ΤτΕ: Πιο αυστηρά κριτήρια για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων
Αυστηρότερα πιστοδοτικά κριτήρια στεγαστικών δανείων θα απαιτήσει το 2025 η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), στο πλαίσιο του εθνικού εποπτικού της ρόλου, με στόχο τη συνετή πολιτική – που ήδη ακολουθούν οι ελληνικές τράπεζες– για την αποφυγή επιδείνωσης των δανειακών χαρτοφυλακίων από το πιθανό ρίσκο μιας αιφνίδιας αλλαγής στις τιμές των ακινήτων.
Η Κεντρική Τράπεζα παρακολουθώντας τις εξελίξεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων, με τις τιμές να απέχουν 7% από το peak τους, έκρινε σκόπιμο να προχωρήσει στη λήψη συγκεκριμένων μέτρων μακρο-προληπτικής εποπτείας, τα οποία θα ισχύσουν από την 1/1/2025. Οι στόχοι των business plans για φέτος δεν θα επηρεασθούν, ενώ, θα υπάρξει χρόνος για την αναγκαία προσαρμογή στις νέες συνθήκες.
Αιτία για αυτά τα μέτρα αποτελεί η εκτίναξη των τιμών των ακινήτων σχεδόν στα επίπεδα του 2008 (προηγούμενο υψηλό) σε συνδυασμό με το γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μειωμένο – σε πραγματικούς όρους κατά 25% σε σχέση με το 2010. Μάλιστα για το 26,7% των νοικοκυριών τα έξοδα στέγασης αποτελούν ποσοστό άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος έναντι μόλις 8,7% του ευρωπαϊκού μέσου όρου (Eurostat).
Με Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής που αναμένεται να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ως τα τέλη Μαρτίου- πιθανόν και νωρίτερα- η Τράπεζα της Ελλάδος προχωρεί στη θέσπιση δύο βασικών μέτρων που αφορούν στεγαστικά δάνεια φυσικών προσώπων, τα οποία εμπεριέχουν ως εγγύηση κάποιο ακίνητο. Στην κατηγορία αυτή συμπεριλαμβάνονται τα επισκευαστικά δάνεια, αλλά και τα δάνεια μικροεπιχειρηματιών ή ελεύθερων επαγγελματιών που λαμβάνουν για κεφάλαιο κίνησης, αλλά ως φυσικά πρόσωπα και όχι στο όνομα μιας επιχείρησης. Στο πλαίσιο αυτό, εντάσσονται και καταναλωτικά αν έχουν εγγύηση ακινήτου.
Το πρώτο μέτρο, που αποφασίστηκε μετά από διαβούλευση των στελεχών της ΤτΕ με τις διοικήσεις των τραπεζών, σαν μια συλλογική προληπτική ασπίδα σε μια απότομη πτώση των τιμών των ακινήτων, αφορά τη θέσπιση πλαφόν στο 80% της αξίας του δανείου σε σχέση με το ακίνητο που μπαίνει ως εγγύηση (LTV Loan to Value). Το ποσοστό αυτό μπορεί να ανέλθει στο 90%, για όσους είναι για πρώτη φορά αγοραστές, δηλαδή, για όσους τη στιγμή που υποβάλλουν την αίτηση δεν έχουν άλλο στεγαστικό.
To δεύτερο μέτρο προληπτικής εποπτείας είναι σε συνάρτηση με το εισόδημα. Το όριο που θεσπίζεται στον λόγο εξυπηρέτησης κόστους προς μηνιαίο διαθέσιμο εισόδημα (DSTI debt service to income at origination) θα είναι 40% και για όσους υποβάλλουν για πρώτη φορά αίτημα θα μπορεί να φτάνει το 50%.
Θα υπάρχει η εν δυνάμει ευχέρεια υπέρβασης των επιτρεπόμενων ορίων σε ποσοστό έως 10% επί του συνολικού αριθμού δανείων.
Τα νέα προληπτικά μέτρα είναι διαρθρωτικού χαρακτήρα και δεσμευτικά για όλο το τραπεζικό σύστημα και έχουν ισχύ μεταγενέστερη της δημοσίευσης στην Εφημερίδας της Κυβερνήσεως (1/1/2025) για να δοθεί άπλετος χρόνος προσαρμογής. Όπως και σήμερα, η Εποπτική Αρχή θα παρακολουθεί ανά τρίμηνο την πορεία των στεγαστικών δανείων, όπου θα είναι ορατή η υιοθέτηση και η συμμόρφωση στα νέα μέτρα.
Ποια δάνεια εξαιρούνται
Τα νέα πλαφόν που θεσπίζονται για όλα τα στεγαστικά δάνεια φυσικών προσώπων, εξαιρούν τις εξής κατηγορίες:
Δάνεια προγραμμάτων στεγαστικής πολιτικής που στοχεύουν σε συγκεκριμένες ομάδες, όπως το «Σπίτι μου» ή αφορούν μετάβαση στην πράσινη οικονομία
Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (στην προοπτική μιας νέας ρύθμισης)
Ρυθμισμένα δάνεια ή σε καθεστώς ρύθμισης
Δάνεια που μεταβιβάζονται από servicers.
«Ο λόγος είναι προφανής», εξηγούν στο powergame.gr αρμόδιοι παράγοντες, «αυτά είναι ήδη δάνεια που έχουν δοθεί στο παρελθόν και σε περίπτωση αναδιάρθρωσης λόγω ρύθμισης, όχι μόνο δεν θα είχε νόημα το πλαφόν, αλλά αντιθέτως…θα αποτελούσε κίνητρο. Σε μία νέα ρύθμιση, θα πρέπει η Τράπεζα ή ο πιστωτής να μην έχει δεσμεύσεις αλλά να έχει την ευχέρεια να δώσει ό,τι καλύτερο μπορεί, με συνετά κριτήρια πάντα, για να μπορέσει ο οφειλέτης να το εξυπηρετήσει, σαν μια δεύτερη ευκαιρία».
