Γιατί τα malls κερδίζουν τις ακριβότερες εμπορικές πιάτσες
Σε μια περίοδο όπου η αγορά των εμπορικών ακινήτων στην Ελλάδα επαναπροσδιορίζεται, τα οργανωμένα εμπορικά κέντρα φαίνεται πως αποκτούν σαφές επενδυτικό πλεονέκτημα σε σχέση με τους παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους. Αυτό καταδεικνύουν τα πρόσφατα στοιχεία της LAMDA Development, τα οποία συγκρίνουν την απόδοση (yield) και το ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο στα malls σε σχέση με τις ισχυρές εμπορικές πιάτσες της Αττικής – όπως η Ερμού, το Κολωνάκι, η Κηφισιά και η Γλυφάδα. Την ώρα που η Ελλάδα συνεχίζει να είναι ουραγός στον αριθμό των εμπορικών κέντρων σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη.
Σύμφωνα με την πρόσφατη εταιρική παρουσίαση της Lamda Development, το μέσο ενοίκιο στα malls ανέρχεται σε μόλις 45 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, με την απόδοση της επένδυσης να φτάνει το 7,2%. Στον αντίποδα, η οδός Ερμού — ο ακριβότερος εμπορικός δρόμος της χώρας — παρουσιάζει ενοίκια της τάξης των 300 ευρώ/τ.μ., αλλά yield μόλις 5,3%. Αντίστοιχα, στη Γλυφάδα τα ενοίκια φτάνουν τα 155 ευρώ/ τ.μ. με απόδοση 6%, ενώ στο Κολωνάκι και στην Κηφισιά τα ενοίκια κινούνται πάνω από τα 100 €/τ.μ., με αποδόσεις 6,2% και 6,5% αντίστοιχα. Παρά το υψηλό κόστος ενοικίασης, οι αποδόσεις υπολείπονται εκείνων των οργανωμένων malls, όπου το ρίσκο είναι πιο περιορισμένο και η επισκεψιμότητα πιο προβλέψιμη.
Γιατί τα malls υπερτερούν
Η υπεροχή των εμπορικών κέντρων έναντι των παραδοσιακών εμπορικών δρόμων δεν οφείλεται αποκλειστικά στα οικονομικά τους μεγέθη ή την απόδοση των επενδύσεων. Όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς, τα malls προσελκύουν σταθερά το ενδιαφέρον των επενδυτών, καθώς προσφέρουν ένα οργανωμένο και προβλέψιμο περιβάλλον, με λιγότερους κινδύνους και περισσότερες δυνατότητες αξιοποίησης.
Πρώτα απ’ όλα, τα εμπορικά κέντρα διακρίνονται για το οργανωμένο πλαίσιο λειτουργίας που διαθέτουν. Η ύπαρξη υποδομών όπως χώροι στάθμευσης, αυστηρή καθαριότητα, ελεγχόμενη ασφάλεια και σταθερό ωράριο δημιουργεί ένα περιβάλλον φιλικό τόσο για τον καταναλωτή όσο και για τους επιχειρηματίες. Σε αντίθεση, τα καταστήματα σε παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους συχνά αντιμετωπίζουν γραφειοκρατικά εμπόδια, προβλήματα με την παλαιότητα των κτιρίων, τον θόρυβο ή ακόμη και την έλλειψη σταθερής ροής επισκεπτών.
Ένα άλλο σημαντικό πλεονέκτημα είναι η μειωμένη έκθεση σε ρίσκο. Οι επιχειρήσεις που λειτουργούν εντός mall απολαμβάνουν σταθερότητα χάρη σε μακροχρόνιες συμβάσεις με μεγάλες εμπορικές αλυσίδες, που εξασφαλίζουν προβλέψιμα έσοδα για τους διαχειριστές και τους επενδυτές. Παράλληλα, η συνδυαστική εμπειρία που προσφέρουν τα malls –με καταστήματα, εστίαση, ψυχαγωγία και υπηρεσίες σε έναν ενιαίο χώρο– συμβάλλει στην αύξηση της επισκεψιμότητας, διατηρώντας υψηλό το επίπεδο κατανάλωσης.
