Στον πάγο οι αντικειμενικές αξίες - Με ορίζοντα το 2024 η ένταξη των τελευταίων περιοχών στο σύστημα
Σε απογείωση η αγορά ακινήτων, παρά την κρίση - Τα αίτια, οι εκτιμήσεις και οι «θερμές ζώνες»
Ραντεβού για το... 2024 δίνει το υπουργείο Οικονομικών με τους φορολογουμένους αναφορικά με τη νέα αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, καθώς, παρά το... γράμμα του νόμου, σύμφωνα με πληροφορίες θα επικρατήσει το εθιμικό δίκαιο, που προβλέπει ότι μεσολαβεί (τουλάχιστον) μία τριετία για να «πειραχθούν» οι τιμές ζώνης.
Οπως αναφέρει αρμόδια πηγή, οι διαδικασίες θα ξεκινήσουν μέσα στο 2023 και υπολογίζεται ότι θα διαρκέσουν για περίπου ένα 12μηνο. Το... μοντέλο θα είναι το γνωστό: κοινώς, θα οριστούν ορκωτοί εκτιμητές με δημόσια πρόσκληση ενδιαφέροντος, οι οποίοι θα «σαρώσουν» τις περιοχές που θα αναλάβουν, θα χρησιμοποιήσουν όλα τα διαθέσιμα συγκριτικά στοιχεία, π.χ. από μεσιτικά γραφεία και κτηματολογικές υπηρεσίες, θα αξιολογήσουν τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων για το ύψος των μισθωμάτων και τελικά θα εισηγηθούν τις νέες τιμές ζώνης.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι για το 2023 οι φορολογούμενοι απαλλάσσονται από τον... πονοκέφαλο των επιβαρύνσεων στον ΕΝΦΙΑ -και όχι μόνο- αν λάβει κανείς υπόψη ότι, παρά τη δίδυμη κρίση του κοροναϊού και του ενεργειακού, οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έχουν... απογειωθεί. Ειδικά στις περιοχές όπου δημιουργούνται νέες υποδομές (π.χ., Ελληνικό, Αθηναϊκή Ριβιέρα, μετρό Θεσσαλονίκης) ή βελτιώνονται οι υφιστάμενες (π.χ., επέκταση του μετρό στον Πειραιά), το αγοραστικό ενδιαφέρον έχει πυροδοτήσει ένα... ντελίριο τιμών κι αυτό, αν μη τι άλλο, θα έπρεπε να αποτυπωθεί και στις αντικειμενικές αξίες, με βάση τις οποίες φορολογούνται οι πάσης φύσεως μεταβιβάσεις. οι αυξησεις Σύμφωνα με τη Revithis & Partners, ειδικά στα νησιά η κτηματαγορά έχει απογειωθεί. Η ζήτηση ξεπέρασε κάθε προσδοκία, με τις τιμές να είναι φέτος αυξημένες κατά 40% σε σχέση με το 2019. Στη Μύκονο πραγματοποιήθηκαν αγοραπωλησίες αξίας ακόμα και 25 εκατ. ευρώ, ενώ στη Σαντορίνη άγγιξαν και τα 8 εκατ. ευρώ. Εντυπωσιακές αυξήσεις καταγράφονται επίσης σε Σέριφο, Μήλο, Αντίπαρο, Σχοινούσα, Ιο και Παξούς, φθάνοντας σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και το 400%.
