Mείωση φόρων σε ενοίκια - ακίνητα: Ποιοι κερδίζουν από τη μείωση - "Ψαλίδι" κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ πρώτης κατοικίας σε μικρά χωριά (Πίνακες)

Αλλάζει ο χάρτης της φορολογίας στα ακίνητα με το πακέτο των κυβερνητικών μέτρων που τίθεται σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026 και μειώνει τις επιβαρύνσεις για περισσότερους από 1,5 εκατ. ιδιοκτήτες, εκμισθωτές, αγοραστές, αλλά και για όσους προχωρούν σε ανακαινίσεις κατοικιών. Στον πυρήνα των παρεμβάσεων περιλαμβάνονται οι μειωμένοι συντελεστές φορολόγησης στα εισοδήματα από ενοίκια, το «κούρεμα» του ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών, καθώς και το «πάγωμα» τόσο του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών όσο και του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες που θα διαθέσουν στην αγορά κλειστές κατοικίες ή θα προχωρήσουν σε εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης θα μπορούν να επωφεληθούν από φοροαπαλλαγές και εκπτώσεις φόρου, περιορίζοντας αισθητά τον τελικό «λογαριασμό».

Ακίνητα: Οι φοροαπαλλαγές και οι εκπτώσεις φόρου

Την ίδια ώρα, τα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες «κουρεύονται» κατά 35%. Ειδικότερα, με το νέο φορολογικό καθεστώς χαμηλότερη ή και μηδενική θα είναι η επιβάρυνση από το νέο έτος για τις ακόλουθες κατηγορίες φορολογουμένων:

1. Εκμισθωτές Α. Για 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων που εισπράττουν ενοίκια πάνω από 12.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται έως και πάνω από 1.300 ευρώ ετησίως, ανάλογα με το ύψος του μισθώματος, λόγω του νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25%, αντί 35% που ισχύει σήμερα, για τα εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Σύμφωνα με τη νέα κλίμακα, που θα ισχύσει από το 2026, για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής παραμένει στο 15%, από 12.001 ευρώ έως 24.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 25%, για ποσά από 24.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ ανέρχεται σε 35% και για πάνω από 35.001 ευρώ σε 45%. Με τις αλλαγές αυτές τα οφέλη για τους εκμισθωτές ακινήτων διαμορφώνονται ως εξής:

Επισημαίνεται ότι τα τελευταία στοιχεία από την επεξεργασία των φορολογικών δηλώσεων δείχνουν ότι περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι εμφανίζουν εισοδήμα[1]τα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως.

Οι κλειστές κατοικίες και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Β. Οι ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2026 θα έχουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτούν για μία τριετία. Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων και συμβάλλοντας στη σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων που βρίσκονται σε διαρκές ράλι. Η κατάργηση της φορολογίας ισχύει για ενοικιάσεις κατοικιών που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και για κατοικίες που ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφάνειας έως 120 τ.μ.

Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Η διάρκεια της μίσθωσης θα πρέπει να είναι τριετής. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από την κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνο νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας.

Για ενοικιάσεις σε δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της προκειμένου να μη χαθεί η απαλλαγή είναι εξάμηνη, με την άπρακτη πάροδο της οποίας χάνεται η απαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα. Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από τον φόρο εισοδήματος.

 

2. Ιδιοκτήτες: Περισσότεροι από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε μικρά χωριά θα έχουν αυτόματη έκπτωση 50% στον ΕΝΦΙΑ του 2026 και πλήρη απαλλαγή από το 2027. Το μέτρο ισχύει για τα δικαιώματα στα ακίνητα που αφορούν κύρια κατοικία και ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, φορο[1]λογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος, βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 1.500 κατοίκων, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων).

Η μείωση κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ χορηγείται αποκλειστικά για τα δικαιώματα (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία) επί της κύριας κατοικίας και εφόσον η συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Προσοχή: Η έκπτωση αφορά μόνο την κύρια κατοικία και δεν ισχύει για άλλα ακίνητα του φορολογουμένου, όπως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, οικόπεδα ή αγροτεμάχια, καθώς και για κύρια κατοικία που η αντικειμενική της αξία υπερβαίνει το όριο των 400.000 ευρώ. Η ρύθμιση καλύπτει 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2,15 εκατομμυρίων κατοίκων, σε σύνολο 13.586 οικισμών πανελλαδικά.

Επίσης, μειώσεις έως 35% στα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών τίθενται σε ισχύ από φέτος, απαλλάσσοντας εκατοντάδες χιλιάδες φορολογουμένους από επιπλέον φόρους στο τεκμαρτό εισόδημα. Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως εξής:

Τα τεκμήρια διαβίωσης βαρύνουν τους φορολογουμένους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών είτε τα νοικιάζουν είτε τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν. Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει «φιλοξενούμενος» απαλλάσσεται από το τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία, καθώς αυτό βαρύνει τον «φιλοξενούντα».

3. Αγοραστές «Παγώνει» και για το 2026 ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών, στις οποίες θα επιβάλλεται μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3%. Η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, ενώ το μέτρο συμπιέζει αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή.

Πέραν του ΦΠΑ, σε αναστολή μέχρι τα τέλη του 2026 έχει μπει και ο φόρος υπεραξίας 15%, που επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής απόκτησης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο. Ο φόρος επιβαρύνει τους πωλητές, οι οποίοι με τη σειρά τους τον μετακυλίουν στους αγοραστές, ανεβάζοντας την τελική τιμή του ακινήτου.

 

4. Δαπάνες ανακαίνισης Οσοι πραγματοποιήσουν εντός του 2026 δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική ή αι[1]σθητική αναβάθμιση κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων θα δικαιούνται «κούρεμα» φόρου εισοδήματος συνολικού ύψους έως 16.000 ευρώ, κατανεμημένο σε βάθος πενταετίας, από το 2027 έως το 2031. Το ανώτατο όριο των δαπανών ανέρχεται σε 16.000 ευρώ, ενώ η ετήσια έκπτωση φόρου φθάνει έως τα 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα και τα σχετικά παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.

Σημειώνεται ότι για τη μείωση του φόρου οι δαπάνες αγοράς υλικών που λαμβάνονται υπόψη δεν πρέπει να υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών. Στην περίπτωση που το ποσό της μείωσης που δικαιούται ο φορολογούμενος για το οικείο φορολογικό έτος είναι μεγαλύτερο από τον φόρο που αναλογεί, το πλεονάζον ποσό δεν επιστρέφεται, δεν συμψηφίζεται με άλλη φορολογική υποχρέωση, δεν μεταφέρεται και δεν εκπίπτει σε επόμενο φορο[1]λογικό έτος, ούτε μεταφέρεται προς έκπτωση στον άλλον σύζυγο ή στο έτερο μέρος του συμφώνου συμβίωσης.

*Δημοσιεύτηκε στα «Παραπολιτικά»