Πτωχευτικός: Ενδιαφέρει Goldman Sachs και Fortress ο Φορέας Ακινήτων
Το ενδιαφέρον μεγάλων διεθνών ονομάτων όπως η Goldman Sachs και η Fortress συγκεντρώνει, σύμφωνα με πληροφορίες, ο επικείμενος ελληνικός Φορέας Ακινήτων που θα αποκτά τα ακίνητα όσων ευάλωτων οφειλετών θα πτωχεύσουν, στο πλαίσιο του νέου πτωχευτικού νόμου.
Η προκήρυξη του δημόσιου διαγωνισμού για τη σύσταση του Φορέα αναμένεται μέσα στο μήνα, ανοίγοντας μια μακρά διαδικασία διαπραγματεύσεων και κινήσεων μέχρι τη σύστασή του, όπως υπολογίζεται, σε ένα χρόνο από σήμερα.
Μετά τη δημοσίευση της προκήρυξης, οι επενδυτές που ενδιαφέρονται να αναλάβουν να συστήσουν και να τρέξουν τον Φορέα θα έχουν περιθώριο 45 ημερών για να εκδηλώσουν ενδιαφέρον.
Στη συνέχεια θα ξεκινήσει ανταγωνιστικός διάλογος του υπουργείου Οικονομικών με τους ενδιαφερόμενους και εντός 45 ημερών οι ενδιαφερόμενοι θα υποβάλουν τις προσφορές τους.
Υποχρέωση του φορέα να μισθώνει τα ακίνητα στους οφειλέτες για 12 έτη
Άλλο τόσο αναμένεται να διαρκέσει η αξιολόγηση των προσφορών για την ανάδειξη του προτιμητέου επενδυτή, ενώ μετά την επιλογή του, αυτός θα συστήσει τον Φορέα εντός τριών μηνών και θα μπορεί να συμμετέχει στους πλειστηριασμούς για να αγοράζει τις πρώτες κατοικίες των ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν.
Υποχρέωση του Φορέα θα είναι να μισθώνει τα ακίνητα στους οφειλέτες για περίοδο 12 ετών, μετά την οποία (ή και νωρίτερα αν το ζητήσει ο οφειλέτης) θα μπορεί να τα πουλάει στον ίδιο τον οφειλέτη ή σε τρίτο.
Οι υποχρεώσεις του Φορέα που θα αναλάβει ο επενδυτής, πάντως, προβληματίζουν τους ενδιαφερόμενους και αναμένεται να δώσουν έδαφος για διαπραγμάτευση σημαντικών ρυθμίσεων που θα καταστήσουν τον οργανισμό αποτελεσματικό, αλλά και επενδυτικά ελκυστικό.
Το στεγαστικό επίδομα για τον οφειλέτη
Οι επενδυτές εκτιμούν καταρχάς ότι το ύψος του στεγαστικού επιδόματος που προβλέπει ο νόμος για τον οφειλέτη που θα πτωχεύει, και το οποίο κλιμακώνεται από 70 μέχρι 210 ευρώ, δεν θα είναι αρκετό για να εξασφαλίσει ότι το ενοίκιο που θα συμφωνηθεί μεταξύ fund (Φορέα) και οφειλέτη θα εξυπηρετείται στο σύνολό του.
Εάν ο οφειλέτης είναι υπερήμερος σε τρεις δόσεις ενοικίου, τότε το fund (Φορέας) θα έχει δικαίωμα να προχωρήσει σε έξωση. Μια τέτοια εξέλιξη, ωστόσο, θα επέφερε πλήγμα στη φήμη του επενδυτή (Φορέα), κάτι που οι επενδυτές που εξετάζουν το εγχείρημα θέλουν να αποφύγουν πάση θυσία.
Η αποφυγή των εξώσεων
Η αποφυγή των εξώσεων αποτελεί επίσης τον πυρήνα του σκοπού της σύστασης του Φορέα και ακρογωνιαίο λίθο της πολιτικής της κυβέρνησης. Κατόπιν αυτού, φαίνεται πολύ πιθανό οι διαπραγματεύσεις με τους επενδυτές να καταλήξουν υπό προϋποθέσεις σε ένα αυξημένο στεγαστικό επίδομα.
