Ορφανός: Η επόμενη μέρα των γραφείων και η στρέβλωση των τιμών στις κατοικίες
Τα μικρότερης επιφάνειας κτίρια, η δημιουργία ευέλικτων αλλά και μικτής χρήσης χώρων εργασίας φαίνεται ότι θα είναι τα κυρίαρχα χαρακτηριστικά των νέων μοντέλων γραφείων που θα επικρατήσουν μέσα στην επόμενη πενταετία τόσο σε ελληνικό όσο και παγκόσμιο επίπεδο. Την ώρα που στα οικιστικά ακίνητα, διαπιστώνεται μια σημαντική στρέβλωση των τιμών, καθώς απέχουν σημαντικά από την πραγματικότητα και τους μισθούς του μέσου ελληνικού νοικοκυριού.
Σύμφωνα με όσα υποστηρίζει στο powergame.gr ο Ιωάννης Ορφανός συνιδρυτής (Founding Partner) της Arbitrage Real Estate, «η αγορά των γραφείων της Ελλάδας βρίσκεται σε μια αντικυκλική μακροοικονομική φάση σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, με αποτέλεσμα η κρίση που έχει ξεσπάσει εκτός συνόρων να μην φαίνεται ότι θα την επηρεάσει, καθώς μέχρι στιγμής καταγράφει μεγάλη έλλειψη αποθέματος και ποιοτικού προϊόντος. Η ανάπτυξη του εν λόγω τομέα στην Ελλάδα πρόκειται μάλιστα να συνεχιστεί, μέχρι να αποκτήσει η αγορά το προϊόν γραφείων που χρειάζεται, κάτι που θα φέρει στη συνέχεια και εξομάλυνση της ζήτησης».
Η αγορά των γραφείων σήμερα, όπως τονίζει o κ. Ορφανός, βρίσκεται σε στάδιο αναπροσαρμογής, καθώς το μοντέλο που υπήρχε πριν την πανδημία δεν θα συνεχιστεί, γεγονός που ήδη προκάλεσε, μαζί με την απότομη αύξηση των επιτοκίων, αναταραχές στις μεγάλες επιχειρήσεις κυρίως του εξωτερικού, οι οποίες καλούνται σήμερα να ρίξουν επιπλέον κεφάλαια στους γραφειακούς χώρους για να ακολουθήσουν τις νέες τάσεις που θα επικρατήσουν μέσα στην επόμενη πενταετία.
Η πρώτη τάση που κυριαρχεί σταδιακά είναι η εγκατάλειψη της μεγάλης επιφάνειας κτιρίων ή μίσθωση ορισμένων ορόφων τους σε τρίτους, όπως μικρομεσαίες επιχειρήσεις, ελεύθερους επαγγελματίες ή digital nomads. Η δεύτερη τάση αφορά τη δημιουργία ευέλικτων γραφείων με κοινόχρηστους χώρους που θα προωθούν τη συνεργασία και την καλύτερη επικοινωνία των εργαζομένων. Τρίτον, σταδιακά δημιουργούνται γραφεία μικτής χρήσης καθώς αυτά περιλαμβάνουν καταστήματα που μπορούν να εξυπηρετήσουν όλες τις άμεσες ανάγκες των εργαζομένων, όπως εστιατόρια, μπαρ, σούπερ μάρκετ κλπ.
Ήδη, η Arbitrage έχει διαχειριστεί τέτοιου είδους γραφεία στην Ελλάδα, όπως είναι το «The Element» στο Μαρούσι, τα γραφεία της Pfizer στη Θεσσαλονίκη, ενώ αναμένεται να διαχειριστεί και τα νέα γραφεία της στη Αθήνα όπως και της Google.
