EnΝέο σχέδιο για φθηνά ενοίκια: Τι φοβίζει την αγορά στο πρόγραμμα προσιτής στέγης
Τα ζητούμενα και οι αστερίσκοι
Το νέο κυβερνητικό σχέδιο για προσιτή στέγη με ελεγχόμενα ενοίκια στο μικροσκόπιο της αγοράς, με επιφυλάξεις από κατασκευαστές και developers
Μαρια Καλουδη
Το νέο κυβερνητικό πλαίσιο προβλέπει κίνητρα για κατασκευή προσιτών κατοικιών προς ενοικίαση για τουλάχιστον 10 χρόνια µε ελεγχόµενο κόστος. Οι κατασκευαστές και developers εµφανίζονται επιφυλακτικοί λόγω του περιορισµένου αντικειµένου και της αβεβαιότητας απόδοσης των επενδύσεων. Υπάρχει διαθέσιµο απόθεµα γερασµένων ακινήτων και εγκαταλελειµµένων βιοτεχνικών συγκροτηµάτων που θα µπορούσαν να αξιοποιηθούν για κοινωνική κατοικία.
∆ιεθνή παραδείγµατα από τις ΗΠΑ, τη Γερµανία και την Ισπανία δείχνουν επιτυχηµένα µοντέλα φορολογικών κινήτρων και κρατικής στήριξης για προσιτή στέγη. Το βασικό ζητούµενο παραµένει η µετατροπή του θεωρητικού πλαισίου σε λειτουργικό εργαλείο που θα προσελκύσει σηµαντικές επενδύσεις. Με ενδιαφέρον αλλά και εµφανή επιφύλαξη εξετάζει η αγορά το νέο κυβερνητικό πλαίσιο κινήτρων για την προσιτή στέγη, το οποίο επιχειρεί να εισαγάγει για πρώτη φορά στην Ελλάδα µια οργανωµένη κατηγορία µισθωτικής κατοικίας µε συγκεκριµένους κανόνες και µακροπρόθεσµο ορίζοντα.
Το µέτρο προβλέπει τη δυνατότητα είτε ανέγερσης νέων διαµερισµάτων είτε µετατροπής υφιστάµενων κτιρίων σε κατοικίες, οι οποίες θα διατίθενται αποκλειστικά προς ενοικίαση για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Ταυτόχρονα συνοδεύεται από φορολογικά κίνητρα, ενώ το ανώτατο ύψος του ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά ώστε να διασφαλίζεται ελεγχόµενο κόστος για τους ενοικιαστές. Η κυβερνητική στόχευση είναι να δηµιουργηθεί ένα σταθερό και προβλέψιµο περιβάλλον, που θα µπορούσε να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια και να οδηγήσει σε βάθος χρόνου στη συστηµατική παραγωγή προσιτής κατοικίας.
Ωστόσο, η αγορά υπογραµµίζει ότι η κατεύθυνση από µόνη της δεν αρκεί. Το ενδιαφέρον υπάρχει, αλλά συνοδεύεται από αναµονή για τις τελικές διευκρινίσεις, καθώς το κρίσιµο ερώτηµα είναι αν το πλαίσιο αυτό µπορεί να µετατραπεί σε πραγµατικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς και όχι απλώς σε µία ακόµη παρέµβαση που ενισχύει τη ζήτηση. Παράγοντες του κλάδου σηµειώνουν ότι στα µεγάλα αστικά κέντρα υπάρχει όντως απόθεµα γερασµένων ακινήτων, εγκαταλελειµµένων βιοτεχνικών συγκροτηµάτων αλλά και ακίνητης περιουσίας που ανήκει άµεσα ή έµµεσα στο ∆ηµόσιο. Το απόθεµα αυτό θα µπορούσε υπό προϋποθέσεις να αξιοποιηθεί για την ανάπτυξη κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας.
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η συζήτηση για τη γεωγραφική στόχευση της κοινωνικής κατοικίας. Σε πιο υποβαθµισµένες ή µεσαίας αξίας περιοχές των µεγάλων πόλεων το µοντέλο θα µπορούσε να λειτουργήσει αποτελεσµατικότερα. Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η πρόταση για διεύρυνση υφιστάµενων στεγαστικών προγραµµάτων, µε στόχο να ενταχθούν και νεόδµητες κατοικίες σε περιοχές όπου το κόστος επιτρέπει πιο ρεαλιστικές παρεµβάσεις, χωρίς να ενισχύεται περαιτέρω η πίεση στις ήδη ακριβές αγορές.
