Ακίνητα: Η στροφή στα data centers και το ενδιαφέρον για ξενοδοχεία πόλης
Οι επενδύσεις στις νέες τεχνολογίες και συγκεκριμένα στον τομέα της κατασκευής Κέντρων Δεδομένων (Data Centres) κερδίζει σημαντικό έδαφος στην ελληνική αγορά ακινήτων. Την ώρα που ο ξενοδοχειακός τομέας εξακολουθεί να μένει διαχρονικά σταθερός, ενώ παράλληλα εντονότερο είναι το ενδιαφέρον στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη για τα μικρά ξενοδοχεία πόλης. Αυτό υποστηρίζει στο powergame.gr η Σόνια Μέλεγου, εταίρος και συν-επικεφαλής της ομάδας του Real Estate της εταιρείας Ζέπος & Γιαννόπουλος.
Σταθερά αποτελεί πόλο έλξης και η αγορά κατοικίας λόγω του κτιριακού αποθέματος και της κατασκευής νέων κατοικιών υψηλών προδιαγραφών. Παράλληλα, έντονο ενδιαφέρον υπάρχει και για πράσινα κτίρια που πληρούν τα κριτήρια ESG, με τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), τις ξένες πολυεθνικές εταιρείες και τα διεθνή funds να αποτελούν τους βασικούς παίκτες σε αυτή την αγορά.
Ακόμη, η αγορά των logistics προσελκύει το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών, με τη ζήτηση να υπερβαίνει την προσφορά, γεγονός που καθιστά τον κλάδο ακόμη πιο ανταγωνιστικό.
Ρεκόρ ξένων επενδύσεων
Παράλληλα, ρεκόρ σημειώνουν και οι επενδύσεις των ξένων σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, καθώς εμφανίζονται κατά 68% αυξημένες σε σχέση με το 2021. Το ποσοστό αυτό μάλιστα δείχνει ότι παρά τις υψηλές τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, οι οποίες είναι αυξημένες σε σχέση με τα προηγούμε 6 με 7 χρόνια, για τους ξένους η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει χαμηλότερες τιμές και υψηλότερες αποδόσεις συγκριτικά με άλλες χώρες της Ευρώπης.
Όπως υποστηρίζει μάλιστα η κ. Μελέγου, «η οικονομική κρίση και η μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων την περασμένη δεκαετία, ειδικά στις κατοικίες, έστρεψε το βλέμμα των ξένων επενδυτών στη χώρα μας μιας και η Ελλάδα παραμένει μια φθηνότερη αγορά, με τιμές συγκρατημένες, σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες».
Την ώρα που μεγάλοι κολοσσοί επενδύουν στη χώρα, όπως η Microsoft, η Digital Realty, η Google και η Amazon, καθιστώντας την πλέον κόμβο επενδύσεων υψηλής τεχνολογίας και πράσινης ανάπτυξης. Παράλληλα αναπτύσσεται και η Θεσσαλονίκη σε κέντρο έρευνας και ανάπτυξης νέων τεχνολογιών, όπου η Deutsche Telekom, η Deloitte, η Accenture και η Chubb δημιουργούν κέντρα ανάπτυξης των προϊόντων τους. Ακόμη, το Ελληνικό προσελκύει ακόμα μεγαλύτερη γκάμα επενδυτών υψηλών εισοδημάτων από όλο τον κόσμο.
Οι παθογένειες της ελληνικής κτηματαγοράς
Παρόλ’ αυτά, πολλές είναι οι παθογένειες της ελληνικής αγοράς ακινήτων που σε πολλές περιπτώσεις αποτελούν τροχοπέδη για την προσέλκυση νέων επενδύσεων. Μεταξύ άλλων, ένα βασικό πρόβλημα είναι η έλλειψη διαφάνειας της κτηματαγοράς. Οι ξένοι για να επενδύσουν απαιτούν αξιόπιστη πληροφορία ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς, την αξία και τη χρήση γης καθώς και τον όγκο και τη φύση των σχετικών συναλλαγών.