Η ανισορροπία ζήτησης και προσφοράς δημιουργεί στρέβλωση στις τιμές
Σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικίας, όπως υποστηρίζει ο κ. Ορφανός, σημειώνει υψηλή ζήτηση λόγω μιας σειράς παραγόντων. Πρώτον, οι ίδιοι οι Έλληνες αναζητούν ποιοτικότερα ακίνητα. Δεύτερον, οι ομογενείς ψάχνουν κατοικίες είτε επειδή θέλουν να επιστρέψουν στη χώρα για να μείνουν μόνιμα είτε για να επενδύσουν. Τρίτον, καθοριστικό ρόλο παίζει και το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας και τέλος τα Airbnb. Η ζήτηση αυτή ωστόσο δεν μπορεί να καλυφθεί, καθώς η αγορά έχει εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα ακινήτων.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι λόγω κρίσης δεν χτίζονταν καινούριες υποδομές, ενώ πολλές από αυτές που κατασκευάστηκαν αφορούσαν αποκλειστικά τους επενδυτές της Χρυσής Βίζας, η οποία επέφερε σημαντική στρέβλωση των τιμών. Όπως, υποστηρίζει ο κ. Ορφανός, «το πρόγραμμα αυτό σήμερα δεν έχει λόγο ύπαρξης και δεν πρέπει να συνδέεται πλέον με επενδύσεις σε ακίνητα. Έχει μόνο νόημα εφόσον οι ξένοι θέλουν να μείνουν μόνιμα τουλάχιστον 6 με 7 μήνες, μεταφέροντας και όλη τη φορολογία τους στη χώρα».
Στρέβλωση στην αγορά δημιούργησε και η αλόγιστη μετατροπή των ακινήτων σε Airbnb, που αν και στην περίοδο της κρίσης έφερε εισόδημα στη χώρα, σήμερα οξύνει το στεγαστικό πρόβλημα, καθώς πολλά από αυτά τα ακίνητα θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν από φοιτητές και εργαζόμενους. Την ώρα που, πρέπει να δοθούν και γενναιόδωρα κίνητρα για να μπουν τα κλειστά ακίνητα ξανά στην αγορά, κάτι ωστόσο που παρεμποδίζεται από την ιδιαίτερα κατακερματισμένη ιδιοκτησία.
Τέλος, πρόβλημα αποτελεί και το γεγονός ότι οι νέες επενδύσεις που γίνονται στο real estate απευθύνονται κατά κύριο λόγο σε μεγάλα εισοδήματα και όχι στα μεσαία νοικοκυριά που αποτελούν και την πλειονότητα της χώρας. Αυτή τάση που τείνει να καθιερωθεί δεν συμβάλλει στην ελάφρυνση του στεγαστικού προβλήματος, ούτε δίνει το έναυσμα να δημιουργηθούν projects που να απευθύνονται στον μέσο πολίτη.
Σύμφωνα με όσα υποστηρίζει στο powergame.gr ο Ιωάννης Ορφανός συνιδρυτής (Founding Partner) της Arbitrage Real Estate, «η αγορά των γραφείων της Ελλάδας βρίσκεται σε μια αντικυκλική μακροοικονομική φάση σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, με αποτέλεσμα η κρίση που έχει ξεσπάσει εκτός συνόρων να μην φαίνεται ότι θα την επηρεάσει, καθώς μέχρι στιγμής καταγράφει μεγάλη έλλειψη αποθέματος και ποιοτικού προϊόντος. Η ανάπτυξη του εν λόγω τομέα στην Ελλάδα πρόκειται μάλιστα να συνεχιστεί, μέχρι να αποκτήσει η αγορά το προϊόν γραφείων που χρειάζεται, κάτι που θα φέρει στη συνέχεια και εξομάλυνση της ζήτησης».
Η αγορά των γραφείων σήμερα, όπως τονίζει o κ. Ορφανός, βρίσκεται σε στάδιο αναπροσαρμογής, καθώς το μοντέλο που υπήρχε πριν την πανδημία δεν θα συνεχιστεί, γεγονός που ήδη προκάλεσε, μαζί με την απότομη αύξηση των επιτοκίων, αναταραχές στις μεγάλες επιχειρήσεις κυρίως του εξωτερικού, οι οποίες καλούνται σήμερα να ρίξουν επιπλέον κεφάλαια στους γραφειακούς χώρους για να ακολουθήσουν τις νέες τάσεις που θα επικρατήσουν μέσα στην επόμενη πενταετία.
