Ακίνητα: Φρένο στη ζήτηση και το ράλι των τιμών από τις αυξήσεις επιτοκίων
«Φρένο» στο «ράλι» των τιμών πώλησης κατοικιών αναμένεται να βάλει η εκθετική αύξηση των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, η απότομη κι έντονη αύξηση του κόστους δανεισμού αναμένεται να περιορίσει την ζήτηση στην αγορά κατοικίας, έστω κι αν, ακόμα και σήμερα, υπολογίζεται ότι οι περισσότερες συναλλαγές, και συγκεκριμένα περίπου το 75% του συνόλου, πραγματοποιούνται αποκλειστικά με τη χρήση μετρητών, χωρίς καθόλου τραπεζική χρηματοδότηση.
Παρ' όλα αυτά, τους προηγούμενους μήνες είχε αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των αιτούντων τραπεζική χρηματοδότηση, με τις νέες χορηγήσεις να εκτιμάται ότι αυξάνονταν με ρυθμό μεγαλύτερο του 20% σε ετησιοποιημένη βάση. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ (Τράπεζα της Ελλάδας), κατά το επτάμηνο Ιανουαρίου-Ιουλίου, τα ποσά που έχουν χορηγηθεί για την αγορά ακινήτων είναι αυξημένα κατά 40% συγκριτικά με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, αγγίζοντας τα 650 εκατ. ευρώ. Η εκτίμηση για το σύνολο του 2022 είναι ότι θα χορηγηθούν νέα στεγαστικά ύψους 1,2 δισ. ευρώ, από 900 εκατ. ευρώ, μια αύξηση κατά 33%.
Έκτοτε, βέβαια, έχουν μεσολαβήσει διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, που έχουν φέρει το επιτόκιο στο επίπεδο του 1,5%, το υψηλότερο από το 2009 κι ενώ το πιθανότερο σενάριο κάνει λόγο για ακόμα μία αύξηση κατά 75 μονάδες βάσης τον Δεκέμβριο και ίσως άλλη μία, αλλά χαμηλότερη αύξηση, στις αρχές του 2023. Πρόκειται για μια κατάσταση η οποία αυξάνει σημαντικά το κόστος δανεισμού, καθιστώντας την αγορά ακινήτου «υπόθεση για λίγους», ιδίως αν υπολογιστεί και η αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια.
Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το «ράλι» των τιμών των κατοικιών.
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της ΤτΕ, κατά το δεύτερο τρίμηνο, οι τιμές στην Αττική αυξήθηκαν κατά 10,9%, έναντι αύξησης κατά 10,5% κατά το πρώτο τρίμηνο και 9,6% το 2021. Από το δεύτερο τρίμηνο του 2018 μέχρι και το φετινό δεύτερο τρίμηνο, οι τιμές στην Αττική έχουν σημειώσει συνολική άνοδο κατά 44,6% κατά μέσο όρο και υπολείπονται 18% σε σχέση με το 2008, όταν είχε βρεθεί στο απόγειό τους. Πανελλαδικά, την ίδια περίοδο, η αύξηση των τιμών αγγίζει το 31,2%. Παρότι οι ξένοι επενδυτές έχουν επιστρέψει στην ελληνική αγορά, επενδύοντας σε πολυτελή εξοχικά και ακίνητα στα νότια προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας, ο επικείμενος διπλασιασμός του ορίου για τη χορήγηση άδειας παραμονής σε πολίτες εκτός ΕΕ, από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ, αναμφίβολα θα έχει αρνητική επίδραση στον όγκο των πωλήσεων. Την ίδια στιγμή, αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των πλειστηριασμών κατοικιών, από τράπεζες κι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), με τα στελέχη της αγοράς ακινήτων να εκτιμούν ότι την επόμενη πενταετία θα «πέσουν» στην αγορά έως και 150.000 κατοικίες πανελλαδικά. Πρόκειται για ένα νούμερο το οποίο είναι εξαιρετικά δύσκολο να απορροφηθεί με τους σημερινούς ρυθμούς αγοραπωλησιών, κάτι που σημαίνει ότι θα απαιτηθούν νέα «εργαλεία», όπως π.χ. η χορήγηση δανείου, μαζί με κάθε αγορά ακινήτου, ενώ θα ασκηθεί και πίεση στις τιμές.
Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Θεόδωρο Μητράκο, τέως υποδιοικητή της ΤτΕ, η μεγαλύτερη «απειλή» για τη μελλοντική πορεία των τιμών δεν θα προέλθει τόσο από την αύξηση των επιτοκίων όσο από το γεγονός ότι πιέζονται τα οικονομικά των νοικοκυριών. Όπως ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo 2023, «σύμφωνα με σχετική ανάλυση, κατά το διάστημα 2022-2024 η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών, παρά μόνο σε ένα ποσοστό. Αυτή η εξέλιξη θα περιορίσει τν ζήτηση από τους Έλληνες, που εξακολουθούν να αποτελούν το μεγαλύτερο τμήμα της αγοράς κατοικίας», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μητράκος. Η εξέλιξη αυτή θα έχει ως αποτέλεσμα να επιβραδυνθεί ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών. Ωστόσο, κατά τον κ. Μητράκο, δεν θα προκύψει μείωση των τιμών.
Εν τω μεταξύ, θετική επίδραση στην ζήτηση είναι πιθανό να προέλθει και από τα κρατικά προγράμματα για την ενθάρρυνση αγοράς ακινήτων από νέα νοικοκυριά, όπως επίσης και από την άνοδο της ζήτησης από συνταξιούχους της Βόρειας Ευρώπης. Εφόσον επιβεβαιωθεί κάτι τέτοιο, είναι εφικτό να αντισταθμιστούν οι «απώλειες» από το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», αλλά και από την άνοδο των επιτοκίων.