Στο ίδιο μήκος κύματος, οι επενδυτές θέλουν να διασφαλίσουν ότι θα εισπράττουν τα ενοίκια που θα συμφωνηθούν με τους οφειλέτες και ότι δεν θα βάλουν κεφάλαια σε ένα εγχείρημα το οποίο μπορεί να αποβεί ζημιογόνο.
Για το λόγο αυτό, θεωρούν ότι το ελληνικό Δημόσιο πρέπει να παράσχει εγγυήσεις που θα καλύπτουν ή το ποσό των ενοικίων που θα υπολογίζεται στο business plan της λειτουργίας του Φορέα ότι θα εισπραχθούν ή ενδεχομένως και το ποσό των κεφαλαίων που θα κληθεί να καταβάλει ο επενδυτής για τη σύσταση του Φορέα.
Πως θα γίνονται οι μεταβιβάσις ακινήτων από το φορέα
Οι επενδυτές έχουν ζητούμενα και αναφορικά με τη λειτουργία του Φορέα. Αν, για παράδειγμα, οι μεταβιβάσεις των ακινήτων από τον Φορέα δεν γίνουν ευέλικτες μέσα από βελτιώσεις στο ισχύον καθεστώς, τότε το εγχείρημα δεν είναι επιχειρηματικά επικερδές για τον επενδυτή.
Στο πλαίσιο αυτό, ζητούμενο για τους επενδυτές είναι οι τακτοποιήσεις πολεοδομικών αυθαιρεσιών στα ακίνητα να γίνονται όχι όταν ο Φορέας θα τα αποκτά, αλλά όταν αυτά θα φεύγουν από την κατοχή του, είτε διότι θα τα επαναγοράζουν οι οφειλέτες, είτε διότι ο Φορέας θα τα πουλάει σε τρίτους.
Τέλος, οι επενδυτές θα ζητήσουν φορολογικές διευθετήσεις και κίνητρα προκειμένου να επιβαρύνονται το λιγότερο δυνατό με τον ΕΝΦΙΑ ή με φόρους μεταβιβάσεων.
Η προκήρυξη του δημόσιου διαγωνισμού για τη σύσταση του Φορέα αναμένεται μέσα στο μήνα, ανοίγοντας μια μακρά διαδικασία διαπραγματεύσεων και κινήσεων μέχρι τη σύστασή του, όπως υπολογίζεται, σε ένα χρόνο από σήμερα.
Μετά τη δημοσίευση της προκήρυξης, οι επενδυτές που ενδιαφέρονται να αναλάβουν να συστήσουν και να τρέξουν τον Φορέα θα έχουν περιθώριο 45 ημερών για να εκδηλώσουν ενδιαφέρον.
Στη συνέχεια θα ξεκινήσει ανταγωνιστικός διάλογος του υπουργείου Οικονομικών με τους ενδιαφερόμενους και εντός 45 ημερών οι ενδιαφερόμενοι θα υποβάλουν τις προσφορές τους.
Υποχρέωση του φορέα να μισθώνει τα ακίνητα στους οφειλέτες για 12 έτη
Άλλο τόσο αναμένεται να διαρκέσει η αξιολόγηση των προσφορών για την ανάδειξη του προτιμητέου επενδυτή, ενώ μετά την επιλογή του, αυτός θα συστήσει τον Φορέα εντός τριών μηνών και θα μπορεί να συμμετέχει στους πλειστηριασμούς για να αγοράζει τις πρώτες κατοικίες των ευάλωτων οφειλετών που θα πτωχεύουν.
Υποχρέωση του Φορέα θα είναι να μισθώνει τα ακίνητα στους οφειλέτες για περίοδο 12 ετών, μετά την οποία (ή και νωρίτερα αν το ζητήσει ο οφειλέτης) θα μπορεί να τα πουλάει στον ίδιο τον οφειλέτη ή σε τρίτο.
