Η παρατεταμένη κρίση που έπληξε την αγορά ακινήτων εισέρχεται σε νέα φάση σταθεροποίησης, χωρίς όμως να έχει επιλυθεί οριστικά. Σύμφωνα με το powergame.gr, το ΣτΕ ενέκρινε το Προεδρικό Διάταγμα του ΥΠΕΝ που καθιερώνει τον μηχανισμό περιβαλλοντικού ισοδύναμου, προσφέροντας διέξοδο στο αδιέξοδο των οικοδομικών αδειών που αμφισβητήθηκαν μετά τις δικαστικές αποφάσεις για τα οφέλη δόμησης του ΝΟΚ. Ωστόσο, η υπόθεση προχωρά παράλληλα στην Ευρώπη, καθώς το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου αποδέχθηκε την προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών για τα ίδια θέματα.

Διαβάστε: Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Τι προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα

ΝΟΚ: Το νέο πλαίσιο του περιβαλλοντικού ισοδύναμου

Η πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ ανοίγει τον δρόμος για την υλοποίηση του Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα διευκρινίζει τι αποτελεί "έναρξη οικοδομικών εργασιών" και θα ορίζει το πλαίσιο λειτουργίας του Ειδικού Σχεδίου Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ). Παρότι το διάταγμα κρίθηκε βασικά νόμιμο, το ΣτΕ διατύπωσε συγκεκριμένες παρατηρήσεις που το ΥΠΕΝ οφείλει να ενσωματώσει πριν την τελική έκδοση.

Το ΕΣΠΙΑΠ λειτουργεί ως καινοτόμο εργαλείο που στοχεύει στη σύνδεση της οικοδομικής δραστηριότητας με την περιβαλλοντική αποκατάσταση. Μέσω αυτού του μηχανισμού, ιδιοκτήτες και κατασκευαστές που επωφελήθηκαν από τα πλεονεκτήματα του ΝΟΚ, συμπεριλαμβανομένου του αυξημένου συντελεστή δόμησης ή του μεγαλύτερου ύψους, θα έχουν τη δυνατότητα νομιμοποίησης των αδειών τους, εφόσον καταβάλουν το απαιτούμενο περιβαλλοντικό ισοδύναμο.

Τρόποι απόδοσης και χρηματοδότηση περιβαλλοντικών έργων

Το περιβαλλοντικό ισοδύναμο μπορεί να αποδοθεί είτε ως χρηματικό τέλος είτε μέσω υλοποίησης συγκεκριμένων περιβαλλοντικών παρεμβάσεων. Οι επιλογές περιλαμβάνουν:

• Αστικές αναπλάσεις και δενδροφυτεύσεις
• Βιοκλιματικές παρεμβάσεις
• Αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων
• Άλλες περιβαλλοντικές δράσεις

Τα χρηματικά ποσά που θα συλλέγονται θα κατατίθενται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων. Αυτά τα κεφάλαια θα διατίθενται αποκλειστικά στους δήμους για τη χρηματοδότηση έργων περιβαλλοντικής αναβάθμισης του αστικού χώρου, με τη συμμετοχή του Πράσινου Ταμείου ή ιδιωτικών χορηγιών.

Προϋποθέσεις και επόμενα βήματα του ΥΠΕΝ

Το ΣτΕ, παρά την έγκριση του Προεδρικού Διατάγματος, όρισε ως απαραίτητη προϋπόθεση την προηγούμενη περιβαλλοντική προεκτίμηση πριν από την εφαρμογή κάθε ΕΣΠΙΑΠ. Αυτή η διαδικασία θα εξετάζει την ανάγκη για Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Η πρόβλεψη αυτή αποτελεί προστατευτικό μηχανισμό για την αποφυγή μαζικής νομιμοποίησης αδειών χωρίς ουσιαστικό περιβαλλοντικό έλεγχο. Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας πρέπει να ενσωματώσει τις παρατηρήσεις του ΣτΕ στο οριστικό κείμενο του ΠΔ. Στη συνέχεια θα εκδοθούν οι υπουργικές αποφάσεις που θα εξειδικεύουν τη διαδικασία υπολογισμού, καταβολής και ελέγχου του περιβαλλοντικού ισοδύναμου.

