Λαζαράκου: Τι αλλάζει στο θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ
Στην τελική ευθεία βρίσκεται η έγκριση των αλλαγών που αφορούν το εξαιρετικά απαρχαιωμένο θεσμικό πλαίσιο που διέπει σήμερα τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ). Στο πλαίσιο αυτό, η αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου για τη σύσταση μιας ΑΕΕΑΠ από τα 25 εκατ. ευρώ που είναι σήμερα στα 40 εκατ. ευρώ, είναι μια από τις βασικές τροποποιήσεις που αποφάσισε η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και καλείται να εγκρίνει το αμέσως επόμενο διάστημα το Υπουργείο Οικονομικών.
Σύμφωνα με όσα δήλωσε η πρόεδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, Βασιλική Λαζαράκου, στο πλαίσιο του Greek Real Estate Investment Forum, «Το νέο σχέδιο για το θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ που κατατέθηκε προς έγκριση την 1η Αυγούστου στο υπουργείο Οικονομικών, στοχεύει αρχικά να απλοποιήσει τις προϋποθέσεις για την άδεια λειτουργίας τους». Όπως ωστόσο επισημαίνει η ίδια «η εμπειρία έχει δείξει ότι οι εταιρείες ακινήτων με πολύ μικρό ενεργητικό δεν είναι αποτελεσματικές και βιώσιμες, σε έναν κλάδο με τόσο υψηλές επενδυτικές αξίες, έτσι πλέον για να μετατραπούν σε ΑΕΕΑΠ, απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί το ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο να διαμορφώνεται στα 40 εκατ. ευρώ, από 25 εκατομμύρια που είναι μέχρι σήμερα το όριο».
Όπως πρόσθεσε «οι εταιρείες ακίνητης περιουσίας μέσα σε ένα χρονικό διάστημα θα πρέπει επίσης να εισάγονται στο χρηματιστήριο, έως τα 5 χρόνια λειτουργίας τους. Σήμερα, η συνολική αξία των επενδύσεων των ελληνικών ΑΕΕΑΠ ξεπερνά τα 5,3 δισ. ευρώ και οι εισαγωγές στο Χρηματιστήριο Αθηνών βοήθησαν σημαντικά στην ανάπτυξη της εν λόγω αγοράς».
Η κ. Λαζαράκου ακόμη αναφέρθηκε και στις υπόλοιπες τροποποιήσεις που αφορούν τα επενδυτικά όρια των ΑΕΕΑΠ, με τις οποίες στοχεύουν να παρέχεται μεγαλύτερη ευελιξία στην υλοποίηση του επενδυτικού τους προγράμματος. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ίδια, «οι ΑΕΕΑΠ δεν θα έχουν παρόμοια πλέον λειτουργία με τις ΑΕΔΑΚ (Εταιρείες Αμοιβαίων Κεφαλαίων στην Ελλάδα) και τις ΑΕΔΟΕΕ (Ανώνυμες Εταιρίες Διαχείρισης Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων), καθώς θα μπορούν να διευρύνουν τις στρατηγικές και επιχειρηματικές τους επιλογές, προχωρώντας στην εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας του σε ένα ευρύτερο πλαίσιο».
Με αυτές τις αλλαγές δηλαδή οι ΑΕΕΑΠ θα μπορούν να λειτουργήσουν οι ίδιες τα ακίνητα τουριστικού χαρακτήρα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους και δεν θα υποχρεούνται να τα παραχωρήσουν σε κάποιον τρίτο. Ακόμη, λύνεται το «χειρόφρενο» ώστε-εφόσον με βάση τον κλιματικό νόμο είναι υποχρεωτική η κάλυψη της επιφάνειας των νέων κτιρίων κατά 30% με φωτοβολταϊκά- να έχουν τη δυνατότητα να πωλούν το τυχόν περίσσευμα σε ενέργεια στο δίκτυο, αποκτώντας περισσότερα κέρδη.
