Τα SOS στις αλλαγές στη δόμηση σε χωριά κάτω των 2.000 κατοίκων - Από πότε ισχύουν, τι θα γίνει με τα δομημένα ακίνητα
Πολεοδομική μεταρρύθμιση σε εξέλιξη
Νέο πλαίσιο δόμησης για οικισμούς και χωριά με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Μάθετε τις αλλαγές στους όρους δόμησης και τις ζώνες οικισμών που επηρεάζουν τα οικόπεδα σας.
Καμία άμεση αλλαγή δεν επέρχεται προς το παρόν στις προδιαγραφές οριοθέτησης των 10.000 οικισμών σε όλη τη χώρα που έχουν λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Το Προεδρικό Διάταγμα που καθορίζει τους όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στα οικόπεδα των μικρών χωριών δεν έχει άμεση εφαρμογή, καθώς προϋποθέτει την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
*Διαβάστε ακόμα: Δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων: Τι αλλάζει - Ποιοι ιδιοκτήτες δε θα μπορούν να χτίσουν
Η ισχύς του νέου Προεδρικού Διατάγματος για τη δόμηση στους μικρούς οικισμούς προϋποθέτει την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που βρίσκονται σε εξέλιξη. Σύμφωνα με ρεπορτάζ του «Ελεύθερου Τύπου» εκτιμάται ότι αυτά θα ολοκληρωθούν σε περίπου δύο χρόνια, δίνοντας χρόνο προσαρμογής στους ιδιοκτήτες οικοπέδων. Πρόκειται για μια νομοθετική πρωτοβουλία που κρίθηκε απαραίτητη μετά από σειρά δικαστικών αποφάσεων που αφορούν τα ακίνητα στα αραιοκατοικημένα όρια των οικισμών, δηλαδή στη λεγόμενη Γ' ζώνη.
Από το 2005 μέχρι σήμερα, το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει εκδώσει σειρά αποφάσεων, με τις οποίες αμφισβητεί τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι η οριοθέτηση που από το 1985 γινόταν από τους νομάρχες, πραγματοποιούνταν χωρίς αρμοδιότητα, ενώ η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε χαρακτηρίστηκε επιστημονικά ανεπαρκής και μη αποδεκτή.
Στο πλαίσιο αυτής της νομολογίας ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας:
• Στο Ρέθυμνο (2017)
• Στο Πήλιο (2019)
• Στην Πάρο (2022)
Αυτές οι αποφάσεις θέτουν δυνητικά σε αμφισβήτηση όλα τα όρια οικισμών της ελληνικής επικράτειας που έχουν θεσμοθετηθεί μετά το 1983, επηρεάζοντας χιλιάδες οικόπεδα σε χωριά και μικρούς οικισμούς.
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας διευκρινίζει ότι οι μελλοντικές αλλαγές στη δόμηση δεν αφορούν τα ήδη δομημένα ακίνητα. Μέσα στα όρια του οικισμού που θα περιλαμβάνει τις ζώνες Α, Β και Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια αρτιότητας των οικοπέδων, τα οποία παραμένουν ίδια με τα σημερινά. Επιπλέον, οι Υπηρεσίες Δόμησης θα συνεχίσουν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με τον ίδιο τρόπο όπως συμβαίνει μέχρι σήμερα. Το ίδιο ισχύει και για τα δομημένα ακίνητα της Ζώνης Γ, διασφαλίζοντας έτσι τα δικαιώματα των ιδιοκτητών οικοπέδων στους μικρούς οικισμούς και τα χωριά της ελληνικής υπαίθρου.
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα θεσμοθετήθηκαν για πρώτη φορά οι προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών με μια ενιαία και συστηματική διαδικασία για το σύνολο της χώρας. Καθορίζεται ένα σαφές, συνεκτικό και ασφαλές πλαίσιο που περιλαμβάνει τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά και την ιστορική εξέλιξη κάθε οικισμού και χωριού.
Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ξεκαθαρίζει ότι οι μελλοντικές αλλαγές δεν αφορούν τα ήδη δομημένα ακίνητα και ότι μέσα στα όρια του οικισμού που θα περιλαμβάνει τις ζώνες Α, Β, Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια αρτιότητας των οικοπέδων, τα οποία παραμένουν ίδια με τα σημερινά.
