Logistics: Οι υψηλές αποδόσεις και οι ξένες επενδύσεις
Μπαράζ μεγάλων επενδύσεων στον χώρο των logistics αναμένεται να ολοκληρωθεί το επόμενο διάστημα, ενισχύοντας έτσι περαιτέρω τη θέση της Ελλάδας ως διαμετακομιστικό κέντρο στην περιοχή της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Την ώρα που μεγάλο είναι και το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών και συγκεκριμένα των αμερικάνικων funds για την ανάπτυξη σύγχρονων αποθηκών, με τον κατακερματισμό ωστόσο τη ελληνικής αγοράς logistics σε μικρούς και διάσπαρτους αποθηκευτικούς χώρους να δυσχεραίνει την εύρεση κατάλληλων ακινήτων.
Αυτό υποστηρίζουν στο powergame.gr o Θάνος Μαύρος, εταίρος στις συμβουλευτικές υπηρεσίες EY Ελλάδος και Επικεφαλής Τμήματος Εφοδιαστικής Αλυσίδας και Διεπιχειρησιακών Λειτουργιών EY Ελλάδος και EY Κεντρικής, Ανατολικής, Νοτιοανατολικής Ευρώπης και Κεντρικής Ασίας (CESA) και ο Γιώργος Βεϊνόγλου, Manager στο τμήμα Συμβούλων Εταιρικής Στρατηγικής και Συναλλαγών, EY Ελλάδος.
Σε τροχιά μεγάλες επενδύσεις
Ειδικότερα, στην περιοχή του Θριασίου στη Δυτική Αττική, όπου θεωρείται η πλέον prime αγορά για τα logistics στα σκαριά βρίσκονται το Thriasio Logιstics Center (TLC) και το Hull Logistics Park. Πρόκειται για δύο επενδύσεις που θα ολοκληρωθούν μέσα στην επόμενη τριετία και θα προσφέρουν συνδυασμένες μεταφορές, με εξαιρετική οδική πρόσβαση και άμεση σύνδεση στο σιδηροδρομικό δίκτυο. Στην περίπτωση μάλιστα του Hull Logistics Park, θα προσφέρεται και άμεση πρόσβαση σε λιμενική ζώνη, ενώ και στα δύο έργα η ΕΥ έχει συμβάλλει ως σύμβουλος στο χρηματοοικονομικό σκέλος και στην εφοδιαστική αλυσίδα.
Στο κάδρο των επενδύσεων, έχει πρόσφατα μπει και η Θεσσαλονίκη, της οποίας η γεωγραφική θέση κρίνεται στρατηγική. Μεταξύ των επενδύσεων που ξεχωρίζουν είναι οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής που θα δημιουργηθούν στο στρατόπεδο Γκόνου για το οποίο η ΕΥ έχει αναλάβει τη χρηματοοικονομική ωρίμανση του έργου. Πρόκειται μάλιστα για ακίνητο επιφάνειας περί των 670 στρεμμάτων, το οποίο προσφέρει συνδυασμένες μεταφορές πρόσβαση στο σιδηροδρομικό δίκτυο, ενώ εξετάζεται και άμεση σιδηροδρομική σύνδεση του ακινήτου με το λιμάνι της Θεσσαλονίκης, καθιστώντας το προέκτασή του.
Ακόμη, ένα εκ των σημαντικών έργων που δρομολογείται στη Θεσσαλονίκη είναι αυτό της Dimand, η οποία υλοποιεί επένδυση ύψους 160 εκατ. ευρώ για το συγκρότημα logistics συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. σε ακίνητο 356 στρεμμάτων που ανήκε στη «Βαλκάν Ακίνητα» και βρίσκεται στο 15ο χιλιόμετρο Θεσσαλονίκης – Έδεσσας.
Οι αποδόσεις και τα ενοίκια
Οι αποδόσεις μάλιστα των logistics στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές, συγκριτικά με τις περισσότερες ευρωπαϊκές, αλλά και τις ώριμες, αγορές. Για παράδειγμα, στη Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στη Γερμανία, τα επίπεδα αποδόσεων για prime ακίνητα, κυμαίνονται σήμερα περί το 3%-3,5%, ενώ στην Ελλάδα, για prime ακίνητα, σε καθιερωμένες περιοχές, οι αποδόσεις κινούνται από 7%-7,5%. Συνεπώς οι επενδυτές, στον βαθμό που αναμένεται για τα επόμενα έτη να ακολουθηθεί μία τάση σύγκλισης με τις πιο ώριμες αγορές, προσβλέπουν σε σημαντικά κεφαλαιουχικά οφέλη.
