Αντικειμενικές: Στο τραπέζι η μείωση με βάση την παλαιότητα του ακινήτου
Παρεμβάσεις και στους συντελεστές παλαιότητας με βάση τους οποίους διαμορφώνονται οι αντικειμενικές-φορολογητέες αξίες των κτισμάτων που έχουν «ηλικία» μεγαλύτερη του ενός έτους προωθεί η κυβέρνηση. Στόχος είναι ο περαιτέρω εξορθολογισμός του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων.
Σύμφωνα με αξιωματούχο του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του συστήματος των αντικειμενικών αξιών περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την επανεξέταση του συντελεστή παλαιότητας. Ο συντελεστής αυτός μειώνει την τελική αντικειμενική φορολογητέα αξία κάθε κτίσματος, ανάλογα με τον αριθμό των ετών που πέρασαν μετά την πάροδο δύο ετών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Διαμορφώνεται, σήμερα σε 0,90 για κτίσματα παλαιότητας από 1 έως 5 έτη, σε 0,80 για κτίσματα παλαιότητας από 6 έως 10 έτη, σε 0,75 για κτίσματα «ηλικίας» από 11 έως 15 έτη, σε 0,70 για κτίσματα παλαιότητας από 16 έως 20 έτη, σε 0,65 για κτίσματα παλαιότητας από 21 έως 25 έτη και σε 0,60 για κτίσματα με παλαιότητα από 26 έτη και άνω. Πολλαπλασιαζόμενος με το γινόμενο της τιμής ζώνης επί τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων του κτίσματος και επί ορισμένους ακόμη συντελεστές που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, ο συντελεστής παλαιότητας μειώνει κατά 10% έως 40% την τελική φορολογητέα αξία του ακινήτου.
Κατά την αξιολόγηση του ισχύοντος αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, διαπιστώθηκαν, σύμφωνα με τον αξιωματούχο του υπουργείου Οικονομικών, στρεβλώσεις στη διαμόρφωση των τελικών φορολογητέων αξιών για παλαιά ακίνητα. Οι στρεβλώσεις οφείλονται στο γεγονός ότι ανεξάρτητα από την πραγματική κατάσταση στην οποία βρίσκεται ένα παλαιό κτίσμα, η παλαιότητά του προσδιορίζεται αποκλειστικά και μόνο με βάση τον αριθμό των ετών που έχουν περάσει από τότε που άρχισε αυτό να είναι διαθέσιμο για χρήση. Έτσι, παρατηρείται το φαινόμενο, για ένα πλήρως ανακαινισμένο κτίσμα παλαιότητας πολλών ετών να ισχύει ο ίδιος ακριβώς συντελεστής παλαιότητας με ένα άλλο κτίσμα ίδιας παλαιότητας που είναι παραμελημένο.
Συνεπώς, σύμφωνα με το σκεπτικό του ιδίου κυβερνητικού παράγοντα, θα πρέπει να εξεταστεί η διαμόρφωση του συντελεστή παλαιότητας και με κριτήριο την πραγματική κατάσταση του ακινήτου, ώστε τελικά, κατά τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας, να μην αντιμετωπίζεται το ίδιο ένα πλήρως ανακαινισμένο κτίσμα παλαιότητας π.χ. 30 ετών με ένα πλήρως παραμελημένο που έχει όμως τα ίδια χρόνια παλαιότητας με το ανακαινισμένο.
Προβλήματα στον τρόπο εφαρμογής των συντελεστών παλαιότητας έχει εντοπίσει και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α.). Σε πρόσφατη ανακοίνωσή της είχε επισημάνει τα εξής:
«Οι σημαντικές αυξήσεις τιμών ζώνης που ανακοινώθηκαν σε διάφορες περιοχές της χώρας βασίστηκαν προφανώς σε εκτιμήσεις που έγιναν στην αμέσως προ κορονοϊού εποχή (2019 – αρχές 2020) αλλά κυρίως σε σημερινά συγκριτικά στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησίας νέων ή υπό κατασκευή διαμερισμάτων νέων οικοδομών, που πρέπει να είναι υποχρεωτικά ενεργειακής κλάσης τουλάχιστον Α+, χωρίς την οποία θεωρούνται αυθαίρετες. Η επίτευξη της κλάσης αυτής απαιτεί να διαθέτουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, εξωτερική μόνωση με θερμοπρόσοψη, παραγωγή του 65% ζεστού νερού από ανανεώσιμες πηγές και φωτοβολταϊκά συστήματα, με τεράστιο κατασκευαστικό κόστος που δικαιολογεί μεν τις παραπάνω τιμές ζώνης σε νεόδμητες κατοικίες, πλην όμως επιβάλλεται άμεση παρέμβαση στο συντελεστή παλαιότητας, ο οποίος απομειώνει σήμερα τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:
των κατοικιών -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40%. Δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του 50 και του 60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του 80!
των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20%. Δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!
των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20%.
Εφαρμόζεται δηλαδή “συντελεστής νεότητας” που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων κτισμάτων!
Επιπλέον, με διοικητική διάταξη – “παγίδα” που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ., μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο»!
