Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Προσφυγή στο ΣτΕ για τη νέα φορολογία
Με προσφυγή στο ΣτΕ απαντούν οι επιχειρηματίες του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις πρόσφατες φορολογικές ρυθμίσεις της κυβέρνησης. Η προσφυγή στο ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο αφορά στην διάταξη της εγκυκλίου της ΑΑΔΕ, βάσει της οποίας, το κάθε ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο αξιοποίησης λογίζεται ως φορολογικό υποκατάστημα κι επομένως υπόκειται σε τέλος επιτηδεύματος, πολλαπλασιάζοντας έτσι το φορολογικό κόστος. Όπως αναφέρουν πηγές του ΣΤΑΜΑ (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), η προσφυγή έχει κατατεθεί και πρόκειται να εκδικαστεί το επόμενο διάστημα.
Με τις πρόσφατες φορολογικές ρυθμίσεις στις οποίες προχώρησε το υπουργείο Οικονομικών, όλοι όσοι εκμεταλλεύονται τρία ή περισσότερα ακίνητα θα πρέπει να προχωρήσουν σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (κάτι που αυξάνει το κόστος διαχείρισης, καθώς απαιτείται π.χ. η τήρηση έδρας), ενώ τα έσοδα από τα ακίνητα υπόκεινται και σε ΦΠΑ 13%. Σημειώνεται ότι τα παραπάνω δεν αφορούν τους ιδιοκτήτες εκείνους που εκμεταλλεύονται ένα ή δύο ακίνητα. Η αγορά δεν αντέδρασε αρνητικά στις διατάξεις αυτές, καθώς ήταν εν πολλοίς αναμενόμενες, με δεδομένο ότι αυτή είναι και συνολικά η κατεύθυνση ρύθμισης του κλάδου και σε επίπεδο Ε.Ε.
Ωστόσο, αυτό που προκάλεσε αρνητική έκπληξη ήταν η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ που ακολούθησε. Με βάση αυτήν, ορίζεται ότι κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να έχει τον χαρακτήρα φορολογικού υποκαταστήματος, κάτι που μεταφράζεται σε τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο και όχι ανά εταιρεία, όπως περίμεναν στην αγορά ότι θα ισχύσει. Στην πράξη, αν μια εταιρεία/ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή της και διαχειρίζεται π.χ. 5 ακίνητα, θα πληρώσει 600 ευρώ ανά ακίνητο, δηλαδή συνολικά 3.000 ευρώ τον χρόνο, αντί για 600 ευρώ. Παράλληλα βέβαια θα φορολογηθεί και για το κέρδος της με φόρο 22% και προκαταβολή φόρου.
Ως εκ τούτου, κατατέθηκε προσφυγή για την ακύρωση του σχετικού άρθρου 15 της εγκυκλίου, όπου ορίζονται τα παραπάνω. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην αντίστοιχη διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, που είχε εκδοθεί το 2019, στο άρθρο 11 αναφερόταν ακριβώς η ίδια διάταξη, αλλά γινόταν ρητή επισήμανση ότι «τα ακίνητα δεν λογίζονται ως υποκατάστημα» κι επομένως «δεν υποχρεούνται να καταβάλουν τέλος επιτηδεύματος». Αυτή αναμένεται ότι θα είναι και μια βασική γραμμή υπεράσπισης, μαζί με το γεγονός ότι θεωρείται παράλογη η εξίσωση ενός καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης με ένα εμπορικό κατάστημα. Σύμφωνα με τον ορισμό του σχετικού νόμου (ν.3986/2011), υποκατάστημα στο οποίο επιβάλλεται τέλος επιτηδεύματος, «νοείται κάθε επαγγελματική εγκατάσταση, εκτός της έδρας της επιχείρησης, στην οποία ενεργείται παραγωγική, ή συναλλακτική δραστηριότητα». Ουσιαστικά δηλαδή ο φόρος αυτός έχει σχεδιαστεί για να επιβληθεί σε καταστήματα, εντός των οποίων πωλούνται προϊόντα και/ή λαμβάνονται παραγγελίες, ή σε παραγωγικές μονάδες, όπου κατασκευάζονται προϊόντα.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, εφόσον διατηρηθεί το «χαράτσι», όπως το χαρακτηρίζουν, της επιβολής τέλους επιτηδεύματος ανά ακίνητο και όχι ανά εταιρεία, θα πραγματοποιηθεί μια αναδιάρθρωση όλου του κλάδου, ώστε να μην καταβάλλεται. Αυτό εκτιμάται ότι αφορά περίπου 40.000 – 50.000 καταλύματα από τα περίπου 130.000 – 150.000 που λειτουργούν σε πανελλαδικό επίπεδο κατά τους καλοκαιρινούς μήνες. Αυτός είναι ο αριθμός των ακινήτων που υπολογίζεται ότι σήμερα βρίσκονται υπό την «ομπρέλα» των εταιρειών διαχείρισης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ή αξιοποιούνται μέσω εταιρειών που έχουν συσταθεί από ιδιώτες επενδυτές/ιδιοκτήτες.
Συγκεκριμένα, εκτιμάται ότι θα αλλάξει το μοντέλο του κλάδου της διαχείρισης. Μέχρι σήμερα, οι εταιρείες αυτές προχωρούσαν στην μίσθωση των ακινήτων απευθείας από τους ιδιοκτήτες και στη συνέχεια απέδιδαν ένα ποσοστό των πρόσθετων κερδών που προέκυπταν από την εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εφεξής, το ακίνητο θα παραμένει υπό τον έλεγχο του ιδιοκτήτη, δεν θα υπόκειται σε ΦΠΑ (καθώς η διαχείριση θα γίνεται μέσω φυσικού προσώπου) και η εταιρεία διαχείρισης θα εισπράττει την αμοιβή της με την μορφή της παροχής υπηρεσιών.
Με τις πρόσφατες φορολογικές ρυθμίσεις στις οποίες προχώρησε το υπουργείο Οικονομικών, όλοι όσοι εκμεταλλεύονται τρία ή περισσότερα ακίνητα θα πρέπει να προχωρήσουν σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας (κάτι που αυξάνει το κόστος διαχείρισης, καθώς απαιτείται π.χ. η τήρηση έδρας), ενώ τα έσοδα από τα ακίνητα υπόκεινται και σε ΦΠΑ 13%. Σημειώνεται ότι τα παραπάνω δεν αφορούν τους ιδιοκτήτες εκείνους που εκμεταλλεύονται ένα ή δύο ακίνητα. Η αγορά δεν αντέδρασε αρνητικά στις διατάξεις αυτές, καθώς ήταν εν πολλοίς αναμενόμενες, με δεδομένο ότι αυτή είναι και συνολικά η κατεύθυνση ρύθμισης του κλάδου και σε επίπεδο Ε.Ε.
Ωστόσο, αυτό που προκάλεσε αρνητική έκπληξη ήταν η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ που ακολούθησε. Με βάση αυτήν, ορίζεται ότι κάθε ακίνητο που χρησιμοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης, θα πρέπει να έχει τον χαρακτήρα φορολογικού υποκαταστήματος, κάτι που μεταφράζεται σε τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο και όχι ανά εταιρεία, όπως περίμεναν στην αγορά ότι θα ισχύσει. Στην πράξη, αν μια εταιρεία/ιδιοκτήτης έχει στην κατοχή της και διαχειρίζεται π.χ. 5 ακίνητα, θα πληρώσει 600 ευρώ ανά ακίνητο, δηλαδή συνολικά 3.000 ευρώ τον χρόνο, αντί για 600 ευρώ. Παράλληλα βέβαια θα φορολογηθεί και για το κέρδος της με φόρο 22% και προκαταβολή φόρου.
Ως εκ τούτου, κατατέθηκε προσφυγή για την ακύρωση του σχετικού άρθρου 15 της εγκυκλίου, όπου ορίζονται τα παραπάνω. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην αντίστοιχη διευκρινιστική εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, που είχε εκδοθεί το 2019, στο άρθρο 11 αναφερόταν ακριβώς η ίδια διάταξη, αλλά γινόταν ρητή επισήμανση ότι «τα ακίνητα δεν λογίζονται ως υποκατάστημα» κι επομένως «δεν υποχρεούνται να καταβάλουν τέλος επιτηδεύματος». Αυτή αναμένεται ότι θα είναι και μια βασική γραμμή υπεράσπισης, μαζί με το γεγονός ότι θεωρείται παράλογη η εξίσωση ενός καταλύματος βραχυχρόνιας μίσθωσης με ένα εμπορικό κατάστημα. Σύμφωνα με τον ορισμό του σχετικού νόμου (ν.3986/2011), υποκατάστημα στο οποίο επιβάλλεται τέλος επιτηδεύματος, «νοείται κάθε επαγγελματική εγκατάσταση, εκτός της έδρας της επιχείρησης, στην οποία ενεργείται παραγωγική, ή συναλλακτική δραστηριότητα». Ουσιαστικά δηλαδή ο φόρος αυτός έχει σχεδιαστεί για να επιβληθεί σε καταστήματα, εντός των οποίων πωλούνται προϊόντα και/ή λαμβάνονται παραγγελίες, ή σε παραγωγικές μονάδες, όπου κατασκευάζονται προϊόντα.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, εφόσον διατηρηθεί το «χαράτσι», όπως το χαρακτηρίζουν, της επιβολής τέλους επιτηδεύματος ανά ακίνητο και όχι ανά εταιρεία, θα πραγματοποιηθεί μια αναδιάρθρωση όλου του κλάδου, ώστε να μην καταβάλλεται. Αυτό εκτιμάται ότι αφορά περίπου 40.000 – 50.000 καταλύματα από τα περίπου 130.000 – 150.000 που λειτουργούν σε πανελλαδικό επίπεδο κατά τους καλοκαιρινούς μήνες. Αυτός είναι ο αριθμός των ακινήτων που υπολογίζεται ότι σήμερα βρίσκονται υπό την «ομπρέλα» των εταιρειών διαχείρισης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ή αξιοποιούνται μέσω εταιρειών που έχουν συσταθεί από ιδιώτες επενδυτές/ιδιοκτήτες.
Συγκεκριμένα, εκτιμάται ότι θα αλλάξει το μοντέλο του κλάδου της διαχείρισης. Μέχρι σήμερα, οι εταιρείες αυτές προχωρούσαν στην μίσθωση των ακινήτων απευθείας από τους ιδιοκτήτες και στη συνέχεια απέδιδαν ένα ποσοστό των πρόσθετων κερδών που προέκυπταν από την εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εφεξής, το ακίνητο θα παραμένει υπό τον έλεγχο του ιδιοκτήτη, δεν θα υπόκειται σε ΦΠΑ (καθώς η διαχείριση θα γίνεται μέσω φυσικού προσώπου) και η εταιρεία διαχείρισης θα εισπράττει την αμοιβή της με την μορφή της παροχής υπηρεσιών.
