Γραφεία: Γιατί αντέχει η αγορά στην Ελλάδα, τι γίνεται στο εξωτερικό
Την ώρα που στις ΗΠΑ η αγορά γραφείων περνάει μια βαθιά κρίση, καθώς επιβλητικά κτίρια που δέσποζαν σε κεντρικούς δρόμους τώρα είτε μένουν κενά είτε απαξιώνονται και πωλούνται «αντί πινακίου φακής», στην Ελλάδα υπάρχει μια διαφορετική πραγματικότητα. Η έλλειψη «πράσινων» κτιρίων λόγω της δεκαετούς κρίσης τής δίνει σημαντικά περιθώρια ανάπτυξης τουλάχιστον για μια δεκαετία. Παράλληλα, τα ενοίκια ειδικά για σύγχρονα γραφεία έχουν συνεχώς ανοδική πορεία, χωρίς να είναι ξεκάθαρο πότε θα εμφανίσουν σημάδια σταθεροποίησης. Σε αντίθεση με τις αμερικανικές μεγαλουπόλεις που οι τιμές υποχωρούν σημαντικά, καθώς οι εταιρείες πλέον δεν είναι πρόθυμες να πληρώσουν ακριβά για να «στεγάσουν» τους εργαζομένους τους.
Σύμφωνα με όσα υποστηρίζουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, η εγχώρια αγορά γραφείων έχει να διανύσει ακόμη σημαντικό δρόμο, ώστε να καλύψει τις ανάγκες που έχουν σήμερα οι επιχειρήσεις για σύγχρονα κτίρια. Όπως δηλώνει χαρακτηριστικά στο powergame.gr o Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας εκτίμησης ακινήτων GEOAXIS, η αγορά γραφείων την Ελλάδας χαρακτηρίζεται από τρεις ταχύτητες. Η πρώτη ταχύτητα αφορά τα πράσινα πιστοποιημένα γραφεία, τα οποία σε αριθμό δεν ξεπερνούν σήμερα τα 100. Τα εν λόγω κτίρια, επειδή είναι εξαιρετικά περιορισμένα στην αγορά, έχουν μισθώματα που μπορεί να ξεπεράσουν τα 30 ευρώ το τ.μ., και αποδόσεις της τάξεως του 6%.
Η δεύτερη ταχύτητα αφορά ανακαινισμένα κτίρια που βρίσκονται πάνω σε οδικούς άξονες πρώτης προβολής, όπως η Λ. Μεσογείων, η Λ. Κηφισιάς και η Λ. Συγγρού. Σε αυτήν την περίπτωση τα μισθώματα είναι γύρω στα 20 ευρώ το τ.μ. τον μήνα με αποδόσεις γύρω στο 7%. Η τρίτη κατηγορία, που είναι η μεγάλη πλειάδα των γραφείων στην Ελλάδα, είναι τα μη ανακαινισμένα κτίρια, που βρίσκονται σε θέσεις δεύτερης προβολής, όπου οι αξίες είναι γύρω στα 10 ευρώ το τ.μ. τον μήνα, με αποδόσεις που φτάνουν το 7,5%.
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά: «Αυτή η τριχοτόμηση της αγοράς θα συνεχιστεί και το στοίχημα είναι οι δύο χαμηλότερες κατηγορίες, δηλαδή τα ανακαινισμένα κτίρια προβολής και τα μη ανακαινισμένα μη προβολής, να μπορέσουν να πιάσουν κάποια ενεργειακά δεδομένα, ώστε να καταφέρουν να προσελκύσουν υψηλότερα ενοίκια. Όσο δεν το πετυχαίνουν, θα ανοίγει η ψαλίδα μεταξύ των τριών κατηγοριών».
Όπως προσθέτει: «Η Ελλάδα είναι σαν ένα “μικρό Γαλατικό χωριό” όσον αναφορά τις αξίες ακινήτων, οι οποίες αυτήν τη στιγμή κινούνται προς τα πάνω σε αντίθεση με την Ευρώπη. Ωστόσο, παραμένει άγνωστο πότε θα σταματήσει η άνοδος, η οποία ίσως περιοριστεί μόνο στα πράσινα γραφεία, καθώς σύντομα οι τιμές στις άλλες δύο κατηγορίες θα πέσουν. Την ίδια στιγμή που όλη η Ευρώπη έχει διορθώσει τις τιμές των κτιρίων προς τα κάτω, σημειώνοντας μείωση της τάξεως του 20% με 25».
