Ακίνητα: Σε υψηλό οκταετίας το απόθεμα των νέων κατοικιών
Σημαντικά αυξήθηκε το πρώτο εξάμηνο του 2023 ο αριθμός των νεόδμητων κατοικιών που προστέθηκε στο οικιστικό απόθεμα της χώρας, σημειώνοντας υψηλό οκταετίας. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Savills Hellas, το 2023 αποτέλεσε την καλύτερη περίοδο ως προς την κατασκευή νέων κατοικιών από το μακρινό 2015, όταν λόγω κρίσης είχαν παγώσει όλες οι οικιστικές επενδύσεις. Η κορύφωση ωστόσο, που καταγράφηκε το πρώτο μισό του έτους, είχε αποτέλεσμα, όπως αναφέρει χαρακτηριστικά και η πρόσφατη έκθεσή της η ΕΤΕ, να σημειωθεί κάμψη κατά 19% στις νέες κατασκευές κατοικιών το δ΄τρίμηνο του 2023.
Το πρώτο εξάμηνο του 2023, η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Αττική επικεντρώθηκε κυρίως στα Νότια Προάστια. Η υπόλοιπη Αττική παρουσίασε σταθερότητα ή μικρές μειώσεις σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ο συνεχώς αυξανόμενος ρυθμός ανάπτυξης νέων κατοικιών, με μια παροδική παύση το 2022, πιθανότατα λόγω της απότομης αύξησης του κόστους κατασκευής, αποκαλύπτει τον δυναμισμό των Νοτίων Προαστίων, αλλά και την έλλειψη διαθέσιμης γης για νέες κατασκευές, σε μεγαλύτερο βαθμό σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας. Επιπλέον, η αύξηση αυτή συνδέεται με τη σταθερή ζήτηση από ξένους αγοραστές λόγω της εγγύτητας στη θάλασσα, στο κέντρο της πόλης και στο αεροδρόμιο, καθώς και στην υψηλότερη ποιότητα των επιλογών αναψυχής και λιανικού εμπορίου που προσφέρει η νότια Αττική σε σύγκριση με τη βόρεια.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον σε όλη την Αττική επικεντρώνεται κυρίως σε διαμερίσματα, με εξαίρεση τις παραθαλάσσιες περιοχές της Αθήνας και τα βορειότερα προάστια που βρίσκονται πιο μακριά από το κέντρο της πόλης, όπου οι αγοραστές ενδιαφέρονται για μονοκατοικίες. Σχετικά με τα διαμερίσματα, η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, με εξαίρεση τα βόρεια προάστια. Πρόκειται για μια περιοχή που παραδοσιακά προσελκύει οικογένειες, όπου κυριαρχεί η ζήτηση για διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων.
Οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα παρουσιάζουν αξιοσημείωτη άνοδο, ξεπερνώντας τη γενικότερη τάση που παρατηρείται σε όλη την Ελλάδα. Σε σύγκριση με τα αποτελέσματα της προηγούμενης ανάλυσης της Savills για τις τιμές των κατοικιών πριν από 2 χρόνια (μετά την περίοδο Covid-19), καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις σε σχεδόν όλη την Αττική με μέσο όρο περίπου 25%, με την υψηλότερη αύξηση να σημειώνεται στον Πειραιά. Παράλληλα, η καταγεγραμμένη επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα εκτιμάται ότι συνέβαλε και θα συνεχίσει να συμβάλλει στην περαιτέρω ενίσχυση των τιμών, καθώς η ζήτηση για πολυτελή ακίνητα δεν καλύπτεται επαρκώς από την υπάρχουσα προσφορά της αγοράς.
Αξίζει να σημειωθεί ότι για το 2023 οι τιμές των ακινήτων που κατασκευάστηκαν πριν από 5 χρόνια έχουν αυξηθεί κατά 10,9% (σε σύγκριση με 11,4% το 2022) ενώ οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών κατά 9,8% (12,4% το 2022). Αυτή η αντιστροφή στους ρυθμούς αύξησης των νεόδμητων και των παλαιότερων κατοικιών θα μπορούσε να υποδηλώσει ότι οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών έχουν αρχίσει να φτάνουν σε ένα επίπεδο σταθεροποίησης, αλλά μπορεί επίσης να αποδοθεί σε διάφορα κρατικά κίνητρα που σχετίζονται με την αναβάθμιση των παλαιότερων ακινήτων, οδηγώντας τους αγοραστές να στραφούν σε αυτή την κατηγορία, συμβάλλοντας περαιτέρω στην αύξηση των τιμών τους.
