Επιχείρηση «Καθαρές Συναλλαγές» µε την Εφορία θέτει σε εφαρµογή η ΑΑ∆Ε, παρακολουθώντας τη φρενίτιδα που επικρατεί στην κτηµαταγορά. Στο επίκεντρο της επιχείρησης βρίσκονται υποθέσεις υψηλού κινδύνου, όπως αγοραπωλησίες µε υψηλό τίµηµα ή µε µετρητά, µεταβιβάσεις µε ενδείξεις εικονικότητας, γονικές παροχές χωρίς επαρκή φορολογική τεκµηρίωση, καθώς και φάκελοι που οδεύουν προς παραγραφή έως το τέλος του 2025. Από «κόσκινο» θα περάσουν επίσης συναλλαγές µε εµφανείς αναντιστοιχίες ανάµεσα στα στοιχεία πληρωµής και τις δηλωθείσες αξίες, κυρίως σε ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειµενικού προσδιορισµού, όπου η τεκµηρίωση της πραγµατικής αξίας κρίνεται πιο επισφαλής.

Διαβάστε: Στεγαστικό: Πέντε μέτρα για "μαύρα" ενοίκια και εισοδήματα - Παρεμβάσεις φέρνουν στην επιφάνεια κρυμμένη φορολογητέα ύλη και περιορίζουν τη φοροδιαφυγή

Στο επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑ∆Ε για το 2025 προβλέπεται η διενέργεια τουλάχιστον 2.500 ελέγχων µεταβίβασης ακινήτων, µε τη βοήθεια συστήµατος αυτοµατοποιηµένης ανάλυσης κινδύνου που αξιοποιεί δεδοµένα από την Εφορία, τις τράπεζες, τα συµβολαιογραφικά αρχεία και τις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ. Παράλληλα, περισσότεροι από 100 συµβολαιογράφοι και υποθηκοφύλακες θα εξεταστούν για ενδεχόµενη συµµετοχή ή διευκόλυνση ύποπτων υποθέσεων. Η συµµετοχή επαγγελµατιών θεωρείται κρίσιµη, καθώς πολλές από τις συναλλαγές γίνονται εντός αυστηρών νοµικών πλαισίων, αλλά µε «γκρίζες ζώνες» που συχνά περνούν απαρατήρητες χωρίς εξειδικευµένο έλεγχο.

Τεχνολογικά εργαλεία

Η ΑΑ∆Ε επενδύει πλέον σε τεχνολογικά εργαλεία Τεχνητής Νοηµοσύνης και big data, ώστε να εντοπίζει ύποπτες συναλλαγές πριν παραγραφούν ή χαθούν σε σύνθετα σχήµατα µεταβίβασης. Στόχος, πέρα από την ενίσχυση των φορολογικών εσόδων, είναι η αποτροπή φαινοµένων παραβατικότητας, σε µια αγορά όπου οι τιµές ακινήτων καλπάζουν και τα κίνητρα για φορολογική «δηµιουργικότητα» αυξάνονται. Από τις µεταβιβάσεις του Μητρώου Αξιών που «βγάζουν µάτι», ξεχωρίζει η πώληση επαγγελµατικού ακινήτου στη Γλυφάδα, επιφάνειας 44,22 τ.µ. συν βοηθητικού χώρου 15 τ.µ., κατασκευής του 1984, το οποίο αγοράστηκε αντί 175 εκατ. ευρώ (!), την ώρα που η τιµή ζώνης στην περιοχή είναι 3.200 ευρώ ανά τ.µ. Αντίστοιχου προβληµατισµού είναι και η µεταβίβαση διαµερίσµατος στην Καλαµαριά Θεσσαλονίκης, εµβαδού 80 τ.µ., κατασκευής του 1980, το οποίο πουλήθηκε έναντι 10 εκατ. ευρώ, όταν η τιµή ζώνης εκεί είναι µόλις 1.550 ευρώ ανά τετραγωνικό µέτρο.

