Το πρώτο σημαντικό crash test για την αγορά γραφείων
Το πρώτο σημαντικό crash test αναμένεται να περάσει τους επόμενους μήνες η αγορά γραφείων. Η υλοποίηση μεγάλου όγκου νέων έργων ανάπτυξης γραφείων, παρότι δεν θεωρείται κίνδυνος για τη δημιουργία συνθηκών υπερπροσφοράς στην αγορά, εντούτοις είναι πιθανό να δημιουργήσει ευρύτερες αναταράξεις στην αγορά γραφείων. Η ζήτηση για σύγχρονα και «πράσινα» κτίρια γραφείων είναι δεδομένη και τα νέα κτίρια εξασφαλίζουν με μεγάλη ευκολία χρήστες, μισθωτές και νέους ιδιοκτήτες, καθώς το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι πολύ υψηλό.
Σύμφωνα με στοιχεία της Proprius, η οποία ειδικεύεται στην παροχή υπηρεσιών επαγγελματικών ακινήτων, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, έχουν μισθωθεί νέοι χώροι συνολικής επιφάνειας 55.000 τ.μ. Αν διατηρηθεί ο ρυθμός αυτός, είναι πολύ πιθανό, στο σύνολο του 2022, να σημειωθεί μια πολύ σημαντική επίδοση, δηλαδή άνω των 100.000 τ.μ. απορρόφησης γραφειακών χώρων, ξεπερνώντας με άνεση τον μέσο όρο των τελευταίων ετών, που κινούνται πέριξ των 70.000 – 80.000 τ.μ. ετησίως. Η τάση αυτή δείχνει την σημαντική ζήτηση από μεγάλες εταιρείες να μετεγκατασταθούν σε πιο σύγχρονα και κυρίως, λιγότερο ενεργοβόρα κτίρια.
Ωστόσο, οι εταιρείες που μετακινούνται στους χώρους αυτούς, αφήνουν κενά άλλα κτίρια γραφείων, κυρίως ακίνητα τα οποία κατασκευάστηκαν τα προηγούμενα 20-30 χρόνια, ή και πιο παλιά. Το μεγάλο «στοίχημα» για την αγορά είναι λοιπόν, το αν τα ακίνητα θα βρουν νέους χρήστες, ή αν θα εισέλθουν σε ένα «σπιράλ» απαξίωσης και σταδιακής εγκατάλειψης, λαμβάνοντας υπόψη και το υψηλό λειτουργικό τους κόστους, καθώς δεν είναι υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Πρόκειται για γραφεία σχετικά μικρής επιφάνειας, της τάξεως των 2.000 – 5.000 τ.μ., συχνά ακόμα και σε σημεία υψηλής προβολής, όπως ο άξονας της Λ. Μεσογείων, της Λ. Κηφισίας, ή της Λ. Συγγρού και θεωρούνται ιδανικά για την μίσθωση από επιχειρήσεις, οι οποίες βρίσκονται στην πρώτη φάση της ανάπτυξής τους, δηλαδή μεγαλώνουν και απασχολούν 100 – 250 εργαζόμενους.
Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, το ζήτημα είναι πόσες τέτοιες εταιρείες υπάρχουν και αν είναι διατεθειμένες να μισθώσουν σημαντικές επιφάνειες, ή αν θα προτιμήσουν μια πιο ευέλικτη λύση, όπως π.χ. η παραμονή στους υφιστάμενους χώρους τους και η υιοθέτηση εναλλακτικών μοντέλων απασχόλησης, όπως π.χ. η εκ περιτροπής εργασία, η τηλεργασία για ένα ποσοστό εργαζομένων κ.ο.κ. Άλλωστε, σύμφωνα με τα όσα καταγράφουν σχετικές έρευνες, η πλειονότητα των εργαζομένων προτιμά τέτοιες λύσεις απασχόλησης μετά την πανδημία, παρά την συνεχή και υποχρεωτική παρουσία στο γραφείο.
