EnΑκίνητα: 5 "φορο-ανάσες" για τους ιδιοκτήτες από το 2026 - Ποιοι επωφελούνται με έως και 1.300 ευρώ λιγότερο φόρο για τα ενοίκια - Αναλυτικά παραδείγματα
Ποιοι βγαίνουν κερδισμένοι και ποιοι χάνουν
Φοροελαφρύνσεις, μπόνους για ανακαινίσεις και ''ψαλίδι'' στα τεκμήρια φέρνουν το 2026 τα μέτρα της ΔΕΘ για τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Πέντε αλλαγές στη φορολογία ακινήτων και εισοδημάτων από ενοίκια έρχονται από το 2026, με 161.587 ιδιοκτήτες που δηλώνουν ετήσια μισθώματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ να είναι οι μεγάλοι «κερδισμένοι» των μέτρων που παρουσιάστηκαν από τον πρωθυπουργό, Κυριάκο Μητσοτάκη, στη ΔΕΘ, καθώς η φορολογική επιβάρυνση μπορεί να μειωθεί έως και κατά 1.300 ευρώ.
Παράλληλα, όσοι επενδύσουν σε ανακαινίσεις ή διαθέσουν τις κλειστές κατοικίες τους στην αγορά θα επωφεληθούν από την επέκταση των κινήτρων, ενώ συνεχίζεται η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και «κουρεύονται» κατά 35% τα τεκμήρια για κατοικίες. Την ίδια στιγμή, δυσκολεύουν τα πράγματα για τους εκμισθωτές στο κέντρο της Αθήνας που σχεδίαζαν βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς παραμένει σε ισχύ το απαγορευτικό για τα τρία κορεσμένα διαμερίσματα του δήμου έως το 2026.
1. Φορολογική κλίμακα: Εισάγεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για τα εισοδήματα από ενοίκια που κυμαίνονται μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ ετησίως. Η αλλαγή αυτή μειώνει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες μεσαίων εισοδημάτων, οι οποίοι μέχρι σήμερα πλήρωναν φόρο 35% για το τμήμα του εισοδήματός τους άνω των 12.000 ευρώ.
Η νέα κλίμακα που θα ισχύσει από το 2026 έχει ως εξής:
• Έως 12.000 ευρώ: 15%
• Από 12.001 έως 24.000 ευρώ: 25%
• Από 24.001 έως 35.000 ευρώ: 35%
• Από 35.001 ευρώ και άνω: 45%
Με τη νέα κλίμακα οι φορολογούμενοι με εισοδήματα 12.001-24.000 ευρώ μπορούν να εξοικονομήσουν έως και 1.300 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα δει τη φορολογική του επιβάρυνση να μειώνεται κατά 800 ευρώ σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς, όπου το τμήμα πάνω από τα 12.000 ευρώ φορολογούνταν με 35%. Το μέτρο αναμένεται να ωφελήσει 161.587 ιδιοκτήτες και το δημοσιονομικό κόστος εκτιμάται σε 90 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2027 και μετά. Παράλληλα, η αλλαγή στη φορολογική κλίμακα ενισχύει και τη φορολογική συμμόρφωση, καθώς η μειωμένη επιβάρυνση σε συνδυασμό με το μόνιμο πλέον μέτρο της επιστροφής ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο δημιουργεί ισχυρά κίνητρα για τη δήλωση του πραγματικού ύψους των εισοδημάτων από μισθώσεις.
2. Απαλλαγή φόρου για κλειστές κατοικίες: Η κυβέρνηση επεκτείνει και για το 2026 την απαλλαγή φόρου εισοδήματος για κλειστές κατοικίες, ένα μέτρο που αφορά ακίνητα τα οποία παραμένουν αδρανή για τουλάχιστον τρία έτη. Η απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν αυτά τα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση. Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων και συμβάλλοντας στη σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων, που βρίσκονται σε διαρκές ράλι. Το δημοσιονομικό κόστος του μέτρου υπολογίζεται σε 13 εκατ. ευρώ για το 2026 και σε 22 εκατ. ευρώ για το 2027, ενώ η εφαρμογή του αναμένεται να ωφελήσει σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών, οι οποίοι θα μπορούν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους χωρίς την επιβάρυνση από τον φόρο εισοδήματος για τα πρώτα τρία έτη της μίσθωσης. Παράλληλα, η μειωμένη επιβάρυνση σε συνδυασμό με το μόνιμο μέτρο της επιστροφής ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο εκτιμάται ότι θα ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να δηλώσουν τα πραγματικά μισθώματα.
3. Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές: Παρατείνεται έως το τέλος του 2026, με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών (κόστος 18 εκατ. ευρώ). Το «πάγωμα» του ΦΠΑ αποτελεί, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ένα από τα πιο σημαντικά μέτρα για την τόνωση της ιδιωτικής οικοδομής και την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, ειδικά σε μια περίοδο που η ζήτηση για ακίνητα παραμένει ισχυρή, αλλά η οικοδομική δραστηριότητα αντιμετωπίζει σημαντικά εμπόδια.
4. Μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης: Το μέτρο παρατείνεται για τα έτη 2025 και 2026, με εκτιμώμενο κόστος 5 εκατ. ευρώ ανά έτος.
5. «Ψαλίδι» έως 35% στα τεκμήρια για κατοικίες: Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως εξής:
- Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/τ.μ.)
- Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τ.μ.)
- Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ (από 110 ευρώ/τ.μ.)
- Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τ.μ.)
- Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/τ.μ.)
Τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό. Για τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται προσαύξηση 20%, ενώ, αντίθετα, για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα παραπάνω ποσά μειώνονται κατά 50%. Τα τεκμήρια διαβίωσης βαρύνουν τους φορολογουμένους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε τα νοικιάζουν ή τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν. Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει «φιλοξενούμενος», απαλλάσσεται από το τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία, καθώς αυτό βαρύνει τον «φιλοξενούντα».
Παράλληλα, όσοι επενδύσουν σε ανακαινίσεις ή διαθέσουν τις κλειστές κατοικίες τους στην αγορά θα επωφεληθούν από την επέκταση των κινήτρων, ενώ συνεχίζεται η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και «κουρεύονται» κατά 35% τα τεκμήρια για κατοικίες. Την ίδια στιγμή, δυσκολεύουν τα πράγματα για τους εκμισθωτές στο κέντρο της Αθήνας που σχεδίαζαν βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς παραμένει σε ισχύ το απαγορευτικό για τα τρία κορεσμένα διαμερίσματα του δήμου έως το 2026.
Φορολογία ακινήτων: Οι πέντε αλλαγές
Αναλυτικότερα:1. Φορολογική κλίμακα: Εισάγεται νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για τα εισοδήματα από ενοίκια που κυμαίνονται μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ ετησίως. Η αλλαγή αυτή μειώνει σημαντικά τη φορολογική επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες μεσαίων εισοδημάτων, οι οποίοι μέχρι σήμερα πλήρωναν φόρο 35% για το τμήμα του εισοδήματός τους άνω των 12.000 ευρώ.
Η νέα κλίμακα που θα ισχύσει από το 2026 έχει ως εξής:
• Έως 12.000 ευρώ: 15%
• Από 12.001 έως 24.000 ευρώ: 25%
• Από 24.001 έως 35.000 ευρώ: 35%
• Από 35.001 ευρώ και άνω: 45%
Με τη νέα κλίμακα οι φορολογούμενοι με εισοδήματα 12.001-24.000 ευρώ μπορούν να εξοικονομήσουν έως και 1.300 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα δει τη φορολογική του επιβάρυνση να μειώνεται κατά 800 ευρώ σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς, όπου το τμήμα πάνω από τα 12.000 ευρώ φορολογούνταν με 35%. Το μέτρο αναμένεται να ωφελήσει 161.587 ιδιοκτήτες και το δημοσιονομικό κόστος εκτιμάται σε 90 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2027 και μετά. Παράλληλα, η αλλαγή στη φορολογική κλίμακα ενισχύει και τη φορολογική συμμόρφωση, καθώς η μειωμένη επιβάρυνση σε συνδυασμό με το μόνιμο πλέον μέτρο της επιστροφής ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο δημιουργεί ισχυρά κίνητρα για τη δήλωση του πραγματικού ύψους των εισοδημάτων από μισθώσεις.
2. Απαλλαγή φόρου για κλειστές κατοικίες: Η κυβέρνηση επεκτείνει και για το 2026 την απαλλαγή φόρου εισοδήματος για κλειστές κατοικίες, ένα μέτρο που αφορά ακίνητα τα οποία παραμένουν αδρανή για τουλάχιστον τρία έτη. Η απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν αυτά τα ακίνητα για μακροχρόνια μίσθωση. Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων και συμβάλλοντας στη σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων, που βρίσκονται σε διαρκές ράλι. Το δημοσιονομικό κόστος του μέτρου υπολογίζεται σε 13 εκατ. ευρώ για το 2026 και σε 22 εκατ. ευρώ για το 2027, ενώ η εφαρμογή του αναμένεται να ωφελήσει σημαντικό αριθμό ιδιοκτητών, οι οποίοι θα μπορούν να αξιοποιήσουν τα ακίνητά τους χωρίς την επιβάρυνση από τον φόρο εισοδήματος για τα πρώτα τρία έτη της μίσθωσης. Παράλληλα, η μειωμένη επιβάρυνση σε συνδυασμό με το μόνιμο μέτρο της επιστροφής ενός ενοικίου κάθε Νοέμβριο εκτιμάται ότι θα ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες να δηλώσουν τα πραγματικά μισθώματα.
3. Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές: Παρατείνεται έως το τέλος του 2026, με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών (κόστος 18 εκατ. ευρώ). Το «πάγωμα» του ΦΠΑ αποτελεί, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ένα από τα πιο σημαντικά μέτρα για την τόνωση της ιδιωτικής οικοδομής και την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, ειδικά σε μια περίοδο που η ζήτηση για ακίνητα παραμένει ισχυρή, αλλά η οικοδομική δραστηριότητα αντιμετωπίζει σημαντικά εμπόδια.
4. Μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης: Το μέτρο παρατείνεται για τα έτη 2025 και 2026, με εκτιμώμενο κόστος 5 εκατ. ευρώ ανά έτος.
5. «Ψαλίδι» έως 35% στα τεκμήρια για κατοικίες: Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως εξής:
- Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/τ.μ.)
- Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τ.μ.)
- Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ (από 110 ευρώ/τ.μ.)
- Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τ.μ.)
- Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/τ.μ.)
Τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό. Για τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται προσαύξηση 20%, ενώ, αντίθετα, για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα παραπάνω ποσά μειώνονται κατά 50%. Τα τεκμήρια διαβίωσης βαρύνουν τους φορολογουμένους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε τα νοικιάζουν ή τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν. Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει «φιλοξενούμενος», απαλλάσσεται από το τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία, καθώς αυτό βαρύνει τον «φιλοξενούντα».
