Από τρεις διαφορετικές ταχύτητες χαρακτηρίζεται αυτήν τη στιγμή η αγορά γραφείων στην Αθήνα, τάση που εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και καθ’ όλη τη διάρκεια της χρονιάς. Παράλληλα, αυξανόμενη καταγράφεται η πορεία των μισθωμάτων κυρίως για τα παλαιά γραφεία το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με ένα χρόνο πριν. Την ώρα που σε βάθος δεκαετίας τα ζητούμενα ενοίκια φαίνεται ότι έχουν αυξηθεί κατά 40%.

 

Τα νέα στοιχεία που παραθέτει η εταιρεία συμβούλων εκτιμήσεων GEOAXIS, δείχνουν ότι σήμερα τα παλαιά γραφεία αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος της Αττικής, αντίθετα σημαντικά περιορισμένο είναι το απόθεμα των νεόδμητων ενεργειακά πιστοποιημένων κτιρίων. Τα «πράσινα» ωστόσο αυτά κτίρια έχουν φτάσει να καταγράφουν μέχρι και τα τριπλάσια μισθώματα σε σχέση με τα υφιστάμενα γραφεία, καθώς σε μερικές περιπτώσεις τα ζητούμενα ενοίκια ανέρχονται στο επίπεδο των 30-35 ευρώ/τ.μ. τον μήνα.

 

 

Αυτό έχει ως αποτέλεσμα σήμερα η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες.

 

Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν πάνω από 30 ευρώ/τ.μ./μήνα και αποδόσεις γύρω στο 6,0%.

 

 

Ταχύτητα Δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 ευρώ/τ.μ./μήνα με αποδόσεις 7,0%.

 

Ταχύτητα Τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 ευρώ/τ.μ./μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί τα 7,5%.

 

 

Βέβαια, σήμερα πέρα από το εξαιρετικά μικρό απόθεμα σύγχρονων γραφείων  η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων τα τελευταία χρόνια παρουσιάζει και άλλα χαρακτηριστικά. Όπως η απουσία ξένων κεφαλαίων που σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς.

 

Ακόμη, σύμφωνα με την έρευνα ο Πειραιάς, έχει αναδειχθεί ως η τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων λόγω μετρό και νέων αναπτύξεων. Επίσης, παρατηρείται το φαινόμενο να έχει μειωθεί δραματικά ο αριθμός παλαιών διαμερισμάτων που μετατρέπονται σε γραφεία στο κέντρο της Αθήνας, καθώς η οικιστική χρήση και ειδικότερα το Airbnb αποδεικνύεται ως πιο κερδοφόρα.

 

Επιπλέον, μία ακόμη τάση που επικρατεί είναι η σχετική αύξηση ζήτησης για παλαιά ανακαινισμένα γραφεία στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.

 

Ωστόσο, είναι θετικό ότι ειδικά στα Βόρεια Προάστια και συγκεκριμένα στο Μαρούσι και την Κηφισιά, υπάρχει σημαντική αύξηση νεόδμητου αποθέματος που έρχονται από τους ισχυρούς παίκτες του κλάδου. Συγκεκριμένα, η NOVAL μαζί με τη Brook Lane ένα συγκρότημα πράσινων γραφείων  επί των οδών Χειμάρρας 10-12 και Λεωφόρου Αμαρουσίου – Χαλανδρίου στο Μαρούσι. H Prodea θα υλοποιήσει νέα γραφεία στα Αηδονάκια, ενώ η Dimand έχει αναλάβει τα νέα κτίρια της PwC και προχωρά και στη ανέργεση γραφείων σε οικόπεδο ιδιοκτησίας ΤΕΕ στο Δακτυλίδι της Λ. Κηφισίας.

 

Τα NPLs και οι νέες τάσεις

Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.

 

Οι νέες τάσεις ωστόσο που θα επικρατήσουν στο χώρο των γραφείων μέσα στο 2024  αφορούν πρώτον τη σταθεροποίηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία στα δευτερεύοντα σημεία της Αττικής. Δεύτερον, την αύξηση των ενοικίων για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και τρίτον την ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα της θέσης τους.

 

Ενοίκια

Σήμερα, οι τιμές που σημειώνονται στον άξονα της Λ. Κηφισίας στα αυτοτελή παλιά κτίρια γραφείων με θέσης στάθμευσης σε βασικούς δρόμους είναι στα 13,66 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένη ανέρχονται στα 12,23 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων κυμαίνονται στα 11,30 ευρώ/τμ/μήνα,  ενώ τέλος στον άξονα της Λ. Συγγρού είναι στα 10,12 ευρώ/τμ/μήνα.

 

Για γραφεία δίχως θέσεις στάθμευσης στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 12,79 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 10,80 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 9,32 ευρώ/τμ/μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 7,94 ευρώ/τμ/μήνα.

 

Στο κέντρο της Αθήνας, για παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης πέριξ της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 16,64 ευρώ/τμ/μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 22,78 ευρώ/τμ/μήνα.

 

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχώρησε η GEOAXIS κατά τα τελευταία 10 χρόνια. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 37% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως θέσεις στάθμευσης και 33% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2015.