Συναφές είναι και το ζήτημα των χρήσεων γης και της ευρύτερης χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας. Όπως τονίζει η κ. Μέλεγου ειδικά στις εκτός σχεδίου περιοχές όπου αναπτύσσονται οι μεγάλες επενδύσεις σε data centres, ξενοδοχεία ή logistics, η νομοθεσία είναι αρκετές φορές δαιδαλώδης, πολλές φορές αντιφατική και περίπλοκη. Μέσω των Στρατηγικών Επενδύσεων μπορεί κάποιος επενδυτής να αποκτήσει κάποια μεγαλύτερη ασφάλεια για την υλοποίηση της επένδυσής του, αλλά δεν μπορούν να είναι όλες οι επενδύσεις στρατηγικές.
Ένα άλλο ζήτημα είναι η πληθώρα των δικαιολογητικών που απαιτούνται για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου. Παρόλο που γίνεται προσπάθεια για τη ψηφιακή έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών, χρειάζεται να δρομολογηθούν επιπλέον αλλαγές ως προς την κατεύθυνση μείωσης των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Τέλος, εξίσου σημαντική είναι η ταχύτητα της απονομής της δικαιοσύνης που κατά τη γνώμη μου αποτελεί το βασικότερο στοιχείο προσέλκυσης επενδύσεων.
Σε κίνδυνο η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων
Σχετικά με το αν η Ελλάδα είναι κοντά στην ύφεση που αντιμετωπίζει η παγκόσμια αγορά του real estate η ίδια υποστηρίζει το εξής: «Έχω την αίσθηση ότι δεν είμαστε ακόμα σε τέτοια φάση. Οι συνθήκες στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι καλύτερες αυτή τη στιγμή σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες και το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει ισχυρό».
«Εντούτοις, αυτή τη στιγμή αυξάνονται τα σήματα κινδύνου από το ευρωπαϊκό real estate, και σε μια αγορά που είναι ευάλωτη λόγω της εξάρτησης από τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων θα πρέπει να υπάρξει σύνεση, ψυχραιμία και διορατικότητα. Προϋπόθεση είναι η πολιτική σταθερότητα και η αποφυγή μιας νέας κρίσης, υγειονομικής, ενεργειακής ή και γεωπολιτικής» καταλήγει.
Τα μεγάλα deals
Τη τελευταία διετία η δικηγορική εταιρεία, Ζέπος & Γιαννόπουλος, βρίσκεται πίσω από σημαντικές επιχειρηματικές συμφωνίες στο χώρο των ακινήτων, οι οποίες αφορούν κατά κύριο λόγο κατοικίες, ξενοδοχεία, επαγγελματικούς χώρους, logistics και ειδικά τις νέες τεχνολογίες.
Ειδικότερα, η Ζέπος & Γιαννόπουλος πέρυσι ολοκλήρωσε την πώληση και την επαναμίσθωση (lease back) του resort της Club Med στην Εύβοια, που περιλαμβάνει επίσης την ανακαίνιση και την επέκταση του ξενοδοχειακού συγκροτήματος, συνολικής αξίας 70 εκατ. ευρώ. Ακόμη, η εταιρεία παρέχει συμβουλές σταθερά στο επενδυτικό fund ΖΟΙΑ που επενδύει στην Ελλάδα από το 2017 με έμφαση στον τομέα των κατοικιών.
Η Ζέπος & Γιαννόπουλος εκπροσώπησε και τη Generali στην αγορά από την Panterra (θυγατρικής της Prodea) ενός πράσινου και πιστοποιημένου με LEED κτιρίου που στεγάζει πλέον τα κεντρικά τους γραφεία στη Λεωφόρο Συγγρού. Παράλληλα, συνέβαλε στην αγορά του ακινήτου όπου θα αναπτυχθεί το Γήπεδο Ζωής από το Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος. Η συγκεκριμένη επένδυση μάλιστα πρόκειται να δημιουργήσει ευκαιρίας εξέλιξης των νέων σε περιοχές με περιορισμένη πρόσβαση σε τέτοιες πρωτοβουλίες.
