Την ώρα που στο οικονομικό επιτελείο ζεσταίνουν τις μηχανές για την ανακοίνωση συγκεκριμένων μέτρων προκειμένου να αντιμετωπιστεί ως έναν βαθμό η στεγαστική κρίση που πλήττει μεσαίους και μικρομεσαίους, η είδηση που έρχεται από την Ισπανία προκαλεί το λιγότερο ανησυχία και αναδεικνύει με τον πιο τρανταχτό τρόπο το πρόβλημα στέγης στη Νότια Ευρώπη και δη στις χώρες των οποίων το ΑΕΠ στηρίζεται κατά πολύ στον τουρισμό.

Στεγαστική κρίση: Η πρωτοβουλία πλατφόρμας που φέρνει τα πάνω-κάτω

Πρόσφατο δημοσίευμα της Deutsche Welle ανέδειξε την πρωτοποριακή πρωτοβουλία της πλατφόρμας habitacion.com (σ.σ. habitacion στα ελληνικά σημαίνει δωμάτιο) να «αναβιώσει» τις «Κυρίες της Αυλής». Ό,τι συνέβαινε στα μακρινά '60s που φοιτητές, εργένηδες, αλλά και οικογένειες ολόκληρες μη έχοντας την οικονομική δυνατότητα, νοίκιαζαν ένα δωμάτιο μονόχωρο ή δίχωρο με κοινόχρηστο μπάνιο, ενώ για κουζίνα συνήθως τη δουλειά την έκανε ένα καμινέτο. Μπορεί βέβαια οι συνθήκες να μην είναι οι ίδιες και τα προς πώληση δωμάτια να έχουν καλυτερέψει, αλλά το background της ιστορίας είναι κοινό. Οι μη έχοντες το διόλου ευκαταφρόνητο ποσό αγοράς ενός μέσου σπιτιού στρέφονται είτε στα ενοίκια -που σημειωτέον στην Αττική κατέγραψαν αύξηση έως και 54% από το 2019 έως σήμερα, σύμφωνα με το τελευταίο SPI του Spitogatos- είτε στο πατρικό. Τώρα πια στην Ισπανία στρέφονται στην εξαγορά ενός απλού δωματίου!

Ειδικότερα, το habitacion.com είναι μια start-up με έδρα τη Βαρκελώνη, που στοχεύει να προσφέρει έναν νέο τρόπο εξοικονόμησης και επένδυσης μέσω της αγοράς δωματίων, ως έξυπνη εναλλακτική λύση έναντι της ενοικίασης. Αξίζει να σημειωθεί ότι ισπανική νεοφυής εταιρεία συγκέντρωσε χρηματοδότηση €400.000 σε έναν γύρο pre-seed, σύμφωνα με την ιστοσελίδα EU-Startups. Με απλά λόγια, η ιστοσελίδα habitacion.com δίνει τη δυνατότητα σε ιδιώτες να αγοράζουν δωμάτια σε ακίνητα και να τα χρησιμοποιούν ως επένδυση, αντί να τα νοικιάζουν. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές αποκτούν ένα μερίδιο στο ακίνητο και μπορούν να επωφεληθούν από την αύξηση της αξίας του και από τυχόν έσοδα από την εκμετάλλευση του δωματίου. Ωστόσο, σημαίνει και κάτι ακόμα. Το να αγοράσει κάποιος ένα διαμέρισμα στην Ιβηρική καθίσταται πολύ ακριβό σπορ.

Όπως αναφέρει η Deutsche Welle, σε αντίθεση με την στεγαστική κρίση του 2005 στην Ισπανία, αυτή τη φορά οι υψηλές τιμές δεν οφείλονται στα χαμηλά επιτόκια των δανείων, αλλά στο υψηλό ενδιαφέρον μεγαλοεπενδυτών από το εξωτερικό, που επί σειρά ετών πληρώνουν αδρά για ένα μερίδιο στην αγορά ακινήτων της Ισπανίας. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα την άσκηση πίεσης στους Ισπανούς που σε μεγάλο ποσοστό αδυνατούν να βρουν σπίτια με λογικά, για τον δικό τους οικογενειακό προϋπολογισμό, ενοίκια, ενώ τους μήνες με μεγαλύτερη τουριστική κίνηση το πρόβλημα εντείνεται, καθώς πολλά ακίνητα «βγαίνουν» από τις μικρές αγγελίες των εφημερίδων και είναι διαθέσιμα μόνο για βραχυχρόνια μίσθωση σε ξένους επισκέπτες. Σας θυμίζει κάτι; Μια ματιά στις αγγελίες κατοικιών σε Σαντορίνη, Μύκονο, Πάρο, Κρήτη και άλλους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς αρκεί.

