Η αύξηση των τιμών αγοράς στα νέα ακίνητα έχει στρέψει τα τελευταία χρόνια πολλούς αγοραστές στην αγορά παλιών κατοικιών που χτίστηκαν κυρίως τις δεκαετίες του '60 και του '70. Αυτή η κατηγορία των παλιών ακινήτων έχει μπει στο στόχαστρο πολλών αγοραστών, εξαιτίας της μεγάλης ζήτησης που υπάρχει για στεγαστικά προγράμματα όπως το «Σπίτι μου ΙΙ», όπου η επιλέξιμη αξία του ακινήτου φτάνει τα 250.000 ευρώ.

Έτσι, πολλοί είναι αυτοί που επιλέγουν να αγοράσουν ένα πολύ παλιό σπίτι και στη συνέχεια να το ανακαινίσουν προκειμένου να γίνει κατοικήσιμο. Όμως, πριν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές προχωρήσουν σε οποιαδήποτε κίνηση, είναι πολύ σημαντικό να ελεγχθεί η στατική επάρκεια αυτών των κτιρίων, μιας και η Ελλάδα είναι μια χώρα με έντονη σεισμική δραστηριότητα.

Επιπλέον, ο έλεγχος αυτός πρέπει να γίνει προκειμένου να μη διατεθούν άσκοπα οικονομικοί πόροι για την ανακαίνιση ενός κτιρίου που μπορεί να είναι στατικά ακατάλληλο. Οι υποψήφιοι αγοραστές, προκειμένου να είναι σίγουροι πως το κτίριο για το οποίο ενδιαφέρονται είναι ασφαλές και αντέχει σε ανακαινίσεις ή οποιαδήποτε άλλη επέμβαση, θα πρέπει να απευθυνθούν σε πολιτικό μηχανικό.

Ο πολιτικός μηχανικός, εξετάζοντας την τήρηση των ειδικών κανονισμών που καθορίζουν τον βαθμό ασφαλείας και αντοχής σε ζημιές, θα τους ενημερώσει για τις απαιτούμενες παρεμβάσεις. Η τοπογράφος πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή παρουσιάζει στην εφημερίδα «Τα Νέα» 6 ερωταπαντήσεις για όλες τις απαιτούμενες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες.


1. Τι πρέπει να ελεγχθεί στα παλιά σπίτια;

Οι αγοραστές παλαιών ακινήτων πρέπει να εστιάσουν σε συγκεκριμένα σημεία ελέγχου:

· Ρωγμές στα δοκάρια και στα υποστυλώματα: Όταν πέφτουν σοβάδες, ελέγχεται μήπως από κάτω υπάρχουν ρωγμές. Εάν δεν υπάρχουν, τότε τις περισσότερες φορές δεν υπάρχει και πρόβλημα

· Προσεκτική εξέταση στους χώρους πάνω από τις πόρτες και τα παράθυρα

· Ιδιαίτερη προσοχή στα χωρίσματα: Να διαπιστωθεί εάν είναι σωστές οι ενώσεις μεταξύ των κουφωμάτων και της κατασκευής και εάν έχουν αλλάξει κλίση οι γωνίες

· Τα δοκάρια, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν έχουν προκληθεί ρωγμές

· Αν έχει υποστεί κάποια ζημιά το σπίτι, πρέπει ο ενδιαφερόμενος να απευθυνθεί αμέσως σε πολιτικό μηχανικό


2. Πότε ένα κτίριο θεωρείται ασφαλές;

Ένα κτίριο θεωρείται ασφαλές όταν εξασφαλίζει άνετη και ασφαλή εργασία, κυκλοφορία και παραμονή όσων εργάζονται σε αυτό ή το επισκέπτονται ή κατοικούν σε τμήμα του. Επίσης, πρέπει να εξασφαλίζει ασφαλή γειτνίαση με κτίρια ή όμορα δομικά έργα καθώς και τους ενοίκους τους, από κινδύνους ζημιών που προέρχονται από αυτό κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της λειτουργίας του.

Ακόμη, το ασφαλές κτίριο πρέπει να εξασφαλίζει την παραμονή ανθρώπων ή ζώων, την αποθήκευση ή τοποθέτηση πραγμάτων, τη λειτουργία μηχανημάτων και εξοπλισμού, τη διέλευση του κοινού από τους κοινόχρηστους ή ακάλυπτους χώρους που συνορεύουν, καθώς και τη στάθμευση ή κυκλοφορία οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους που συνορεύουν με αυτό και τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου.


