Η ελληνική αγορά κατοικίας βιώνει τα τελευταία χρόνια μια πρωτοφανή πίεση. Από το 2019 έως το 2025 τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 24%, την ώρα που τα εισοδήματα αυξήθηκαν μόλις κατά 6%. Οι τιμές πώλησης των ακινήτων ενισχύθηκαν κατά περίπου 30%, περιορίζοντας δραματικά τη δυνατότητα απόκτησης στέγης και μετατοπίζοντας ολοένα και περισσότερους στη λύση της ενοικίασης. Σήμερα, τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα δαπανούν σχεδόν το 60% του μηνιαίου τους εισοδήματος για ενοίκιο, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την ποιότητα ζωής.

Διαβάστε: Ακίνητα: Εκτόξευση τιμών και για τις παλιές κατοικίες - Στροφή αγοραστών σε σπίτια άνω της πενταετίας

Η ελληνική αγορά κατοικίας δύο ταχυτήτων - Ο ρόλος της εξάπλωσης βραχυχρόνιων μισθώσεων

Η ελληνική αγορά κατοικίας κινείται σήμερα σε δύο ταχύτητες: από τη μια, η πολυτέλεια των νοτίων και βορείων προαστίων, που λειτουργεί με διεθνή στάνταρντ και προσελκύει ξένους επενδυτές, και, από την άλλη, η καθημερινότητα των Ελλήνων ενοικιαστών και αγοραστών, που παλεύουν με το αυξανόμενο κόστος στέγης. Η πρόκληση για την Πολιτεία είναι να γεφυρώσει αυτό το χάσμα, διασφαλίζοντας αξιοπρεπή και προσιτή στέγη για το κοινωνικό σύνολο.

Η κατάσταση επιδεινώνεται από την εκρηκτική εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Στην Αθήνα, το δεύτερο τρίμηνο του 2025, τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 7,2% σε ετήσια βάση, ενώ οι ενεργές καταχωρίσεις σε πλατφόρμες τύπου Airbnb ξεπέρασαν τις 15.400. Ετσι, ένα κρίσιμο κομμάτι αποθέματος ακινήτων κατευθύνεται στη μακροχρόνια αγορά, διαταράσσοντας την ισορροπία τιμών. Στο κέντρο της Αθήνας, οι μέσες ζητούμενες τιμές αγοράς για νεόδμητα διαμερίσματα φτάνουν τις 3.000-3.500 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ενοίκια κινούνται στα 11-13 ευρώ/τ.μ., με χαρακτηριστικά παραδείγματα το Παγκράτι και τα Πετράλωνα, όπου οι τιμές έχουν αγγίξει τις 2.800-3.200 ευρώ/τ.μ. και οι μισθώσεις τα 10-12 ευρώ/τ.μ.


Ακίνητα στην Αττική: Από τις ακριβές παραθαλάσσιες περιοχές στις πιο προσιτές κατοικίες των βορείων προαστίων

Στη νότια ακτογραμμή της Αττικής οι αξίες έχουν ξεφύγει. Η Βουλιαγμένη έχει καθιερωθεί ως η ακριβότερη περιοχή της χώρας, με τιμές που θυμίζουν διεθνείς μητροπολιτικές αγορές. Ο μέσος όρος διαμορφώνεται γύρω στις 18.000 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ενοίκια για πολυτελείς κατοικίες ξεπερνούν τα 35-40 ευρώ/τ.μ. Στην Ωκεανίδα, μάλιστα, καταγράφεται ρεκόρ: παλαιό κτίριο που ανακατασκευάστηκε προσφέρεται στις 38.000 ευρώ/τ.μ.

Η Βούλα και η Βάρη εμφανίζουν πιο ισορροπημένη εικόνα, αλλά με σαφή ανοδική πορεία. Στη Βούλα οι τιμές κυμαίνονται από 10.000 έως 12.000 ευρώ/τ.μ. και τα ενοίκια στα 18-22 ευρώ/τ.μ., ενώ στη Βάρη η αγορά κινείται μεταξύ 8.000 και 10.000 ευρώ/τ.μ., με μισθώσεις κοντά στα 15-18 ευρώ/τ.μ. Το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, κυρίως για παραθαλάσσιες βίλες και πολυτελή συγκροτήματα, εξακολουθεί να τροφοδοτεί την έντονη ζήτηση. Στα βόρεια προάστια οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 45%-55% την τελευταία εξαετία, με τη ζήτηση να παραμένει ισχυρή ακόμα και στις πιο αβέβαιες περιόδους.