Παρέχει ακόμη συμβουλές στην Premier Capital που κατασκευάζει ένα κέντρο διανομής, καθώς και σε μεγάλους τεχνολογικούς κολοσσούς που κατασκευάζουν Data Centers στην Ελλάδα. Την ώρα που συμμετέχει στην ανάπτυξη στο Ελληνικό μέσω της εκπροσώπησης αγοραστών κατοικιών στο Marina Tower και πολυτελών βιλών στο παραλιακό μέτωπo.
Σταθερά αποτελεί πόλο έλξης και η αγορά κατοικίας λόγω του κτιριακού αποθέματος και της κατασκευής νέων κατοικιών υψηλών προδιαγραφών. Παράλληλα, έντονο ενδιαφέρον υπάρχει και για πράσινα κτίρια που πληρούν τα κριτήρια ESG, με τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ), τις ξένες πολυεθνικές εταιρείες και τα διεθνή funds να αποτελούν τους βασικούς παίκτες σε αυτή την αγορά.
Ακόμη, η αγορά των logistics προσελκύει το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών, με τη ζήτηση να υπερβαίνει την προσφορά, γεγονός που καθιστά τον κλάδο ακόμη πιο ανταγωνιστικό.
Ρεκόρ ξένων επενδύσεων
Παράλληλα, ρεκόρ σημειώνουν και οι επενδύσεις των ξένων σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, καθώς εμφανίζονται κατά 68% αυξημένες σε σχέση με το 2021. Το ποσοστό αυτό μάλιστα δείχνει ότι παρά τις υψηλές τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, οι οποίες είναι αυξημένες σε σχέση με τα προηγούμε 6 με 7 χρόνια, για τους ξένους η Ελλάδα εξακολουθεί να έχει χαμηλότερες τιμές και υψηλότερες αποδόσεις συγκριτικά με άλλες χώρες της Ευρώπης.
Όπως υποστηρίζει μάλιστα η κ. Μελέγου, «η οικονομική κρίση και η μεγάλη πτώση των τιμών των ακινήτων την περασμένη δεκαετία, ειδικά στις κατοικίες, έστρεψε το βλέμμα των ξένων επενδυτών στη χώρα μας μιας και η Ελλάδα παραμένει μια φθηνότερη αγορά, με τιμές συγκρατημένες, σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες».
Την ώρα που μεγάλοι κολοσσοί επενδύουν στη χώρα, όπως η Microsoft, η Digital Realty, η Google και η Amazon, καθιστώντας την πλέον κόμβο επενδύσεων υψηλής τεχνολογίας και πράσινης ανάπτυξης. Παράλληλα αναπτύσσεται και η Θεσσαλονίκη σε κέντρο έρευνας και ανάπτυξης νέων τεχνολογιών, όπου η Deutsche Telekom, η Deloitte, η Accenture και η Chubb δημιουργούν κέντρα ανάπτυξης των προϊόντων τους. Ακόμη, το Ελληνικό προσελκύει ακόμα μεγαλύτερη γκάμα επενδυτών υψηλών εισοδημάτων από όλο τον κόσμο.
Οι παθογένειες της ελληνικής κτηματαγοράς
Παρόλ’ αυτά, πολλές είναι οι παθογένειες της ελληνικής αγοράς ακινήτων που σε πολλές περιπτώσεις αποτελούν τροχοπέδη για την προσέλκυση νέων επενδύσεων. Μεταξύ άλλων, ένα βασικό πρόβλημα είναι η έλλειψη διαφάνειας της κτηματαγοράς. Οι ξένοι για να επενδύσουν απαιτούν αξιόπιστη πληροφορία ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς, την αξία και τη χρήση γης καθώς και τον όγκο και τη φύση των σχετικών συναλλαγών.
Συναφές είναι και το ζήτημα των χρήσεων γης και της ευρύτερης χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας. Όπως τονίζει η κ. Μέλεγου ειδικά στις εκτός σχεδίου περιοχές όπου αναπτύσσονται οι μεγάλες επενδύσεις σε data centres, ξενοδοχεία ή logistics, η νομοθεσία είναι αρκετές φορές δαιδαλώδης, πολλές φορές αντιφατική και περίπλοκη. Μέσω των Στρατηγικών Επενδύσεων μπορεί κάποιος επενδυτής να αποκτήσει κάποια μεγαλύτερη ασφάλεια για την υλοποίηση της επένδυσής του, αλλά δεν μπορούν να είναι όλες οι επενδύσεις στρατηγικές.
