EnΦόρος μεταβίβασης ακινήτων: Πλήρης οδηγός απαλλαγής και αφορολόγητων ορίων 2024
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τις αφορολόγητες μεταβιβάσεις
Ολοκληρωμένος οδηγός για τις απαλλαγές από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων, τα αφορολόγητα όρια στις γονικές παροχές και τις προϋποθέσεις για μεταβιβάσεις χωρίς φορολογία
Η μεταβίβαση ακινήτων και χρημάτων μπορεί να πραγματοποιηθεί χωρίς φορολογική επιβάρυνση, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις που ορίζει η ισχύουσα νομοθεσία. Ο φόρος μεταβίβασης και η απαλλαγή από αυτόν αποτελούν κρίσιμα ζητήματα για οικογένειες που σχεδιάζουν να προβούν σε γονικές παροχές, δωρεές ή αγορά πρώτης κατοικίας. Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων έχει δημοσιοποιήσει λεπτομερείς οδηγίες που διευκρινίζουν τα δικαιολογητικά, τη διαδικασία και τα αφορολόγητα όρια που ισχύουν.
Η απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω γονικής παροχής απολαμβάνει ιδιαίτερα ευνοϊκής μεταχείρισης. Πέραν του βασικού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ, προβλέπονται πρόσθετα αφορολόγητα ποσά που διαφοροποιούνται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου. Για κάθε ανήλικο ή άγαμο τέκνο, το πρόσθετο αφορολόγητο ανέρχεται σε 200.000 ευρώ, ενώ για έγγαμα τέκνα το όριο αυξάνεται στις 250.000 ευρώ.
Το ύψος της απαλλαγής προσαυξάνεται περαιτέρω ανάλογα με τον αριθμό των τέκνων που έχει ο δικαιούχος. Συγκεκριμένα, προστίθενται 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα ανήλικα τέκνα και 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο ανήλικο τέκνο που βρίσκεται υπό την επιμέλεια του δικαιούχου.
Η γονική παροχή οικοπέδου για την ανέγερση πρώτης κατοικίας καλύπτεται επίσης από ειδικό καθεστώς απαλλαγής. Το αφορολόγητο όριο ορίζεται στις 50.000 ευρώ για ανήλικα ή άγαμα τέκνα και διπλασιάζεται στις 100.000 ευρώ για έγγαμα τέκνα. Οι προσαυξήσεις λόγω τέκνων ανέρχονται σε 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.
Αυτά τα αφορολόγητα όρια εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας, είτε πρόκειται για δωρεά σε πρόσωπα της πρώτης, δεύτερης ή τρίτης κατηγορίας συγγένειας, είτε για αγορά ή κληρονομιά. Όταν μετά την αφαίρεση των αφορολόγητων ποσών προκύπτει υπερβάλλον ποσό, αυτό φορολογείται με συντελεστή 10%.
Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές υπόκεινται σε συγκεκριμένες προϋποθέσεις για να απολαύσουν του αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ. Η βασική προϋπόθεση είναι η μεταφορά του χρηματικού ποσού να πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού συστήματος. Συγκεκριμένα, τα χρήματα πρέπει να μεταφερθούν από τον τραπεζικό λογαριασμό του δωρητή στον λογαριασμό του δωρεοδόχου.
Το αφορολόγητο όριο αναγνωρίζεται σε διάφορες περιπτώσεις μεταφοράς χρημάτων. Αυτές περιλαμβάνουν μεταφορές από ατομικούς λογαριασμούς σε ατομικούς ή κοινούς λογαριασμούς, έκδοση τραπεζικής επιταγής με χρέωση λογαριασμού, καθώς και άμεσες μεταφορές για αγορά ακινήτου ή οχήματος στον λογαριασμό του πωλητή.
Για τις δηλώσεις φόρου γονικής παροχής ή δωρεάς που υποβάλλονται από την 1η Οκτωβρίου 2021, απαιτείται συγκεκριμένη τεκμηρίωση. Στο σώμα της δήλωσης πρέπει να αναγράφονται οι αριθμοί IBAN των τραπεζικών λογαριασμών μεταξύ των οποίων πραγματοποιήθηκε η μεταφορά, καθώς και το πιστωτικό ίδρυμα. Επιπλέον, απαιτείται η επισύναψη του αποδεικτικού μεταφοράς από την τράπεζα.
Σε περίπτωση χρήσης τραπεζικής επιταγής, πρέπει να καταγράφεται ο αριθμός της επιταγής, ενώ ως ημερομηνία της γονικής παροχής θεωρείται η ημερομηνία κατάθεσης της επιταγής στον τραπεζικό λογαριασμό του δωρεοδόχου. Η τήρηση αυτών των διαδικασιών διασφαλίζει την αναγνώριση της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης.