Παράλληλα, η υψηλή ζήτηση χρηστών, αναλογικά με την περιορισμένη προσφορά για μεγάλους και σύγχρονους χώρους, έχει οδηγήσει σε αύξηση των μισθωτικών αξιών. Μάλιστα, οι περισσότερες νεόδμητες αποθήκες που κατασκευάστηκαν, είτε είναι ιδιοχρησιμοποιούμενες, είτε η μίσθωσή τους συμφωνήθηκε πριν την αποπεράτωση της κατασκευής τους.
Ενδεικτικά για τις prime τοποθεσίες, όπως το Θριάσιο, το οποίο συγκεντρώνει πάνω από το 60% των μισθωτικών συμβάσεων, περιλαμβάνοντας τον Ασπρόπυργο, τη Μαγούλα, τη Μάνδρα και την Ελευσίνα, οι τιμές μίσθωσης για νεόδμητους χώρους πλέον έχουν φτάσει τα €5/τ.μ./μήνα, ενώ, πολλές φορές, τα ξεπερνούν. Υψηλά επίπεδα ενοικίων, επίσης, ζητούνται στην περιοχή Κορωπίου, λόγω της θέσης και πρόσβασής της, και των υψηλών επιπέδων κατακερματισμού και ιδιόχρησης που τη χαρακτηρίζουν, περιορίζοντας την προσφορά. Στις δευτερεύουσες αγορές, όπως τα Οινόφυτα, το Σχηματάρι, αλλά και τη Σίνδο Θεσσαλονίκης, τα εύρη μισθωτικών αξιών για ποιοτικούς χώρους κινούνται από €3,5/τ.μ./μήνα έως και €4,0/τ.μ./μήνα.
Η εν λόγω τάση, συνδέεται και με την αναβάθμιση του ρόλου της Ελλάδας στις εμπορευματικές ροές προς την Ευρώπη, ενώ βάσει του δείκτη LPI (Logistics Performance Index) της Παγκόσμιας Τράπεζας, η Ελλάδα σημειώνει σημαντική βελτίωση στην κατάταξη μεταξύ 139 χωρών, καθώς, μόλις προ μερικών εβδομάδων, η Παγκόσμια Τράπεζα ανακοίνωσε ότι η Ελλάδα κατέκτησε τη 19 η θέση, από την 42η που βρισκόταν το 2018.
Παράγοντες που συνέβαλαν σε αυτό, είναι η βελτίωση και ο εκσυγχρονισμός των υποδομών, η λειτουργία των υποδομών από ιδιώτες, η ραγδαία ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, οι επενδύσεις ψηφιοποίησης, η απλούστευση διαδικασιών στην αγορά, το ισχυρό ανθρώπινο κεφάλαιο του τομέα, αλλά και η ενίσχυση της εξωστρέφειας της ελληνικής οικονομίας γενικότερα. Παράλληλα, η θέση του λιμένα του Πειραιά στη διεθνή αγορά, οι προσδοκίες από την μελλοντική αξιοποίηση άλλων λιμένων της χώρας, όπως για παράδειγμα της Θεσσαλονίκης, της Αλεξανδρούπολης, του Βόλου και της Ηγουμενίτσας, δημιουργούν μεγάλες προσδοκίες για τον κλάδο των logistics,με εγχώριους, αλλά και ξένους επενδυτές, να εξετάζουν την επέκτασή τους στην αγορά.