Την ανάγκη να εφαρμοστούν οι εν λόγω αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, τόνισε και η Γενική Διευθύντρια των Οικονομικών της Prodea, Τερέζα Μεσσάρη, καθώς σύμφωνα με την ίδια «δεν είναι δυνατόν να μην μπορούν να λειτουργήσουν οι ίδιες ξενοδοχεία, τα οποία αποτελούν real estate projects. “Σκοτεινό” σημείο στο υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο είναι και το γεγονός ότι μέχρι σήμερα, δεν ήταν ξεκάθαρος ο τρόπος με τον οποίο οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να εκμεταλλεύονται τις ΑΠΕ, ώστε να μειώνουν το ανθρακικό τους αποτύπωμα».
Η ίδια ωστόσο στάθηκε στο μεγάλο “αγκάθι” που δεν είναι άλλο το φορολογικό καθεστώς, για το οποίο ήδη έχει υποβληθεί ειδική πρόταση στο αρμόδιο υπουργείο. Συγκεκριμένα, οι αρμόδιοι φορείς ζητούν να αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου που θα καταβάλλουν οι ΑΕΕΑΠ, κάτι που θα επιτευχθεί με την εισαγωγή ενός συντελεστή χωρίς έντονες διακυμάνσεις, ο οποίος θα έχει ανώτατο και κατώτατο όριο, με αποτέλεσμα να περιοριστεί η εξάρτηση από την άνοδο των επιτοκίων της ΕΚΤ. Όπως τονίζει η κ. Μεσσάρη «σήμερα οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ φορολογούνται χειρότερα από κάθε άλλη Α.Ε., κάτι που κάνει τις μετοχές μας μη ελκυστικές για τους ξένους επενδυτές».
Τον σημαντικό θέμα της φορολογίας σχολίασε με τη σειρά και ο Δημήτρης Παπούλης, σύμφωνα με τον οποίο, «δεν υπάρχει ξένος επενδυτής ο οποίος θα δει σοβαρά τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, αν δεν αντιλαμβάνεται πλήρως το φορολογικό πλαίσιο στο οποίο κινείται. Για εμάς είναι ο κύριος λόγος που δεν υπάρχουν τοποθετήσεις ξένων στις ΑΕΕΑΠ, γι’ αυτό πρέπει να δοθεί ίδια βαρύτητα στον φορολογικό εκσυγχρονισμό, καθώς σήμερα οι ξένοι επενδυτές αναζητούν συνεχώς το κάτι παραπάνω για να διαθέσουν τα κεφάλαιά τους».
Ο διευθύνων σύμβουλος της Premia, Κώστας Μαρκάζος έκανε ιδιαίτερη αναφορά στον ΕΝΦΙΑ, τονίζοντας ότι «οι ΑΕΕΑΠ είναι οι μόνες εταιρείες που πληρώνουν τόσο υψηλό ΕΝΦΙΑ στη χώρα.
Υπενθυμίζεται, ένα από τα βασικά αιτήματα που έχουν κατατεθεί είναι η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Σήμερα, όπως υποστηρίζουν οι διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ, έχουν φτάσει να επιβαρύνονται με τον υψηλότερο δυνατό ΕΝΦΙΑ χωρίς δικαίωμα έκπτωσης από τα έξοδα, όπως συμβαίνει στις υπόλοιπες εταιρείες. Να σημειωθεί, τέλος, ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους (ταμειακά διαθέσιμα), μία επιβάρυνση που λειτουργεί πιεστικά, ιδιαίτερα όταν έχουν αντλήσει κεφάλαια από την αγορά και μεσολαβεί χρόνος για τη διάθεσή τους σε νέες αγορές ακινήτων.
Τέλος, για το free float των ΑΕΕΑΠ μίλησε η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties, Άννα Αποστολίδου, τονίζοντας ότι «η συνολική αξία επενδύσεων των υφιστάμενων ΑΕΕΑΠ ξεπερνά τα 5,3 δισ. ευρώ και η κεφαλαιοποίησή τους διαμορφώνεται σε 3,1 δισεκατομμύρια, ωστόσο μόλις το 15% ανήκει σε μικρομετόχους, δηλαδή τα 477 εκατομμύρια, ποσοστό εξαιρετικά μικρό». Γι’ αυτόν τον λόγο επισήμανε ότι «αν αυξηθεί η ελεύθερη διασπορά στις ΑΕΕΑΠ, οι μετοχές τους θα γίνουν πιο ελκυστικές για τους ξένους επενδυτές από ότι είναι σήμερα».