Επιπλέον, με το Προεδρικό Διάταγμα ενοποιούνται και επικαιροποιούνται δύο προηγούμενες νομοθεσίες:
• Η πρώτη (1981) που αφορά τους οικισμούς προ του 1923 και ρύθμιζε τα σχέδια πόλεων
• Η δεύτερη (1985) που αφορά τους μεταγενέστερους του 1923 οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων
Από το πεδίο εφαρμογής του Προεδρικού Διατάγματος εξαιρούνται οι νέοι οικισμοί μετά το 1983, καθώς και οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένες περιφέρειες όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.
Το Προεδρικό Διάταγμα δεν έχει άμεση εφαρμογή και θα τεθεί σε ισχύ μόνο όταν επανεγκριθούν τα όρια των οικισμών αυτοτελώς ή μέσω των υπό εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Κατά την επεξεργασία του Προεδρικού Διατάγματος, το ΣτΕ επιβεβαίωσε την ανάγκη διαχωρισμού ζωνών (Α, Β και Β1) εντός του οικισμού και τη θέσπιση διακριτών όρων και περιορισμών δόμησης για την καθεμία ξεχωριστά. Ωστόσο, απέρριψε τα αδόμητα διάσπαρτα, αραιοκατοικημένα τμήματα (γνωστά ως Ζώνη Γ), καθώς η σύνδεση με τον υπόλοιπο οικισμό κρίθηκε ότι δεν είναι οργανική.
Η απόφαση του ΣτΕ δεν επηρεάζει τα ήδη δομημένα ακίνητα, ενώ οι διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος εφαρμόζονται μόνο μετά την έκδοση του ειδικού Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης για κάθε οικισμό. Παράλληλα, μέσα στα όρια του οικισμού που θα περιλαμβάνει τις ζώνες Α, Β, Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια αρτιότητας των οικοπέδων, τα οποία παραμένουν ίδια με τα σημερινά. Οι Υπηρεσίες Δόμησης θα συνεχίσουν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, όπως συμβαίνει μέχρι σήμερα. Το ίδιο ισχύει και για τα δομημένα ακίνητα της Ζώνης Γ.
Ως προς τα αδόμητα οικόπεδα της Ζώνης Γ, το νέο πλαίσιο θα εφαρμοστεί μόνο όταν εγκριθεί νεότερο Προεδρικό Διάταγμα είτε με τη θεσμοθέτηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων είτε για κάθε έναν οικισμό ξεχωριστά. Πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με ρεπορτάζ του «Ελεύθερου Τύπου», τονίζουν ότι «ενώ ο πολεοδομικός σχεδιασμός εξελίσσεται, το ΥΠΕΝ προωθεί ασφαλή νομοθετική ρύθμιση, ώστε να δώσει λύση που θα έχει ως αποκλειστικό στόχο την ενσωμάτωση ακινήτων που έχουν πραγματική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση με τον οικιστικό ιστό βάσει επιστημονικών κριτηρίων». Με αυτόν τον τρόπο, θα προστατευθούν μελλοντικά όλοι οι οικισμοί της χώρας από πιθανές προσφυγές και θα εδραιωθεί η ασφάλεια Δικαίου στον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Ο συνολικός κυβερνητικός σχεδιασμός για την πολεοδομική μεταρρύθμιση της χώρας και την οργάνωση του χώρου στο 80% της επικράτειας προχωρά με το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Ο προϋπολογισμός του προγράμματος αγγίζει το 1 δισεκατομμύριο ευρώ, αφορά πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και στο πλαίσιό του εκπονούνται 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες, 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες, 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης Οικισμών, καθώς και μελέτες για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης και Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών.
«Η Πολιτεία μεριμνά και φροντίζει την ιδιοκτησία κάθε Ελληνίδας και Έλληνα, μέσα στο πλαίσιο της νομιμότητας», τόνισε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου. Όπως εξήγησε, το Προεδρικό Διάταγμα δεν αφήνει «στον αέρα» τους οικισμούς, αλλά διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών στη δόμηση των χωριών.
Πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο» τονίζουν ότι «ενώ ο πολεοδομικός σχεδιασμός εξελίσσεται, το ΥΠΕΝ προωθεί ασφαλή νομοθετική ρύθμιση, ώστε να δώσει λύση που θα έχει ως αποκλειστικό στόχο την ενσωμάτωση ακινήτων και οικοπέδων που έχουν πραγματική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση με τον οικιστικό ιστό βάσει επιστημονικών κριτηρίων».