Οι ξένες επενδύσεις και οι νέες τάσεις
Κατά κύριο λόγο funds από την Αμερική, δείχνουν σημαντικό ενδιαφέρον για την απόκτηση και ανάπτυξη σύγχρονων χώρων στην ελληνική αγορά, με τα ticket sizes να ξεπερνούν τα 50 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, οι θεσμικοί επενδυτές και οι ΑΕΕΑΠ, με στόχο να ικανοποιήσουν τη ζήτηση από τους τελικούς χρήστες, στοχεύουν σε νεόδμητα κτίρια logistics, υψηλών προδιαγραφών, ενω, τελευταία παρατηρείται μία τάση για την ανάπτυξη χώρων με πράσινες εφαρμογές που μπορούν να πιστοποιηθούν κατά LEED / BREEAM. Αυτή η τάση, αναμένεται να ενταθεί, καθώς έχουν τεθεί φιλόδοξοι στόχοι από την Ε.Ε. για την περαιτέρω μείωση του αποτυπώματος άνθρακα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Οι παθογένειες των ελληνικών logistics
Ο κατακερματισμός ωστόσο που χαρακτηρίζει την αγορά σε μικρούς και διάσπαρτους αποθηκευτικούς χώρους, δυσχεραίνει την εύρεση κατάλληλων ακινήτων, με τους επενδυτές να εξετάζουν ολοένα και περισσότερο ευκαιρίες ανάπτυξης νέων χώρων, είτε greenfield, είτε brownfield, με την επαναξιοποίηση κυρίως αδρανών βιομηχανικών χώρων.
Επιπλέον, παράγοντες που δυσχεραίνουν την ανάπτυξη του κλάδου με υψηλότερους ρυθμούς είναι, τόσο η δυσκολία εύρεσης γηπέδων με σημαντικό μέγεθος για την ανάπτυξη χώρων μεγάλης κλίμακας , όσο και η καταλληλότητά τους βάσει του πολεοδομικού καθεστώτος που τα διέπει. Χαρακτηριστική περίπτωση είναι ότι μια μεγάλη ζώνη στην περιοχή του Θριασίου, την πλέον prime αγορά για logistics, παραμένει αχαρακτήριστη.
Ιδιαίτερη περίπτωση είναι η περιοχή Κορωπίου, για την οποία παρατηρείται ζήτηση, δεδομένης της θέσης της και των προσβάσεών της , όπου η προσφερόμενη γη χαρακτηρίζεται από σημαντικό κατακερματισμό σε μικρά γήπεδα.
Η τάση αυτή, αναμένεται ότι θα οδηγήσει το ενδιαφέρον των επενδυτών σε δευτερεύουσες αγορές για logistics ,όπου υπάρχει υψηλότερη προσφορά μεγαλύτερων γηπέδων, όπως είναι η ευρύτερη περιοχή των Οινοφύτων, με τους χρήστες να προβαίνουν σε αναλύσεις κόστους και οφέλους, λαμβάνοντας υπόψη τα αυξημένα λειτουργικά έξοδα σε σχέση με τις πιο προσιτές τιμές ενοικίων.
Αυτό υποστηρίζουν στο powergame.gr o Θάνος Μαύρος, εταίρος στις συμβουλευτικές υπηρεσίες EY Ελλάδος και Επικεφαλής Τμήματος Εφοδιαστικής Αλυσίδας και Διεπιχειρησιακών Λειτουργιών EY Ελλάδος και EY Κεντρικής, Ανατολικής, Νοτιοανατολικής Ευρώπης και Κεντρικής Ασίας (CESA) και ο Γιώργος Βεϊνόγλου, Manager στο τμήμα Συμβούλων Εταιρικής Στρατηγικής και Συναλλαγών, EY Ελλάδος.
Σε τροχιά μεγάλες επενδύσεις
Ειδικότερα, στην περιοχή του Θριασίου στη Δυτική Αττική, όπου θεωρείται η πλέον prime αγορά για τα logistics στα σκαριά βρίσκονται το Thriasio Logιstics Center (TLC) και το Hull Logistics Park. Πρόκειται για δύο επενδύσεις που θα ολοκληρωθούν μέσα στην επόμενη τριετία και θα προσφέρουν συνδυασμένες μεταφορές, με εξαιρετική οδική πρόσβαση και άμεση σύνδεση στο σιδηροδρομικό δίκτυο. Στην περίπτωση μάλιστα του Hull Logistics Park, θα προσφέρεται και άμεση πρόσβαση σε λιμενική ζώνη, ενώ και στα δύο έργα η ΕΥ έχει συμβάλλει ως σύμβουλος στο χρηματοοικονομικό σκέλος και στην εφοδιαστική αλυσίδα.
