Νέοι όροι δόμησης για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων: Τι αλλάζει
Πολεοδομική μεταρρύθμιση για μικρούς οικισμούς
Νέα νομοθετική ρύθμιση καθορίζει τους όρους δόμησης για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων με δύο πολεοδομικά εργαλεία: ΖΑΟ και ΠΕΧ για ενίσχυση της υπαίθρου
Νέα νομοθετική ρύθμιση καθορίζει τους όρους δόμησης για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Η ρύθμιση που κατατέθηκε στη Βουλή προβλέπει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία: τη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού και την Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων.
Διαβάστε: Οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων: 8 ερωταπαντήσεις για τη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ
Στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», προβλέπεται διεύρυνση του ορίου πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.
Στη ΖΑΟ άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με:
Με αυτόν τον τρόπο κατοχυρώνονται πολεοδομικά όλα τα χωριά της επικράτειας και συνολικά περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.
Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής.
Στο επίκεντρο έρχεται το άρθρο 24 του ν. 3889/2020 που αφορά τα όρια των οικισμών σε εκτάσεις που χαρακτηρίζονται στον υπό ανάρτηση δασικό χάρτη ως δασικές. Αυτές οι εκτάσεις έχουν εξαιρεθεί από τους δασικούς χάρτες και τώρα πρέπει να γίνει επαναπροσδιορισμός με νέες γνωμοδοτήσεις των δασαρχείων.
Στο ΠΔ προβλέπονται τρεις πολεοδομικές ζώνες που αναπτύχθηκαν μετά το 1983: Α, Β και Β1.
Οι διατάξεις είναι απαραίτητες για να μπει τάξη στον χώρο, να στηριχθεί η ύπαιθρος και η δημογραφική πολιτική, ενθαρρύνοντας τους πολίτες να επιστρέψουν στα χωριά τους με πολεοδομική ευελιξία.
Ο υπουργός Σταύρος Παπασταύρου ανέφερε ότι η ρύθμιση λαμβάνει υπόψη τις ανάγκες ενίσχυσης της υπαίθρου και τη μεγάλη δημογραφική πρόκληση. Το Προεδρικό Διάταγμα οδηγεί σε ασφάλεια δικαίου στη δόμηση των οικισμών, ενώ μετά την απόρριψη της Ζώνης Γ΄ από το ΣτΕ, επιλύεται το ζήτημα με τα περιφερειακά τμήματα των οικισμών.
Διαβάστε: Οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων: 8 ερωταπαντήσεις για τη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ
Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού για κοινότητες έως 700 κατοίκους
Η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) αφορά κοινότητες με πληθυσμό έως 700 κατοίκους. Οι όροι δόμησης παραμένουν αμετάβλητοι και διασφαλίζονται τα σημερινά όρια. Η ζώνη βρίσκεται εντός οικισμού και προσομοιάζει στη Ζώνη Β1.Στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», προβλέπεται διεύρυνση του ορίου πέραν της Ζώνης Β1, έως το σημερινό όριο του οικισμού, κατόπιν ειδικής τεκμηρίωσης.
Στη ΖΑΟ άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με:
- Ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ.
- Πρόσωπο ελάχιστου μήκους 10 μ. σε κοινόχρηστη οδό
- Εμβαδόν αρτιότητας που εξειδικεύεται με το ΠΔ οριοθέτησης του οικισμού
Με αυτόν τον τρόπο κατοχυρώνονται πολεοδομικά όλα τα χωριά της επικράτειας και συνολικά περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.
Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων για οικισμούς 701 έως 2.000 κατοίκων
Η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ) καλύπτει οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους. Οι όροι δόμησης στην ΠΕΧ προβλέπουν άρτια γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας από 2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό.Επιτρεπόμενες χρήσεις γης μπορούν να είναι αυτές που επιτρέπονται στις Ζώνες Β και Β1, κατόπιν τεκμηρίωσης, με βάση τα ειδικότερα χαρακτηριστικά της περιοχής.
