Ακίνητα: Αγορά VS ενοικίαση στην εποχή των υψηλών επιτοκίων
Δυσκολότερη από ποτέ έχει γίνει πλέον η επιλογή αγοράς ή ενοικίασης ακινήτου έπειτα από τις διαδοχικές αυξήσεις επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), οι οποίες μάλιστα θα έχουν και συνέχεια τους επόμενους μήνες, σύμφωνα µε τις δηλώσεις ανώτατων στελεχών της ΕΚΤ.
Ήδη πάντως, το κόστος ενός στεγαστικού δανείου έχει αυξηθεί σημαντικά, ιδίως για όσους δανειολήπτες είχαν επιλέξει προϊόντα µε κυμαινόμενο επιτόκιο. Σε αυτές τις περιπτώσεις και ανάλογα µε το ύψος του κεφαλαίου και τη διάρκεια του δανείου, οι επιβαρύνσεις είναι της τάξης των 150-300 ευρώ κατά µέσο όρο στη μηνιαία δόση. Ταυτόχρονα, υψηλότερου κόστους είναι και οι δόσεις για νέες χορηγήσεις. Μέχρι πριν από μερικούς μήνες, για ένα δάνειο της τάξης των 100.000-150.000 ευρώ η μέση μηνιαία δόση κυμαινόταν από 430 έως 600 ευρώ, ανάλογα µε το ύψος του δανείου, τη διάρκεια και ασφαλώς το είδος του επιτοκίου (σταθερό ή κυμαινόμενο).
Με βάση και τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζονται, η δόση αυτή κρίνεται προσιτή για ένα µέσο νοικοκυριό µε καθαρό ετήσιο εισόδημα της τάξης των 25.000 ευρώ. Ωστόσο, τα δεδομένα αυτά έχουν διαφοροποιηθεί σήμερα, καθώς δάνεια µε αντίστοιχα χαρακτηριστικά κοστίζουν από 550 έως και 750 ευρώ, είναι δηλαδή παρόµοιου κόστους µε το ύψος ενός µηνιαίου ενοικίου ακινήτου. Σύµφωνα µε την τελευταία έκθεση της ΤτΕ για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, κατά το πρώτο εξάµηνο του 2022 (πριν δηλαδή ξεκινήσει η ανοδική πορεία των επιτοκίων), οι εκταμιεύσεις δανείων µε εξασφάλιση κατοικίας δεν ξεπέρασαν τα 500 εκατ. ευρώ.
Η μέση εκταμίευση διαμορφώθηκε σε 75,6 χιλιάδες ευρώ ανά δάνειο, η μέση διάρκεια ήταν 23 έτη, ενώ κατά µέσο όρο οι τράπεζες χρηματοδότησαν το 65% της αξίας των ακινήτων που προορίζονται για ιδιοκατοίκηση και το 80% των ακινήτων που αποκτήθηκαν µε στόχο την εμπορική εκμετάλλευση.
Σε κάθε περίπτωση, η επιλογή για ένα µέσο νοικοκυριό ανάμεσα στην αγορά ή την ενοικίαση έχει αρχίσει να καθίσταται πιο δύσκολη, µε δεδοµένο μάλιστα ότι και οι τιµές πώλησης κατοικιών έχουν καταγράψει πολύ σηµαντικές αυξήσεις τα τελευταία χρόνια, ανάλογες µε εκείνες των ενοικίων. Αυτό σηµαίνει ότι η ταυτόχρονη αύξηση του κόστους δανεισµού έχει δυσχεράνει σηµαντικά την αγορά κατοικίας, µε αποτέλεσµα να είναι και πιο δύσκολη η απόφαση για απόκτηση ακινήτου για πολλά νοικοκυριά.
Σύµφωνα µε τα στοιχεία της ανάλυσης του Spitogatos Insights, του τµήµατος ερευνών της οµώνυµης ηλεκτρονικής πλατφόρµας αγγελιών ακινήτων, το 2022, σε πανελλαδικό επίπεδο, η µέση αύξηση των ζητούµενων τιµών πώλησης διαµορφώθηκε σε 7,2% έναντι του προηγούµενου έτους, ενώ κατά το τέταρτο τρίµηνο του 2022 η ετήσια αύξηση ανήλθε σε 8%.
Υπενθυµίζεται ότι ένα σηµαντικό ποσοστό ενοικιαστών εξακολουθεί να απολαµβάνει τιµές ενοικίων του 2017-2018, που σε ορισµένες περιπτώσεις είναι ακόµα και 40%-50% µειωµένες σε σχέση µε τα σηµερινά δεδοµένα που έχουν διαµορφωθεί στην αγορά. Αυτό μεταφράζεται σε ενοίκια της τάξης των 450-550 ευρώ, έναντι 650-750 ευρώ που θα απαιτούνταν αν επρόκειτο για νέα µίσθωση.