Σύμφωνα με όσα δήλωσε η πρόεδρος της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, Βασιλική Λαζαράκου, στο πλαίσιο του Greek Real Estate Investment Forum, «Το νέο σχέδιο για το θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ που κατατέθηκε προς έγκριση την 1η Αυγούστου στο υπουργείο Οικονομικών, στοχεύει αρχικά να απλοποιήσει τις προϋποθέσεις για την άδεια λειτουργίας τους». Όπως ωστόσο επισημαίνει η ίδια «η εμπειρία έχει δείξει ότι οι εταιρείες ακινήτων με πολύ μικρό ενεργητικό δεν είναι αποτελεσματικές και βιώσιμες, σε έναν κλάδο με τόσο υψηλές επενδυτικές αξίες, έτσι πλέον για να μετατραπούν σε ΑΕΕΑΠ, απαραίτητη προϋπόθεση αποτελεί το ελάχιστο μετοχικό κεφάλαιο να διαμορφώνεται στα 40 εκατ. ευρώ, από 25 εκατομμύρια που είναι μέχρι σήμερα το όριο».
Όπως πρόσθεσε «οι εταιρείες ακίνητης περιουσίας μέσα σε ένα χρονικό διάστημα θα πρέπει επίσης να εισάγονται στο χρηματιστήριο, έως τα 5 χρόνια λειτουργίας τους. Σήμερα, η συνολική αξία των επενδύσεων των ελληνικών ΑΕΕΑΠ ξεπερνά τα 5,3 δισ. ευρώ και οι εισαγωγές στο Χρηματιστήριο Αθηνών βοήθησαν σημαντικά στην ανάπτυξη της εν λόγω αγοράς».
Η κ. Λαζαράκου ακόμη αναφέρθηκε και στις υπόλοιπες τροποποιήσεις που αφορούν τα επενδυτικά όρια των ΑΕΕΑΠ, με τις οποίες στοχεύουν να παρέχεται μεγαλύτερη ευελιξία στην υλοποίηση του επενδυτικού τους προγράμματος. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την ίδια, «οι ΑΕΕΑΠ δεν θα έχουν παρόμοια πλέον λειτουργία με τις ΑΕΔΑΚ (Εταιρείες Αμοιβαίων Κεφαλαίων στην Ελλάδα) και τις ΑΕΔΟΕΕ (Ανώνυμες Εταιρίες Διαχείρισης Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων), καθώς θα μπορούν να διευρύνουν τις στρατηγικές και επιχειρηματικές τους επιλογές, προχωρώντας στην εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας του σε ένα ευρύτερο πλαίσιο».
Με αυτές τις αλλαγές δηλαδή οι ΑΕΕΑΠ θα μπορούν να λειτουργήσουν οι ίδιες τα ακίνητα τουριστικού χαρακτήρα που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους και δεν θα υποχρεούνται να τα παραχωρήσουν σε κάποιον τρίτο. Ακόμη, λύνεται το «χειρόφρενο» ώστε-εφόσον με βάση τον κλιματικό νόμο είναι υποχρεωτική η κάλυψη της επιφάνειας των νέων κτιρίων κατά 30% με φωτοβολταϊκά- να έχουν τη δυνατότητα να πωλούν το τυχόν περίσσευμα σε ενέργεια στο δίκτυο, αποκτώντας περισσότερα κέρδη.
Την ανάγκη να εφαρμοστούν οι εν λόγω αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο των ΑΕΕΑΠ, τόνισε και η Γενική Διευθύντρια των Οικονομικών της Prodea, Τερέζα Μεσσάρη, καθώς σύμφωνα με την ίδια «δεν είναι δυνατόν να μην μπορούν να λειτουργήσουν οι ίδιες ξενοδοχεία, τα οποία αποτελούν real estate projects. “Σκοτεινό” σημείο στο υφιστάμενο νομοθετικό πλαίσιο είναι και το γεγονός ότι μέχρι σήμερα, δεν ήταν ξεκάθαρος ο τρόπος με τον οποίο οι ΑΕΕΑΠ μπορούν να εκμεταλλεύονται τις ΑΠΕ, ώστε να μειώνουν το ανθρακικό τους αποτύπωμα».