3. Τι πρέπει να προσεχτεί για την ασφαλή λειτουργία;

· Το κτίριο και η εγκατάσταση που περιλαμβάνεται σε αυτό πρέπει να μην επηρεάζουν ή να επηρεάζονται από γειτονικά κτίρια ή δομικά έργα, δομικά στοιχεία ή εγκαταστάσεις. Για παράδειγμα, να μην προσθέτουν ούτε να δέχονται φορτία από τα γειτονικά κτίρια ή δομικά έργα, να μην επηρεάζουν το έδαφος θεμελίωσης των γειτονικών κτιρίων ή δομικών έργων.

· Το κτίριο ή δομικό έργο δεν πρέπει να δημιουργεί κατά τη λειτουργία του κίνδυνο για τη ζωή των πεζών που διέρχονται από τους κοινόχρηστους ή ακάλυπτους χώρους οι οποίοι συνορεύουν με αυτό και να μην παραβλάπτει την ασφάλεια των οχημάτων που σταθμεύουν ή κυκλοφορούν στους χώρους αυτούς.

· Η συνεχής συντήρηση του κτιρίου ή δομικού έργου είναι υποχρεωτική για τους ιδιοκτήτες. Για την υλοποίηση των μέτρων αυτών πρέπει να εφαρμόζονται οι ειδικοί κανονισμοί που ισχύουν, τόσο για τη μελέτη, όσο και για την κατασκευή.



4. Τι απαιτείται για την αντοχή του κτιρίου;

Το κτίριο πρέπει να μπορεί να αναλάβει τα φορτία που προβλέπονται από τους γενικούς και ειδικούς κανονισμούς ανάλογα με τη χρήση του και να τα μεταβιβάζει ασφαλώς στο έδαφος με τον φέροντα οργανισμό. Δομικά στοιχεία που δεν ανήκουν στον φέροντα οργανισμό, αλλά επηρεάζονται από τη συμπεριφορά του κατά την ανάληψη φορτίων ή αναλαμβάνουν φορτία που προέρχονται από τη χρήση του κτιρίου ή δομικού έργου, πρέπει επίσης να μην επιβαρύνονται σε βαθμό που δυσχεραίνεται η λειτουργία του.

Οι μελέτες και οι κατασκευές πρέπει να είναι σύμφωνες με τους ειδικούς κανονισμούς που ισχύουν για αυτές. Τα χρησιμοποιούμενα υλικά πρέπει να είναι κατάλληλα. Εκτός από τις φορτίσεις που προκύπτουν από τη συνήθη χρήση, τα κτίρια ή δομικά έργα πρέπει να αντέχουν και σε καταπονήσεις που επιβάλλονται από έκτακτα περιστατικά, όπως σεισμοί, πυρκαγιές, θεομηνίες.

Σε περίπτωση ανέγερσης νέου κτιρίου πρέπει να τηρείται απόσταση από γειτονικά κτίρια του ίδιου ή των όμορων οικοπέδων, τέτοια ώστε αυτό να μη δέχεται ή να μεταβιβάζει φορτία σε κτίρια που υπάρχουν ή που πρόκειται να ανεγερθούν. Ο κενός χώρος μεταξύ των κτιρίων αποτελεί σεισμικό αρμό και κατασκευάζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του αντισεισμικού κανονισμού.



5. Τι ισχύει για τα αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί χωρίς στατική μελέτη

Μέχρι το 2017, οι παλαιότεροι νόμοι περί τακτοποίησης αυθαιρέτων περιελάμβαναν μια απλή και κυρίως μακροσκοπική μέθοδο για τον έλεγχο της στατικής επάρκειας των αυθαίρετων κατασκευών από τον μηχανικό. Αυτό άλλαξε με τον ισχύοντα νόμο (Ν. 4495/2017), ο οποίος καθιστά υπεύθυνο τον μηχανικό να προβεί σε μια σειρά από υποχρεωτικούς ελέγχους για τις αυθαίρετες κατασκευές.

Οι έλεγχοι εξαρτώνται από τη χρονολογία κατασκευής του έργου και το είδος αυτού και προσδιορίζουν τις περιπτώσεις που χρειάζεται να γίνει αναλυτικός υπολογισμός της στατικής επάρκειας ενός κτιρίου.



6. Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να κάνει μαζί την ενεργειακή και τη στατική ενίσχυση

Μέχρι στιγμής, το πρόγραμμα «Εξοικονομώ» επιδοτεί μόνο την ενεργειακή αναβάθμιση της κατοικίας. Σε περίπτωση όμως που κρίνει ο μηχανικός ότι υπάρχει θέμα στατικότητας του κτιρίου, τότε θα πρέπει να βγει άδεια, προκειμένου να γίνουν οι εργασίες στατικής ενίσχυσης του κτιρίου και στη συνέχεια ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης να προχωρήσει στην ενεργειακή του αναβάθμιση.

Οι αγοραστές παλιών ακινήτων πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί και να ακολουθούν τις παραπάνω οδηγίες για να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις και να διασφαλίσουν την ασφάλεια της επένδυσής τους.