Η αγορά ακινήτων εμφανίζει ενδείξεις σοβαρής επιβράδυνσης, με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) να δείχνουν καθαρή μείωση στα έσοδα από μεταβιβάσεις ακινήτων, σύμφωνα με πληροφορίες της Απογευματινής. Την ίδια στιγμή, η Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛΣΤΑΤ) καταγράφει καθοδική πορεία στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, ενισχύοντας την εικόνα ενός τομέα που χάνει σταδιακά τη δυναμική του.

Το φαινόμενο έρχεται ύστερα από μία μακρά περίοδο έντονης κινητικότητας και επενδυτικού ενδιαφέροντος στα ακίνητα, ιδιαίτερα από το εξωτερικό. Ξένοι επενδυτές, κυρίως μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», συνέβαλαν καταλυτικά στην τόνωση των αγοραπωλησιών ακινήτων, ειδικά σε πόλεις και τουριστικές περιοχές. Πλέον, οι αλλαγές στο καθεστώς του προγράμματος και η διεθνής αβεβαιότητα φαίνεται να φρενάρουν τη ροή νέων επενδύσεων.

Μείωση 17,5% στις συναλλαγές ακινήτων

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα έσοδα από φόρους μεταβίβασης οικοπέδων, κατοικιών και λοιπών ακινήτων διαμορφώθηκαν στα 180,59 εκατ. ευρώ στο πρώτο τετράμηνο του 2025, έναντι 218,79 εκατ. ευρώ το ίδιο διάστημα πέρυσι. Η μείωση της τάξης του 17,5% αποτελεί σαφή ένδειξη της επιβράδυνσης στην αγορά ακινήτων.

Μόνο τον Απρίλιο, η πτώση άγγιξε το 22,68% σε σύγκριση με τον Απρίλιο του 2024, δείγμα ότι η πτωτική τάση επιταχύνεται. Στελέχη της κτηματαγοράς αποδίδουν την εξέλιξη, τόσο στην έλλειψη νέων ακινήτων όσο και στις υπερβολικά υψηλές τιμές, ακόμη και για παλαιά διαμερίσματα.

Οι τιμές ακινήτων παραμένουν υψηλές

Παρά την κάμψη στις συναλλαγές ακινήτων, οι τιμές δεν υποχωρούν. Αντιθέτως, συνεχίζουν να αυξάνονται, αν και με χαμηλότερους ρυθμούς. Το α΄ τρίμηνο του 2025, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν μέση ετήσια αύξηση 6,8%, έναντι 10,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2024 και 13,9% το 2023.

Η διαρκής άνοδος των τιμών ακινήτων αποδίδεται κυρίως στη μειωμένη προσφορά νέων κατοικιών, καθώς και στην ενίσχυση της ζήτησης για ενοικίαση λόγω στεγαστικών αναγκών, αλλά και τουριστικής εκμετάλλευσης. Ειδικά σε περιοχές με τουριστικό ενδιαφέρον και με ισχυρή παρουσία βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, οι τιμές διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα.

Σε πολλές περιοχές της Αττικής η τιμή πώλησης των ακινήτων υπερβαίνει ακόμη και το διπλάσιο της αντικειμενικής αξίας. Ενδεικτικά παραδείγματα:

• Αγία Παρασκευή: Νεόδμητα 4.250 €/τ.μ., παλαιά 2.400 €. Ανώτατη τιμή ζώνης: 2.050 €/τ.μ.
• Παλαιό Ψυχικό: Νεόδμητα 6.900 €/τ.μ., παλαιά 4.600 €. Ανώτατη τιμή ζώνης: 4.250 €/τ.μ.
• Καισαριανή: Νεόδμητα 3.100 €/τ.μ., παλαιά 2.200 €. Ανώτατη τιμή ζώνης: 1.750 €/τ.μ.
• Φιλοθέη: Νεόδμητα 6.500 €/τ.μ., παλαιά 5.000 €. Ανώτατη τιμή: 4.000 €/τ.μ.
• Ελληνικό: Νεόδμητα 5.200 €/τ.μ., παλαιά 3.480 €. Ανώτατη τιμή: 2.650 €/τ.μ.

Σε αντίθεση με τις αγοραπωλησίες ακινήτων, οι δωρεές και γονικές παροχές διατηρούν τη δυναμική τους. Η ύπαρξη αφορολόγητου ορίου 800.000 ευρώ για πρώτου βαθμού συγγενείς ενισχύει την επιλογή μεταβίβασης περιουσίας εντός οικογένειας, χωρίς φορολογική επιβάρυνση.

Καθίζηση στην οικοδομική δραστηριότητα

Η πτωτική εικόνα της αγοράς ακινήτων συμπληρώνεται από την έντονη κάμψη της οικοδομικής δραστηριότητας. Η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει στο α΄ τρίμηνο του 2025 μείωση 29,2% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 43,5% στην επιφάνεια και 33,3% στον όγκο των νέων κατασκευών, σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2024.

Σημαντικός παράγοντας θεωρείται η πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), η οποία προκάλεσε αβεβαιότητα στους κατασκευαστές και ανέβαλε σειρά επενδυτικών σχεδίων σε ακίνητα, ιδίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης.