ΑΑΔΕ: Σαρωτικοί έλεγχοι σε αδήλωτα ακίνητα και βραχυχρόνιες μισθώσεις - Ποιοι κινδυνεύουν με πρόστιμα
Αυστηροί έλεγχοι σε Airbnb και "κενά" ακίνητα
Η ΑΑΔΕ εντόπισε 593 ΑΦΜ με αδήλωτα έσοδα 8,9 εκατ. ευρώ από βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2024. Πρόστιμα έως 50% των εσόδων για παραβάτες.
Η ΑΑΔΕ εντατικοποιεί τους ελέγχους για αδήλωτα ακίνητα και βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, με αναδρομικές διασταυρώσεις που αφορούν κυρίως τα έτη 2020 και 2021. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2024 εντοπίστηκαν 593 ΑΦΜ που απέκρυψαν συνολικά 8,9 εκατομμύρια ευρώ από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, ενώ εκτιμάται ότι τα πραγματικά αδήλωτα ποσά είναι πολλαπλάσια.
Διαβάστε: Ενοίκια: Όσα αλλάζουν από την 1η Ιανουαρίου 2026, πώς θα γίνεται η πληρωμή τους
Οι διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση γίνονται μέσω πολλαπλών πηγών. Η φοροτεχνικός Αθανασία Τσολάκη επεσήμανε στην ERT ότι οι έλεγχοι περιλαμβάνουν τραπεζικούς λογαριασμούς, ψηφιακές πλατφόρμες μίσθωσης, στοιχεία κατανάλωσης ρεύματος και φορολογικές δηλώσεις. Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί επίσης δεδομένα από τον ΔΕΔΔΗΕ για να εντοπίσει περιπτώσεις απόκρυψης μέσω της κατανάλωσης ενέργειας. «Σίγουρα είναι πολύ περισσότερα τα ποσά που δεν έχουν εντοπιστεί ακόμα», σημείωσε η κ. Τσολάκη.
Τα πρόστιμα για τις παραβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ιδιαίτερα αυστηρά. «Το πρόστιμο για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων της ΑΑΔΕ ανέρχεται στο 50% των ακαθάριστων εσόδων, με κατώτατο όριο τις 5.000 ευρώ», διευκρίνισε η κ. Τσολάκη. Επιπλέον, «σε περίπτωση μη υποβολής ή ανακριβούς δήλωσης, το πρόστιμο φτάνει το διπλάσιο του μισθώματος για το διάστημα που δεν δηλώθηκε». Το διοικητικό πρόστιμο για εκπρόθεσμη δήλωση είναι 100 ευρώ, ενώ υπεύθυνος θεωρείται ο διαχειριστής του ακινήτου – και σε περίπτωση μη εντοπισμού του, ο ιδιοκτήτης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως επισήμανε αφορούν μη σκόπιμη φοροδιαφυγή καθώς όπως είπε, «υπάρχει και ένα κομμάτι πολιτών που λειτουργεί ερασιτεχνικά. Κάποιος που έχει ένα μικρό ακίνητο και το νοικιάζει, πολλές φορές δεν γνωρίζει τις υποχρεώσεις του. Χρειάζεται προσοχή και μελέτη γιατί αλλάζει όλο το πλαίσιο».
Το νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει αυστηρές κυρώσεις για όσους δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις τους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις:
• Μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων της ΑΑΔΕ: πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων με κατώτατο όριο τα 5.000 ευρώ
• Μη υποβολή ή ανακριβής δήλωση: πρόστιμο διπλάσιο του μισθώματος για το αδήλωτο διάστημα
• Εκπρόθεσμη δήλωση: διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ
• Υπεύθυνος θεωρείται ο διαχειριστής του ακινήτου ή ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση μη εντοπισμού του διαχειριστή
Η ΑΑΔΕ στρέφει την προσοχή της και στα δηλωμένα ως κενά ακίνητα, καθώς σε πολλές περιπτώσεις αποκρύπτεται η πραγματική τους χρήση. Η δήλωση κενών ακινήτων εξαιρεί τους φορολογούμενους από τεκμήρια διαβίωσης και δημοτικά τέλη, γεγονός που δημιουργεί κίνητρο για ψευδείς δηλώσεις. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, καταγράφονται εκατοντάδες χιλιάδες κενά ακίνητα σε όλη την Ελλάδα: 255.300 στην Αττική, 229.600 στη Βόρεια Ελλάδα, 180.900 στην Κεντρική Ελλάδα και 126.000 σε νησιά και Κρήτη. Η ΑΑΔΕ θα διασταυρώσει αυτά τα στοιχεία με την κατανάλωση ρεύματος για να εντοπίσει πιθανές αποκρύψεις.
