Οι επενδύσεις σε πράσινα γραφεία και οι αποδόσεις ανά περιοχή
Μέχρι το 2025 αναμένεται να προστεθούν στην υφιστάμενη ελληνική αγορά ακινήτων συνολικά 380.000 τ.μ. νέων πράσινων γραφείων, χωρίς να περιλαμβάνονται σ΄αυτά τα γραφειακά συγκροτήματα που θα δημιουργηθούν στο Ελληνικό. Το 2022, πραγματοποιήθηκαν, σύμφωνα με έρευνα της Savills επενδύσεις ύψους περίπου 275 εκατ. ευρώ, αριθμός που δείχνει αυξημένη ζήτηση από επενδυτές για αυτήν την κατηγορία ακινήτων. Παράλληλα, θα συνεχιστεί αργά αλλά σταθερά η αναβάθμιση του υφιστάμενου γραφειακού αποθέματος, παρά τις δυσοίωνες συνθήκες που δημιουργούνται λόγω της έλλειψης κατάλληλων ακινήτων εντός λεκανοπεδίου και αφετέρου λόγω της αύξησης των υλικών κατασκευής και των επιτοκίων.
Ειδικότερα, η παρατεταμένη οικονομική κρίση που βίωσε η χώρα από το 2008 έως το 2017, δεν βοήθησε την αγορά ακινήτων να αναπτυχθεί, με αποτέλεσμα να σημειωθεί έλλειψη στις κατασκευές νέων γραφείων και η χώρα να παραμένει με εξαιρετικά απαρχαιωμένο απόθεμα.
Η αγορά γραφείων, ωστόσο της Αθήνας σήμερα φαίνεται ότι προσπαθεί να ακολουθήσει το πρότυπο της ευρωπαϊκής αγοράς, αφού ήδη έχουν δημιουργηθεί κάποια σύγχρονα, ευέλικτα, πράσινα γραφεία, ενώ δρομολογούνται και περισσότερα στο μέλλον. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν το νέο κτίριο γραφείων Kaizen Campus στο Μαρούσι και το «The Element», ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Φραγκοκλησιάς και Αιγιαλείας. Εντός του 2023 υπολογίζεται ότι θα ολοκληρωθεί και ο πρώτος «πράσινος» Πύργος του Πειραιά, ενώ μέσα στο 2025 αναμένεται να παραδοθεί το πράσινο κτίριο «Τhe Grid» από τη συνεργασία των Noval Property – Brook Lane.
Σύμφωνα με την έρευνα της Savills, το κέντρο της Αθήνας χαρακτηρίζεται κυρίως από παλαιό απόθεμα γραφείων, προδιαγραφών Grade B, καθώς αναπτύχθηκαν κατά κύριο λόγο τη δεκαετία ’70 – ’80. Η εξαιρετική τους ωστόσο τοποθεσία, έχει προσελκύσει επενδύσεις με αποτέλεσμα τα περισσότερα από αυτά να βρίσκονται σε φάση πλήρους ανακαίνισης και υιοθέτησης περιβαλλοντικών προτύπων.
Τα Βόρεια προάστια της Αθήνας από την άλλη, αποτελούν πια την πιο δημοφιλή και ώριμη αγορά γραφείων όσον αφορά το απόθεμα και την ποιότητα της προσφοράς, με τις αποδόσεις να είναι της τάξεως του 6% – 7%. Συγκεκριμένα, στη Λεωφόρο Κηφισίας, κυρίως στο Μαρούσι, και κατά τα μήκος ορισμένων τμημάτων της Αττικής Οδού και της Εθνικής Οδού Ε75, αλλά και στη Λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τ.μ. Αυτό μάλιστα αποδεικνύεται περίτρανα από τη βιωσιμότητα των ενοικίων που βρίσκονται σε σταθερά υψηλά επίπεδα και την όρεξη που δείχνουν τόσο οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ όσο και τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια για νέες αναπτύξεις γραφείων υψηλών προδιαγραφών.
Στα Νότια Προάστια, που περιλαμβάνουν τη Λ. Συγγρού, τη Λ. Βουλιαγμένης και τη Λ. Ποσειδώνος υπάρχει επίσης σημαντικό απόθεμα γραφείων, που προσελκύει καλής ποιότητας ενοικιαστές, λόγω των βελτιωμένων υποδομών αλλά και της μεγάλης αναπτυξιακής δραστηριότητας κυρίως στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, έχοντας απόδοση 6.50% – 7.25%. Ο νότιος μάλιστα τομέας χαρακτηρίζεται κυρίως από ιδιόκτητα κτίρια γραφείων λόγω της παρουσίας ασφαλιστικών και ναυτιλιακών εταιρειών με το επενδυτικό προϊόν να βρίσκεται σε άνοδο.