Ένα άλλο ζήτημα είναι η πληθώρα των δικαιολογητικών που απαιτούνται για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου. Παρόλο που γίνεται προσπάθεια για τη ψηφιακή έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών, χρειάζεται να δρομολογηθούν επιπλέον αλλαγές ως προς την κατεύθυνση μείωσης των απαιτούμενων δικαιολογητικών. Τέλος, εξίσου σημαντική είναι η ταχύτητα της απονομής της δικαιοσύνης που κατά τη γνώμη μου αποτελεί το βασικότερο στοιχείο προσέλκυσης επενδύσεων.
Σε κίνδυνο η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων
Σχετικά με το αν η Ελλάδα είναι κοντά στην ύφεση που αντιμετωπίζει η παγκόσμια αγορά του real estate η ίδια υποστηρίζει το εξής: «Έχω την αίσθηση ότι δεν είμαστε ακόμα σε τέτοια φάση. Οι συνθήκες στην ελληνική αγορά ακινήτων είναι καλύτερες αυτή τη στιγμή σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες και το ενδιαφέρον των επενδυτών παραμένει ισχυρό».
«Εντούτοις, αυτή τη στιγμή αυξάνονται τα σήματα κινδύνου από το ευρωπαϊκό real estate, και σε μια αγορά που είναι ευάλωτη λόγω της εξάρτησης από τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων θα πρέπει να υπάρξει σύνεση, ψυχραιμία και διορατικότητα. Προϋπόθεση είναι η πολιτική σταθερότητα και η αποφυγή μιας νέας κρίσης, υγειονομικής, ενεργειακής ή και γεωπολιτικής» καταλήγει.
Τα μεγάλα deals
Τη τελευταία διετία η δικηγορική εταιρεία, Ζέπος & Γιαννόπουλος, βρίσκεται πίσω από σημαντικές επιχειρηματικές συμφωνίες στο χώρο των ακινήτων, οι οποίες αφορούν κατά κύριο λόγο κατοικίες, ξενοδοχεία, επαγγελματικούς χώρους, logistics και ειδικά τις νέες τεχνολογίες.
Ειδικότερα, η Ζέπος & Γιαννόπουλος πέρυσι ολοκλήρωσε την πώληση και την επαναμίσθωση (lease back) του resort της Club Med στην Εύβοια, που περιλαμβάνει επίσης την ανακαίνιση και την επέκταση του ξενοδοχειακού συγκροτήματος, συνολικής αξίας 70 εκατ. ευρώ. Ακόμη, η εταιρεία παρέχει συμβουλές σταθερά στο επενδυτικό fund ΖΟΙΑ που επενδύει στην Ελλάδα από το 2017 με έμφαση στον τομέα των κατοικιών.
Η Ζέπος & Γιαννόπουλος εκπροσώπησε και τη Generali στην αγορά από την Panterra (θυγατρικής της Prodea) ενός πράσινου και πιστοποιημένου με LEED κτιρίου που στεγάζει πλέον τα κεντρικά τους γραφεία στη Λεωφόρο Συγγρού. Παράλληλα, συνέβαλε στην αγορά του ακινήτου όπου θα αναπτυχθεί το Γήπεδο Ζωής από το Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος. Η συγκεκριμένη επένδυση μάλιστα πρόκειται να δημιουργήσει ευκαιρίας εξέλιξης των νέων σε περιοχές με περιορισμένη πρόσβαση σε τέτοιες πρωτοβουλίες.
Παρέχει ακόμη συμβουλές στην Premier Capital που κατασκευάζει ένα κέντρο διανομής, καθώς και σε μεγάλους τεχνολογικούς κολοσσούς που κατασκευάζουν Data Centers στην Ελλάδα. Την ώρα που συμμετέχει στην ανάπτυξη στο Ελληνικό μέσω της εκπροσώπησης αγοραστών κατοικιών στο Marina Tower και πολυτελών βιλών στο παραλιακό μέτωπo.