Καθοριστικό ρόλο στη διαρκή άνοδο των malls έχει παίξει και η αλλαγή στη συμπεριφορά των καταναλωτών μετά την πανδημία. Η ανάγκη για ασφάλεια, άνεση και συνολική εμπειρία οδήγησε όλο και περισσότερους πολίτες σε χώρους που προσφέρουν πολλαπλές δυνατότητες μέσα σε ένα ελεγχόμενο περιβάλλον. Ο πολυλειτουργικός χαρακτήρας των εμπορικών κέντρων τα καθιστά πλέον ελκυστικούς προορισμούς αναψυχής και αγορών, ενισχύοντας τη θέση τους στον χάρτη των επενδύσεων αλλά και στην καθημερινότητα των καταναλωτών.
Η σύγκριση, ωστόσο, δεν σημαίνει κατάρρευση του παραδοσιακού εμπορίου. Οι εμπορικοί δρόμοι όπως η Ερμού και το Κολωνάκι εξακολουθούν να αποτελούν σύμβολα υψηλού κύρους για πολλές μάρκες. Παρ’ όλα αυτά, η αύξηση των λειτουργικών εξόδων και η μειούμενη προσβασιμότητα κάνουν το παραδοσιακό μοντέλο λιγότερο ανταγωνιστικό.
H LAMDA Development, με συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια (Gross Leasable Area – GLA) που φτάνει τα 298.000 τετραγωνικά μέτρα έχει εδραιωθεί ως ο ηγέτης του κλάδου. Από τα 298.000 τ.μ. GLA, τα 179.000 τ.μ. προέρχονται από τα υφιστάμενα εμπορικά ακίνητα του ομίλου, ενώ τα υπόλοιπα 119.000 τ.μ. θα προστεθούν μέσω του The Ellinikon Mall και του Riviera Galleria..
Σημειώνεται ότι το σύνολο του ανταγωνισμού, δηλαδή οι υπόλοιποι μεγάλοι παίκτες της αγοράς, συγκεντρώνουν GLA της τάξης των 307.000 τ.μ. Συνεπώς, η LAMDA, μόνο με τα δικά της ακίνητα, πλησιάζει το μέγεθος του συνόλου των υπολοίπων, επιβεβαιώνοντας τη στρατηγική της υπεροχή και τον ηγετικό της ρόλο.
Η ανάλυση της αγοράς παρουσιάζει και τα σημαντικότερα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα, καταταγμένα βάσει μεγέθους. Στις πρώτες θέσεις βρίσκονται οι τρεις «ναυαρχίδες» της LAMDA – The Mall Athens (61.000 τ.μ.), Smart Park (50.600 τ.μ.) και Golden Hall (50.100 τ.μ.).
Σύμφωνα με τα συγκριτικά στοιχεία της Cushman & Wakefield, το 2024 τα prime malls της LAMDA εμφανίζουν απόδοση (yield) 7,2%, έναντι 6,8% στην Ισπανία και 7% στην Ιταλία. Αυτό σημαίνει ότι οι οργανωμένοι εμπορικοί χώροι στην Ελλάδα προσφέρουν μεγαλύτερη επενδυτική απόδοση ακόμη και από χώρες με πιο ανεπτυγμένες αγορές.
Η διαφορά αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία αν ληφθεί υπόψη ότι τα ενοίκια στις ελληνικές εγκαταστάσεις παραμένουν χαμηλότερα — μόλις 45 €/τ.μ./μήνα, έναντι 73 € στην Ισπανία και 92 € στην Ιταλία. Η χαμηλότερη βάση ενοικίου δίνει μεγαλύτερο περιθώριο ανάπτυξης, χωρίς να επιβαρύνει υπερβολικά τους μισθωτές, διατηρώντας τη σταθερότητα των συμφωνιών.
Ακολουθεί το Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη με 46.700 τ.μ., ενώ πιο πίσω βρίσκονται εμπορικά κέντρα όπως το River West, το Florida 1 Retail Park και το Thessaloniki Retail Park.
Σημαντική επίσης είναι η γεωγραφική κατανομή των εμπορικών αυτών ακινήτων: ενώ η Αθήνα κυριαρχεί σε αριθμό και μέγεθος, η Θεσσαλονίκη εμφανίζεται με αξιοσημείωτη παρουσία (π.χ. One Salonica, Mediterranean Cosmos), ενώ στη Λάρισα καταγράφεται δραστηριότητα κυρίως μέσω των Top Parks και του Fashion City.
