Σε έναν από τους πιο δυναμικούς πόλους προσέλκυσης διεθνούς κεφαλαίου για τον τουρισμό εξελίσσεται η Ελλάδα, με τα ξενοδοχεία να βρίσκονται πλέον στο επίκεντρο ενός έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος, που δεν θυμίζει σε τίποτα προηγούμενες περιόδους. Η εικόνα αυτή δεν βασίζεται σε εκτιμήσεις, αλλά σε συγκεκριμένα στοιχεία της διεθνούς αγοράς. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Questex, η Ελλάδα συγκεντρώνει το 43% των επενδυτικών προτιμήσεων στον ξενοδοχειακό τομέα στην Ευρώπη, αφήνοντας πίσω την Ιταλία με 29%, ενώ Ισπανία και Γαλλία ακολουθούν με 14% η καθεμία. Το πιο χαρακτηριστικό όμως στοιχείο είναι η θεαματική αλλαγή σε σχέση με πέρυσι, όταν η χώρα βρισκόταν μόλις στην πέμπτη θέση.

Πρόκειται για μια μετατόπιση που δεν σχετίζεται με συγκυριακές τάσεις, αλλά με βαθύτερη αλλαγή στον τρόπο που διεθνή κεφάλαια βλέπουν πλέον την Ελλάδα: όχι ως ευκαιριακή αγορά χαμηλών τιμών, αλλά ως ώριμο επενδυτικό προορισμό, με προοπτική σταθερών αποδόσεων. Το πιο κρίσιμο στοιχείο της νέας εικόνας είναι ότι οι επενδυτές δεν βρίσκονται πλέον σε στάση αναμονής. Σύμφωνα με τα ίδια δεδομένα, το 58% της αγοράς δηλώνει καθαρά ότι βρίσκεται σε φάση αγορών, ενώ κανένας επενδυτής δεν δηλώνει πρόθεση πώλησης. Ενα επιπλέον 36% διατηρεί ουδέτερη στάση, χωρίς να αποχωρεί από την αγορά. Με απλά λόγια, 9 στους 10 επενδυτές είτε αγοράζουν είτε κρατούν τις θέσεις τους. Αυτό δημιουργεί ένα περιβάλλον αυξημένου ανταγωνισμού για λίγα διαθέσιμα και ποιοτικά ξενοδοχειακά assets. Η εξέλιξη αυτή εξηγεί γιατί σε πολλές περιπτώσεις οι τιμές για καλά ξενοδοχεία στην Ελλάδα κινούνται ανοδικά, καθώς η προσφορά παραμένει περιορισμένη.

58% των επενδυτών δηλώνουν καθαρά ότι βρίσκονται σε φάση αγορών, ενώ ένα επιπλέον 36% διατηρεί ουδέτερη στάση, χωρίς να αποχωρεί από την αγορά

Το προφίλ των επενδυτών

Το προφίλ των επενδυτών έχει επίσης αλλάξει. Δεν πρόκειται πλέον για μεμονωμένους αγοραστές ή ευκαιριακά κεφάλαια, αλλά για θεσμικούς επενδυτές, private equity funds, family offices και διεθνείς διαχειριστές ακινήτων. Η έρευνα δείχνει ότι το 57% των επενδυτών προτιμά πεντάστερα ξενοδοχεία, με επαγγελματική διαχείριση. Πρόκειται για μονάδες που λειτουργούν ήδη, έχουν σταθερή πελατεία και προσφέρουν άμεσες ταμειακές ροές. Παράλληλα, ένα σημαντικό 29% στρέφεται σε τριάστερα ξενοδοχεία, κυρίως σε νησιά και τουριστικές περιοχές, τα οποία μπορούν να αναβαθμιστούν και να αυξήσουν σημαντικά την αξία τους μέσα από επενδύσεις και ανακαίνιση. Μόνο το 14% ενδιαφέρεται για ανεξάρτητα ή μη οργανωμένα ξενοδοχεία, γεγονός που δείχνει ότι η αγορά κατευθύνεται πλέον σε πιο «δομημένα» και ασφαλή assets. Η μεγάλη αλλαγή σε σχέση με το παρελθόν είναι ότι οι επενδυτές δεν αγοράζουν απλώς για να διατηρήσουν ένα ξενοδοχείο όπως είναι. Το κυρίαρχο μοντέλο σήμερα είναι η αναβάθμιση. Δηλαδή αγορά ενός ξενοδοχείου -συχνά τριών ή τεσσάρων αστέρων- και επένδυση για να ανέβει επίπεδο, είτε σε υπηρεσίες είτε σε κατηγορία. Αυτό εξηγεί γιατί τα λεγόμενα valueadd assets κυριαρχούν στην αγορά. Οι επενδυτές θέλουν περιθώριο βελτίωσης και όχι ένα πλήρως «κλειδωμένο» προϊόν.