*Διαβάστε ακόμα: Δόμηση σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων: Τι αλλάζει - Ποιοι ιδιοκτήτες δε θα μπορούν να χτίσουν
Η ανάγκη για νέο πλαίσιο οριοθέτησης οικισμών και το χρονοδιάγραμμα
Η ισχύς του νέου Προεδρικού Διατάγματος για τη δόμηση στους μικρούς οικισμούς προϋποθέτει την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που βρίσκονται σε εξέλιξη. Σύμφωνα με ρεπορτάζ του «Ελεύθερου Τύπου» εκτιμάται ότι αυτά θα ολοκληρωθούν σε περίπου δύο χρόνια, δίνοντας χρόνο προσαρμογής στους ιδιοκτήτες οικοπέδων. Πρόκειται για μια νομοθετική πρωτοβουλία που κρίθηκε απαραίτητη μετά από σειρά δικαστικών αποφάσεων που αφορούν τα ακίνητα στα αραιοκατοικημένα όρια των οικισμών, δηλαδή στη λεγόμενη Γ' ζώνη.
Οι δικαστικές αποφάσεις που οδήγησαν στις αλλαγές στη δόμηση των οικισμών
Από το 2005 μέχρι σήμερα, το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει εκδώσει σειρά αποφάσεων, με τις οποίες αμφισβητεί τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών κάτω από 2.000 κατοίκους. Το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι η οριοθέτηση που από το 1985 γινόταν από τους νομάρχες, πραγματοποιούνταν χωρίς αρμοδιότητα, ενώ η μεθοδολογία που ακολουθήθηκε χαρακτηρίστηκε επιστημονικά ανεπαρκής και μη αποδεκτή.Στο πλαίσιο αυτής της νομολογίας ακυρώθηκαν τα όρια οικισμών σε διάφορες περιοχές της Ελλάδας:
• Στο Ρέθυμνο (2017)
• Στο Πήλιο (2019)
• Στην Πάρο (2022)
Αυτές οι αποφάσεις θέτουν δυνητικά σε αμφισβήτηση όλα τα όρια οικισμών της ελληνικής επικράτειας που έχουν θεσμοθετηθεί μετά το 1983, επηρεάζοντας χιλιάδες οικόπεδα σε χωριά και μικρούς οικισμούς.
Τι ισχύει για τα υπάρχοντα οικόπεδα και τη δόμηση στους οικισμούς
Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας διευκρινίζει ότι οι μελλοντικές αλλαγές στη δόμηση δεν αφορούν τα ήδη δομημένα ακίνητα. Μέσα στα όρια του οικισμού που θα περιλαμβάνει τις ζώνες Α, Β και Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια αρτιότητας των οικοπέδων, τα οποία παραμένουν ίδια με τα σημερινά. Επιπλέον, οι Υπηρεσίες Δόμησης θα συνεχίσουν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με τον ίδιο τρόπο όπως συμβαίνει μέχρι σήμερα. Το ίδιο ισχύει και για τα δομημένα ακίνητα της Ζώνης Γ, διασφαλίζοντας έτσι τα δικαιώματα των ιδιοκτητών οικοπέδων στους μικρούς οικισμούς και τα χωριά της ελληνικής υπαίθρου.
Τι προβλέπει το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τη δόμηση
Με το νέο Προεδρικό Διάταγμα θεσμοθετήθηκαν για πρώτη φορά οι προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισμών με μια ενιαία και συστηματική διαδικασία για το σύνολο της χώρας. Καθορίζεται ένα σαφές, συνεκτικό και ασφαλές πλαίσιο που περιλαμβάνει τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά και την ιστορική εξέλιξη κάθε οικισμού και χωριού.Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ξεκαθαρίζει ότι οι μελλοντικές αλλαγές δεν αφορούν τα ήδη δομημένα ακίνητα και ότι μέσα στα όρια του οικισμού που θα περιλαμβάνει τις ζώνες Α, Β, Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια αρτιότητας των οικοπέδων, τα οποία παραμένουν ίδια με τα σημερινά.
Επιπλέον, με το Προεδρικό Διάταγμα ενοποιούνται και επικαιροποιούνται δύο προηγούμενες νομοθεσίες:
• Η πρώτη (1981) που αφορά τους οικισμούς προ του 1923 και ρύθμιζε τα σχέδια πόλεων
• Η δεύτερη (1985) που αφορά τους μεταγενέστερους του 1923 οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων
Εξαιρέσεις από το πεδίο εφαρμογής
Από το πεδίο εφαρμογής του Προεδρικού Διατάγματος εξαιρούνται οι νέοι οικισμοί μετά το 1983, καθώς και οι παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένες περιφέρειες όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.
