Παρά τη μικρή άνοδο που καταγράφηκε σε ορισμένες περιοχές την τελευταία χρονιά, οι χειμερινές εξοχικές κατοικίες έχουν δει τις αξίες τους να υποχωρούν θεαματικά την τελευταία δεκαπενταετία, με τη συνολική πτώση να φτάνει κατά μέσο όρο το 54%. Με άλλα λόγια, τα ακίνητα που άλλοτε αποτελούσαν σύμβολα status, επενδυτικές επιλογές και προορισμούς υψηλής ζήτησης, σήμερα εμφανίζονται απογυμνωμένα από την παλιά τους αίγλη, χωρίς σταθερό αγοραστικό ενδιαφέρον, που θα μπορούσε να στηρίξει μια ουσιαστική ανάκαμψη της αγοράς. Την τελευταία χρονιά, σύμφωνα με τη νέα έρευνα της GEOAXIS, οι τιμές δείχνουν να κινούνται χωρίς σαφές μοτίβο, καθώς η μικρή αύξηση που σημειώθηκε σε αυτές είναι αποτέλεσμα τοπικών ιδιαιτεροτήτων παρά ένδειξη αναβίωσης της ζήτησης.

Διαβάστε: Αυτοί παίρνουν διπλή επιστροφή ενοικίου με τα νέα μέτρα για το στεγαστικό - Δείτε αν είστε στη λίστα

Η Αράχωβα, μια αγορά που λειτουργεί σχεδόν αυτόνομα σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές, σημειώνει άνοδο 2,58%, φτάνοντας τα 1.668 ευρώ/τ.μ. Η αύξηση, ωστόσο, δεν συνοδεύεται από ουσιαστική κινητικότητα, αφού οι περισσότερες κατοικίες παραμένουν στα αζήτητα, παρά την ιστορικά υψηλή αναγνωρισιμότητα της περιοχής. Στο Καρπενήσι η άνοδος του 1,86% αντανακλά περισσότερο ένα τεχνικό φαινόμενο, το οποίο προκύπτει από τις λιγοστές συναλλαγές σε περιοχές με χαμηλή ρευστότητα, που εύκολα μεταβάλλουν τους δείκτες, παρά από μια ουσιαστική αλλαγή στη διάθεση των αγοραστών. Ακόμα πιο ενδεικτική είναι η εικόνα στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας, όπου η ζητούμενη τιμή αυξήθηκε μόλις κατά ένα ευρώ, από 1.063 σε 1.064 ευρώ/τ.μ., υποδηλώνοντας μια στασιμότητα που διαρκεί χρόνια. Παράλληλα, και στα Τρίκαλα Κορινθίας, παρά τα πλεονεκτήματα εγγύτητας προς την Αθήνα και την καλύτερη οδική πρόσβαση, η άνοδος περιορίζεται σε 0,45%.

Σε ''χειμερία νάρκη'' οι τιμές των ορεινών εξοχικών κατοικιών: Η σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα αποτυπώνει την κατάρρευση της αγοράς

Η σύγκριση με τα προ κρίσης επίπεδα του 2008 αποτυπώνει απόλυτα την κατάρρευση της άλλοτε δυναμικής αυτής αγοράς. Στον Άγιο Αθανάσιο η πτώση φτάνει στο εντυπωσιακό 68%, στο Καρπενήσι στο 55%, στα Τρίκαλα Κορινθίας στο 51% και στην Αράχωβα στο 44%. Σε όλες τις περιπτώσεις, η υποχώρηση των αξιών δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη επαναφορά της ζήτησης, καθώς ακόμα και στα σημερινά επίπεδα τιμών, που απέχουν δραστικά από τα προ κρίσης υψηλά, οι αγοραστές δεν εμφανίζονται πρόθυμοι να δεσμευτούν σε μια αγορά με περιορισμένες προοπτικές υπεραξίας και υψηλό κόστος συντήρησης.

0,45% μόλις η άνοδος στα Τρίκαλα Κορινθίας, παρά τα πλεονεκτήματα της εγγύτητας προς την Αθήνα

Η εικόνα περιπλέκεται ακόμα περισσότερο από το γεγονός ότι μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος αποτελείται από κατοικίες που κατασκευάστηκαν την περίοδο 2004-2009, όταν η οικοδομική δραστηριότητα ήταν στα ύψη και τα δάνεια χορηγούνταν αφειδώς. Η διάμεση επιφάνεια των 142,5 τ.μ., με ακίνητα που, σε πολλές περιπτώσεις, ξεπερνούν τα 180 τ.μ., αντανακλά μια νοοτροπία υπερβολής, αποσυνδεδεμένη από τις πραγματικές ανάγκες των σημερινών αγοραστών, οι οποίοι πλέον αναζητούν μικρότερες, ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες, με περιορισμένο κόστος συντήρησης. Το γεγονός ότι η διάμεση ηλικία τους φτάνει τα 27,5 χρόνια σημαίνει επίσης ότι μεγάλο μέρος του αποθέματος απαιτεί εκσυγχρονισμό, ενεργειακές αναβαθμίσεις και γενναίες παρεμβάσεις για να γίνει ανταγωνιστικό.