Η αγορά γραφείων στα Δυτικά προάστια μπορεί να θεωρηθεί εξαιρετικά ενδιαφέρουσα, δίνοντας αποδόσεις της τάξεως 7.5% – 8%, καθώς το μέγεθος της και η ποιότητα του αποθέματός της προσφέρουν μεγάλες δυνατότητες για τη δημιουργία ενός σύγχρονου κόμβου γραφείων. Ωστόσο, η εικόνα της περιοχής είναι δύσκολο να αλλάξει σε ό,τι αφορά τα επίπεδα ζήτησης τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους ενοικιαστές. Μια τέτοια ευκαιρία όμως μπορεί να είναι η περίπτωση της «Διπλής Ανάπλασης στο Βοτανικό».
Ο Πειραιάς ακόμη είναι μια εξαιρετικά αναδυόμενη περιοχή γραφείων, με σημαντικό απόθεμα και απόδοση που φτάνει 7% – 7.5%. Ειδικότερα, η περιοχή της Παπαστράτος έχει αναδειχθεί ως ο κύριος αποδέκτης νέων επενδύσεων, με τη δημιουργία 50.000 τ.μ. σύγχρονων γραφείων τα τελευταία 4 χρόνια και τη διαμόρφωση βιώσιμου εργασιακού περιβάλλοντος μετά από ένα τεράστιο σχέδιο αστικής ανάπλασης.
Σύμφωνα με την έρευνα της Savills, η πλειονότητα των ΑΕΕΑΠ έχει κατευθύνει ένα σημαντικό μέρος των κεφαλαίων τους σε νέες αναπτύξεις γραφείων, ενώ τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια ακολουθούν παρόμοια στρατηγική, προχωρώντας επίσης στην ανακαίνιση των κτιρίων σε προνομιούχες περιοχές. Η αγορά προσελκύει επίσης έναν αριθμό οικογενειακών γραφείων και μικρότερης κλίμακας ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια μέσω των τοπικών τους επενδυτικών ομάδων που αναζητούν ευκαιρίες της τάξεως των 3 – 10 εκατ. ευρώ.
Τέλος, η κυβέρνηση επίσης ενδιαφέρεται για την προώθηση ορισμένων στρατηγικών περιοχών (π.χ. ΠΥΡΚΑΛ) προκειμένου να δημιουργηθεί ένας κυβερνητικός κόμβος με κτίρια, μεταφέροντας στην περιοχή 9 Υπουργεία που σήμερα καταλαμβάνουν 127 κτίρια στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Το μέγεθος των νέων κυβερνητικών κτιρίων στο ΠΥΡΚΑΛ θα υπερβεί τα 300.000 τ.μ.
Ειδικότερα, η παρατεταμένη οικονομική κρίση που βίωσε η χώρα από το 2008 έως το 2017, δεν βοήθησε την αγορά ακινήτων να αναπτυχθεί, με αποτέλεσμα να σημειωθεί έλλειψη στις κατασκευές νέων γραφείων και η χώρα να παραμένει με εξαιρετικά απαρχαιωμένο απόθεμα.
Η αγορά γραφείων, ωστόσο της Αθήνας σήμερα φαίνεται ότι προσπαθεί να ακολουθήσει το πρότυπο της ευρωπαϊκής αγοράς, αφού ήδη έχουν δημιουργηθεί κάποια σύγχρονα, ευέλικτα, πράσινα γραφεία, ενώ δρομολογούνται και περισσότερα στο μέλλον. Χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτελούν το νέο κτίριο γραφείων Kaizen Campus στο Μαρούσι και το «The Element», ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο που βρίσκεται στη συμβολή των οδών Φραγκοκλησιάς και Αιγιαλείας. Εντός του 2023 υπολογίζεται ότι θα ολοκληρωθεί και ο πρώτος «πράσινος» Πύργος του Πειραιά, ενώ μέσα στο 2025 αναμένεται να παραδοθεί το πράσινο κτίριο «Τhe Grid» από τη συνεργασία των Noval Property – Brook Lane.
Σύμφωνα με την έρευνα της Savills, το κέντρο της Αθήνας χαρακτηρίζεται κυρίως από παλαιό απόθεμα γραφείων, προδιαγραφών Grade B, καθώς αναπτύχθηκαν κατά κύριο λόγο τη δεκαετία ’70 – ’80. Η εξαιρετική τους ωστόσο τοποθεσία, έχει προσελκύσει επενδύσεις με αποτέλεσμα τα περισσότερα από αυτά να βρίσκονται σε φάση πλήρους ανακαίνισης και υιοθέτησης περιβαλλοντικών προτύπων.