Παρ' όλα αυτά, τους προηγούμενους μήνες είχε αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των αιτούντων τραπεζική χρηματοδότηση, με τις νέες χορηγήσεις να εκτιμάται ότι αυξάνονταν με ρυθμό μεγαλύτερο του 20% σε ετησιοποιημένη βάση. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ (Τράπεζα της Ελλάδας), κατά το επτάμηνο Ιανουαρίου-Ιουλίου, τα ποσά που έχουν χορηγηθεί για την αγορά ακινήτων είναι αυξημένα κατά 40% συγκριτικά με το αντίστοιχο περσινό διάστημα, αγγίζοντας τα 650 εκατ. ευρώ. Η εκτίμηση για το σύνολο του 2022 είναι ότι θα χορηγηθούν νέα στεγαστικά ύψους 1,2 δισ. ευρώ, από 900 εκατ. ευρώ, μια αύξηση κατά 33%.
Έκτοτε, βέβαια, έχουν μεσολαβήσει διαδοχικές αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, που έχουν φέρει το επιτόκιο στο επίπεδο του 1,5%, το υψηλότερο από το 2009 κι ενώ το πιθανότερο σενάριο κάνει λόγο για ακόμα μία αύξηση κατά 75 μονάδες βάσης τον Δεκέμβριο και ίσως άλλη μία, αλλά χαμηλότερη αύξηση, στις αρχές του 2023. Πρόκειται για μια κατάσταση η οποία αυξάνει σημαντικά το κόστος δανεισμού, καθιστώντας την αγορά ακινήτου «υπόθεση για λίγους», ιδίως αν υπολογιστεί και η αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια.
Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα επιφέρει επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το «ράλι» των τιμών των κατοικιών.
Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της ΤτΕ, κατά το δεύτερο τρίμηνο, οι τιμές στην Αττική αυξήθηκαν κατά 10,9%, έναντι αύξησης κατά 10,5% κατά το πρώτο τρίμηνο και 9,6% το 2021. Από το δεύτερο τρίμηνο του 2018 μέχρι και το φετινό δεύτερο τρίμηνο, οι τιμές στην Αττική έχουν σημειώσει συνολική άνοδο κατά 44,6% κατά μέσο όρο και υπολείπονται 18% σε σχέση με το 2008, όταν είχε βρεθεί στο απόγειό τους. Πανελλαδικά, την ίδια περίοδο, η αύξηση των τιμών αγγίζει το 31,2%. Παρότι οι ξένοι επενδυτές έχουν επιστρέψει στην ελληνική αγορά, επενδύοντας σε πολυτελή εξοχικά και ακίνητα στα νότια προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας, ο επικείμενος διπλασιασμός του ορίου για τη χορήγηση άδειας παραμονής σε πολίτες εκτός ΕΕ, από 250.000 ευρώ σε 500.000 ευρώ, αναμφίβολα θα έχει αρνητική επίδραση στον όγκο των πωλήσεων. Την ίδια στιγμή, αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά ο αριθμός των πλειστηριασμών κατοικιών, από τράπεζες κι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), με τα στελέχη της αγοράς ακινήτων να εκτιμούν ότι την επόμενη πενταετία θα «πέσουν» στην αγορά έως και 150.000 κατοικίες πανελλαδικά. Πρόκειται για ένα νούμερο το οποίο είναι εξαιρετικά δύσκολο να απορροφηθεί με τους σημερινούς ρυθμούς αγοραπωλησιών, κάτι που σημαίνει ότι θα απαιτηθούν νέα «εργαλεία», όπως π.χ. η χορήγηση δανείου, μαζί με κάθε αγορά ακινήτου, ενώ θα ασκηθεί και πίεση στις τιμές.
Πάντως, σύμφωνα με τον κ. Θεόδωρο Μητράκο, τέως υποδιοικητή της ΤτΕ, η μεγαλύτερη «απειλή» για τη μελλοντική πορεία των τιμών δεν θα προέλθει τόσο από την αύξηση των επιτοκίων όσο από το γεγονός ότι πιέζονται τα οικονομικά των νοικοκυριών. Όπως ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo 2023, «σύμφωνα με σχετική ανάλυση, κατά το διάστημα 2022-2024 η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών, παρά μόνο σε ένα ποσοστό. Αυτή η εξέλιξη θα περιορίσει τν ζήτηση από τους Έλληνες, που εξακολουθούν να αποτελούν το μεγαλύτερο τμήμα της αγοράς κατοικίας», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Μητράκος. Η εξέλιξη αυτή θα έχει ως αποτέλεσμα να επιβραδυνθεί ο ρυθμός αύξησης των τιμών των κατοικιών. Ωστόσο, κατά τον κ. Μητράκο, δεν θα προκύψει μείωση των τιμών.
Εν τω μεταξύ, θετική επίδραση στην ζήτηση είναι πιθανό να προέλθει και από τα κρατικά προγράμματα για την ενθάρρυνση αγοράς ακινήτων από νέα νοικοκυριά, όπως επίσης και από την άνοδο της ζήτησης από συνταξιούχους της Βόρειας Ευρώπης. Εφόσον επιβεβαιωθεί κάτι τέτοιο, είναι εφικτό να αντισταθμιστούν οι «απώλειες» από το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα», αλλά και από την άνοδο των επιτοκίων.