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 εξετάζεται η καθιέρωση υποχρεωτικής καταβολής όλων των ενοικίων μέσω τραπεζικών συναλλαγών. Το μέτρο θα αφορά κύριες κατοικίες, εξοχικά και φοιτητικά διαμερίσματα, ακολουθώντας το μοντέλο των επαγγελματικών μισθώσεων. Τα εισοδήματα από ενοίκια ανέρχονται σε περίπου 8,5 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως. Το 70% των ιδιοκτητών δηλώνει έσοδα κάτω των 10.000 ευρώ ετησίως, ενώ μόλις το 16% δηλώνει ποσά μεταξύ 5.000 και 10.000 ευρώ, στοιχεία που ενισχύουν τις υποψίες για εκτεταμένη υποδήλωση εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση.
Η φοροτεχνικός Αθανασία Τσολάκη επεσήμανε ότι υπάρχουν περιπτώσεις μη σκόπιμης φοροδιαφυγής, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες που νοικιάζουν ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση λειτουργούν ερασιτεχνικά και δεν γνωρίζουν πλήρως τις υποχρεώσεις τους. Ιδιαίτερη πρόκληση αποτελούν οι περιπτώσεις κληρονομιών με πολλούς κληρονόμους, όπου νομικά ή οικογενειακά εμπόδια καθιστούν δύσκολη την αξιοποίηση των ακινήτων. Υπάρχουν επίσης ερειπωμένα ακίνητα που απαιτούν σημαντικές επενδύσεις για να καταστούν κατάλληλα προς χρήση, δυσκολεύοντας την ένταξή τους στην αγορά βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Διαβάστε: Ενοίκια: Όσα αλλάζουν από την 1η Ιανουαρίου 2026, πώς θα γίνεται η πληρωμή τους
Μέθοδοι ελέγχου της ΑΑΔΕ για αδήλωτα ακίνητα
Οι διασταυρώσεις της ΑΑΔΕ για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων από βραχυχρόνια μίσθωση γίνονται μέσω πολλαπλών πηγών. Η φοροτεχνικός Αθανασία Τσολάκη επεσήμανε στην ERT ότι οι έλεγχοι περιλαμβάνουν τραπεζικούς λογαριασμούς, ψηφιακές πλατφόρμες μίσθωσης, στοιχεία κατανάλωσης ρεύματος και φορολογικές δηλώσεις. Η ΑΑΔΕ αξιοποιεί επίσης δεδομένα από τον ΔΕΔΔΗΕ για να εντοπίσει περιπτώσεις απόκρυψης μέσω της κατανάλωσης ενέργειας. «Σίγουρα είναι πολύ περισσότερα τα ποσά που δεν έχουν εντοπιστεί ακόμα», σημείωσε η κ. Τσολάκη.
Πρόστιμα και κυρώσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Τα πρόστιμα για τις παραβάσεις στις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι ιδιαίτερα αυστηρά. «Το πρόστιμο για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων της ΑΑΔΕ ανέρχεται στο 50% των ακαθάριστων εσόδων, με κατώτατο όριο τις 5.000 ευρώ», διευκρίνισε η κ. Τσολάκη. Επιπλέον, «σε περίπτωση μη υποβολής ή ανακριβούς δήλωσης, το πρόστιμο φτάνει το διπλάσιο του μισθώματος για το διάστημα που δεν δηλώθηκε». Το διοικητικό πρόστιμο για εκπρόθεσμη δήλωση είναι 100 ευρώ, ενώ υπεύθυνος θεωρείται ο διαχειριστής του ακινήτου – και σε περίπτωση μη εντοπισμού του, ο ιδιοκτήτης. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως επισήμανε αφορούν μη σκόπιμη φοροδιαφυγή καθώς όπως είπε, «υπάρχει και ένα κομμάτι πολιτών που λειτουργεί ερασιτεχνικά. Κάποιος που έχει ένα μικρό ακίνητο και το νοικιάζει, πολλές φορές δεν γνωρίζει τις υποχρεώσεις του. Χρειάζεται προσοχή και μελέτη γιατί αλλάζει όλο το πλαίσιο».Το νομοθετικό πλαίσιο προβλέπει αυστηρές κυρώσεις για όσους δεν συμμορφώνονται με τις υποχρεώσεις τους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις:
• Μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων της ΑΑΔΕ: πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων με κατώτατο όριο τα 5.000 ευρώ
• Μη υποβολή ή ανακριβής δήλωση: πρόστιμο διπλάσιο του μισθώματος για το αδήλωτο διάστημα
• Εκπρόθεσμη δήλωση: διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ
• Υπεύθυνος θεωρείται ο διαχειριστής του ακινήτου ή ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση μη εντοπισμού του διαχειριστή