Συνεπώς, σύμφωνα με την Π.ΟΜ.ΙΔ.Α., «ο μειωτικός συντελεστής παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς το χρόνο απομείωσης αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιοτέρων κτισμάτων, ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους».
Σύμφωνα με αξιωματούχο του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης, η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του συστήματος των αντικειμενικών αξιών περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, την επανεξέταση του συντελεστή παλαιότητας. Ο συντελεστής αυτός μειώνει την τελική αντικειμενική φορολογητέα αξία κάθε κτίσματος, ανάλογα με τον αριθμό των ετών που πέρασαν μετά την πάροδο δύο ετών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας. Διαμορφώνεται, σήμερα σε 0,90 για κτίσματα παλαιότητας από 1 έως 5 έτη, σε 0,80 για κτίσματα παλαιότητας από 6 έως 10 έτη, σε 0,75 για κτίσματα «ηλικίας» από 11 έως 15 έτη, σε 0,70 για κτίσματα παλαιότητας από 16 έως 20 έτη, σε 0,65 για κτίσματα παλαιότητας από 21 έως 25 έτη και σε 0,60 για κτίσματα με παλαιότητα από 26 έτη και άνω. Πολλαπλασιαζόμενος με το γινόμενο της τιμής ζώνης επί τον αριθμό των τετραγωνικών μέτρων του κτίσματος και επί ορισμένους ακόμη συντελεστές που αποτυπώνουν τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, ο συντελεστής παλαιότητας μειώνει κατά 10% έως 40% την τελική φορολογητέα αξία του ακινήτου.
Κατά την αξιολόγηση του ισχύοντος αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, διαπιστώθηκαν, σύμφωνα με τον αξιωματούχο του υπουργείου Οικονομικών, στρεβλώσεις στη διαμόρφωση των τελικών φορολογητέων αξιών για παλαιά ακίνητα. Οι στρεβλώσεις οφείλονται στο γεγονός ότι ανεξάρτητα από την πραγματική κατάσταση στην οποία βρίσκεται ένα παλαιό κτίσμα, η παλαιότητά του προσδιορίζεται αποκλειστικά και μόνο με βάση τον αριθμό των ετών που έχουν περάσει από τότε που άρχισε αυτό να είναι διαθέσιμο για χρήση. Έτσι, παρατηρείται το φαινόμενο, για ένα πλήρως ανακαινισμένο κτίσμα παλαιότητας πολλών ετών να ισχύει ο ίδιος ακριβώς συντελεστής παλαιότητας με ένα άλλο κτίσμα ίδιας παλαιότητας που είναι παραμελημένο.
Συνεπώς, σύμφωνα με το σκεπτικό του ιδίου κυβερνητικού παράγοντα, θα πρέπει να εξεταστεί η διαμόρφωση του συντελεστή παλαιότητας και με κριτήριο την πραγματική κατάσταση του ακινήτου, ώστε τελικά, κατά τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας, να μην αντιμετωπίζεται το ίδιο ένα πλήρως ανακαινισμένο κτίσμα παλαιότητας π.χ. 30 ετών με ένα πλήρως παραμελημένο που έχει όμως τα ίδια χρόνια παλαιότητας με το ανακαινισμένο.
Προβλήματα στον τρόπο εφαρμογής των συντελεστών παλαιότητας έχει εντοπίσει και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α.). Σε πρόσφατη ανακοίνωσή της είχε επισημάνει τα εξής:
«Οι σημαντικές αυξήσεις τιμών ζώνης που ανακοινώθηκαν σε διάφορες περιοχές της χώρας βασίστηκαν προφανώς σε εκτιμήσεις που έγιναν στην αμέσως προ κορονοϊού εποχή (2019 – αρχές 2020) αλλά κυρίως σε σημερινά συγκριτικά στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησίας νέων ή υπό κατασκευή διαμερισμάτων νέων οικοδομών, που πρέπει να είναι υποχρεωτικά ενεργειακής κλάσης τουλάχιστον Α+, χωρίς την οποία θεωρούνται αυθαίρετες. Η επίτευξη της κλάσης αυτής απαιτεί να διαθέτουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, εξωτερική μόνωση με θερμοπρόσοψη, παραγωγή του 65% ζεστού νερού από ανανεώσιμες πηγές και φωτοβολταϊκά συστήματα, με τεράστιο κατασκευαστικό κόστος που δικαιολογεί μεν τις παραπάνω τιμές ζώνης σε νεόδμητες κατοικίες, πλην όμως επιβάλλεται άμεση παρέμβαση στο συντελεστή παλαιότητας, ο οποίος απομειώνει σήμερα τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:
των κατοικιών -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40%. Δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του 50 και του 60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του 80!
των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20%. Δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!
των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20%.
Εφαρμόζεται δηλαδή “συντελεστής νεότητας” που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων κτισμάτων!
Επιπλέον, με διοικητική διάταξη – “παγίδα” που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ., μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο»!
Συνεπώς, σύμφωνα με την Π.ΟΜ.ΙΔ.Α., «ο μειωτικός συντελεστής παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς το χρόνο απομείωσης αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιοτέρων κτισμάτων, ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους».