Η Ελλάδα ουραγός της Ευρώπης
H Ελλάδα καταγράφει τη χαμηλότερη πυκνότητα εμπορικών κέντρων σε ολόκληρη την Ευρώπη, με μόλις 56 τετραγωνικά μέτρα εκμισθώσιμης επιφάνειας (GLA) ανά 1.000 κατοίκους. Το νούμερο αυτό είναι ενδεικτικό της υστέρησης που καταγράφεται στον συγκεκριμένο κλάδο, αλλά και των σημαντικών δυνατοτήτων για περαιτέρω ανάπτυξη.
Σε σύγκριση με χώρες της Βόρειας και Κεντρικής Ευρώπης, η εικόνα είναι εντυπωσιακά δυσανάλογη. Η Νορβηγία βρίσκεται στην κορυφή με 857 τετραγωνικά μέτρα ανά 1.000 κατοίκους, ενώ ακολουθούν η Φινλανδία με 464 και η Σουηδία με 380. Ακόμα όμως και σε χώρες με αντίστοιχο ή και χαμηλότερο επίπεδο ανάπτυξης από την Ελλάδα, οι επιδόσεις είναι κατά πολύ ανώτερες, καθώς η Ισπανία διαθέτει πυκνότητα 248 τετραγωνικών μέτρων, η Ιταλία 229, η Ρουμανία 107 και η Βουλγαρία 103. Η Σερβία, με 88 τετραγωνικά μέτρα ανά 1.000 κατοίκους, είναι από τις ελάχιστες αγορές που πλησιάζει τα ελληνικά επίπεδα, χωρίς όμως να τα υποσκελίζει.
Η τόσο χαμηλή διείσδυση οργανωμένων εμπορικών χώρων καταδεικνύει ότι η εγχώρια αγορά βρίσκεται σε πρώιμο στάδιο ανάπτυξης. Ωστόσο, η είσοδος νέων επενδυτών δεν είναι εύκολη υπόθεση. Η έλλειψη διαθέσιμων και κατάλληλων οικοπέδων, καθώς και οι χρονοβόρες και περίπλοκες αδειοδοτικές διαδικασίες, λειτουργούν αποτρεπτικά για την υλοποίηση νέων έργων. Το περιβάλλον αυτό δημιουργεί υψηλούς φραγμούς εισόδου, περιορίζοντας τον ανταγωνισμό και διαμορφώνοντας πλεονέκτημα για τους ήδη καθιερωμένους παίκτες.
Σύμφωνα με την πρόσφατη εταιρική παρουσίαση της Lamda Development, το μέσο ενοίκιο στα malls ανέρχεται σε μόλις 45 ευρώ/τ.μ. τον μήνα, με την απόδοση της επένδυσης να φτάνει το 7,2%. Στον αντίποδα, η οδός Ερμού — ο ακριβότερος εμπορικός δρόμος της χώρας — παρουσιάζει ενοίκια της τάξης των 300 ευρώ/τ.μ., αλλά yield μόλις 5,3%. Αντίστοιχα, στη Γλυφάδα τα ενοίκια φτάνουν τα 155 ευρώ/ τ.μ. με απόδοση 6%, ενώ στο Κολωνάκι και στην Κηφισιά τα ενοίκια κινούνται πάνω από τα 100 €/τ.μ., με αποδόσεις 6,2% και 6,5% αντίστοιχα. Παρά το υψηλό κόστος ενοικίασης, οι αποδόσεις υπολείπονται εκείνων των οργανωμένων malls, όπου το ρίσκο είναι πιο περιορισμένο και η επισκεψιμότητα πιο προβλέψιμη.
Γιατί τα malls υπερτερούν
Η υπεροχή των εμπορικών κέντρων έναντι των παραδοσιακών εμπορικών δρόμων δεν οφείλεται αποκλειστικά στα οικονομικά τους μεγέθη ή την απόδοση των επενδύσεων. Όπως επισημαίνουν παράγοντες της αγοράς, τα malls προσελκύουν σταθερά το ενδιαφέρον των επενδυτών, καθώς προσφέρουν ένα οργανωμένο και προβλέψιμο περιβάλλον, με λιγότερους κινδύνους και περισσότερες δυνατότητες αξιοποίησης.