Με απλά λόγια, πληρώνουν όχι μόνο για αυτό που είναι σήμερα ένα ξενοδοχείο, αλλά και για αυτό που μπορεί να γίνει αύριο. Η έντονη ζήτηση σε συνδυασμό με τη χαμηλή διαθεσιμότητα ποιοτικών ξενοδοχείων δημιουργούν ένα ξεκάθαρο αποτέλεσμα: πίεση στις τιμές. Στην πράξη, τα καλά ξενοδοχεία αλλάζουν χέρια γρήγορα και σε υψηλότερα επίπεδα αποτίμησης, καθώς υπάρχουν περισσότεροι ενδιαφερόμενοι από ό,τι διαθέσιμες μονάδες. Η κατάσταση αυτή ενισχύεται από το γεγονός ότι το 74% των επενδυτών κινείται είτε σε value-add είτε σε opportunistic στρατηγικές, δηλαδή σε μοντέλα που προϋποθέτουν ότι υπάρχει περιθώριο να δημιουργηθεί υπεραξία μέσα από το ίδιο το ακίνητο.

Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος η Ελλάδα 

Η Ελλάδα παραμένει στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος, κυρίως στην Αθήνα και σε νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Μήλος. Παράλληλα, αυξανόμενο ενδιαφέρον καταγράφεται για περιοχές όπως η Κρήτη και η Πελοπόννησος, με χαρακτηριστική περίπτωση την Καλαμάτα, όπου οι νέες υποδομές και η αναβάθμιση του αεροδρομίου ενισχύουν το επενδυτικό αφήγημα. Εκτός του βασικού χάρτη των διεθνών επενδυτών παραμένουν περιοχές της Βόρειας Ελλάδας και αρκετοί ορεινοί προορισμοί. Παρά το ισχυρό ενδιαφέρον, υπάρχει ένας σταθερός παράγοντας που επηρεάζει τις αποφάσεις των ξένων κεφαλαίων: η εποχικότητα. Για τους διεθνείς επενδυτές αποτελεί περιορισμό, καθώς προτιμούν assets που μπορούν να λειτουργούν για μεγαλύτερη διάρκεια μέσα στον χρόνο. Η επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, ακόμα και για δύο μήνες, συνδέεται άμεσα με την αποτίμηση των ξενοδοχείων και την τελική απόδοση της επένδυσης. Παράλληλα, ζητήματα όπως το κόστος ενέργειας και η έλλειψη προσωπικού λειτουργούν ως πρόσθετοι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη στις αποφάσεις των επενδυτών.

Πάντως, η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά έχει μπει σε μια νέα εποχή. Το διεθνές κεφάλαιο δεν αναζητά πλέον απλώς τουριστικές ευκαιρίες. Αναζητά περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να βελτιωθούν, να αναβαθμιστούν και να αποδώσουν υψηλότερη αξία στο μέλλον. Ετσι, τα ελληνικά ξενοδοχεία δεν είναι απλώς τουριστικές μονάδες, αλλά πλέον αντιμετωπίζονται ως πραγματικά «χρυσοφόρα φιλέτα» στο ευρωπαϊκό real estate.


Δημοσιεύτηκε στο Money Pro των Παραπολιτικών