Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) προχώρησε στην επικαιροποίηση του οδηγού για το πλαίσιο λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων, λίγες μέρες πριν την εφαρμογή των νέων αυστηρότερων διατάξεων που ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου. Οι νέες οδηγίες της ΑΑΔΕ αφορούν ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που δραστηριοποιούνται στον τομέα των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Διαβάστε: Στο ράφι ξανά το ΚΕΦΟΔΕ Θεσσαλονίκης: Από αναβολή σε αναβολή, με φόντο τις δυσλειτουργίες της Αττικής

ΑΑΔΕ: Ορισμός και χρονικά όρια βραχυχρόνιας μίσθωσης

Από την 1η Ιανουαρίου 2024, ως βραχυχρόνια μίσθωση χαρακτηρίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου με διάρκεια έως 59 ημέρες. Προϋπόθεση αποτελεί η εκμίσθωση επιπλωμένων ακινήτων χωρίς παροχή επιπλέον υπηρεσιών, εκτός από τα κλινοσκεπάσματα. Σημαντική διευκρίνιση της ΑΑΔΕ είναι ότι ο χαρακτηρισμός μίσθωσης ως βραχυχρόνιας δεν εξαρτάται από τη χρήση ψηφιακής πλατφόρμας. Επιπλέον, το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε επιμέρους μίσθωσης και όχι στο συνολικό χρόνο που ένα ακίνητο μπορεί να εκμισθώνεται βραχυχρόνια ετησίως.

Αντίθετα, η μίσθωση ακινήτου για 60 ημέρες και άνω κατατάσσεται πλέον στις μακροχρόνιες μισθώσεις, με υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας. Όταν η μίσθωση ακινήτου συνοδεύεται από παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων, τότε θεωρείται τουριστικό κατάλυμα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, απαιτείται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.

Εγγραφή ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής

Τα ακίνητα που βρίσκονται εντός των ορίων του 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικού διαμερίσματος του Δήμου Αθηναίων μπορούν να εγγραφούν και να λάβουν νέο αριθμό εγγραφής, υπό την προϋπόθεση ότι ήταν ήδη εγγεγραμμένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2024.

Ενδεικτικές περιπτώσεις που επιτρέπουν την εγγραφή περιλαμβάνουν:
• Σύνταξη νέας σύμβασης μίσθωσης μετά τη λύση της προηγούμενης
• Αλλαγή διαχειριστή χωρίς μεταβολή ιδιοκτησιακού καθεστώτος
• Μεταβολή διαχειριστή λόγω μεταβίβασης ακινήτου ή κληρονομικής διαδοχής
• Επανεγγραφή του ίδιου ακινήτου από τον ίδιο διαχειριστή μετά από διακοπή

Υποχρεώσεις νέων ιδιοκτητών και διαχειριστών

Νέος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτου που ήταν εγγεγραμμένο από προηγούμενο ιδιοκτήτη στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, οφείλει να το εγγράψει εκ νέου για να πραγματοποιήσει βραχυχρόνιες μισθώσεις και να αποκτήσει νέο ΑΜΑ.

Φορολογικές υποχρεώσεις και ΦΠΑ

Φυσικό πρόσωπο που διαχειρίζεται έως 2 ακίνητα για βραχυχρόνιες μισθώσεις επιπλωμένων χώρων χωρίς επιπλέον υπηρεσίες, αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία και όχι από επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απαλλάσσονται από ΦΠΑ όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα. Αντίθετα, σε ΦΠΑ 13% υπάγονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις όταν οι εκμισθωτές είναι φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα, ή νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων.

Ειδικές περιπτώσεις και διευκρινίσεις

Ο ψιλός κύριος ακινήτου δεν δύναται να είναι διαχειριστής ακινήτου. Μόνη εξαίρεση αποτελεί η ιδιότητα του υπεκμισθωτή για την απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Κάθε αλλοδαπό πρόσωπο με εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα πρέπει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ για τη σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου και την εκπλήρωση φορολογικών υποχρεώσεων. Σε περίπτωση ακύρωσης βραχυχρόνιας μίσθωσης για την οποία έχει καταχωρηθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής πριν την άφιξη του μισθωτή, απαιτείται υποβολή τροποποιητικής δήλωσης για τη δήλωση της ακύρωσης.