Εφαρμογή των μέτρων και χρονοδιάγραμμα
Τα μέτρα θα εφαρμοστούν όταν γίνουν Προεδρικά Διατάγματα τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, δηλαδή έπειτα από 2 έως 3 χρόνια. Τα κριτήρια που προβλέπονται από το Προεδρικό Διάταγμα δεν αφορούν τους οικισμούς άνω των 2.000 κατοίκων και τους νέους οικισμούς μετά το 1983.Δασικοί χάρτες και νέα οριοθέτηση
Στον νέο σχεδιασμό για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων υπάρχει και η παράμετρος των δασικών χαρτών. Η μεταφορά της Ζώνης Γ΄ εκτός ορίων οικισμών συνδέεται με την εκ νέου σύνταξη των δασικών χαρτών όπου απαιτείται.Στο επίκεντρο έρχεται το άρθρο 24 του ν. 3889/2020 που αφορά τα όρια των οικισμών σε εκτάσεις που χαρακτηρίζονται στον υπό ανάρτηση δασικό χάρτη ως δασικές. Αυτές οι εκτάσεις έχουν εξαιρεθεί από τους δασικούς χάρτες και τώρα πρέπει να γίνει επαναπροσδιορισμός με νέες γνωμοδοτήσεις των δασαρχείων.
Οικοδομική αδράνεια σε 150 οικισμούς
Σε περίπου 150 οικισμούς στο Ρέθυμνο και το Πήλιο, το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε τα όρια που είχαν θεσμοθετηθεί παλαιότερα με αποφάσεις νομαρχών. Το γεγονός αυτό οδήγησε σε οικοδομική αδράνεια, καθώς δεν εκδόθηκε ούτε μία οικοδομική άδεια, και έθεσε εν δυνάμει σε αμφισβήτηση την οριοθέτηση των υπόλοιπων οικισμών της χώρας.Εξαίρεση της Ζώνης Γ από το νέο ΠΔ
Το ΠΔ δεν περιλαμβάνει τη λεγόμενη Ζώνη Γ που αναπτύχθηκε μετά το 1983, δηλαδή τις περιοχές του οικισμού μετά τη Ζώνη B1 έως και το καθιερωμένο όριο του Οικισμού. Με βάση το σκεπτικό του ΣτΕ, η Ζώνη Γ δεν συνιστούσε επιτρεπόμενη οριοθέτηση αλλά ανεπίτρεπτη επέκταση ορίων.Στο ΠΔ προβλέπονται τρεις πολεοδομικές ζώνες που αναπτύχθηκαν μετά το 1983: Α, Β και Β1.
Στήριξη της υπαίθρου και δημογραφική πολιτική
Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης παρουσίασε τη νέα νομοθετική ρύθμιση σε σύσκεψη με τον υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρο Παπασταύρου και τον υφυπουργό Νίκο Ταγαρά. Όπως τόνισε, δρομολογείται ένα φιλόδοξο σχέδιο όπου η χώρα θα αποκτήσει ειδικά χωροταξικά πλαίσια σε ολόκληρη την επικράτεια.Οι διατάξεις είναι απαραίτητες για να μπει τάξη στον χώρο, να στηριχθεί η ύπαιθρος και η δημογραφική πολιτική, ενθαρρύνοντας τους πολίτες να επιστρέψουν στα χωριά τους με πολεοδομική ευελιξία.
Ο υπουργός Σταύρος Παπασταύρου ανέφερε ότι η ρύθμιση λαμβάνει υπόψη τις ανάγκες ενίσχυσης της υπαίθρου και τη μεγάλη δημογραφική πρόκληση. Το Προεδρικό Διάταγμα οδηγεί σε ασφάλεια δικαίου στη δόμηση των οικισμών, ενώ μετά την απόρριψη της Ζώνης Γ΄ από το ΣτΕ, επιλύεται το ζήτημα με τα περιφερειακά τμήματα των οικισμών.