Η αγορά κτίσματος που προορίζεται για πρώτη κατοικία απαλλάσσεται πλήρως ή μερικώς από τον φόρο μεταβίβασης που ανέρχεται σε 3%. Το ύψος της απαλλαγής εξαρτάται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου και την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή. Για άγαμους, η απαλλαγή καλύπτει αξία έως 200.000 ευρώ, ενώ για έγγαμους το όριο ανέρχεται στις 250.000 ευρώ.
Οι προσαυξήσεις λόγω τέκνων ακολουθούν το ίδιο σχήμα με τις γονικές παροχές: 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα ανήλικα τέκνα και 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο. Στην απαλλαγή περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, εφόσον η επιφάνεια του καθενός δεν υπερβαίνει τα 20 τετραγωνικά μέτρα και βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο.
Για την αναγνώριση του δικαιώματος απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ο αγοραστής, η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν πρέπει να κατέχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Η κατοικία αυτή πρέπει να βρίσκεται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
Επίσης, δεν πρέπει να κατέχουν οικοδομήσιμο οικόπεδο στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί κτίσμα που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρούνται μη καλυπτόμενες όταν το συνολικό εμβαδόν είναι κάτω από 70 τετραγωνικά μέτρα, προσαυξανόμενα κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τετραγωνικά μέτρα για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.
Η αγορά οικοπέδου για την ανέγερση πρώτης κατοικίας καλύπτεται από ειδικό καθεστώς απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης. Το όριο της απαλλαγής ορίζεται στις 50.000 ευρώ για άγαμους και στις 100.000 ευρώ για έγγαμους. Οι προσαυξήσεις λόγω τέκνων ανέρχονται σε 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο του δικαιούχου.
Για την αναγνώριση της απαλλαγής, απαιτείται η απόκτηση μιας μόνο κατοικίας ή ενός οικοπέδου εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα, όχι ποσοστού εξ αδιαιρέτου. Αυτή η προϋπόθεση διασφαλίζει ότι η απαλλαγή χορηγείται μόνο σε περιπτώσεις που πράγματι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
Αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ στις γονικές παροχές
Από την 1η Οκτωβρίου 2021, το νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει αφορολόγητο όριο ύψους 800.000 ευρώ για γονικές παροχές και δωρεές. Αυτό το όριο χορηγείται εφάπαξ και αφορά μεταβιβάσεις μεταξύ γονέων και τέκνων, συζύγων, καθώς και μεταξύ παππούδων ή γιαγιάδων και εγγονιών. Στον υπολογισμό του ορίου συμπεριλαμβάνονται όλες οι προηγούμενες γονικές παροχές και δωρεές που έχουν πραγματοποιηθεί από την ίδια ημερομηνία και μετά μεταξύ των ίδιων προσώπων.
Όταν το συνολικό ποσό των δωρεών υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ, το υπερβάλλον ποσό υπόκειται σε φορολογία με συντελεστή 10%. Αυτός ο μηχανισμός επιτρέπει στις οικογένειες να προγραμματίζουν τη διαχείριση της περιουσίας τους με φορολογική αποτελεσματικότητα.
Πρόσθετα αφορολόγητα όρια για απόκτηση πρώτης κατοικίας
Η απόκτηση πρώτης κατοικίας μέσω γονικής παροχής απολαμβάνει ιδιαίτερα ευνοϊκής μεταχείρισης. Πέραν του βασικού αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ, προβλέπονται πρόσθετα αφορολόγητα ποσά που διαφοροποιούνται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση του δικαιούχου. Για κάθε ανήλικο ή άγαμο τέκνο, το πρόσθετο αφορολόγητο ανέρχεται σε 200.000 ευρώ, ενώ για έγγαμα τέκνα το όριο αυξάνεται στις 250.000 ευρώ.Το ύψος της απαλλαγής προσαυξάνεται περαιτέρω ανάλογα με τον αριθμό των τέκνων που έχει ο δικαιούχος. Συγκεκριμένα, προστίθενται 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα ανήλικα τέκνα και 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο ανήλικο τέκνο που βρίσκεται υπό την επιμέλεια του δικαιούχου.
Ειδικές ρυθμίσεις για γονική παροχή οικοπέδου
Η γονική παροχή οικοπέδου για την ανέγερση πρώτης κατοικίας καλύπτεται επίσης από ειδικό καθεστώς απαλλαγής. Το αφορολόγητο όριο ορίζεται στις 50.000 ευρώ για ανήλικα ή άγαμα τέκνα και διπλασιάζεται στις 100.000 ευρώ για έγγαμα τέκνα. Οι προσαυξήσεις λόγω τέκνων ανέρχονται σε 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.Αυτά τα αφορολόγητα όρια εφαρμόζονται σε κάθε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας, είτε πρόκειται για δωρεά σε πρόσωπα της πρώτης, δεύτερης ή τρίτης κατηγορίας συγγένειας, είτε για αγορά ή κληρονομιά. Όταν μετά την αφαίρεση των αφορολόγητων ποσών προκύπτει υπερβάλλον ποσό, αυτό φορολογείται με συντελεστή 10%.
