Ακίνητα: Στο ναδίρ οι επενδύσεις στην ΕΕ - Τι συμβαίνει στην Ελλάδα
Σε περίπου 65 δισ. ευρώ, σημειώνοντας πτώση 61% σε σύγκριση με το 2022 αναμένεται να φτάσει o συνολικός όγκος επενδύσεων στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων το πρώτο εξάμηνο του 2023. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Savills, κατά την τελευταία δεκαετία, υπήρξε μια σημαντική μετατόπιση στον όγκο των επενδύσεων σε διάφορες κατηγορίες ακινήτων. Συγκεκριμένα, σήμερα στο επίκεντρο των επενδυτών βρίσκονται κατά κύριο λόγο οι οικιστικές αναπτύξεις και τα logistics, ενώ τα γραφεία και ο κλάδος του λιανεμπορίου δεν φαίνεται να αποτελούν πλέον προτεραιότητα τους.
Η επιβράδυνση των επενδύσεων κατανέμεται αρκετά ομοιόμορφα σε όλη την Ευρώπη. Τα προκαταρκτικά στοιχεία της Savills δείχνουν ότι η Νότια Ευρώπη κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια μείωση το δεύτερο τρίμηνο του 2023, ωστόσο το 2022 ήταν μια εξαιρετική χρονιά σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις. Η υπόλοιπη Δυτική Ευρώπη σημείωσε τη χαμηλότερη πτώση στις επενδύσεις, ενώ οι σκανδιναβικές χώρες καταγράφουν την υψηλότερη ετήσια πτώση του 1ου εξαμήνου περίπου 64%, με πρόβλεψη ότι αυτή η πτωτική τροχιά θα συνεχιστεί και στο υπόλοιπο του 2023.
Γραφεία και κατοικίες
Χαρακτηριστικά το 2014, οι ευρωπαϊκές επενδύσεις σε γραφεία και κατοικίες αντιπροσώπευαν το 38% και το 10% αντίστοιχα, ενώ το 1ο τρίμηνο του 2023, είχαν μετατοπιστεί στο 27% και στο 19%. Ωστόσο, η Savills εκτιμά ότι σήμερα η ανάγκη για οικιστικές αναπτύξεις είναι έξι φορές μεγαλύτερη από την ανάγκη για χώρους γραφείων.
Ειδικότερα, οι επενδύσεις στον τομέα των γραφείων είναι αισθητά λιγότερες σε όλη την Ευρώπη, με σημαντική εξαίρεση την Ελλάδα. Μέχρι το 2025 αναμένεται να προστεθούν στην υφιστάμενη ελληνική αγορά ακινήτων συνολικά 380.000 τ.μ. νέων πράσινων γραφείων. Παράλληλα, αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχει μια εξαιρετικά μεγάλη αύξηση των έργων ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών κτιρίων γραφείων. Στην υπόλοιπη Ευρώπη ωστόσο, τα γραφεία δεν αποτελούν πλέον την πρώτη επιλογή των επενδυτών. Κατά μέσο όρο, η απόδοση των γραφείων που βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες άγγιξε το 4,5% το β’ τρίμηνο του 2023, ωστόσο οι αποδόσεις μέχρι το τέλος του έτους θα υποχωρήσουν κατά περισσότερο από 26 μονάδες βάσης.
Η εκτίναξη των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων των νοικοκυριών αποτελεί σημαντική πρόκληση για την Ευρώπη. Η μέση ευρωπαϊκή απόδοση των κατοικιών διαμορφώθηκε στο 3,9% το β’ τρίμηνο του 2023, 56 μ.β υψηλότερα από πέρυσι. Ωστόσο, προβλέπεται μια μικρή περαιτέρω αύξηση μέχρι το τέλος του έτους, σε περίπου 4,0% το 4ο τρίμηνο του 2023.
Στην Ελλάδα, σημαντικό ρόλο στη διατήρηση του ανοδικού ρυθμού των τιμών πώλησης κατοικιών σε υψηλό επίπεδο διαδραματίζουν, εκ νέου, οι άμεσες ξένες επενδύσεις, οι οποίες συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο καταγράφηκαν εισροές ξένων κεφαλαίων ύψους 500 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων στην ελληνική αγορά. Πρόκειται για μια αύξηση της τάξεως του 32,9% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, με την Τράπεζα της Ελλάδος να εκτιμά ότι «η ελληνική αγορά ακινήτων, παρουσιάζοντας σημαντικές ιδιαιτερότητες σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων της Ευρώπης, εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να διατηρεί την ελκυστικότητα της, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών απόθεμά της».