Το ενδεχόμενο η κρίση που υπάρχει στα γραφεία στην Ευρώπη και στις ΗΠΑ να έρθει σύντομα και στην Ελλάδα, απέκλεισε ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand. Όπως δήλωσε χαρακτηριστικά στο powergame.gr: «Είμαστε μια δεκαετία μακριά από την κρίση της ΕΕ και των ΗΠΑ στον τομέα των γραφείων. Σ’ αυτήν τη φάση δεν φαίνεται να μας επηρεάζει, ούτε απειλεί τα γραφεία η τεχνητή νοημοσύνη που αναπτύσσεται ραγδαία σε παγκόσμιο επίπεδο». Ο ίδιος πρόσθεσε ότι: « H κρίση των ΗΠΑ οφείλεται στο γεγονός ότι τις προηγούμενες δεκαετίες δημιουργήθηκε υπερπροσφορά λόγω της ισχυρης ανάπτυξης που υπήρχε στον τομέα. Αυτό στη συνέχεια ωστόσο οδήγησε να μην υπάρχει πλέον τόσο μεγάλη δυνατότητα απορρόφησης από νέους χρήστες. Αντίθετα, στην Ελλάδα υπάρχει μεγάλη έλλειψη ποιοτικών γραφείων, γεγονός που αποδεικνύεται και από την υψηλή ζήτηση και τη μεγάλη απορρόφηση που παρατηρείται σήμερα».
Σύμφωνα και με τον Αριστοτέλη Καρυτινό, διευθύνων σύμβουλο της Prodea, «η τηλεργασία δεν έχει επηρεάσει τόσο δραματικά την αγορά γραφείων στην Ελλάδα, καθώς το 90% των επιχειρήσεων αποτελείται από μικρό αριθμό εργαζομένων, οι οποίοι δεν δουλεύουν από το σπίτι. Η τηλεργασία παρατηρείται σε μεγάλες επιχειρήσεις, όπως τράπεζες όπου οι εργαζόμενοι είναι περισσότεροι και δουλεύουν υβριδικά, αλλά αυτό και πάλι αυτό δεν διαταράσσει τη ζήτηση. Το πρόβλημα στην Ελλάδα είναι ότι δεν έχουμε αρκετά μεγάλες επιχειρήσεις για να έχουμε ένα βάθος στην αγορά. Οι εταιρείες μάλιστα που αναπτύσσουν μεγάλα κτίρια το βασικό πρόβλημα τους είναι να βρει τους ενοικιαστές».
Σήμερα, στην παγκόσμια αγορά γραφείων παρατηρούνται τρεις διαφορετικές τάσεις. Στις ΗΠΑ οι εργαζόμενοι προτιμούν να δουλεύουν με τηλεργασία, κυρίως λόγω του ότι γλιτώνουν τις μεγάλες αποστάσεις και τα έξοδα μετακίνησης, αλλά και λόγω του ότι οι Αμερικανοί ζουν σε μεγαλύτερα σπίτια γεγονός που διευκολύνει την τηλεργασία. Στην Ασία όλοι γύρισαν μετά την πανδημία στα γραφεία, γιατί εκεί τα σπίτια είναι πολύ μικρά και έτσι δεν υπάρχει η δυνατότητα εύκολα οι εργαζόμενοι να κάνουν τηλεργασία. Στην Ευρώπη παρατηρείται η τάση οι πολίτες να προτιμούν περισσότερο το υβριδικό μοντέλο εργασίας.
Σύμφωνα και με την πρόσφατη έρευνα της JLL, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024, ο όγκος των μισθώσεων γραφείων παγκοσμίως μειώθηκε κατά 12% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, καθώς ο πληθωρισμός και τα επιτόκια εξακολουθούν να είναι σε υψηλά επίπεδα.
Η επίδοση ωστόσο διέφερε ανά περιοχή, με την δραστηριότητα των μισθώσεων να αυξάνεται κατά 14% σε σύγκριση με πέρυσι στις ΗΠΑ και κατά 12% στην Ασία-Ειρηνικό, ενώ στην Ευρώπη οι όγκοι μειώθηκαν κατά 7%. Η αναβάθμιση σε χώρους υψηλότερης ποιότητας παραμένει προτεραιότητα για πολλούς ενοικιαστές, ενώ οι τάσεις συρρίκνωσης συνέβαλαν σε συνεχιζόμενες απώλειες πληρότητας στις ΗΠΑ.