Έτσι, σε πλατφόρμες όπως το habitacion.com έχουν αρχίσει και εμφανίζονται ακόμα και μεμονωμένα δωμάτια προς πώληση, χωρίς δικό τους μπάνιο ή ξεχωριστή κουζίνα, την ώρα που ιδιώτες επενδυτές και hedge funds προτιμούν όλο και περισσότερο τις συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το πρώτο τρίμηνο του 2025 το 14% των διαμερισμάτων ήταν διαθέσιμα μόνο για βραχυχρόνια μίσθωση.

Παράλληλα, πολλά ακίνητα που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν και να βοηθήσουν στην αποσυμφόρηση των τιμών, παραμένουν κλειδωμένα και χρησιμοποιούνται ελάχιστα από τους ιδιοκτήτες - περίπου 2,5 εκατομμύρια αν δεχθούμε τους υπολογισμούς του ινστιτούτου ΙΝΕ.

Το μείγμα πιεστικών παραγόντων έχει οδηγήσει, μέσα σε μία δεκαετία, σε αυξήσεις των τιμών πώλησης από 30% έως και 100% σε περιοχές όπως οι Βαλεαρίδες Νήσοι, όπου καταγράφονται μαζικές διαδηλώσεις ντόπιων. Την ίδια περίοδο, ο μέσος μισθός αυξήθηκε κατά 23%, στα 2.642 ευρώ μεικτά, την ώρα που το μέσο διαμέρισμα 80 τ.μ. κοστίζει 1.400 με 1.500 ευρώ τον μήνα σε πόλεις όπως η Μαδρίτη και η Βαρκελώνη.

Στους επιβαρυντικούς παράγοντες, σε περιοχές όπως τα Κανάρια Νησιά και η Βαρκελώνη, ειδικοί συνυπολογίζουν τους ψηφιακούς νομάδες, ενώ στη Μαδρίτη η ζήτηση αυξάνεται και από τους ξένους φοιτητές που έρχονται για να σπουδάσουν.

Η ισπανική κυβέρνηση δέχεται πιέσεις καθώς η χώρα βρίσκεται σε μία από τις τελευταίες θέσεις πανευρωπαϊκά σε ό,τι αφορά την επιδότηση κατοικιών, με μέσο όρο 34 ευρώ ανά κάτοικο, την ώρα που ο κατά κεφαλήν μέσος όρος στην ΕΕ είναι πολλαπλάσιας, περίπου 160 ευρώ.


Η κατάσταση στην Ελλάδα

Στην Ελλάδα, μπορεί να μην έχουμε παρατηρήσει ακόμη φαινόμενα αλά habitacion -αν και θεωρείται θέμα χρόνου η εισαγωγή τους-, ωστόσο η στεγαστική κρίση «πνίγει» τα μεσαία και μικρομεσαία νοικοκυριά. Στο πλαίσιο αυτό, η κυβέρνηση προετοιμάζει ολοκληρωμένο πακέτο μέτρων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Με τις τιμές των ενοικίων να καταγράφουν συνεχή άνοδο, το οικονομικό επιτελείο ολοκληρώνει τις προτάσεις που θα παρουσιάσει ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ, στοχεύοντας στην αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

Το σχέδιο βασίζεται σε τέσσερις κεντρικούς άξονες: δικαιότερη κατανομή φορολογικών βαρών στα εισοδήματα από μισθώματα, στοχευμένες φοροαπαλλαγές για περιορισμό των αδήλωτων ενοικίων, δημιουργία αντικινήτρων για ανεκμετάλλευτες κατοικίες μέσω φόρου αδράνειας και αυστηρότερους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που απορροφούν σημαντικό μέρος του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.