Ανάλογα είναι τα στοιχεία του spitogatos. gr, σύμφωνα με τα οποία περιοχές όπως στου Γουδή, το Μετς - Καλλιμάρμαρο και τα Ιλίσια να σημειώνουν μεγάλη μεταβολή σε σχέση με το περασμένο έτος (27,6%, 26,4% και 22,1%, αντίστοιχα). Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας σε αυτές τις περιοχές ήταν 2.233 ευρώ/τ.μ., 3.288 ευρώ/τ.μ. και 2.714 ευρώ/τ.μ., αντίστοιχα. Ανεβασμένες είναι, επίσης, περιοχές στο κέντρο και στα προάστια του Πειραιά, όπως η Δραπετσώνα και το Μοσχάτο, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανά τ.μ. ανέρχεται στα 1.314 ευρώ και 2.386 ευρώ, αντιστοίχως, ανοίγοντας έτσι την «ψαλίδα» από τις υφιστάμενες τιμές ζώνης. Οσο για τη Θεσσαλονίκη, η μεγαλύτερη αύξηση μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικίας εντοπίζεται σε Τούμπα (1.961 ευρώ/τ.μ.) και Βούλγαρη - Ντέπω - Μαρτίου (1.844 ευρώ/τ.μ.), ενώ ακολουθούν η Νεάπολη (960 ευρώ/τ.μ.), το Φάληρο - Ιπποκράτειο (1.719 ευρώ/τ.μ.) και η Θέρμη (1.732 €/τ.μ.) στα προάστια της πόλης.
Ένταξη
Αυτό που εξελίσσουν στο υπουργείο Οικονομικών -στο μέτρο του δυνατού- είναι η ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα των τελευταίων περιοχών που έχουν μείνει εκτός. Στη μεγάλη μεταρρύθμιση του 2021, με τον νέο χάρτη των αντικειμενικών αξιών, η κάλυψη του πληθυσμού διευρύνθηκε από το 85% στο 98%, αγγίζοντας την πλήρη κάλυψη των περιοχών που είναι εντός σχεδίου. Ετσι, 3.643 νέες ζώνες προστέθηκαν στις παλαιότερες, με αποτέλεσμα ο νέος χάρτης των αντικειμενικών αξιών να περιλαμβάνει πλέον 13.808 ζώνες. Στην τελική φάση θα υπαχθούν και οι υπόλοιπες περίπου 1.300 ζώνες, κυρίως στη Β. Ελλάδα. Σε αντίθεση με τις εντάξεις του 2021, που κάλυψαν ως επί το πλείστον περιοχές-φιλέτα, οι οποίες υποφορολογούνταν επί δεκαετίες, όπως για παράδειγμα οι πανάκριβες παραθαλάσσιες ζώνες της Μυκόνου και άλλων πλούσιων Κυκλάδων, οι νέες εντάξεις αφορούν απομακρυσμένες περιοχές, οι οποίες, μάλιστα, δεν αποκλείεται να φορολογούνται με υψηλότερο φόρο από ό,τι θα έπρεπε, καθώς «δανείζονται» τις τιμές ζώνης όμορων περιοχών.
Αυτό ακριβώς το χαρακτηριστικό των συγκεκριμένων περιοχών (απομακρυσμένες) καθιστά δύσκολη τη συλλογή των αναγκαίων στοιχείων. «Το πολεοδομικό κομμάτι είναι το πιο δύσκολο», σημειώνει αρμόδια πηγή, επισημαίνοντας ότι, αν δεν γίνει οριοθέτηση των εν λόγω περιοχών με διαγράμματα, δεν μπορεί να γίνει η αποτίμηση της αξίας τους από τους ορκωτούς εκτιμητές. Με τα σημερινά δεδομένα, θα απαιτηθούν 3-4 μήνες ακόμα για να ολοκληρωθεί η διαδικασία, άρα η ένταξη και αυτών των τελευταίων ζωνών στο αντικειμενικό σύστημα θα γίνει εντός του 2023, αλλά χωρίς δημοσιονομικό ενδιαφέρον, λόγω της χαμηλής εμπορικής τους αξίας. Τεχνικές δυσκολίες έχει σε αυτήν τη φάση και το αυτοματοποιημένο σύστημα, με το οποίο θα μπορούν να υπολογίζονται σε πραγματικό χρόνο οι αξίες των ακινήτων. Το πιο σημαντικό πρόβλημα στην παρούσα φάση είναι η χορήγηση στοιχείων στο σύστημα, καθώς έχουν προκύψει νομικά εμπόδια, τα οποία σχετίζονται με την εμπιστευτικότητα των εν λόγω πληροφοριών. Στην πλήρη λειτουργία του Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα: α) Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου, β) να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες, γ) να εισάγει δεδομένα και δ) να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