Παρά το θετικό πρόσηµο που αναγνωρίζεται στη γενική κατεύθυνση του µέτρου, οι µεγάλοι κατασκευαστές εµφανίζονται ιδιαίτερα επιφυλακτικοί. Όπως προκύπτει από συνοµιλίες µε στελέχη ισχυρών κατασκευαστικών εταιρειών, το αντικείµενο θεωρείται περιορισµένο σε σχέση µε το µέγεθος και τις ανάγκες των µεγάλων οµίλων, ενώ απαιτεί περαιτέρω διευκρινίσεις για να αξιολογηθεί σοβαρά.
Επιπλέον, η εµπειρία της προηγούµενης δεκαετίας λειτουργεί αποτρεπτικά. Το real estate development, ιδίως την περίοδο πριν από την κρίση, κατέληξε σε µαζικά «κόκκινα» δάνεια, αφήνοντας βαθύ αποτύπωµα στον κλάδο. Ως αποτέλεσµα, οι µεγάλοι κατασκευαστές προτιµούν σήµερα δραστηριότητες µε πιο προβλέψιµες ταµειακές ροές και χαµηλότερο ρίσκο, όπως τα έργα παραχώρησης, παρά την ανάληψη νέων οικιστικών επενδύσεων µε αβέβαιη απόδοση. Ακόµη και όταν εξετάζεται το ενδεχόµενο συµµετοχής στην προσιτή κατοικία, αυτό τίθεται υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
Η αγορά θεωρεί ότι πραγµατικό ενδιαφέρον θα µπορούσε να υπάρξει µόνο µέσα από µεγάλης κλίµακας οργανωµένα πακέτα, αντίστοιχα µε έργα τύπου φοιτητικών εστιών, όπου το ρίσκο είναι περιορισµένο, η χρηµατοδότηση εξασφαλισµένη και ο ρόλος του ∆ηµοσίου καθοριστικός. Σε διαφορετική περίπτωση η επιφυλακτικότητα παραµένει, µε πολλούς να θυµίζουν ότι παρόµοιες εξαγγελίες είχαν ακουστεί και στο παρελθόν χωρίς να αλλάξει ουσιαστικά ο στεγαστικός χάρτης της χώρας. Αντίστοιχα επιφυλακτική είναι και η στάση των developers. Σύµφωνα µε εκτιµήσεις, το όφελος δεν είναι σαφές ότι µεταφέρεται στον developer ή στον κατασκευαστή που καλείται να αναλάβει το κόστος παραγωγής.
Επιπλέον, το υψηλό κόστος γης και κατασκευής σηµαίνει ότι ακόµη και σε µεγάλα συγκροτήµατα οι τελικές τιµές συχνά παραµένουν απρόσιτες για τον µέσο πολίτη αν δεν υπάρχει µηχανισµός κρατικής στήριξης.
Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή
∆ιεθνή παραδείγµατα από τις ΗΠΑ, τη Γερµανία και την Ισπανία δείχνουν επιτυχηµένα µοντέλα φορολογικών κινήτρων και κρατικής στήριξης για προσιτή στέγη. Το βασικό ζητούµενο παραµένει η µετατροπή του θεωρητικού πλαισίου σε λειτουργικό εργαλείο που θα προσελκύσει σηµαντικές επενδύσεις. Με ενδιαφέρον αλλά και εµφανή επιφύλαξη εξετάζει η αγορά το νέο κυβερνητικό πλαίσιο κινήτρων για την προσιτή στέγη, το οποίο επιχειρεί να εισαγάγει για πρώτη φορά στην Ελλάδα µια οργανωµένη κατηγορία µισθωτικής κατοικίας µε συγκεκριµένους κανόνες και µακροπρόθεσµο ορίζοντα.