Όπως φαίνεται από τον χάρτη, οι υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο βρίσκονται στα νότια προάστια κυρίως στις νοτιότερες περιοχές όπου οι τιμές αυξάνονται σταδιακά όσο αυξάνεται η εγγύτητα στη θάλασσα, με τον μέσο όρο των τιμών να κυμαίνεται στα 3.600 – 6.000 ευρώ ανά τ.μ. Ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας, ιδιαίτερα γύρω από το ιστορικό κέντρο με την πιο προσιτή περιοχή να θεωρείται το Γουδί και η ακριβότερη το Κολωνάκι και ο μέσο όρος των τιμών να κυμαίνονται στα 2.850 – 5.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα Βόρεια προάστια, η φτηνότερη περιοχή θεωρείται ο Διόνυσος με μέση τιμή 3,200 ευρώ ανά τ.μ. και η ακριβότερη το Παλαιό Ψυχικό με τιμή πώλησης άνω των 5.000 ευρώ ανά τ.μ.
Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις στο οικιστικό τομέα σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε η Τράπεζα της Ελλάδος, το 2022 οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητα (ΑΕΕΑΠ) και οι εταιρείες ανάπτυξης πραγματοποίησαν σημαντικές επενδύσεις σε θεσμικά οικιστικά έργα, με το μεγαλύτερο ποσοστό των κεφαλαίων να κατευθύνεται στην Αττική. Πιο συγκεκριμένα, τα τελευταία δύο χρόνια, θεσμικά οικιστικά προϊόντα όπως οι Φοιτητικές Εστίες (PBSA) και τα Build to Rent (BtR) έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον των ΑΕΕΑΠ, των private equity funds και των family offices. Έτσι, παρατηρείται αύξηση στις αναπτύξεις τέτοιων ακινήτων, κυρίως σε κεντρικές τοποθεσίες της Αθήνας, όπου η ζήτηση για στέγαση από φοιτητές ή νέους επαγγελματίες αυξάνεται συνεχώς.
Περιοχές που βρίσκονται κοντά σε Πανεπιστήμια ή έχουν καλή σύνδεση με τα μέσα μαζικής μεταφοράς (π.χ. Ζωγράφου, Νέος Κόσμος και Πειραιάς) βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των επενδυτών που επιθυμούν να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκιά τους, με το επενδυμένο κεφάλαιο να κυμαίνεται στα 5 εκατομμύρια ευρώ ανά περιουσιακό στοιχείο. Μέχρι σήμερα, έχουν πραγματοποιηθεί πανελλαδικά επενδύσεις με επίκεντρο τις Φοιτητικές Εστίες που υπερβαίνουν τα 650 εκατομμύρια ευρώ, με μεγάλο μέρος τους να προέρχεται από συνεργασίες ιδιωτικών επενδυτικών εταιρειών με τον δημόσιο τομέα.
Το πρώτο εξάμηνο του 2023, η κατασκευαστική δραστηριότητα στην Αττική επικεντρώθηκε κυρίως στα Νότια Προάστια. Η υπόλοιπη Αττική παρουσίασε σταθερότητα ή μικρές μειώσεις σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ο συνεχώς αυξανόμενος ρυθμός ανάπτυξης νέων κατοικιών, με μια παροδική παύση το 2022, πιθανότατα λόγω της απότομης αύξησης του κόστους κατασκευής, αποκαλύπτει τον δυναμισμό των Νοτίων Προαστίων, αλλά και την έλλειψη διαθέσιμης γης για νέες κατασκευές, σε μεγαλύτερο βαθμό σε σχέση με το κέντρο της Αθήνας. Επιπλέον, η αύξηση αυτή συνδέεται με τη σταθερή ζήτηση από ξένους αγοραστές λόγω της εγγύτητας στη θάλασσα, στο κέντρο της πόλης και στο αεροδρόμιο, καθώς και στην υψηλότερη ποιότητα των επιλογών αναψυχής και λιανικού εμπορίου που προσφέρει η νότια Αττική σε σύγκριση με τη βόρεια.
Αξίζει να σημειωθεί ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον σε όλη την Αττική επικεντρώνεται κυρίως σε διαμερίσματα, με εξαίρεση τις παραθαλάσσιες περιοχές της Αθήνας και τα βορειότερα προάστια που βρίσκονται πιο μακριά από το κέντρο της πόλης, όπου οι αγοραστές ενδιαφέρονται για μονοκατοικίες. Σχετικά με τα διαμερίσματα, η ζήτηση επικεντρώνεται κυρίως σε διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, με εξαίρεση τα βόρεια προάστια. Πρόκειται για μια περιοχή που παραδοσιακά προσελκύει οικογένειες, όπου κυριαρχεί η ζήτηση για διαμερίσματα τριών υπνοδωματίων.