Δημοσιεύτηκε στα ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ στις 29/10
Οπως αναφέρει αρμόδια πηγή, οι διαδικασίες θα ξεκινήσουν μέσα στο 2023 και υπολογίζεται ότι θα διαρκέσουν για περίπου ένα 12μηνο. Το... μοντέλο θα είναι το γνωστό: κοινώς, θα οριστούν ορκωτοί εκτιμητές με δημόσια πρόσκληση ενδιαφέροντος, οι οποίοι θα «σαρώσουν» τις περιοχές που θα αναλάβουν, θα χρησιμοποιήσουν όλα τα διαθέσιμα συγκριτικά στοιχεία, π.χ. από μεσιτικά γραφεία και κτηματολογικές υπηρεσίες, θα αξιολογήσουν τα στοιχεία των φορολογικών δηλώσεων για το ύψος των μισθωμάτων και τελικά θα εισηγηθούν τις νέες τιμές ζώνης.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι για το 2023 οι φορολογούμενοι απαλλάσσονται από τον... πονοκέφαλο των επιβαρύνσεων στον ΕΝΦΙΑ -και όχι μόνο- αν λάβει κανείς υπόψη ότι, παρά τη δίδυμη κρίση του κοροναϊού και του ενεργειακού, οι εμπορικές αξίες των ακινήτων έχουν... απογειωθεί. Ειδικά στις περιοχές όπου δημιουργούνται νέες υποδομές (π.χ., Ελληνικό, Αθηναϊκή Ριβιέρα, μετρό Θεσσαλονίκης) ή βελτιώνονται οι υφιστάμενες (π.χ., επέκταση του μετρό στον Πειραιά), το αγοραστικό ενδιαφέρον έχει πυροδοτήσει ένα... ντελίριο τιμών κι αυτό, αν μη τι άλλο, θα έπρεπε να αποτυπωθεί και στις αντικειμενικές αξίες, με βάση τις οποίες φορολογούνται οι πάσης φύσεως μεταβιβάσεις. οι αυξησεις Σύμφωνα με τη Revithis & Partners, ειδικά στα νησιά η κτηματαγορά έχει απογειωθεί. Η ζήτηση ξεπέρασε κάθε προσδοκία, με τις τιμές να είναι φέτος αυξημένες κατά 40% σε σχέση με το 2019. Στη Μύκονο πραγματοποιήθηκαν αγοραπωλησίες αξίας ακόμα και 25 εκατ. ευρώ, ενώ στη Σαντορίνη άγγιξαν και τα 8 εκατ. ευρώ. Εντυπωσιακές αυξήσεις καταγράφονται επίσης σε Σέριφο, Μήλο, Αντίπαρο, Σχοινούσα, Ιο και Παξούς, φθάνοντας σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και το 400%.
Ανάλογα είναι τα στοιχεία του spitogatos. gr, σύμφωνα με τα οποία περιοχές όπως στου Γουδή, το Μετς - Καλλιμάρμαρο και τα Ιλίσια να σημειώνουν μεγάλη μεταβολή σε σχέση με το περασμένο έτος (27,6%, 26,4% και 22,1%, αντίστοιχα). Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας σε αυτές τις περιοχές ήταν 2.233 ευρώ/τ.μ., 3.288 ευρώ/τ.μ. και 2.714 ευρώ/τ.μ., αντίστοιχα. Ανεβασμένες είναι, επίσης, περιοχές στο κέντρο και στα προάστια του Πειραιά, όπως η Δραπετσώνα και το Μοσχάτο, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανά τ.μ. ανέρχεται στα 1.314 ευρώ και 2.386 ευρώ, αντιστοίχως, ανοίγοντας έτσι την «ψαλίδα» από τις υφιστάμενες τιμές ζώνης. Οσο για τη Θεσσαλονίκη, η μεγαλύτερη αύξηση μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης κατοικίας εντοπίζεται σε Τούμπα (1.961 ευρώ/τ.μ.) και Βούλγαρη - Ντέπω - Μαρτίου (1.844 ευρώ/τ.μ.), ενώ ακολουθούν η Νεάπολη (960 ευρώ/τ.μ.), το Φάληρο - Ιπποκράτειο (1.719 ευρώ/τ.μ.) και η Θέρμη (1.732 €/τ.μ.) στα προάστια της πόλης.