Η ίδια ωστόσο στάθηκε στο μεγάλο “αγκάθι” που δεν είναι άλλο το φορολογικό καθεστώς, για το οποίο ήδη έχει υποβληθεί ειδική πρόταση στο αρμόδιο υπουργείο. Συγκεκριμένα, οι αρμόδιοι φορείς ζητούν να αλλάξει ο τρόπος υπολογισμού του φόρου που θα καταβάλλουν οι ΑΕΕΑΠ, κάτι που θα επιτευχθεί με την εισαγωγή ενός συντελεστή χωρίς έντονες διακυμάνσεις, ο οποίος θα έχει ανώτατο και κατώτατο όριο, με αποτέλεσμα να περιοριστεί η εξάρτηση από την άνοδο των επιτοκίων της ΕΚΤ. Όπως τονίζει η κ. Μεσσάρη «σήμερα οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ φορολογούνται χειρότερα από κάθε άλλη Α.Ε., κάτι που κάνει τις μετοχές μας μη ελκυστικές για τους ξένους επενδυτές».
Τον σημαντικό θέμα της φορολογίας σχολίασε με τη σειρά και ο Δημήτρης Παπούλης, σύμφωνα με τον οποίο, «δεν υπάρχει ξένος επενδυτής ο οποίος θα δει σοβαρά τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, αν δεν αντιλαμβάνεται πλήρως το φορολογικό πλαίσιο στο οποίο κινείται. Για εμάς είναι ο κύριος λόγος που δεν υπάρχουν τοποθετήσεις ξένων στις ΑΕΕΑΠ, γι’ αυτό πρέπει να δοθεί ίδια βαρύτητα στον φορολογικό εκσυγχρονισμό, καθώς σήμερα οι ξένοι επενδυτές αναζητούν συνεχώς το κάτι παραπάνω για να διαθέσουν τα κεφάλαιά τους».
Ο διευθύνων σύμβουλος της Premia, Κώστας Μαρκάζος έκανε ιδιαίτερη αναφορά στον ΕΝΦΙΑ, τονίζοντας ότι «οι ΑΕΕΑΠ είναι οι μόνες εταιρείες που πληρώνουν τόσο υψηλό ΕΝΦΙΑ στη χώρα.
Υπενθυμίζεται, ένα από τα βασικά αιτήματα που έχουν κατατεθεί είναι η μείωση κατά 50% του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ. Σήμερα, όπως υποστηρίζουν οι διοικήσεις των ΑΕΕΑΠ, έχουν φτάσει να επιβαρύνονται με τον υψηλότερο δυνατό ΕΝΦΙΑ χωρίς δικαίωμα έκπτωσης από τα έξοδα, όπως συμβαίνει στις υπόλοιπες εταιρείες. Να σημειωθεί, τέλος, ότι οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται και επί του υπολοίπου των καταθέσεών τους (ταμειακά διαθέσιμα), μία επιβάρυνση που λειτουργεί πιεστικά, ιδιαίτερα όταν έχουν αντλήσει κεφάλαια από την αγορά και μεσολαβεί χρόνος για τη διάθεσή τους σε νέες αγορές ακινήτων.
Τέλος, για το free float των ΑΕΕΑΠ μίλησε η διευθύνουσα σύμβουλος της BriQ Properties, Άννα Αποστολίδου, τονίζοντας ότι «η συνολική αξία επενδύσεων των υφιστάμενων ΑΕΕΑΠ ξεπερνά τα 5,3 δισ. ευρώ και η κεφαλαιοποίησή τους διαμορφώνεται σε 3,1 δισεκατομμύρια, ωστόσο μόλις το 15% ανήκει σε μικρομετόχους, δηλαδή τα 477 εκατομμύρια, ποσοστό εξαιρετικά μικρό». Γι’ αυτόν τον λόγο επισήμανε ότι «αν αυξηθεί η ελεύθερη διασπορά στις ΑΕΕΑΠ, οι μετοχές τους θα γίνουν πιο ελκυστικές για τους ξένους επενδυτές από ότι είναι σήμερα».