Οι τιμές των κατοικιών στην Αθήνα παρουσιάζουν αξιοσημείωτη άνοδο, ξεπερνώντας τη γενικότερη τάση που παρατηρείται σε όλη την Ελλάδα. Σε σύγκριση με τα αποτελέσματα της προηγούμενης ανάλυσης της Savills για τις τιμές των κατοικιών πριν από 2 χρόνια (μετά την περίοδο Covid-19), καταγράφονται σημαντικές αυξήσεις σε σχεδόν όλη την Αττική με μέσο όρο περίπου 25%, με την υψηλότερη αύξηση να σημειώνεται στον Πειραιά. Παράλληλα, η καταγεγραμμένη επιβράδυνση στην οικοδομική δραστηριότητα εκτιμάται ότι συνέβαλε και θα συνεχίσει να συμβάλλει στην περαιτέρω ενίσχυση των τιμών, καθώς η ζήτηση για πολυτελή ακίνητα δεν καλύπτεται επαρκώς από την υπάρχουσα προσφορά της αγοράς.
Αξίζει να σημειωθεί ότι για το 2023 οι τιμές των ακινήτων που κατασκευάστηκαν πριν από 5 χρόνια έχουν αυξηθεί κατά 10,9% (σε σύγκριση με 11,4% το 2022) ενώ οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών κατά 9,8% (12,4% το 2022). Αυτή η αντιστροφή στους ρυθμούς αύξησης των νεόδμητων και των παλαιότερων κατοικιών θα μπορούσε να υποδηλώσει ότι οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών έχουν αρχίσει να φτάνουν σε ένα επίπεδο σταθεροποίησης, αλλά μπορεί επίσης να αποδοθεί σε διάφορα κρατικά κίνητρα που σχετίζονται με την αναβάθμιση των παλαιότερων ακινήτων, οδηγώντας τους αγοραστές να στραφούν σε αυτή την κατηγορία, συμβάλλοντας περαιτέρω στην αύξηση των τιμών τους.
Όπως φαίνεται από τον χάρτη, οι υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο βρίσκονται στα νότια προάστια κυρίως στις νοτιότερες περιοχές όπου οι τιμές αυξάνονται σταδιακά όσο αυξάνεται η εγγύτητα στη θάλασσα, με τον μέσο όρο των τιμών να κυμαίνεται στα 3.600 – 6.000 ευρώ ανά τ.μ. Ακολουθεί το κέντρο της Αθήνας, ιδιαίτερα γύρω από το ιστορικό κέντρο με την πιο προσιτή περιοχή να θεωρείται το Γουδί και η ακριβότερη το Κολωνάκι και ο μέσο όρος των τιμών να κυμαίνονται στα 2.850 – 5.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα Βόρεια προάστια, η φτηνότερη περιοχή θεωρείται ο Διόνυσος με μέση τιμή 3,200 ευρώ ανά τ.μ. και η ακριβότερη το Παλαιό Ψυχικό με τιμή πώλησης άνω των 5.000 ευρώ ανά τ.μ.
Σε ό,τι αφορά τις επενδύσεις στο οικιστικό τομέα σύμφωνα με τα στοιχεία που συγκέντρωσε η Τράπεζα της Ελλάδος, το 2022 οι Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητα (ΑΕΕΑΠ) και οι εταιρείες ανάπτυξης πραγματοποίησαν σημαντικές επενδύσεις σε θεσμικά οικιστικά έργα, με το μεγαλύτερο ποσοστό των κεφαλαίων να κατευθύνεται στην Αττική. Πιο συγκεκριμένα, τα τελευταία δύο χρόνια, θεσμικά οικιστικά προϊόντα όπως οι Φοιτητικές Εστίες (PBSA) και τα Build to Rent (BtR) έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον των ΑΕΕΑΠ, των private equity funds και των family offices. Έτσι, παρατηρείται αύξηση στις αναπτύξεις τέτοιων ακινήτων, κυρίως σε κεντρικές τοποθεσίες της Αθήνας, όπου η ζήτηση για στέγαση από φοιτητές ή νέους επαγγελματίες αυξάνεται συνεχώς.
Περιοχές που βρίσκονται κοντά σε Πανεπιστήμια ή έχουν καλή σύνδεση με τα μέσα μαζικής μεταφοράς (π.χ. Ζωγράφου, Νέος Κόσμος και Πειραιάς) βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των επενδυτών που επιθυμούν να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκιά τους, με το επενδυμένο κεφάλαιο να κυμαίνεται στα 5 εκατομμύρια ευρώ ανά περιουσιακό στοιχείο. Μέχρι σήμερα, έχουν πραγματοποιηθεί πανελλαδικά επενδύσεις με επίκεντρο τις Φοιτητικές Εστίες που υπερβαίνουν τα 650 εκατομμύρια ευρώ, με μεγάλο μέρος τους να προέρχεται από συνεργασίες ιδιωτικών επενδυτικών εταιρειών με τον δημόσιο τομέα.