Η Κεντρική Τράπεζα παρακολουθώντας τις εξελίξεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων, με τις τιμές να απέχουν 7% από το peak τους, έκρινε σκόπιμο να προχωρήσει στη λήψη συγκεκριμένων μέτρων μακρο-προληπτικής εποπτείας, τα οποία θα ισχύσουν από την 1/1/2025. Οι στόχοι των business plans για φέτος δεν θα επηρεασθούν, ενώ, θα υπάρξει χρόνος για την αναγκαία προσαρμογή στις νέες συνθήκες.
Αιτία για αυτά τα μέτρα αποτελεί η εκτίναξη των τιμών των ακινήτων σχεδόν στα επίπεδα του 2008 (προηγούμενο υψηλό) σε συνδυασμό με το γεγονός ότι το διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μειωμένο – σε πραγματικούς όρους κατά 25% σε σχέση με το 2010. Μάλιστα για το 26,7% των νοικοκυριών τα έξοδα στέγασης αποτελούν ποσοστό άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος έναντι μόλις 8,7% του ευρωπαϊκού μέσου όρου (Eurostat).
Με Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής που αναμένεται να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ως τα τέλη Μαρτίου- πιθανόν και νωρίτερα- η Τράπεζα της Ελλάδος προχωρεί στη θέσπιση δύο βασικών μέτρων που αφορούν στεγαστικά δάνεια φυσικών προσώπων, τα οποία εμπεριέχουν ως εγγύηση κάποιο ακίνητο. Στην κατηγορία αυτή συμπεριλαμβάνονται τα επισκευαστικά δάνεια, αλλά και τα δάνεια μικροεπιχειρηματιών ή ελεύθερων επαγγελματιών που λαμβάνουν για κεφάλαιο κίνησης, αλλά ως φυσικά πρόσωπα και όχι στο όνομα μιας επιχείρησης. Στο πλαίσιο αυτό, εντάσσονται και καταναλωτικά αν έχουν εγγύηση ακινήτου.
Το πρώτο μέτρο, που αποφασίστηκε μετά από διαβούλευση των στελεχών της ΤτΕ με τις διοικήσεις των τραπεζών, σαν μια συλλογική προληπτική ασπίδα σε μια απότομη πτώση των τιμών των ακινήτων, αφορά τη θέσπιση πλαφόν στο 80% της αξίας του δανείου σε σχέση με το ακίνητο που μπαίνει ως εγγύηση (LTV Loan to Value). Το ποσοστό αυτό μπορεί να ανέλθει στο 90%, για όσους είναι για πρώτη φορά αγοραστές, δηλαδή, για όσους τη στιγμή που υποβάλλουν την αίτηση δεν έχουν άλλο στεγαστικό.
To δεύτερο μέτρο προληπτικής εποπτείας είναι σε συνάρτηση με το εισόδημα. Το όριο που θεσπίζεται στον λόγο εξυπηρέτησης κόστους προς μηνιαίο διαθέσιμο εισόδημα (DSTI debt service to income at origination) θα είναι 40% και για όσους υποβάλλουν για πρώτη φορά αίτημα θα μπορεί να φτάνει το 50%.
Θα υπάρχει η εν δυνάμει ευχέρεια υπέρβασης των επιτρεπόμενων ορίων σε ποσοστό έως 10% επί του συνολικού αριθμού δανείων.
Τα νέα προληπτικά μέτρα είναι διαρθρωτικού χαρακτήρα και δεσμευτικά για όλο το τραπεζικό σύστημα και έχουν ισχύ μεταγενέστερη της δημοσίευσης στην Εφημερίδας της Κυβερνήσεως (1/1/2025) για να δοθεί άπλετος χρόνος προσαρμογής. Όπως και σήμερα, η Εποπτική Αρχή θα παρακολουθεί ανά τρίμηνο την πορεία των στεγαστικών δανείων, όπου θα είναι ορατή η υιοθέτηση και η συμμόρφωση στα νέα μέτρα.
Ποια δάνεια εξαιρούνται
Τα νέα πλαφόν που θεσπίζονται για όλα τα στεγαστικά δάνεια φυσικών προσώπων, εξαιρούν τις εξής κατηγορίες:
Δάνεια προγραμμάτων στεγαστικής πολιτικής που στοχεύουν σε συγκεκριμένες ομάδες, όπως το «Σπίτι μου» ή αφορούν μετάβαση στην πράσινη οικονομία
Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (στην προοπτική μιας νέας ρύθμισης)
Ρυθμισμένα δάνεια ή σε καθεστώς ρύθμισης
Δάνεια που μεταβιβάζονται από servicers.
«Ο λόγος είναι προφανής», εξηγούν στο powergame.gr αρμόδιοι παράγοντες, «αυτά είναι ήδη δάνεια που έχουν δοθεί στο παρελθόν και σε περίπτωση αναδιάρθρωσης λόγω ρύθμισης, όχι μόνο δεν θα είχε νόημα το πλαφόν, αλλά αντιθέτως…θα αποτελούσε κίνητρο. Σε μία νέα ρύθμιση, θα πρέπει η Τράπεζα ή ο πιστωτής να μην έχει δεσμεύσεις αλλά να έχει την ευχέρεια να δώσει ό,τι καλύτερο μπορεί, με συνετά κριτήρια πάντα, για να μπορέσει ο οφειλέτης να το εξυπηρετήσει, σαν μια δεύτερη ευκαιρία».