Η Κηφισιά, το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη ξεχωρίζουν ως οι πιο ασφαλείς επενδύσεις, με τιμές που ξεπερνούν τις 6.000 ευρώ/τ.μ. και ενοίκια 15-18 ευρώ/τ.μ. Η Πολιτεία και η Εκάλη, με τιμές 2.800-3.800 ευρώ/τ.μ., παραμένουν δημοφιλείς οικογενειακοί προορισμοί, με μισθώσεις που κυμαίνονται στα 10-13 ευρώ/τ.μ. Η Δροσιά αποτελεί πιο προσιτή επιλογή, με αξίες γύρω στις 2.500- 3.000 ευρώ/τ.μ. και ενοίκια στα 9-11 ευρώ/τ.μ., ενώ το Στροφύλι κερδίζει έδαφος ως εναλλακτική της Κηφισιάς με τιμές 3.200-3.600 ευρώ/τ.μ. και μισθώσεις γύρω στα 12 ευρώ/τ.μ. Η νεόδμητη κατοικία, λόγω του υψηλού κόστους κατασκευής, είναι απρόσιτη για ολοένα και περισσότερους Ελληνες.

Ετσι, η στροφή στα ανακατασκευασμένα ακίνητα είναι εμφανής, καθώς συνδυάζουν χαμηλότερο κόστος αγοράς με καλύτερα λειτουργικά και ενεργειακά χαρακτηριστικά. Σύμφωνα με τις έρευνες, το 40% των αγοραστών δίνει βαρύτητα στην ενεργειακή απόδοση, ένα 40% αναζητά περισσότερους υπαίθριους χώρους, ενώ το υπόλοιπο 20% επιλέγει με βασικό κριτήριο την εύκολη πρόσβαση στον χώρο εργασίας.

Κοινωνική στέγη: Στοχευμένα μέτρα για αύξηση προσιτών κατοικιών

Η αντιμετώπιση της κρίσης στέγης απαιτεί στοχευμένες παρεμβάσεις. Ενα πρώτο βήμα είναι η θέσπιση κινήτρων προς τους ιδιοκτήτες ώστε να ανακαινίσουν και να διαθέσουν κατοικίες με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Προτείνονται μέτρα, όπως πρόσθετη έκπτωση 10% στις δαπάνες ανακαίνισης και χορήγηση χαμηλότοκων μικροδανείων, υπό την προϋπόθεση υποχρεωτικής τριετούς μίσθωσης με ενοίκιο αναφοράς, προσαρμοσμένο ανά περιοχή και τετραγωνικά. Με αυτόν τον τρόπο θα μπορούσε να αυξηθεί το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα άμεσα και κοινωνικά στοχευμένα. Στον ίδιο άξονα κινείται η πρόταση για δημιουργία «δημοτικής κατοικίας express» μέσω αξιοποίησης ακινήτων της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, με στόχο την παροχή τουλάχιστον 2% του συνολικού αποθέματος ως προσιτής κατοικίας μέσα σε 18 μήνες.

Παράλληλα, οι κοινωνικές παρεμβάσεις πρέπει να αποκτήσουν στόχευση και μετρησιμότητα: τα επιδόματα ενοικίου να συνδέονται με το πραγματικό εισόδημα και το κόστος διαβίωσης ανά περιοχή, ενώ στοχευμένες επιδοτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης θα μπορούσαν να στηρίξουν ενοικιαστές σε παλιές ή ενεργοβόρες κατοικίες.

Τέλος, η ανάπτυξη ενός νέου επενδυτικού πλαισίου για την «ανακαίνιση με σκοπό τη μίσθωση», σε συνεργασία με fintech πλατφόρμες που θα αναλαμβάνουν την ανακαίνιση και θα διαθέτουν τα ακίνητα με κοινωνικά κριτήρια, θα μπορούσε να αποτελέσει καινοτόμο εργαλείο για την εξισορρόπηση της αγοράς.

Δημοσιεύθηκε στο Moneypro των Παραπολιτικών