Παράλληλα, ακόµα και στις ανανεώσεις παλαιότερων μισθωτηρίων συµβολαίων συχνά οι ιδιοκτήτες δεν απαιτούν τεράστιες αυξήσεις, ιδίως αν οι ενοικιαστές είναι τυπικοί στην πληρωµή του ενοικίου. Πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι ναι µεν γίνονται αναπροσαρµογές ενοικίων προς τα πάνω, αλλά αν ο ενοικιαστής έχει και αρκετά χρόνια στο ακίνητο, αυτές είναι λελογισµένες, π.χ. της τάξεως των 50-100 ευρώ και όχι 200-300 ευρώ σε σχέση µε το προηγούµενο ενοίκιο.
Από την άλλη, ακόµα ένας παράγοντας που θα πρέπει να υπολογίζεται είναι τι ακίνητο και σε ποια περιοχή μπορεί να το αποκτήσει κανείς µε ένα δάνειο 100.000 ευρώ (και δόση αντίστοιχη του ενοικίου του), συγκριτικά µε το σπίτι που νοικιάζει σήµερα. Σε αρκετές περιπτώσεις υπάρχει σηµαντική απόκλιση, καθώς τα ακίνητα που μισθώνονται αντί ενοικίων 700- 800 ευρώ είναι κατά κανόνα ανακαινισµένα, σε καλή κατάσταση και σε περιοχές µε υψηλή ποιότητα ζωής. Επίσης, μπορεί να προσφέρουν ευκολίες, όπως ηλιακός θερµοσίφωνας, ατοµική θέρµανση και να έχουν αναβαθµιστεί ενεργειακά. Αντίστοιχα ακίνητα για αγορά ενδέχεται να απαιτούν ποσά της τάξης των 200.000 ευρώ και πάνω, κάτι που ουσιαστικά καθιστά την παραµονή στο ενοίκιο μονόδροµο, εκτός αν υπάρχει η δυνατότητα χρηµατοδότησης της αγοράς µε ίδια κεφάλαια.
Όπως φαίνεται, πάντως, ο παράγοντας του τραπεζικού δανεισµού έχει μικρότερη σηµασία σε σχέση µε την περίοδο πριν από την οικονοµική κρίση. Σύµφωνα µε τα όσα ανέφερε ο πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας, Γκίκας Χαρδούβελης, στο πρόσφατο ετήσιο συνέδριο της ΠΟΜΙ∆Α (Πανελλήνια Οµοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), σήµερα το 80% των αγοραπωλησιών πραγματοποιείται αποκλειστικά µε µετρητά, χωρίς δηλαδή τραπεζική χρηματοδότηση. Αυτός είναι και ο λόγος που εκτιµάται ότι η αγορά κατοικίας είναι «θωρακισμένη» απέναντι στην αύξηση των επιτοκίων συγκριτικά µε άλλες αγορές.
Ήδη πάντως, το κόστος ενός στεγαστικού δανείου έχει αυξηθεί σημαντικά, ιδίως για όσους δανειολήπτες είχαν επιλέξει προϊόντα µε κυμαινόμενο επιτόκιο. Σε αυτές τις περιπτώσεις και ανάλογα µε το ύψος του κεφαλαίου και τη διάρκεια του δανείου, οι επιβαρύνσεις είναι της τάξης των 150-300 ευρώ κατά µέσο όρο στη μηνιαία δόση. Ταυτόχρονα, υψηλότερου κόστους είναι και οι δόσεις για νέες χορηγήσεις. Μέχρι πριν από μερικούς μήνες, για ένα δάνειο της τάξης των 100.000-150.000 ευρώ η μέση μηνιαία δόση κυμαινόταν από 430 έως 600 ευρώ, ανάλογα µε το ύψος του δανείου, τη διάρκεια και ασφαλώς το είδος του επιτοκίου (σταθερό ή κυμαινόμενο).
Με βάση και τα πιστοληπτικά κριτήρια που εφαρμόζονται, η δόση αυτή κρίνεται προσιτή για ένα µέσο νοικοκυριό µε καθαρό ετήσιο εισόδημα της τάξης των 25.000 ευρώ. Ωστόσο, τα δεδομένα αυτά έχουν διαφοροποιηθεί σήμερα, καθώς δάνεια µε αντίστοιχα χαρακτηριστικά κοστίζουν από 550 έως και 750 ευρώ, είναι δηλαδή παρόµοιου κόστους µε το ύψος ενός µηνιαίου ενοικίου ακινήτου. Σύµφωνα µε την τελευταία έκθεση της ΤτΕ για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, κατά το πρώτο εξάµηνο του 2022 (πριν δηλαδή ξεκινήσει η ανοδική πορεία των επιτοκίων), οι εκταμιεύσεις δανείων µε εξασφάλιση κατοικίας δεν ξεπέρασαν τα 500 εκατ. ευρώ.
Η μέση εκταμίευση διαμορφώθηκε σε 75,6 χιλιάδες ευρώ ανά δάνειο, η μέση διάρκεια ήταν 23 έτη, ενώ κατά µέσο όρο οι τράπεζες χρηματοδότησαν το 65% της αξίας των ακινήτων που προορίζονται για ιδιοκατοίκηση και το 80% των ακινήτων που αποκτήθηκαν µε στόχο την εμπορική εκμετάλλευση.