Ο παγκόσμιος συντελεστής κενών γραφείων αυξήθηκε κατά 30 μονάδες βάσης, φτάνοντας το 16,5%, με περαιτέρω αυξήσεις στη Βόρεια Αμερική και την Ευρώπη, ενώ ο συντελεστής κενών στην Ασία – Ειρηνικό μειώθηκε ελαφρά. Οι κατασκευές επίσης νέων γραφείων έχουν ήδη επιβραδυνθεί σημαντικά στη Βόρεια Αμερική, με αποτέλεσμα να καταγραφεί μείωση στο απόθεμα γραφείων των ΗΠΑ κατά το πρώτο τρίμηνο.
Σύμφωνα με όσα υποστηρίζουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, η εγχώρια αγορά γραφείων έχει να διανύσει ακόμη σημαντικό δρόμο, ώστε να καλύψει τις ανάγκες που έχουν σήμερα οι επιχειρήσεις για σύγχρονα κτίρια. Όπως δηλώνει χαρακτηριστικά στο powergame.gr o Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας εκτίμησης ακινήτων GEOAXIS, η αγορά γραφείων την Ελλάδας χαρακτηρίζεται από τρεις ταχύτητες. Η πρώτη ταχύτητα αφορά τα πράσινα πιστοποιημένα γραφεία, τα οποία σε αριθμό δεν ξεπερνούν σήμερα τα 100. Τα εν λόγω κτίρια, επειδή είναι εξαιρετικά περιορισμένα στην αγορά, έχουν μισθώματα που μπορεί να ξεπεράσουν τα 30 ευρώ το τ.μ., και αποδόσεις της τάξεως του 6%.
Η δεύτερη ταχύτητα αφορά ανακαινισμένα κτίρια που βρίσκονται πάνω σε οδικούς άξονες πρώτης προβολής, όπως η Λ. Μεσογείων, η Λ. Κηφισιάς και η Λ. Συγγρού. Σε αυτήν την περίπτωση τα μισθώματα είναι γύρω στα 20 ευρώ το τ.μ. τον μήνα με αποδόσεις γύρω στο 7%. Η τρίτη κατηγορία, που είναι η μεγάλη πλειάδα των γραφείων στην Ελλάδα, είναι τα μη ανακαινισμένα κτίρια, που βρίσκονται σε θέσεις δεύτερης προβολής, όπου οι αξίες είναι γύρω στα 10 ευρώ το τ.μ. τον μήνα, με αποδόσεις που φτάνουν το 7,5%.
Σύμφωνα με τον κ. Ξυλά: «Αυτή η τριχοτόμηση της αγοράς θα συνεχιστεί και το στοίχημα είναι οι δύο χαμηλότερες κατηγορίες, δηλαδή τα ανακαινισμένα κτίρια προβολής και τα μη ανακαινισμένα μη προβολής, να μπορέσουν να πιάσουν κάποια ενεργειακά δεδομένα, ώστε να καταφέρουν να προσελκύσουν υψηλότερα ενοίκια. Όσο δεν το πετυχαίνουν, θα ανοίγει η ψαλίδα μεταξύ των τριών κατηγοριών».
Όπως προσθέτει: «Η Ελλάδα είναι σαν ένα “μικρό Γαλατικό χωριό” όσον αναφορά τις αξίες ακινήτων, οι οποίες αυτήν τη στιγμή κινούνται προς τα πάνω σε αντίθεση με την Ευρώπη. Ωστόσο, παραμένει άγνωστο πότε θα σταματήσει η άνοδος, η οποία ίσως περιοριστεί μόνο στα πράσινα γραφεία, καθώς σύντομα οι τιμές στις άλλες δύο κατηγορίες θα πέσουν. Την ίδια στιγμή που όλη η Ευρώπη έχει διορθώσει τις τιμές των κτιρίων προς τα κάτω, σημειώνοντας μείωση της τάξεως του 20% με 25».