Η πρώτη τάση που κυριαρχεί σταδιακά είναι η εγκατάλειψη της μεγάλης επιφάνειας κτιρίων ή μίσθωση ορισμένων ορόφων τους σε τρίτους, όπως μικρομεσαίες επιχειρήσεις, ελεύθερους επαγγελματίες ή digital nomads. Η δεύτερη τάση αφορά τη δημιουργία ευέλικτων γραφείων με κοινόχρηστους χώρους που θα προωθούν τη συνεργασία και την καλύτερη επικοινωνία των εργαζομένων. Τρίτον, σταδιακά δημιουργούνται γραφεία μικτής χρήσης καθώς αυτά περιλαμβάνουν καταστήματα που μπορούν να εξυπηρετήσουν όλες τις άμεσες ανάγκες των εργαζομένων, όπως εστιατόρια, μπαρ, σούπερ μάρκετ κλπ.
Ήδη, η Arbitrage έχει διαχειριστεί τέτοιου είδους γραφεία στην Ελλάδα, όπως είναι το «The Element» στο Μαρούσι, τα γραφεία της Pfizer στη Θεσσαλονίκη, ενώ αναμένεται να διαχειριστεί και τα νέα γραφεία της στη Αθήνα όπως και της Google.
Η ανισορροπία ζήτησης και προσφοράς δημιουργεί στρέβλωση στις τιμές
Σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικίας, όπως υποστηρίζει ο κ. Ορφανός, σημειώνει υψηλή ζήτηση λόγω μιας σειράς παραγόντων. Πρώτον, οι ίδιοι οι Έλληνες αναζητούν ποιοτικότερα ακίνητα. Δεύτερον, οι ομογενείς ψάχνουν κατοικίες είτε επειδή θέλουν να επιστρέψουν στη χώρα για να μείνουν μόνιμα είτε για να επενδύσουν. Τρίτον, καθοριστικό ρόλο παίζει και το πρόγραμμα της Χρυσής Βίζας και τέλος τα Airbnb. Η ζήτηση αυτή ωστόσο δεν μπορεί να καλυφθεί, καθώς η αγορά έχει εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα ακινήτων.
Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι λόγω κρίσης δεν χτίζονταν καινούριες υποδομές, ενώ πολλές από αυτές που κατασκευάστηκαν αφορούσαν αποκλειστικά τους επενδυτές της Χρυσής Βίζας, η οποία επέφερε σημαντική στρέβλωση των τιμών. Όπως, υποστηρίζει ο κ. Ορφανός, «το πρόγραμμα αυτό σήμερα δεν έχει λόγο ύπαρξης και δεν πρέπει να συνδέεται πλέον με επενδύσεις σε ακίνητα. Έχει μόνο νόημα εφόσον οι ξένοι θέλουν να μείνουν μόνιμα τουλάχιστον 6 με 7 μήνες, μεταφέροντας και όλη τη φορολογία τους στη χώρα».
Στρέβλωση στην αγορά δημιούργησε και η αλόγιστη μετατροπή των ακινήτων σε Airbnb, που αν και στην περίοδο της κρίσης έφερε εισόδημα στη χώρα, σήμερα οξύνει το στεγαστικό πρόβλημα, καθώς πολλά από αυτά τα ακίνητα θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν από φοιτητές και εργαζόμενους. Την ώρα που, πρέπει να δοθούν και γενναιόδωρα κίνητρα για να μπουν τα κλειστά ακίνητα ξανά στην αγορά, κάτι ωστόσο που παρεμποδίζεται από την ιδιαίτερα κατακερματισμένη ιδιοκτησία.
Τέλος, πρόβλημα αποτελεί και το γεγονός ότι οι νέες επενδύσεις που γίνονται στο real estate απευθύνονται κατά κύριο λόγο σε μεγάλα εισοδήματα και όχι στα μεσαία νοικοκυριά που αποτελούν και την πλειονότητα της χώρας. Αυτή τάση που τείνει να καθιερωθεί δεν συμβάλλει στην ελάφρυνση του στεγαστικού προβλήματος, ούτε δίνει το έναυσμα να δημιουργηθούν projects που να απευθύνονται στον μέσο πολίτη.