Σε κάθε περίπτωση, η επιλογή για ένα µέσο νοικοκυριό ανάμεσα στην αγορά ή την ενοικίαση έχει αρχίσει να καθίσταται πιο δύσκολη, µε δεδοµένο μάλιστα ότι και οι τιµές πώλησης κατοικιών έχουν καταγράψει πολύ σηµαντικές αυξήσεις τα τελευταία χρόνια, ανάλογες µε εκείνες των ενοικίων. Αυτό σηµαίνει ότι η ταυτόχρονη αύξηση του κόστους δανεισµού έχει δυσχεράνει σηµαντικά την αγορά κατοικίας, µε αποτέλεσµα να είναι και πιο δύσκολη η απόφαση για απόκτηση ακινήτου για πολλά νοικοκυριά.
Σύµφωνα µε τα στοιχεία της ανάλυσης του Spitogatos Insights, του τµήµατος ερευνών της οµώνυµης ηλεκτρονικής πλατφόρµας αγγελιών ακινήτων, το 2022, σε πανελλαδικό επίπεδο, η µέση αύξηση των ζητούµενων τιµών πώλησης διαµορφώθηκε σε 7,2% έναντι του προηγούµενου έτους, ενώ κατά το τέταρτο τρίµηνο του 2022 η ετήσια αύξηση ανήλθε σε 8%.
Υπενθυµίζεται ότι ένα σηµαντικό ποσοστό ενοικιαστών εξακολουθεί να απολαµβάνει τιµές ενοικίων του 2017-2018, που σε ορισµένες περιπτώσεις είναι ακόµα και 40%-50% µειωµένες σε σχέση µε τα σηµερινά δεδοµένα που έχουν διαµορφωθεί στην αγορά. Αυτό μεταφράζεται σε ενοίκια της τάξης των 450-550 ευρώ, έναντι 650-750 ευρώ που θα απαιτούνταν αν επρόκειτο για νέα µίσθωση.
Παράλληλα, ακόµα και στις ανανεώσεις παλαιότερων μισθωτηρίων συµβολαίων συχνά οι ιδιοκτήτες δεν απαιτούν τεράστιες αυξήσεις, ιδίως αν οι ενοικιαστές είναι τυπικοί στην πληρωµή του ενοικίου. Πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι ναι µεν γίνονται αναπροσαρµογές ενοικίων προς τα πάνω, αλλά αν ο ενοικιαστής έχει και αρκετά χρόνια στο ακίνητο, αυτές είναι λελογισµένες, π.χ. της τάξεως των 50-100 ευρώ και όχι 200-300 ευρώ σε σχέση µε το προηγούµενο ενοίκιο.
Από την άλλη, ακόµα ένας παράγοντας που θα πρέπει να υπολογίζεται είναι τι ακίνητο και σε ποια περιοχή μπορεί να το αποκτήσει κανείς µε ένα δάνειο 100.000 ευρώ (και δόση αντίστοιχη του ενοικίου του), συγκριτικά µε το σπίτι που νοικιάζει σήµερα. Σε αρκετές περιπτώσεις υπάρχει σηµαντική απόκλιση, καθώς τα ακίνητα που μισθώνονται αντί ενοικίων 700- 800 ευρώ είναι κατά κανόνα ανακαινισµένα, σε καλή κατάσταση και σε περιοχές µε υψηλή ποιότητα ζωής. Επίσης, μπορεί να προσφέρουν ευκολίες, όπως ηλιακός θερµοσίφωνας, ατοµική θέρµανση και να έχουν αναβαθµιστεί ενεργειακά. Αντίστοιχα ακίνητα για αγορά ενδέχεται να απαιτούν ποσά της τάξης των 200.000 ευρώ και πάνω, κάτι που ουσιαστικά καθιστά την παραµονή στο ενοίκιο μονόδροµο, εκτός αν υπάρχει η δυνατότητα χρηµατοδότησης της αγοράς µε ίδια κεφάλαια.
Όπως φαίνεται, πάντως, ο παράγοντας του τραπεζικού δανεισµού έχει μικρότερη σηµασία σε σχέση µε την περίοδο πριν από την οικονοµική κρίση. Σύµφωνα µε τα όσα ανέφερε ο πρόεδρος της Εθνικής Τράπεζας, Γκίκας Χαρδούβελης, στο πρόσφατο ετήσιο συνέδριο της ΠΟΜΙ∆Α (Πανελλήνια Οµοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), σήµερα το 80% των αγοραπωλησιών πραγματοποιείται αποκλειστικά µε µετρητά, χωρίς δηλαδή τραπεζική χρηματοδότηση. Αυτός είναι και ο λόγος που εκτιµάται ότι η αγορά κατοικίας είναι «θωρακισμένη» απέναντι στην αύξηση των επιτοκίων συγκριτικά µε άλλες αγορές.