Το ενδεχόμενο η κρίση που υπάρχει στα γραφεία στην Ευρώπη και στις ΗΠΑ να έρθει σύντομα και στην Ελλάδα, απέκλεισε ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand. Όπως δήλωσε χαρακτηριστικά στο powergame.gr: «Είμαστε μια δεκαετία μακριά από την κρίση της ΕΕ και των ΗΠΑ στον τομέα των γραφείων. Σ’ αυτήν τη φάση δεν φαίνεται να μας επηρεάζει, ούτε απειλεί τα γραφεία η τεχνητή νοημοσύνη που αναπτύσσεται ραγδαία σε παγκόσμιο επίπεδο». Ο ίδιος πρόσθεσε ότι: « H κρίση των ΗΠΑ οφείλεται στο γεγονός ότι τις προηγούμενες δεκαετίες δημιουργήθηκε υπερπροσφορά λόγω της ισχυρης ανάπτυξης που υπήρχε στον τομέα. Αυτό στη συνέχεια ωστόσο οδήγησε να μην υπάρχει πλέον τόσο μεγάλη δυνατότητα απορρόφησης από νέους χρήστες. Αντίθετα, στην Ελλάδα υπάρχει μεγάλη έλλειψη ποιοτικών γραφείων, γεγονός που αποδεικνύεται και από την υψηλή ζήτηση και τη μεγάλη απορρόφηση που παρατηρείται σήμερα».
Σύμφωνα και με τον Αριστοτέλη Καρυτινό, διευθύνων σύμβουλο της Prodea, «η τηλεργασία δεν έχει επηρεάσει τόσο δραματικά την αγορά γραφείων στην Ελλάδα, καθώς το 90% των επιχειρήσεων αποτελείται από μικρό αριθμό εργαζομένων, οι οποίοι δεν δουλεύουν από το σπίτι. Η τηλεργασία παρατηρείται σε μεγάλες επιχειρήσεις, όπως τράπεζες όπου οι εργαζόμενοι είναι περισσότεροι και δουλεύουν υβριδικά, αλλά αυτό και πάλι αυτό δεν διαταράσσει τη ζήτηση. Το πρόβλημα στην Ελλάδα είναι ότι δεν έχουμε αρκετά μεγάλες επιχειρήσεις για να έχουμε ένα βάθος στην αγορά. Οι εταιρείες μάλιστα που αναπτύσσουν μεγάλα κτίρια το βασικό πρόβλημα τους είναι να βρει τους ενοικιαστές».
Σήμερα, στην παγκόσμια αγορά γραφείων παρατηρούνται τρεις διαφορετικές τάσεις. Στις ΗΠΑ οι εργαζόμενοι προτιμούν να δουλεύουν με τηλεργασία, κυρίως λόγω του ότι γλιτώνουν τις μεγάλες αποστάσεις και τα έξοδα μετακίνησης, αλλά και λόγω του ότι οι Αμερικανοί ζουν σε μεγαλύτερα σπίτια γεγονός που διευκολύνει την τηλεργασία. Στην Ασία όλοι γύρισαν μετά την πανδημία στα γραφεία, γιατί εκεί τα σπίτια είναι πολύ μικρά και έτσι δεν υπάρχει η δυνατότητα εύκολα οι εργαζόμενοι να κάνουν τηλεργασία. Στην Ευρώπη παρατηρείται η τάση οι πολίτες να προτιμούν περισσότερο το υβριδικό μοντέλο εργασίας.
Σύμφωνα και με την πρόσφατη έρευνα της JLL, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2024, ο όγκος των μισθώσεων γραφείων παγκοσμίως μειώθηκε κατά 12% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, καθώς ο πληθωρισμός και τα επιτόκια εξακολουθούν να είναι σε υψηλά επίπεδα.
Η επίδοση ωστόσο διέφερε ανά περιοχή, με την δραστηριότητα των μισθώσεων να αυξάνεται κατά 14% σε σύγκριση με πέρυσι στις ΗΠΑ και κατά 12% στην Ασία-Ειρηνικό, ενώ στην Ευρώπη οι όγκοι μειώθηκαν κατά 7%. Η αναβάθμιση σε χώρους υψηλότερης ποιότητας παραμένει προτεραιότητα για πολλούς ενοικιαστές, ενώ οι τάσεις συρρίκνωσης συνέβαλαν σε συνεχιζόμενες απώλειες πληρότητας στις ΗΠΑ.
Ο παγκόσμιος συντελεστής κενών γραφείων αυξήθηκε κατά 30 μονάδες βάσης, φτάνοντας το 16,5%, με περαιτέρω αυξήσεις στη Βόρεια Αμερική και την Ευρώπη, ενώ ο συντελεστής κενών στην Ασία – Ειρηνικό μειώθηκε ελαφρά. Οι κατασκευές επίσης νέων γραφείων έχουν ήδη επιβραδυνθεί σημαντικά στη Βόρεια Αμερική, με αποτέλεσμα να καταγραφεί μείωση στο απόθεμα γραφείων των ΗΠΑ κατά το πρώτο τρίμηνο.