Logistics και λιανεμπόριο
Ταυτόχρονα, οι κλιμακούμενες απαιτήσεις διανομής έχουν δημιουργήσει αυξημένη ζήτηση για αποθήκες logistics, η οποία έχει προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις. Ως αποτέλεσμα, το μερίδιο των επενδύσεων λιανικής και logistics, που αντιστοιχούσε σε 19% και 10%, αντίστοιχα το 2014, το πρώτο τρίμηνο του 2023 έχει διαμορφωθεί σε 20% και 17%
Αντίστοιχα την τελευταία δεκαετία, ο κλάδος του λιανικού εμπορίου γνώρισε ριζικές αλλαγές λόγω της συμπεριφοράς των καταναλωτών και ιδιαίτερα της ταχείας αύξησης των διαδικτυακών πωλήσεων. Η αβεβαιότητα που υπάρχει πλέον στον κλάδο έχει οδηγήσει τους επενδυτές να μειώσουν τη δραστηριότητά τους στη λιανική. Ωστόσο, σημειώθηκε μια περαιτέρω αύξηση της απόδοσης των εμπορικών κέντρων στην Ευρώπη κατά 5,9% στο δεύτερο τρίμηνο του 2023, αυξημένη κατά 55 μονάδες βάσης σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του περασμένου έτους. Σύμφωνα με τη Savills, θα είναι περίπου 6,1% στο τέλος της χρονιάς.
Ο τομέας των logistics σημειώνει υψηλές αποδόσεις σε Ελλάδα και Ευρώπη. Συγκεκριμένα, οι αποδόσεις των ευρωπαϊκών prime logistics διαμορφώθηκαν στο 4,7% το β’ τρίμηνο του 2023, 78 μονάδες βάσης πάνω από την ίδια περίοδο πέρυσι. Το 4ο τρίμηνο του 2023, αναμένεται ότι οι αποδόσεις τους θα φτάσουν περίπου το 4,9% κατά μέσο όρο σε όλη την Ευρώπη. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας μάλιστα η Ελλάδα σημείωσε ιδιαίτερη άνοδο στον δείκτη Logistics Performance Ind, καταλαμβάνοντας την 19η θέση από την 41η που κατείχε το 2018.
Η επιβράδυνση των επενδύσεων κατανέμεται αρκετά ομοιόμορφα σε όλη την Ευρώπη. Τα προκαταρκτικά στοιχεία της Savills δείχνουν ότι η Νότια Ευρώπη κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια μείωση το δεύτερο τρίμηνο του 2023, ωστόσο το 2022 ήταν μια εξαιρετική χρονιά σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις. Η υπόλοιπη Δυτική Ευρώπη σημείωσε τη χαμηλότερη πτώση στις επενδύσεις, ενώ οι σκανδιναβικές χώρες καταγράφουν την υψηλότερη ετήσια πτώση του 1ου εξαμήνου περίπου 64%, με πρόβλεψη ότι αυτή η πτωτική τροχιά θα συνεχιστεί και στο υπόλοιπο του 2023.
Γραφεία και κατοικίες
Χαρακτηριστικά το 2014, οι ευρωπαϊκές επενδύσεις σε γραφεία και κατοικίες αντιπροσώπευαν το 38% και το 10% αντίστοιχα, ενώ το 1ο τρίμηνο του 2023, είχαν μετατοπιστεί στο 27% και στο 19%. Ωστόσο, η Savills εκτιμά ότι σήμερα η ανάγκη για οικιστικές αναπτύξεις είναι έξι φορές μεγαλύτερη από την ανάγκη για χώρους γραφείων.
