Σε πλήρη εφαρμογή βρίσκεται πλέον ο νόμος 5246/2025, ο οποίος θεσπίζει τριετή φοροαπαλλαγή για τους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν κατοικίες σε εκπαιδευτικούς με μακροχρόνια σύμβαση. Η ρύθμιση αφορά σπίτια που διατίθενται αποκλειστικά για μόνιμη μίσθωση και αποσκοπεί στην αντιμετώπιση του έντονου στεγαστικού προβλήματος που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλό ενοίκιο όπως νησιά και τουριστικοί προορισμοί.

Διαβάστε: Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα: Προκλήσεις και πολιτικές στέγασης


Πώς να μην πληρώσετε φόρο: Τι ισχύει

  • Η απαλλαγή ισχύει για 36 μήνες από τον μήνα σύναψης της σύμβασης.
  • Καλύπτει κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν του δεύτερου.
  • Η σύμβαση πρέπει να έχει ελάχιστη διάρκεια τριών ετών.
  • Η απαλλαγή χάνεται μόνο αν το ακίνητο επιστρέψει σε βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb ή μείνει κενό χωρίς να επαναμισθωθεί εντός του διαστήματος.


Σε ποιους απευθύνεται

Το μέτρο καλύπτει μισθώσεις σε:

  • εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων,
  • ένστολο προσωπικό Ενόπλων Δυνάμεων και Σωμάτων Ασφαλείας,
  • ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό του Δημοσίου.

Η Υπουργός Παιδείας Σοφία Ζαχαράκη έχει ήδη γνωστοποιήσει ότι από τον Ιανουάριο 2026 η φοροαπαλλαγή θα ισχύει και για συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι μηνών για εκπαιδευτικούς που μετακινούνται σε δυσπρόσιτες περιοχές. Παράλληλα, από το καλοκαίρι του 2026, το 15% των νέων κοινωνικών κατοικιών του οικιστικού προγράμματος του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας θα διατεθεί σε εκπαιδευτικούς και υγειονομικούς.

Η ρύθμιση θεωρείται κρίσιμη για Κυκλάδες, Δωδεκάνησα, Κρήτη και άλλες περιοχές όπου οι τιμές ενοικίασης καθιστούν την υπηρεσία των εκπαιδευτικών ασύμφορη. Για τον λόγο αυτό, δημιουργείται τοπικό μητρώο διαθέσιμων κατοικιών μέσω συνεργασίας δήμων και φορέων, ώστε οι εκπαιδευτικοί να βρίσκουν άμεσα στέγη με ξεκάθαρους όρους και προσιτό κόστος.

Τι αλλάζει σε σχέση με τις προηγούμενες ρυθμίσεις

  • Παρατείνεται η ισχύς του μέτρου έως 31 Δεκεμβρίου 2026.
  • Προσαρμόζεται το πλαίσιο για ακίνητα που προηγουμένως ήταν είτε κενά είτε σε βραχυχρόνια μίσθωση.
  • Η φοροαπαλλαγή εφαρμόζεται αναδρομικά, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις δήλωσης προηγούμενων χρήσεων.


Το νέο φορολογικό καθεστώς στοχεύει τόσο στη στήριξη των εκπαιδευτικών όσο και στην ενεργοποίηση των ιδιοκτητών που μπορούν πλέον να εξασφαλίσουν σταθερά έσοδα τριών ετών χωρίς φορολογική επιβάρυνση, εφόσον το ακίνητο παραμένει σε μακροχρόνια μισθωτική χρήση.

Πρόκειται για μια παρέμβαση που φιλοδοξεί να μειώσει το στεγαστικό άγχος χιλιάδων δημοσίων λειτουργών και ταυτόχρονα να περιορίσει την πίεση που ασκεί η βραχυχρόνια μίσθωση στην κατοικία στην ελληνική επικράτεια.