Ένταξη
Αυτό που εξελίσσουν στο υπουργείο Οικονομικών -στο μέτρο του δυνατού- είναι η ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα των τελευταίων περιοχών που έχουν μείνει εκτός. Στη μεγάλη μεταρρύθμιση του 2021, με τον νέο χάρτη των αντικειμενικών αξιών, η κάλυψη του πληθυσμού διευρύνθηκε από το 85% στο 98%, αγγίζοντας την πλήρη κάλυψη των περιοχών που είναι εντός σχεδίου. Ετσι, 3.643 νέες ζώνες προστέθηκαν στις παλαιότερες, με αποτέλεσμα ο νέος χάρτης των αντικειμενικών αξιών να περιλαμβάνει πλέον 13.808 ζώνες. Στην τελική φάση θα υπαχθούν και οι υπόλοιπες περίπου 1.300 ζώνες, κυρίως στη Β. Ελλάδα. Σε αντίθεση με τις εντάξεις του 2021, που κάλυψαν ως επί το πλείστον περιοχές-φιλέτα, οι οποίες υποφορολογούνταν επί δεκαετίες, όπως για παράδειγμα οι πανάκριβες παραθαλάσσιες ζώνες της Μυκόνου και άλλων πλούσιων Κυκλάδων, οι νέες εντάξεις αφορούν απομακρυσμένες περιοχές, οι οποίες, μάλιστα, δεν αποκλείεται να φορολογούνται με υψηλότερο φόρο από ό,τι θα έπρεπε, καθώς «δανείζονται» τις τιμές ζώνης όμορων περιοχών. Αυτό ακριβώς το χαρακτηριστικό των συγκεκριμένων περιοχών (απομακρυσμένες) καθιστά δύσκολη τη συλλογή των αναγκαίων στοιχείων. «Το πολεοδομικό κομμάτι είναι το πιο δύσκολο», σημειώνει αρμόδια πηγή, επισημαίνοντας ότι, αν δεν γίνει οριοθέτηση των εν λόγω περιοχών με διαγράμματα, δεν μπορεί να γίνει η αποτίμηση της αξίας τους από τους ορκωτούς εκτιμητές. Με τα σημερινά δεδομένα, θα απαιτηθούν 3-4 μήνες ακόμα για να ολοκληρωθεί η διαδικασία, άρα η ένταξη και αυτών των τελευταίων ζωνών στο αντικειμενικό σύστημα θα γίνει εντός του 2023, αλλά χωρίς δημοσιονομικό ενδιαφέρον, λόγω της χαμηλής εμπορικής τους αξίας. Τεχνικές δυσκολίες έχει σε αυτήν τη φάση και το αυτοματοποιημένο σύστημα, με το οποίο θα μπορούν να υπολογίζονται σε πραγματικό χρόνο οι αξίες των ακινήτων. Το πιο σημαντικό πρόβλημα στην παρούσα φάση είναι η χορήγηση στοιχείων στο σύστημα, καθώς έχουν προκύψει νομικά εμπόδια, τα οποία σχετίζονται με την εμπιστευτικότητα των εν λόγω πληροφοριών. Στην πλήρη λειτουργία του Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (CAMA), ο χρήστης θα έχει τη δυνατότητα: α) Να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου, β) να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες, γ) να εισάγει δεδομένα και δ) να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
Δημοσιεύτηκε στα ΠΑΡΑΠΟΛΙΤΙΚΑ στις 29/10