Πότε θα τεθούν σε ισχύ οι νέοι κανόνες δόμησης
Το Προεδρικό Διάταγμα δεν έχει άμεση εφαρμογή και θα τεθεί σε ισχύ μόνο όταν επανεγκριθούν τα όρια των οικισμών αυτοτελώς ή μέσω των υπό εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Κατά την επεξεργασία του Προεδρικού Διατάγματος, το ΣτΕ επιβεβαίωσε την ανάγκη διαχωρισμού ζωνών (Α, Β και Β1) εντός του οικισμού και τη θέσπιση διακριτών όρων και περιορισμών δόμησης για την καθεμία ξεχωριστά. Ωστόσο, απέρριψε τα αδόμητα διάσπαρτα, αραιοκατοικημένα τμήματα (γνωστά ως Ζώνη Γ), καθώς η σύνδεση με τον υπόλοιπο οικισμό κρίθηκε ότι δεν είναι οργανική.
Τι ισχύει για τα ήδη δομημένα ακίνητα και οικόπεδα
Η απόφαση του ΣτΕ δεν επηρεάζει τα ήδη δομημένα ακίνητα, ενώ οι διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος εφαρμόζονται μόνο μετά την έκδοση του ειδικού Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης για κάθε οικισμό. Παράλληλα, μέσα στα όρια του οικισμού που θα περιλαμβάνει τις ζώνες Α, Β, Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια αρτιότητας των οικοπέδων, τα οποία παραμένουν ίδια με τα σημερινά. Οι Υπηρεσίες Δόμησης θα συνεχίσουν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, όπως συμβαίνει μέχρι σήμερα. Το ίδιο ισχύει και για τα δομημένα ακίνητα της Ζώνης Γ.
Τι θα συμβεί με τα αδόμητα οικόπεδα στη Ζώνη Γ
Ως προς τα αδόμητα οικόπεδα της Ζώνης Γ, το νέο πλαίσιο θα εφαρμοστεί μόνο όταν εγκριθεί νεότερο Προεδρικό Διάταγμα είτε με τη θεσμοθέτηση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων είτε για κάθε έναν οικισμό ξεχωριστά. Πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με ρεπορτάζ του «Ελεύθερου Τύπου», τονίζουν ότι «ενώ ο πολεοδομικός σχεδιασμός εξελίσσεται, το ΥΠΕΝ προωθεί ασφαλή νομοθετική ρύθμιση, ώστε να δώσει λύση που θα έχει ως αποκλειστικό στόχο την ενσωμάτωση ακινήτων που έχουν πραγματική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση με τον οικιστικό ιστό βάσει επιστημονικών κριτηρίων». Με αυτόν τον τρόπο, θα προστατευθούν μελλοντικά όλοι οι οικισμοί της χώρας από πιθανές προσφυγές και θα εδραιωθεί η ασφάλεια Δικαίου στον πολεοδομικό σχεδιασμό.
Το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και η πολεοδομική μεταρρύθμιση
Ο συνολικός κυβερνητικός σχεδιασμός για την πολεοδομική μεταρρύθμιση της χώρας και την οργάνωση του χώρου στο 80% της επικράτειας προχωρά με το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Ο προϋπολογισμός του προγράμματος αγγίζει το 1 δισεκατομμύριο ευρώ, αφορά πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και στο πλαίσιό του εκπονούνται 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια για 731 Δημοτικές Ενότητες, 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για 99 Δημοτικές Ενότητες, 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης Οικισμών, καθώς και μελέτες για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης και Χαρακτηρισμού Δημοτικών Οδών.
Η θέση του υπουργείου για τη δόμηση στους οικισμούς
«Η Πολιτεία μεριμνά και φροντίζει την ιδιοκτησία κάθε Ελληνίδας και Έλληνα, μέσα στο πλαίσιο της νομιμότητας», τόνισε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου. Όπως εξήγησε, το Προεδρικό Διάταγμα δεν αφήνει «στον αέρα» τους οικισμούς, αλλά διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών στη δόμηση των χωριών.Πηγές του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με τον «Ελεύθερο Τύπο» τονίζουν ότι «ενώ ο πολεοδομικός σχεδιασμός εξελίσσεται, το ΥΠΕΝ προωθεί ασφαλή νομοθετική ρύθμιση, ώστε να δώσει λύση που θα έχει ως αποκλειστικό στόχο την ενσωμάτωση ακινήτων και οικοπέδων που έχουν πραγματική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση με τον οικιστικό ιστό βάσει επιστημονικών κριτηρίων».