Οι υποχρεώσεις του Φορέα που θα αναλάβει ο επενδυτής, πάντως, προβληματίζουν τους ενδιαφερόμενους και αναμένεται να δώσουν έδαφος για διαπραγμάτευση σημαντικών ρυθμίσεων που θα καταστήσουν τον οργανισμό αποτελεσματικό, αλλά και επενδυτικά ελκυστικό.
Το στεγαστικό επίδομα για τον οφειλέτη
Οι επενδυτές εκτιμούν καταρχάς ότι το ύψος του στεγαστικού επιδόματος που προβλέπει ο νόμος για τον οφειλέτη που θα πτωχεύει, και το οποίο κλιμακώνεται από 70 μέχρι 210 ευρώ, δεν θα είναι αρκετό για να εξασφαλίσει ότι το ενοίκιο που θα συμφωνηθεί μεταξύ fund (Φορέα) και οφειλέτη θα εξυπηρετείται στο σύνολό του.
Εάν ο οφειλέτης είναι υπερήμερος σε τρεις δόσεις ενοικίου, τότε το fund (Φορέας) θα έχει δικαίωμα να προχωρήσει σε έξωση. Μια τέτοια εξέλιξη, ωστόσο, θα επέφερε πλήγμα στη φήμη του επενδυτή (Φορέα), κάτι που οι επενδυτές που εξετάζουν το εγχείρημα θέλουν να αποφύγουν πάση θυσία.
Η αποφυγή των εξώσεων
Η αποφυγή των εξώσεων αποτελεί επίσης τον πυρήνα του σκοπού της σύστασης του Φορέα και ακρογωνιαίο λίθο της πολιτικής της κυβέρνησης. Κατόπιν αυτού, φαίνεται πολύ πιθανό οι διαπραγματεύσεις με τους επενδυτές να καταλήξουν υπό προϋποθέσεις σε ένα αυξημένο στεγαστικό επίδομα.
Στο ίδιο μήκος κύματος, οι επενδυτές θέλουν να διασφαλίσουν ότι θα εισπράττουν τα ενοίκια που θα συμφωνηθούν με τους οφειλέτες και ότι δεν θα βάλουν κεφάλαια σε ένα εγχείρημα το οποίο μπορεί να αποβεί ζημιογόνο.
Για το λόγο αυτό, θεωρούν ότι το ελληνικό Δημόσιο πρέπει να παράσχει εγγυήσεις που θα καλύπτουν ή το ποσό των ενοικίων που θα υπολογίζεται στο business plan της λειτουργίας του Φορέα ότι θα εισπραχθούν ή ενδεχομένως και το ποσό των κεφαλαίων που θα κληθεί να καταβάλει ο επενδυτής για τη σύσταση του Φορέα.
Πως θα γίνονται οι μεταβιβάσις ακινήτων από το φορέα
Οι επενδυτές έχουν ζητούμενα και αναφορικά με τη λειτουργία του Φορέα. Αν, για παράδειγμα, οι μεταβιβάσεις των ακινήτων από τον Φορέα δεν γίνουν ευέλικτες μέσα από βελτιώσεις στο ισχύον καθεστώς, τότε το εγχείρημα δεν είναι επιχειρηματικά επικερδές για τον επενδυτή.
Στο πλαίσιο αυτό, ζητούμενο για τους επενδυτές είναι οι τακτοποιήσεις πολεοδομικών αυθαιρεσιών στα ακίνητα να γίνονται όχι όταν ο Φορέας θα τα αποκτά, αλλά όταν αυτά θα φεύγουν από την κατοχή του, είτε διότι θα τα επαναγοράζουν οι οφειλέτες, είτε διότι ο Φορέας θα τα πουλάει σε τρίτους.
Τέλος, οι επενδυτές θα ζητήσουν φορολογικές διευθετήσεις και κίνητρα προκειμένου να επιβαρύνονται το λιγότερο δυνατό με τον ΕΝΦΙΑ ή με φόρους μεταβιβάσεων.