Κόστος και κατηγορίες οικοδομών που καλύπτονται

Το μέτρο αφορά δύο βασικές κατηγορίες κατασκευών. Πρώτον, εκείνες που έχουν ακυρωθεί ή προσβληθεί δικαστικά, για τις οποίες προβλέπεται περιβαλλοντικό τέλος 8% επί της αντικειμενικής αξίας. Δεύτερον, εκείνες που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά προγράμματα όπως το Ταμείο Ανάκαμψης (RRF) ή το ΕΣΠΑ, για τις οποίες το τέλος ανέρχεται στο 15%. Η συνέχιση των οικοδομικών εργασιών προϋποθέτει θετική γνωμοδότηση από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ), βάσει τεχνικών, οικονομικών και νομικών κριτηρίων.

Για ένα πατάρι 100 τετραγωνικών μέτρων σε περιοχή με τιμή ζώνης 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, το περιβαλλοντικό τέλος φτάνει τα 16.000 ευρώ (κατηγορία 8%) ή τα 30.000 ευρώ (κατηγορία 15%). Για κύριο χώρο 35 τετραγωνικών στο δώμα, το τέλος είναι 5.600 ή 10.500 ευρώ αντίστοιχα. Σε περιπτώσεις συνδυασμού και των δύο, η συνολική επιβάρυνση μπορεί να φτάσει τα 40.500 ευρώ.

Η ευρωπαϊκή διάσταση και το ΕΔΔΑ

Παράλληλα με την εσωτερική θεσμική διαδικασία, η υπόθεση του ΝΟΚ μεταφέρεται σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ) στο Στρασβούργο αποδέχθηκε ως παραδεκτή την προσφυγή Ελλήνων κατασκευαστών που ζητούν προστασία για τις άδειες δόμησης που εκδόθηκαν έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ανεξάρτητα από την έναρξη των εργασιών. Η εξέλιξη αυτή θεωρείται εξαιρετικά σημαντική, καθώς μόλις το 5% των υποθέσεων φτάνουν σε αυτό το στάδιο. Η αποδοχή της προσφυγής δείχνει ότι το ΕΔΔΑ αναγνωρίζει τη σοβαρότητα της υπόθεσης και τα ζητήματα που αφορούν τα περιουσιακά δικαιώματα και την ασφάλεια δικαίου. Η απόφαση του Δικαστηρίου μπορεί να καθορίσει όχι μόνο την τύχη των αδειών, αλλά και τον τρόπο αντιμετώπισης παρόμοιων περιπτώσεων σε ολόκληρη την Ευρώπη. Η δίκη αναμένεται το πρώτο εξάμηνο του 2026.

Προκλήσεις και προοπτικές για την αγορά

Παρά τη θετική κατεύθυνση, η κατάσταση παραμένει ρευστή. Πολλά έργα συνεχίζουν να είναι "παγωμένα" μέχρι την ολοκλήρωση των αναγκαίων νομοθετικών και δικαστικών διαδικασιών. Η αγορά εκφράζει έντονες επιφυλάξεις για το νέο πλαίσιο, χαρακτηρίζοντάς το "εξαιρετικά κοστοβόρο και αβέβαιο". Η κύρια ανησυχία είναι ότι το κόστος του περιβαλλοντικού ισοδύναμου θα μετακυλιστεί στους τελικούς αγοραστές, προκαλώντας περαιτέρω αύξηση των τιμών ακινήτων. Εταιρείες που υπέστησαν ζημίες από την καθυστέρηση δηλώνουν έτοιμες για δικαστικές προσφυγές, διεκδικώντας αποζημιώσεις και τονίζοντας ότι "η ζημία υπάρχει και πρέπει να αποδειχθεί τεκμηριωμένα".

Παρά το επιπλέον κόστος που θα επωμιστούν ιδιοκτήτες και εργολάβοι, η έγκριση του ΠΔ θεωρείται καθοριστική, καθώς αποκαθιστά τη νομική ασφάλεια και επιτρέπει την επανεκκίνηση των παγωμένων έργων, επαναφέροντας την εμπιστοσύνη στην οικοδομική δραστηριότητα.