Είναι, λοιπόν, προφανές ότι η αγορά γραφείων διανύει μια μεταβατική περίοδο, στην οποία θα αναζητηθούν νέες ισορροπίες, τόσο σε ό,τι αφορά στο ύψος των ενοικίων, όσο και τα χαρακτηριστικά και τις συνθήκες απασχόλησης στους χώρους εργασίας. Για παράδειγμα, οι τιμές ενοικίασης είναι πιθανό να αρχίσουν να σταθεροποιούνται στο υψηλό σημείο που βρίσκονται, πλησίον των 30 ευρώ/τ.μ. στον βόρειο άξονα της Λ. Κηφισίας, που αποτελεί ιστορικό υψηλό, ξεπερνώντας το αντίστοιχο επίπεδο πριν την οικονομική κρίση, που είχε διαμορφωθεί πέριξ των 25 ευρώ/τ.μ. στο εν λόγω σημείο της Αττικής. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Proprius, η μέση τιμή ενοικίασης σύγχρονων γραφείων διαμορφώνεται σήμερα στα 25 ευρώ/τ.μ., αλλά υπάρχουν και περιπτώσεις συμφωνιών που έχουν γίνει στο επίπεδο των 28 ευρώ/τ.μ.
Τα υψηλά ενοίκια αποτελούν κινητήριο μοχλό και για τους επενδυτές ακινήτων. Μόνο κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους, επενδύθηκαν 165 εκατ. ευρώ για την απόκτηση κτιρίων γραφείων. Η Prodea κατέβαλε 34 εκατ. ευρώ για την αγορά κτιρίου γραφείων επιφάνειας ανωδομής 5.700 τ.μ. στην οδό Χειμάρρας 8Α, στο Μαρούσι, που μισθώνεται από την Ernst & Young, ενώ η Trastor ΑΕΕΑΠ δαπάνησε 27 εκατ. ευρώ για την αγορά κτιρίου γραφείων στην συμβολή των οδών Σώρου και Αμαρουσίου-Χαλανδρίου 1-3, επίσης στο Μαρούσι. Το εν λόγω ακίνητο, επιφάνειας ανωδομής 6.200 μισθώνεται από την Bayer και τον όμιλο Φουρλή. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις, οι νέοι ιδιοκτήτες θα προβούν σε αναπροσαρμογή των μισθωμάτων προς τα πάνω, παράγοντας που ασφαλώς διαδραμάτισε σημαντικό ρόλο στο ύψος των προσφορών που υποβλήθηκαν. Σημειωτέον ότι πωλητής ήταν η doValue, καθώς τα ακίνητα ήταν μέρος του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Κύπριου επενδυτή κ. Λουκά Έλληνα, που είχαν χρησιμοποιηθεί ως εγγυήσεις για αντίστοιχο δανεισμό, που δεν εξυπηρετούνταν.
Σύμφωνα με στοιχεία της Proprius, η οποία ειδικεύεται στην παροχή υπηρεσιών επαγγελματικών ακινήτων, κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, έχουν μισθωθεί νέοι χώροι συνολικής επιφάνειας 55.000 τ.μ. Αν διατηρηθεί ο ρυθμός αυτός, είναι πολύ πιθανό, στο σύνολο του 2022, να σημειωθεί μια πολύ σημαντική επίδοση, δηλαδή άνω των 100.000 τ.μ. απορρόφησης γραφειακών χώρων, ξεπερνώντας με άνεση τον μέσο όρο των τελευταίων ετών, που κινούνται πέριξ των 70.000 – 80.000 τ.μ. ετησίως. Η τάση αυτή δείχνει την σημαντική ζήτηση από μεγάλες εταιρείες να μετεγκατασταθούν σε πιο σύγχρονα και κυρίως, λιγότερο ενεργοβόρα κτίρια.
Ωστόσο, οι εταιρείες που μετακινούνται στους χώρους αυτούς, αφήνουν κενά άλλα κτίρια γραφείων, κυρίως ακίνητα τα οποία κατασκευάστηκαν τα προηγούμενα 20-30 χρόνια, ή και πιο παλιά. Το μεγάλο «στοίχημα» για την αγορά είναι λοιπόν, το αν τα ακίνητα θα βρουν νέους χρήστες, ή αν θα εισέλθουν σε ένα «σπιράλ» απαξίωσης και σταδιακής εγκατάλειψης, λαμβάνοντας υπόψη και το υψηλό λειτουργικό τους κόστους, καθώς δεν είναι υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Πρόκειται για γραφεία σχετικά μικρής επιφάνειας, της τάξεως των 2.000 – 5.000 τ.μ., συχνά ακόμα και σε σημεία υψηλής προβολής, όπως ο άξονας της Λ. Μεσογείων, της Λ. Κηφισίας, ή της Λ. Συγγρού και θεωρούνται ιδανικά για την μίσθωση από επιχειρήσεις, οι οποίες βρίσκονται στην πρώτη φάση της ανάπτυξής τους, δηλαδή μεγαλώνουν και απασχολούν 100 – 250 εργαζόμενους.
Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς, το ζήτημα είναι πόσες τέτοιες εταιρείες υπάρχουν και αν είναι διατεθειμένες να μισθώσουν σημαντικές επιφάνειες, ή αν θα προτιμήσουν μια πιο ευέλικτη λύση, όπως π.χ. η παραμονή στους υφιστάμενους χώρους τους και η υιοθέτηση εναλλακτικών μοντέλων απασχόλησης, όπως π.χ. η εκ περιτροπής εργασία, η τηλεργασία για ένα ποσοστό εργαζομένων κ.ο.κ. Άλλωστε, σύμφωνα με τα όσα καταγράφουν σχετικές έρευνες, η πλειονότητα των εργαζομένων προτιμά τέτοιες λύσεις απασχόλησης μετά την πανδημία, παρά την συνεχή και υποχρεωτική παρουσία στο γραφείο.
Είναι, λοιπόν, προφανές ότι η αγορά γραφείων διανύει μια μεταβατική περίοδο, στην οποία θα αναζητηθούν νέες ισορροπίες, τόσο σε ό,τι αφορά στο ύψος των ενοικίων, όσο και τα χαρακτηριστικά και τις συνθήκες απασχόλησης στους χώρους εργασίας. Για παράδειγμα, οι τιμές ενοικίασης είναι πιθανό να αρχίσουν να σταθεροποιούνται στο υψηλό σημείο που βρίσκονται, πλησίον των 30 ευρώ/τ.μ. στον βόρειο άξονα της Λ. Κηφισίας, που αποτελεί ιστορικό υψηλό, ξεπερνώντας το αντίστοιχο επίπεδο πριν την οικονομική κρίση, που είχε διαμορφωθεί πέριξ των 25 ευρώ/τ.μ. στο εν λόγω σημείο της Αττικής. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Proprius, η μέση τιμή ενοικίασης σύγχρονων γραφείων διαμορφώνεται σήμερα στα 25 ευρώ/τ.μ., αλλά υπάρχουν και περιπτώσεις συμφωνιών που έχουν γίνει στο επίπεδο των 28 ευρώ/τ.μ.
Τα υψηλά ενοίκια αποτελούν κινητήριο μοχλό και για τους επενδυτές ακινήτων. Μόνο κατά το δεύτερο τρίμηνο του έτους, επενδύθηκαν 165 εκατ. ευρώ για την απόκτηση κτιρίων γραφείων. Η Prodea κατέβαλε 34 εκατ. ευρώ για την αγορά κτιρίου γραφείων επιφάνειας ανωδομής 5.700 τ.μ. στην οδό Χειμάρρας 8Α, στο Μαρούσι, που μισθώνεται από την Ernst & Young, ενώ η Trastor ΑΕΕΑΠ δαπάνησε 27 εκατ. ευρώ για την αγορά κτιρίου γραφείων στην συμβολή των οδών Σώρου και Αμαρουσίου-Χαλανδρίου 1-3, επίσης στο Μαρούσι. Το εν λόγω ακίνητο, επιφάνειας ανωδομής 6.200 μισθώνεται από την Bayer και τον όμιλο Φουρλή. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις, οι νέοι ιδιοκτήτες θα προβούν σε αναπροσαρμογή των μισθωμάτων προς τα πάνω, παράγοντας που ασφαλώς διαδραμάτισε σημαντικό ρόλο στο ύψος των προσφορών που υποβλήθηκαν. Σημειωτέον ότι πωλητής ήταν η doValue, καθώς τα ακίνητα ήταν μέρος του χαρτοφυλακίου ακινήτων του Κύπριου επενδυτή κ. Λουκά Έλληνα, που είχαν χρησιμοποιηθεί ως εγγυήσεις για αντίστοιχο δανεισμό, που δεν εξυπηρετούνταν.