Προϋποθέσεις για αφορολόγητες χρηματικές δωρεές
Οι χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές υπόκεινται σε συγκεκριμένες προϋποθέσεις για να απολαύσουν του αφορολόγητου ορίου των 800.000 ευρώ. Η βασική προϋπόθεση είναι η μεταφορά του χρηματικού ποσού να πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού συστήματος. Συγκεκριμένα, τα χρήματα πρέπει να μεταφερθούν από τον τραπεζικό λογαριασμό του δωρητή στον λογαριασμό του δωρεοδόχου.Το αφορολόγητο όριο αναγνωρίζεται σε διάφορες περιπτώσεις μεταφοράς χρημάτων. Αυτές περιλαμβάνουν μεταφορές από ατομικούς λογαριασμούς σε ατομικούς ή κοινούς λογαριασμούς, έκδοση τραπεζικής επιταγής με χρέωση λογαριασμού, καθώς και άμεσες μεταφορές για αγορά ακινήτου ή οχήματος στον λογαριασμό του πωλητή.
Απαραίτητα δικαιολογητικά για την απαλλαγή
Για τις δηλώσεις φόρου γονικής παροχής ή δωρεάς που υποβάλλονται από την 1η Οκτωβρίου 2021, απαιτείται συγκεκριμένη τεκμηρίωση. Στο σώμα της δήλωσης πρέπει να αναγράφονται οι αριθμοί IBAN των τραπεζικών λογαριασμών μεταξύ των οποίων πραγματοποιήθηκε η μεταφορά, καθώς και το πιστωτικό ίδρυμα. Επιπλέον, απαιτείται η επισύναψη του αποδεικτικού μεταφοράς από την τράπεζα.Σε περίπτωση χρήσης τραπεζικής επιταγής, πρέπει να καταγράφεται ο αριθμός της επιταγής, ενώ ως ημερομηνία της γονικής παροχής θεωρείται η ημερομηνία κατάθεσης της επιταγής στον τραπεζικό λογαριασμό του δωρεοδόχου. Η τήρηση αυτών των διαδικασιών διασφαλίζει την αναγνώριση της απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης.
Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης 3% για πρώτη κατοικία
Η αγορά κτίσματος που προορίζεται για πρώτη κατοικία απαλλάσσεται πλήρως ή μερικώς από τον φόρο μεταβίβασης που ανέρχεται σε 3%. Το ύψος της απαλλαγής εξαρτάται από την αντικειμενική αξία του ακινήτου και την οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή. Για άγαμους, η απαλλαγή καλύπτει αξία έως 200.000 ευρώ, ενώ για έγγαμους το όριο ανέρχεται στις 250.000 ευρώ.Οι προσαυξήσεις λόγω τέκνων ακολουθούν το ίδιο σχήμα με τις γονικές παροχές: 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα ανήλικα τέκνα και 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο. Στην απαλλαγή περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, εφόσον η επιφάνεια του καθενός δεν υπερβαίνει τα 20 τετραγωνικά μέτρα και βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο.
Κριτήρια δικαιούχων για την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης
Για την αναγνώριση του δικαιώματος απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ο αγοραστής, η σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους δεν πρέπει να κατέχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Η κατοικία αυτή πρέπει να βρίσκεται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.Επίσης, δεν πρέπει να κατέχουν οικοδομήσιμο οικόπεδο στο οποίο μπορεί να ανεγερθεί κτίσμα που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρούνται μη καλυπτόμενες όταν το συνολικό εμβαδόν είναι κάτω από 70 τετραγωνικά μέτρα, προσαυξανόμενα κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τετραγωνικά μέτρα για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο.
Ειδικές ρυθμίσεις για αγορά οικοπέδου
Η αγορά οικοπέδου για την ανέγερση πρώτης κατοικίας καλύπτεται από ειδικό καθεστώς απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης. Το όριο της απαλλαγής ορίζεται στις 50.000 ευρώ για άγαμους και στις 100.000 ευρώ για έγγαμους. Οι προσαυξήσεις λόγω τέκνων ανέρχονται σε 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο του δικαιούχου.Για την αναγνώριση της απαλλαγής, απαιτείται η απόκτηση μιας μόνο κατοικίας ή ενός οικοπέδου εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα, όχι ποσοστού εξ αδιαιρέτου. Αυτή η προϋπόθεση διασφαλίζει ότι η απαλλαγή χορηγείται μόνο σε περιπτώσεις που πράγματι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