Φοροελαφρύνσεις για εισοδήματα από ενοίκια

Το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει σημαντική μείωση του φορολογικού συντελεστή για τα χαμηλότερα εισοδήματα από μισθώματα. Συγκεκριμένα, προτείνεται η μείωση του συντελεστή από 15% σε 5% για το τμήμα εισοδήματος έως 5.000 ευρώ, ενώ διατηρείται στο 15% για το τμήμα από 5.001 έως 12.000 ευρώ. Με αυτή την αλλαγή, ιδιοκτήτης που εισπράττει 5.000 ευρώ ετησίως από μισθώματα θα πληρώνει φόρο μόλις 250 ευρώ αντί για 750 ευρώ που καταβάλλει σήμερα, εξοικονομώντας 500 ευρώ. Το ίδιο όφελος θα έχουν και όσοι δηλώνουν υψηλότερα εισοδήματα. Για εισόδημα 12.000 ευρώ, ο φόρος θα μειωθεί από 1.800 σε 1.300 ευρώ, ενώ για εισόδημα 15.000 ευρώ η μείωση θα είναι από 2.850 σε 2.350 ευρώ. Παράλληλα, μελετάται η εισαγωγή ενδιάμεσου συντελεστή 22% για εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ, αντί του σημερινού 35%. Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, τα εισοδήματα από ενοίκια ξεπερνούν τα 8,5 δισεκατομμύρια ευρώ ετησίως, με επτά στους δέκα ιδιοκτήτες να δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και το 87% κάτω από 10.000 ευρώ.


Επέκταση φοροαπαλλαγών για μακροχρόνιες μισθώσεις

Το οικονομικό επιτελείο επεξεργάζεται βελτιώσεις στη διάταξη που προβλέπει τριετή απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν κλειστές κατοικίες ή μετατρέπουν βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις. Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα και μίσθωση τριετούς διάρκειας. Κεντρική αλλαγή που μελετάται είναι η μείωση του ελάχιστου χρόνου μακροχρόνιας μίσθωσης από τρία σε δύο ή ακόμα και σε ένα έτος, παρέχοντας παράλληλα δυνατότητα υπογραφής περισσότερων συμβάσεων. Αυτό θα διευκολύνει ιδιοκτήτες που επιθυμούν να εξυπηρετήσουν δημόσιους υπαλλήλους και στρατιωτικούς με προσωρινές μετατάξεις.


Φόρος αδράνειας για ανεκμετάλλευτα ακίνητα

Επαναστατικό μέτρο αποτελεί η επιβολή φόρου αδράνειας σε ακίνητα που παραμένουν κλειστά για μεγάλο χρονικό διάστημα. Στόχος είναι να καταστούν ασύμφορα για τους ιδιοκτήτες και να εισέλθουν στην αγορά μισθώσεων, συμβάλλοντας στη μείωση των τιμών. Παρόμοια μέτρα εφαρμόζονται ήδη επιτυχώς σε Γαλλία, Ιρλανδία και Πορτογαλία, όπου η μη αξιοποίηση ακινήτων επιβαρύνεται με αυξημένη φορολογία. Επιπλέον, εξετάζεται τα ακίνητα τραπεζών και servicers να επιβαρύνονται με διπλάσιο ΕΝΦΙΑ.


Αυστηρότεροι περιορισμοί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η κυβέρνηση προγραμματίζει παράταση των περιορισμών για βραχυχρόνιες μισθώσεις έως το τέλος του 2026 και επέκταση του μέτρου σε νέες περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Στο στόχαστρο βρίσκονται συνοικίες με έντονη τουριστική δραστηριότητα όπως Ψυρρή, Μακρυγιάννη, Ακρόπολη, Καλλιμάρμαρο, Θησείο, Μεταξουργείο και Εξάρχεια. Το ισχύον καθεστώς προβλέπει πάγωμα νέων καταχωρίσεων στο Μητρώο Ακινήτων για το 2025 στις εξής περιοχές:

● 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη

● 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι

● 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ

Πάντως, παρά τους περιορισμούς, η ζήτηση για βραχυχρόνια διαμονή στην Αθήνα συνεχίζει να σπάει ρεκόρ. Οι κρατήσεις για το καλοκαίρι του 2025 είναι αυξημένες κατά 22% συγκριτικά με το 2024. Τον Μάιο του 2025 οι διαθέσιμες κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης σε όλη την Ελλάδα ξεπέρασαν το 1,038 εκατομμύριο, σημειώνοντας αύξηση 7% έως 10% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.