Στο κάδρο των επενδύσεων, έχει πρόσφατα μπει και η Θεσσαλονίκη, της οποίας η γεωγραφική θέση κρίνεται στρατηγική. Μεταξύ των επενδύσεων που ξεχωρίζουν είναι οι εγκαταστάσεις αποθήκευσης και διανομής που θα δημιουργηθούν στο στρατόπεδο Γκόνου για το οποίο η ΕΥ έχει αναλάβει τη χρηματοοικονομική ωρίμανση του έργου. Πρόκειται μάλιστα για ακίνητο επιφάνειας περί των 670 στρεμμάτων, το οποίο προσφέρει συνδυασμένες μεταφορές πρόσβαση στο σιδηροδρομικό δίκτυο, ενώ εξετάζεται και άμεση σιδηροδρομική σύνδεση του ακινήτου με το λιμάνι της Θεσσαλονίκης, καθιστώντας το προέκτασή του.
Ακόμη, ένα εκ των σημαντικών έργων που δρομολογείται στη Θεσσαλονίκη είναι αυτό της Dimand, η οποία υλοποιεί επένδυση ύψους 160 εκατ. ευρώ για το συγκρότημα logistics συνολικής επιφάνειας 120.000 τ.μ. σε ακίνητο 356 στρεμμάτων που ανήκε στη «Βαλκάν Ακίνητα» και βρίσκεται στο 15ο χιλιόμετρο Θεσσαλονίκης – Έδεσσας.
Οι αποδόσεις και τα ενοίκια
Οι αποδόσεις μάλιστα των logistics στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές, συγκριτικά με τις περισσότερες ευρωπαϊκές, αλλά και τις ώριμες, αγορές. Για παράδειγμα, στη Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στη Γερμανία, τα επίπεδα αποδόσεων για prime ακίνητα, κυμαίνονται σήμερα περί το 3%-3,5%, ενώ στην Ελλάδα, για prime ακίνητα, σε καθιερωμένες περιοχές, οι αποδόσεις κινούνται από 7%-7,5%. Συνεπώς οι επενδυτές, στον βαθμό που αναμένεται για τα επόμενα έτη να ακολουθηθεί μία τάση σύγκλισης με τις πιο ώριμες αγορές, προσβλέπουν σε σημαντικά κεφαλαιουχικά οφέλη.
Παράλληλα, η υψηλή ζήτηση χρηστών, αναλογικά με την περιορισμένη προσφορά για μεγάλους και σύγχρονους χώρους, έχει οδηγήσει σε αύξηση των μισθωτικών αξιών. Μάλιστα, οι περισσότερες νεόδμητες αποθήκες που κατασκευάστηκαν, είτε είναι ιδιοχρησιμοποιούμενες, είτε η μίσθωσή τους συμφωνήθηκε πριν την αποπεράτωση της κατασκευής τους.
Ενδεικτικά για τις prime τοποθεσίες, όπως το Θριάσιο, το οποίο συγκεντρώνει πάνω από το 60% των μισθωτικών συμβάσεων, περιλαμβάνοντας τον Ασπρόπυργο, τη Μαγούλα, τη Μάνδρα και την Ελευσίνα, οι τιμές μίσθωσης για νεόδμητους χώρους πλέον έχουν φτάσει τα €5/τ.μ./μήνα, ενώ, πολλές φορές, τα ξεπερνούν. Υψηλά επίπεδα ενοικίων, επίσης, ζητούνται στην περιοχή Κορωπίου, λόγω της θέσης και πρόσβασής της, και των υψηλών επιπέδων κατακερματισμού και ιδιόχρησης που τη χαρακτηρίζουν, περιορίζοντας την προσφορά. Στις δευτερεύουσες αγορές, όπως τα Οινόφυτα, το Σχηματάρι, αλλά και τη Σίνδο Θεσσαλονίκης, τα εύρη μισθωτικών αξιών για ποιοτικούς χώρους κινούνται από €3,5/τ.μ./μήνα έως και €4,0/τ.μ./μήνα.
Η εν λόγω τάση, συνδέεται και με την αναβάθμιση του ρόλου της Ελλάδας στις εμπορευματικές ροές προς την Ευρώπη, ενώ βάσει του δείκτη LPI (Logistics Performance Index) της Παγκόσμιας Τράπεζας, η Ελλάδα σημειώνει σημαντική βελτίωση στην κατάταξη μεταξύ 139 χωρών, καθώς, μόλις προ μερικών εβδομάδων, η Παγκόσμια Τράπεζα ανακοίνωσε ότι η Ελλάδα κατέκτησε τη 19 η θέση, από την 42η που βρισκόταν το 2018.
Παράγοντες που συνέβαλαν σε αυτό, είναι η βελτίωση και ο εκσυγχρονισμός των υποδομών, η λειτουργία των υποδομών από ιδιώτες, η ραγδαία ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, οι επενδύσεις ψηφιοποίησης, η απλούστευση διαδικασιών στην αγορά, το ισχυρό ανθρώπινο κεφάλαιο του τομέα, αλλά και η ενίσχυση της εξωστρέφειας της ελληνικής οικονομίας γενικότερα. Παράλληλα, η θέση του λιμένα του Πειραιά στη διεθνή αγορά, οι προσδοκίες από την μελλοντική αξιοποίηση άλλων λιμένων της χώρας, όπως για παράδειγμα της Θεσσαλονίκης, της Αλεξανδρούπολης, του Βόλου και της Ηγουμενίτσας, δημιουργούν μεγάλες προσδοκίες για τον κλάδο των logistics,με εγχώριους, αλλά και ξένους επενδυτές, να εξετάζουν την επέκτασή τους στην αγορά.
Οι ξένες επενδύσεις και οι νέες τάσεις
Κατά κύριο λόγο funds από την Αμερική, δείχνουν σημαντικό ενδιαφέρον για την απόκτηση και ανάπτυξη σύγχρονων χώρων στην ελληνική αγορά, με τα ticket sizes να ξεπερνούν τα 50 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, οι θεσμικοί επενδυτές και οι ΑΕΕΑΠ, με στόχο να ικανοποιήσουν τη ζήτηση από τους τελικούς χρήστες, στοχεύουν σε νεόδμητα κτίρια logistics, υψηλών προδιαγραφών, ενω, τελευταία παρατηρείται μία τάση για την ανάπτυξη χώρων με πράσινες εφαρμογές που μπορούν να πιστοποιηθούν κατά LEED / BREEAM. Αυτή η τάση, αναμένεται να ενταθεί, καθώς έχουν τεθεί φιλόδοξοι στόχοι από την Ε.Ε. για την περαιτέρω μείωση του αποτυπώματος άνθρακα της εφοδιαστικής αλυσίδας.
Οι παθογένειες των ελληνικών logistics
Ο κατακερματισμός ωστόσο που χαρακτηρίζει την αγορά σε μικρούς και διάσπαρτους αποθηκευτικούς χώρους, δυσχεραίνει την εύρεση κατάλληλων ακινήτων, με τους επενδυτές να εξετάζουν ολοένα και περισσότερο ευκαιρίες ανάπτυξης νέων χώρων, είτε greenfield, είτε brownfield, με την επαναξιοποίηση κυρίως αδρανών βιομηχανικών χώρων.
Επιπλέον, παράγοντες που δυσχεραίνουν την ανάπτυξη του κλάδου με υψηλότερους ρυθμούς είναι, τόσο η δυσκολία εύρεσης γηπέδων με σημαντικό μέγεθος για την ανάπτυξη χώρων μεγάλης κλίμακας , όσο και η καταλληλότητά τους βάσει του πολεοδομικού καθεστώτος που τα διέπει. Χαρακτηριστική περίπτωση είναι ότι μια μεγάλη ζώνη στην περιοχή του Θριασίου, την πλέον prime αγορά για logistics, παραμένει αχαρακτήριστη.
Ιδιαίτερη περίπτωση είναι η περιοχή Κορωπίου, για την οποία παρατηρείται ζήτηση, δεδομένης της θέσης της και των προσβάσεών της , όπου η προσφερόμενη γη χαρακτηρίζεται από σημαντικό κατακερματισμό σε μικρά γήπεδα.
Η τάση αυτή, αναμένεται ότι θα οδηγήσει το ενδιαφέρον των επενδυτών σε δευτερεύουσες αγορές για logistics ,όπου υπάρχει υψηλότερη προσφορά μεγαλύτερων γηπέδων, όπως είναι η ευρύτερη περιοχή των Οινοφύτων, με τους χρήστες να προβαίνουν σε αναλύσεις κόστους και οφέλους, λαμβάνοντας υπόψη τα αυξημένα λειτουργικά έξοδα σε σχέση με τις πιο προσιτές τιμές ενοικίων.