Πρώτα απ’ όλα, τα εμπορικά κέντρα διακρίνονται για το οργανωμένο πλαίσιο λειτουργίας που διαθέτουν. Η ύπαρξη υποδομών όπως χώροι στάθμευσης, αυστηρή καθαριότητα, ελεγχόμενη ασφάλεια και σταθερό ωράριο δημιουργεί ένα περιβάλλον φιλικό τόσο για τον καταναλωτή όσο και για τους επιχειρηματίες. Σε αντίθεση, τα καταστήματα σε παραδοσιακούς εμπορικούς δρόμους συχνά αντιμετωπίζουν γραφειοκρατικά εμπόδια, προβλήματα με την παλαιότητα των κτιρίων, τον θόρυβο ή ακόμη και την έλλειψη σταθερής ροής επισκεπτών.
Ένα άλλο σημαντικό πλεονέκτημα είναι η μειωμένη έκθεση σε ρίσκο. Οι επιχειρήσεις που λειτουργούν εντός mall απολαμβάνουν σταθερότητα χάρη σε μακροχρόνιες συμβάσεις με μεγάλες εμπορικές αλυσίδες, που εξασφαλίζουν προβλέψιμα έσοδα για τους διαχειριστές και τους επενδυτές. Παράλληλα, η συνδυαστική εμπειρία που προσφέρουν τα malls –με καταστήματα, εστίαση, ψυχαγωγία και υπηρεσίες σε έναν ενιαίο χώρο– συμβάλλει στην αύξηση της επισκεψιμότητας, διατηρώντας υψηλό το επίπεδο κατανάλωσης.
Καθοριστικό ρόλο στη διαρκή άνοδο των malls έχει παίξει και η αλλαγή στη συμπεριφορά των καταναλωτών μετά την πανδημία. Η ανάγκη για ασφάλεια, άνεση και συνολική εμπειρία οδήγησε όλο και περισσότερους πολίτες σε χώρους που προσφέρουν πολλαπλές δυνατότητες μέσα σε ένα ελεγχόμενο περιβάλλον. Ο πολυλειτουργικός χαρακτήρας των εμπορικών κέντρων τα καθιστά πλέον ελκυστικούς προορισμούς αναψυχής και αγορών, ενισχύοντας τη θέση τους στον χάρτη των επενδύσεων αλλά και στην καθημερινότητα των καταναλωτών.
Η σύγκριση, ωστόσο, δεν σημαίνει κατάρρευση του παραδοσιακού εμπορίου. Οι εμπορικοί δρόμοι όπως η Ερμού και το Κολωνάκι εξακολουθούν να αποτελούν σύμβολα υψηλού κύρους για πολλές μάρκες. Παρ’ όλα αυτά, η αύξηση των λειτουργικών εξόδων και η μειούμενη προσβασιμότητα κάνουν το παραδοσιακό μοντέλο λιγότερο ανταγωνιστικό.
H LAMDA Development, με συνολική εκμισθώσιμη επιφάνεια (Gross Leasable Area – GLA) που φτάνει τα 298.000 τετραγωνικά μέτρα έχει εδραιωθεί ως ο ηγέτης του κλάδου. Από τα 298.000 τ.μ. GLA, τα 179.000 τ.μ. προέρχονται από τα υφιστάμενα εμπορικά ακίνητα του ομίλου, ενώ τα υπόλοιπα 119.000 τ.μ. θα προστεθούν μέσω του The Ellinikon Mall και του Riviera Galleria..
Σημειώνεται ότι το σύνολο του ανταγωνισμού, δηλαδή οι υπόλοιποι μεγάλοι παίκτες της αγοράς, συγκεντρώνουν GLA της τάξης των 307.000 τ.μ. Συνεπώς, η LAMDA, μόνο με τα δικά της ακίνητα, πλησιάζει το μέγεθος του συνόλου των υπολοίπων, επιβεβαιώνοντας τη στρατηγική της υπεροχή και τον ηγετικό της ρόλο.
Η ανάλυση της αγοράς παρουσιάζει και τα σημαντικότερα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα, καταταγμένα βάσει μεγέθους. Στις πρώτες θέσεις βρίσκονται οι τρεις «ναυαρχίδες» της LAMDA – The Mall Athens (61.000 τ.μ.), Smart Park (50.600 τ.μ.) και Golden Hall (50.100 τ.μ.).
Σύμφωνα με τα συγκριτικά στοιχεία της Cushman & Wakefield, το 2024 τα prime malls της LAMDA εμφανίζουν απόδοση (yield) 7,2%, έναντι 6,8% στην Ισπανία και 7% στην Ιταλία. Αυτό σημαίνει ότι οι οργανωμένοι εμπορικοί χώροι στην Ελλάδα προσφέρουν μεγαλύτερη επενδυτική απόδοση ακόμη και από χώρες με πιο ανεπτυγμένες αγορές.
Η διαφορά αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία αν ληφθεί υπόψη ότι τα ενοίκια στις ελληνικές εγκαταστάσεις παραμένουν χαμηλότερα — μόλις 45 €/τ.μ./μήνα, έναντι 73 € στην Ισπανία και 92 € στην Ιταλία. Η χαμηλότερη βάση ενοικίου δίνει μεγαλύτερο περιθώριο ανάπτυξης, χωρίς να επιβαρύνει υπερβολικά τους μισθωτές, διατηρώντας τη σταθερότητα των συμφωνιών.
Ακολουθεί το Mediterranean Cosmos στη Θεσσαλονίκη με 46.700 τ.μ., ενώ πιο πίσω βρίσκονται εμπορικά κέντρα όπως το River West, το Florida 1 Retail Park και το Thessaloniki Retail Park.
Σημαντική επίσης είναι η γεωγραφική κατανομή των εμπορικών αυτών ακινήτων: ενώ η Αθήνα κυριαρχεί σε αριθμό και μέγεθος, η Θεσσαλονίκη εμφανίζεται με αξιοσημείωτη παρουσία (π.χ. One Salonica, Mediterranean Cosmos), ενώ στη Λάρισα καταγράφεται δραστηριότητα κυρίως μέσω των Top Parks και του Fashion City.
Η Ελλάδα ουραγός της Ευρώπης
H Ελλάδα καταγράφει τη χαμηλότερη πυκνότητα εμπορικών κέντρων σε ολόκληρη την Ευρώπη, με μόλις 56 τετραγωνικά μέτρα εκμισθώσιμης επιφάνειας (GLA) ανά 1.000 κατοίκους. Το νούμερο αυτό είναι ενδεικτικό της υστέρησης που καταγράφεται στον συγκεκριμένο κλάδο, αλλά και των σημαντικών δυνατοτήτων για περαιτέρω ανάπτυξη.
Σε σύγκριση με χώρες της Βόρειας και Κεντρικής Ευρώπης, η εικόνα είναι εντυπωσιακά δυσανάλογη. Η Νορβηγία βρίσκεται στην κορυφή με 857 τετραγωνικά μέτρα ανά 1.000 κατοίκους, ενώ ακολουθούν η Φινλανδία με 464 και η Σουηδία με 380. Ακόμα όμως και σε χώρες με αντίστοιχο ή και χαμηλότερο επίπεδο ανάπτυξης από την Ελλάδα, οι επιδόσεις είναι κατά πολύ ανώτερες, καθώς η Ισπανία διαθέτει πυκνότητα 248 τετραγωνικών μέτρων, η Ιταλία 229, η Ρουμανία 107 και η Βουλγαρία 103. Η Σερβία, με 88 τετραγωνικά μέτρα ανά 1.000 κατοίκους, είναι από τις ελάχιστες αγορές που πλησιάζει τα ελληνικά επίπεδα, χωρίς όμως να τα υποσκελίζει.
Η τόσο χαμηλή διείσδυση οργανωμένων εμπορικών χώρων καταδεικνύει ότι η εγχώρια αγορά βρίσκεται σε πρώιμο στάδιο ανάπτυξης. Ωστόσο, η είσοδος νέων επενδυτών δεν είναι εύκολη υπόθεση. Η έλλειψη διαθέσιμων και κατάλληλων οικοπέδων, καθώς και οι χρονοβόρες και περίπλοκες αδειοδοτικές διαδικασίες, λειτουργούν αποτρεπτικά για την υλοποίηση νέων έργων. Το περιβάλλον αυτό δημιουργεί υψηλούς φραγμούς εισόδου, περιορίζοντας τον ανταγωνισμό και διαμορφώνοντας πλεονέκτημα για τους ήδη καθιερωμένους παίκτες.