Τα Βόρεια προάστια της Αθήνας από την άλλη, αποτελούν πια την πιο δημοφιλή και ώριμη αγορά γραφείων όσον αφορά το απόθεμα και την ποιότητα της προσφοράς, με τις αποδόσεις να είναι της τάξεως του 6% – 7%. Συγκεκριμένα, στη Λεωφόρο Κηφισίας, κυρίως στο Μαρούσι, και κατά τα μήκος ορισμένων τμημάτων της Αττικής Οδού και της Εθνικής Οδού Ε75, αλλά και στη Λεωφόρο Μεσογείων υπάρχει σήμερα το μεγαλύτερο απόθεμα χώρων γραφείου, με τη συνολική τους επιφάνεια να προσεγγίζει τα 1.850.000 τ.μ. Αυτό μάλιστα αποδεικνύεται περίτρανα από τη βιωσιμότητα των ενοικίων που βρίσκονται σε σταθερά υψηλά επίπεδα και την όρεξη που δείχνουν τόσο οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ όσο και τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια για νέες αναπτύξεις γραφείων υψηλών προδιαγραφών.
Στα Νότια Προάστια, που περιλαμβάνουν τη Λ. Συγγρού, τη Λ. Βουλιαγμένης και τη Λ. Ποσειδώνος υπάρχει επίσης σημαντικό απόθεμα γραφείων, που προσελκύει καλής ποιότητας ενοικιαστές, λόγω των βελτιωμένων υποδομών αλλά και της μεγάλης αναπτυξιακής δραστηριότητας κυρίως στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, έχοντας απόδοση 6.50% – 7.25%. Ο νότιος μάλιστα τομέας χαρακτηρίζεται κυρίως από ιδιόκτητα κτίρια γραφείων λόγω της παρουσίας ασφαλιστικών και ναυτιλιακών εταιρειών με το επενδυτικό προϊόν να βρίσκεται σε άνοδο.
Η αγορά γραφείων στα Δυτικά προάστια μπορεί να θεωρηθεί εξαιρετικά ενδιαφέρουσα, δίνοντας αποδόσεις της τάξεως 7.5% – 8%, καθώς το μέγεθος της και η ποιότητα του αποθέματός της προσφέρουν μεγάλες δυνατότητες για τη δημιουργία ενός σύγχρονου κόμβου γραφείων. Ωστόσο, η εικόνα της περιοχής είναι δύσκολο να αλλάξει σε ό,τι αφορά τα επίπεδα ζήτησης τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους ενοικιαστές. Μια τέτοια ευκαιρία όμως μπορεί να είναι η περίπτωση της «Διπλής Ανάπλασης στο Βοτανικό».
Ο Πειραιάς ακόμη είναι μια εξαιρετικά αναδυόμενη περιοχή γραφείων, με σημαντικό απόθεμα και απόδοση που φτάνει 7% – 7.5%. Ειδικότερα, η περιοχή της Παπαστράτος έχει αναδειχθεί ως ο κύριος αποδέκτης νέων επενδύσεων, με τη δημιουργία 50.000 τ.μ. σύγχρονων γραφείων τα τελευταία 4 χρόνια και τη διαμόρφωση βιώσιμου εργασιακού περιβάλλοντος μετά από ένα τεράστιο σχέδιο αστικής ανάπλασης.
Σύμφωνα με την έρευνα της Savills, η πλειονότητα των ΑΕΕΑΠ έχει κατευθύνει ένα σημαντικό μέρος των κεφαλαίων τους σε νέες αναπτύξεις γραφείων, ενώ τα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια ακολουθούν παρόμοια στρατηγική, προχωρώντας επίσης στην ανακαίνιση των κτιρίων σε προνομιούχες περιοχές. Η αγορά προσελκύει επίσης έναν αριθμό οικογενειακών γραφείων και μικρότερης κλίμακας ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια μέσω των τοπικών τους επενδυτικών ομάδων που αναζητούν ευκαιρίες της τάξεως των 3 – 10 εκατ. ευρώ.
Τέλος, η κυβέρνηση επίσης ενδιαφέρεται για την προώθηση ορισμένων στρατηγικών περιοχών (π.χ. ΠΥΡΚΑΛ) προκειμένου να δημιουργηθεί ένας κυβερνητικός κόμβος με κτίρια, μεταφέροντας στην περιοχή 9 Υπουργεία που σήμερα καταλαμβάνουν 127 κτίρια στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας. Το μέγεθος των νέων κυβερνητικών κτιρίων στο ΠΥΡΚΑΛ θα υπερβεί τα 300.000 τ.μ.