Ειδικότερα, οι επενδύσεις στον τομέα των γραφείων είναι αισθητά λιγότερες σε όλη την Ευρώπη, με σημαντική εξαίρεση την Ελλάδα. Μέχρι το 2025 αναμένεται να προστεθούν στην υφιστάμενη ελληνική αγορά ακινήτων συνολικά 380.000 τ.μ. νέων πράσινων γραφείων. Παράλληλα, αξίζει να σημειωθεί ότι υπάρχει μια εξαιρετικά μεγάλη αύξηση των έργων ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης παλαιών κτιρίων γραφείων. Στην υπόλοιπη Ευρώπη ωστόσο, τα γραφεία δεν αποτελούν πλέον την πρώτη επιλογή των επενδυτών. Κατά μέσο όρο, η απόδοση των γραφείων που βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες άγγιξε το 4,5% το β’ τρίμηνο του 2023, ωστόσο οι αποδόσεις μέχρι το τέλος του έτους θα υποχωρήσουν κατά περισσότερο από 26 μονάδες βάσης.
Η εκτίναξη των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων των νοικοκυριών αποτελεί σημαντική πρόκληση για την Ευρώπη. Η μέση ευρωπαϊκή απόδοση των κατοικιών διαμορφώθηκε στο 3,9% το β’ τρίμηνο του 2023, 56 μ.β υψηλότερα από πέρυσι. Ωστόσο, προβλέπεται μια μικρή περαιτέρω αύξηση μέχρι το τέλος του έτους, σε περίπου 4,0% το 4ο τρίμηνο του 2023.
Στην Ελλάδα, σημαντικό ρόλο στη διατήρηση του ανοδικού ρυθμού των τιμών πώλησης κατοικιών σε υψηλό επίπεδο διαδραματίζουν, εκ νέου, οι άμεσες ξένες επενδύσεις, οι οποίες συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά. Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο καταγράφηκαν εισροές ξένων κεφαλαίων ύψους 500 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων στην ελληνική αγορά. Πρόκειται για μια αύξηση της τάξεως του 32,9% σε σχέση με το αντίστοιχο περυσινό διάστημα, με την Τράπεζα της Ελλάδος να εκτιμά ότι «η ελληνική αγορά ακινήτων, παρουσιάζοντας σημαντικές ιδιαιτερότητες σε σχέση με τις υπόλοιπες αγορές ακινήτων της Ευρώπης, εκτιμάται ότι θα συνεχίσει να διατηρεί την ελκυστικότητα της, ειδικά για το υψηλών προδιαγραφών απόθεμά της».
Logistics και λιανεμπόριο
Ταυτόχρονα, οι κλιμακούμενες απαιτήσεις διανομής έχουν δημιουργήσει αυξημένη ζήτηση για αποθήκες logistics, η οποία έχει προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις. Ως αποτέλεσμα, το μερίδιο των επενδύσεων λιανικής και logistics, που αντιστοιχούσε σε 19% και 10%, αντίστοιχα το 2014, το πρώτο τρίμηνο του 2023 έχει διαμορφωθεί σε 20% και 17%
Αντίστοιχα την τελευταία δεκαετία, ο κλάδος του λιανικού εμπορίου γνώρισε ριζικές αλλαγές λόγω της συμπεριφοράς των καταναλωτών και ιδιαίτερα της ταχείας αύξησης των διαδικτυακών πωλήσεων. Η αβεβαιότητα που υπάρχει πλέον στον κλάδο έχει οδηγήσει τους επενδυτές να μειώσουν τη δραστηριότητά τους στη λιανική. Ωστόσο, σημειώθηκε μια περαιτέρω αύξηση της απόδοσης των εμπορικών κέντρων στην Ευρώπη κατά 5,9% στο δεύτερο τρίμηνο του 2023, αυξημένη κατά 55 μονάδες βάσης σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του περασμένου έτους. Σύμφωνα με τη Savills, θα είναι περίπου 6,1% στο τέλος της χρονιάς.
Ο τομέας των logistics σημειώνει υψηλές αποδόσεις σε Ελλάδα και Ευρώπη. Συγκεκριμένα, οι αποδόσεις των ευρωπαϊκών prime logistics διαμορφώθηκαν στο 4,7% το β’ τρίμηνο του 2023, 78 μονάδες βάσης πάνω από την ίδια περίοδο πέρυσι. Το 4ο τρίμηνο του 2023, αναμένεται ότι οι αποδόσεις τους θα φτάσουν περίπου το 4,9% κατά μέσο όρο σε όλη την Ευρώπη. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας μάλιστα η Ελλάδα σημείωσε ιδιαίτερη άνοδο στον δείκτη Logistics Performance Ind, καταλαμβάνοντας την 19η θέση από την 41η που κατείχε το 2018.