Βέβαια, η είσοδος των ακινήτων αυτών στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτέλεσε τα τελευταία χρόνια μια σανίδα σωτηρίας για ορισμένους ιδιοκτήτες, χωρίς όμως να αλλάξει τον συνολικό τόνο της αγοράς. Παρότι έως το 2019 η τάση ήταν ανοδική, η πανδημία επιβράδυνε τη δυναμική και το κύμα νέων καταχωρίσεων το 2022-2023 προέρχεται κυρίως από αδυναμία εξεύρεσης ενοικιαστών με συμβατικά μισθωτήρια. Ουσιαστικά, η αγορά κινείται από ανάγκη, όχι από πραγματικές επενδυτικές προσδοκίες και αυτό από μόνο του αποτυπώνει το εύθραυστο της κατάστασης. Ταυτόχρονα, οι δομικές προκλήσεις γίνονται ολοένα πιο εμφανείς. Η Αράχωβα, παρά το ισχυρό brand της, δείχνει να έχει εξαντλήσει τη δυναμική της, επιβεβαιώνοντας ότι η υπερπροσφορά πολυτελών κατοικιών δεν μπορεί να συντηρηθεί επ’ αόριστον από μια αγορά που στηρίζεται κυρίως στον εγχώριο τουρισμό.

Το Καρπενήσι και ο Άγιος Αθανάσιος εμφανίζουν ακόμα πιο έντονη καθίζηση στη ζήτηση, καθώς το αγοραστικό κοινό προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από Έλληνες, οι οποίοι διστάζουν να επενδύσουν σε μια εξοχική κατοικία με περιορισμένη σε διάρκεια σεζόν και υψηλά πάγια έξοδα. Αντίθετα, τα Τρίκαλα Κορινθίας συγκρατούν καλύτερα τις αξίες τους χάρη στη γειτνίαση με την Αθήνα και τη δυνατότητα για πιο συχνές επισκέψεις, κάτι που διευρύνει τη δεξαμενή ενδιαφερομένων.

Σε ''χειμερία νάρκη'' οι τιμές των ορεινών εξοχικών κατοικιών: Ακόμα ένας παράγοντας αβεβαιότητας η κλιματική αλλαγή

Η κλιματική αλλαγή εισάγει έναν ακόμα παράγοντα αβεβαιότητας, πιο δομικό και δυνητικά πιο καταστροφικό από όλα τα προηγούμενα. Τα χιονοδρομικά κέντρα, στα οποία βασίζεται μεγάλο μέρος της ζήτησης για χειμερινές κατοικίες, μειώνουν συστηματικά τις ημέρες λειτουργίας τους λόγω έλλειψης χιονιού, ενώ η χρηματοδότηση νέων εγκαταστάσεων σε υψόμετρα κάτω από 2.500 μέτρα θεωρείται πλέον μη βιώσιμη σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Σε συνδυασμό με το συνεχώς αυξανόμενο ενεργειακό κόστος, οι τοπικές αγορές καλούνται να επαναπροσδιορίσουν τον χαρακτήρα τους, από αγορές «χειμερινού τουρισμού» σε αγορές τεσσάρων εποχών, μια μετάβαση που μέχρι στιγμής δεν έχει γίνει με επαρκή στρατηγικό σχεδιασμό.

Συνολικά, η αγορά των χειμερινών παραθεριστικών κατοικιών βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι. Η μεγάλη πτώση των τιμών δεν έχει καταφέρει να προσελκύσει νέο κύμα αγοραστών, η ζήτηση παραμένει εύθραυστη και γεωγραφικά άνιση, ενώ οι δομικές μεταβολές -οικονομικές, δημογραφικές, κλιματικές- αποδυναμώνουν ακόμα περισσότερο τις προοπτικές της. Χωρίς μια πιο ολοκληρωμένη στρατηγική ανάπτυξης, επενδύσεις σε υποδομές και επαναπροσδιορισμό του τουριστικού προϊόντος οι περιοχές αυτές κινδυνεύουν να παραμείνουν εγκλωβισμένες σε μια παρατεταμένη στασιμότητα, με την αγορά να λειτουργεί περισσότερο από συνήθεια παρά από πραγματική δυναμική.

Δημοσιεύτηκε στο Money Pro των Παραπολιτικών