Αναλυτικά η διάταξη

Άρθρο 9 «Επέκταση και βελτίωση των όρων απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος ακινήτων που μισθώνονται με μακροχρόνια μίσθωση - Τροποποίηση παρ. 91 άρθρου 72 Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος»

«Με τις διατάξεις του άρθρου 9 του κοινοποιούμενου νόμου, στην παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013, Α’ 167), περί μεταβατικών διατάξεων και έναρξης ισχύος, επέρχονται οι ακόλουθες τροποποιήσεις: α) στην περ. α), μετά τις λέξεις «εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα» προστίθενται οι λέξεις «(τ.μ.), προσαυξανόμενο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή», β) στην υποπερ. αα), η ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2025» αντικαθίσταται από την ημερομηνία «της 31ης Δεκεμβρίου 2026», γ) στην υποπερ. αβ), γα) στο στοιχείο i), οι λέξεις «κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, και κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023,», γβ) στο στοιχείο ii), οι λέξεις «κατά το φορολογικό έτος 2023 ή, αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025, κατά το φορολογικό έτος 2024» αντικαθίστανται από τις λέξεις «κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος», δ) στην περ. β), προστίθεται τελευταίο εδάφιο, ε) προστίθεται περ. γ), στ) στο δεύτερο εδάφιο, οι λέξεις «την ημερομηνία δημοσίευσης του παρόντος» αντικαθίστανται από τις λέξεις «την 5η.12.2024», ζ) προστίθεται τρίτο εδάφιο, και η παρ. 91 διαμορφώνεται ως εξής:

«91.α) Για τους τριάντα έξι (36) πρώτους μήνες μετά από τον μήνα, κατά τον οποίο συνάπτεται η σχετική σύμβαση μίσθωσης, δεν φορολογείται το εισόδημα φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών με εμβαδόν έως εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.), προσαυξημένο κατά είκοσι (20) τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 11, άνω των δύο (2), του μισθωτή, εφόσον:

αα) το εισόδημα προέρχεται από σύμβαση μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών (3) ετών που συνάπτεται μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2026,

αβ) η εκμισθούμενη κατοικία:

i) κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη από το έτος σύναψης της σύμβασης μίσθωσης και, αν η μίσθωση έχει καταρτιστεί το 2024, κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή

ii) κατά το εκάστοτε προηγούμενο της σύναψης της σύμβασης μίσθωσης φορολογικό έτος έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στην παρ. 1 του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 (Α' 240), και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση, και

αγ) ο εκμισθωτής δεν έχει υποβάλει στη Φορολογική Διοίκηση δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας για το ακίνητο κατά το έτος της μίσθωσης και έως την έναρξη αυτής ή για το ίδιο διάστημα έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου.

β) Αν εντός των τριών (3) ετών της περ. α) το ακίνητο:

βα) κενωθεί, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος που αυτό κενώνεται,

ββ) διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η απαλλαγή συνεχίζει να ισχύει για το υπολειπόμενο διάστημα και εφόσον το ακίνητο κενωθεί άπαξ και εκμισθωθεί εκ νέου με μακροχρόνια μίσθωση εντός του διαστήματος της περ. α) ή σύμφωνα με την περ. γ).

γ) Η απαλλαγή ισχύει και εφόσον το ακίνητο, για το οποίο πληρούνται οι προϋποθέσεις της περ. α), μισθώνεται τουλάχιστον για έξι (6) συνεχόμενους μήνες, άπαξ ή περισσότερες φορές, στις εξής κατηγορίες υπαλλήλων του δημοσίου τομέα της περ. α) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143):

γα) σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/1014,

γβ) σε εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και

γγ) σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Εφόσον το ακίνητο διατεθεί εντός των τριών (3) ετών της περ. α) για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή της παρούσας περίπτωσης παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης.

Η συνδρομή των προϋποθέσεων της απαλλαγής της παρούσας παραγράφου αποδεικνύεται μόνο από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος και, ειδικά ως προς τα έτη 2022 και 2023, από δηλώσεις που έχουν υποβληθεί έως την 5η.12.2024. Η προσαύξηση των τετραγωνικών μέτρων χορηγείται σύμφωνα με τα εξαρτώμενα τέκνα του μισθωτή κατά τον χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης.»