηση ανεβαίνει ειδικά για συγκεκριμένες περιοχές. Με την ομιλία του στον Economist, ο πρωθυπουργός έβαλε τέλος και σε ακόμα ένα «σίριαλ», αυτό της έκπτωσης δαπανών αναβάθμισης κτιρίων. Έτσι, η έκπτωση του 40% θα γίνεται από τον φόρο και όχι από το εισόδημα, δίνοντας ισχυρό κίνητρο στους φορολογούμενους να αναζητούν αποδείξεις από τους επαγγελματίες του κλάδου.