Ακίνητα: Οι κατηγορίες που ελέγχονται

Ειδικότερα, οι ελεγκτικοί µηχανισµοί επικεντρώνονται στις εξής κατηγορίες:

  • Αγοραπωλησίες µε µετρητά. Εξετάζεται αν ο αγοραστής µπορούσε να δικαιολογήσει το τίµηµα µέσω δηλωµένων εισοδηµάτων, δανεισµού ή τραπεζικών καταθέσεων. Στο στόχαστρο και συναλλαγές όπου το τίµηµα καταβλήθηκε χωρίς τραπεζική διαµεσολάβηση, πρακτική που θεωρείται «ύποπτη» από την Εφορία. Υπενθυµίζεται ότι µε βάση τον νόµο από τις 11 ∆εκεµβρίου του 2023 καταργήθηκαν τα µετρητά και έγινε υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών µέσων πληρωµής για την καταβολή του τιµήµατος κατά τη σύνταξη συµβολαιογραφικών πράξεων µεταβίβασης ακινήτων.
  • Μεταβιβάσεις ακινήτων µε προσωρινές τιµές. Αφορούν περιοχές εκτός αντικειµενικού συστήµατος ή ακίνητα χωρίς σαφή εκτίµηση, όπου η διαφορά µεταξύ της δηλωµένης αξίας και της προσωρινής τιµής της ∆ΟΥ ξεπερνά το 30% ή τα 100.000 ευρώ. Πρόκειται για υποθέσεις µε αυξηµένες πιθανότητες τεχνητής υποεκτίµησης.
  • Γονικές παροχές πρώτης κατοικίας. Ελεγχος για το κατά πόσον οι αποδέκτες πληρούσαν πραγµατικά τις προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο. Η ΑΑ∆Ε διασταυρώνει εισοδήµατα, ακίνητη περιουσία και οικογενειακή κατάσταση.
  • Συναλλαγές στο πλαίσιο της «Χρυσής Βίζας». Ξένοι επενδυτές που αγόρασαν ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ προκειµένου να λάβουν άδεια παραµονής στη χώρα. Οι έλεγχοι επικεντρώνονται στην προέλευση των κεφαλαίων, στις τιµές πώλησης και στο εάν πληρούνται οι νόµιµες προϋποθέσεις.
  • Υποθέσεις ΕΝΦΙΑ. Ελέγχεται αν υφίσταται το απαραίτητο πιστοποιητικό πληρωµής ή απαλλαγής ΕΝΦΙΑ για κάθε ακίνητο που µεταβιβάζεται. Οπου διαπιστώνεται έλλειψη ή παρατυπία, η µεταβίβαση θεωρείται άκυρη για φορολογικούς σκοπούς.
  • Απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Ελεγχος σε υποθέσεις µεταβίβασης ακινήτων, στις οποίες έχει χορηγηθεί απαλλαγή από τον φόρο βάσει της αξίας του ακινήτου, προκειµένου να διαπιστωθεί αν πληρούνται τα προβλεπόµενα εισοδηµατικά και περιουσιακά κριτήρια.
  • Κληρονοµιές. Ελεγχοι σε υποθέσεις κληρονοµιών σχετικά µε την απαλλαγή από τον φόρο κληρονοµιάς και συγκεκριµένα εάν η αξία του ακινήτου ήταν κάτω από το αφορολόγητο όριο. Σηµειώνεται ότι η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας µέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαµο και µέχρι 250.000 ευρώ για έγγαµο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόµενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιµέλεια έχει ο δικαιούχος. Επίσης, χορηγείται απαλλαγή για οικόπεδο αξίας µέχρι 50.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαµο και µέχρι 100.000 ευρώ για κάθε έγγαµο, προσαυξανόµενη κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόµενα τέκνα.
  • Ειδικός Φόρος επί των Ακινήτων (ΕΦΑ). Ελεγχος της πληρότητας των δικαιολογητικών για τις περιπτώσεις απαλλαγής από τον φόρο, ο οποίος αφορά ακίνητα που ανήκουν σε υπεράκτιες ή αλλοδαπές εταιρείες.

Δημοσιεύτηκε στην Κυριακάτικη Απογευματινή