Ακίνητα: Τι προβλέπει το κυβερνητικό σχέδιο για τα φθηνά ενοίκια
Το µέτρο προβλέπει τη δυνατότητα είτε ανέγερσης νέων διαµερισµάτων είτε µετατροπής υφιστάµενων κτιρίων σε κατοικίες, οι οποίες θα διατίθενται αποκλειστικά προς ενοικίαση για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Ταυτόχρονα συνοδεύεται από φορολογικά κίνητρα, ενώ το ανώτατο ύψος του ενοικίου θα καθορίζεται κεντρικά ώστε να διασφαλίζεται ελεγχόµενο κόστος για τους ενοικιαστές. Η κυβερνητική στόχευση είναι να δηµιουργηθεί ένα σταθερό και προβλέψιµο περιβάλλον, που θα µπορούσε να κινητοποιήσει ιδιωτικά κεφάλαια και να οδηγήσει σε βάθος χρόνου στη συστηµατική παραγωγή προσιτής κατοικίας. Ωστόσο, η αγορά υπογραµµίζει ότι η κατεύθυνση από µόνη της δεν αρκεί. Το ενδιαφέρον υπάρχει, αλλά συνοδεύεται από αναµονή για τις τελικές διευκρινίσεις, καθώς το κρίσιµο ερώτηµα είναι αν το πλαίσιο αυτό µπορεί να µετατραπεί σε πραγµατικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς και όχι απλώς σε µία ακόµη παρέµβαση που ενισχύει τη ζήτηση. Παράγοντες του κλάδου σηµειώνουν ότι στα µεγάλα αστικά κέντρα υπάρχει όντως απόθεµα γερασµένων ακινήτων, εγκαταλελειµµένων βιοτεχνικών συγκροτηµάτων αλλά και ακίνητης περιουσίας που ανήκει άµεσα ή έµµεσα στο ∆ηµόσιο. Το απόθεµα αυτό θα µπορούσε υπό προϋποθέσεις να αξιοποιηθεί για την ανάπτυξη κοινωνικής ή προσιτής κατοικίας.
Στο ίδιο πλαίσιο εντάσσεται και η συζήτηση για τη γεωγραφική στόχευση της κοινωνικής κατοικίας. Σε πιο υποβαθµισµένες ή µεσαίας αξίας περιοχές των µεγάλων πόλεων το µοντέλο θα µπορούσε να λειτουργήσει αποτελεσµατικότερα. Σε αυτό το πλαίσιο εντάσσεται και η πρόταση για διεύρυνση υφιστάµενων στεγαστικών προγραµµάτων, µε στόχο να ενταχθούν και νεόδµητες κατοικίες σε περιοχές όπου το κόστος επιτρέπει πιο ρεαλιστικές παρεµβάσεις, χωρίς να ενισχύεται περαιτέρω η πίεση στις ήδη ακριβές αγορές.
Γιατί η αγορά εμφανίζεται επιφυλακτική
Παρά το θετικό πρόσηµο που αναγνωρίζεται στη γενική κατεύθυνση του µέτρου, οι µεγάλοι κατασκευαστές εµφανίζονται ιδιαίτερα επιφυλακτικοί. Όπως προκύπτει από συνοµιλίες µε στελέχη ισχυρών κατασκευαστικών εταιρειών, το αντικείµενο θεωρείται περιορισµένο σε σχέση µε το µέγεθος και τις ανάγκες των µεγάλων οµίλων, ενώ απαιτεί περαιτέρω διευκρινίσεις για να αξιολογηθεί σοβαρά. Επιπλέον, η εµπειρία της προηγούµενης δεκαετίας λειτουργεί αποτρεπτικά. Το real estate development, ιδίως την περίοδο πριν από την κρίση, κατέληξε σε µαζικά «κόκκινα» δάνεια, αφήνοντας βαθύ αποτύπωµα στον κλάδο. Ως αποτέλεσµα, οι µεγάλοι κατασκευαστές προτιµούν σήµερα δραστηριότητες µε πιο προβλέψιµες ταµειακές ροές και χαµηλότερο ρίσκο, όπως τα έργα παραχώρησης, παρά την ανάληψη νέων οικιστικών επενδύσεων µε αβέβαιη απόδοση. Ακόµη και όταν εξετάζεται το ενδεχόµενο συµµετοχής στην προσιτή κατοικία, αυτό τίθεται υπό αυστηρές προϋποθέσεις.
Η αγορά θεωρεί ότι πραγµατικό ενδιαφέρον θα µπορούσε να υπάρξει µόνο µέσα από µεγάλης κλίµακας οργανωµένα πακέτα, αντίστοιχα µε έργα τύπου φοιτητικών εστιών, όπου το ρίσκο είναι περιορισµένο, η χρηµατοδότηση εξασφαλισµένη και ο ρόλος του ∆ηµοσίου καθοριστικός. Σε διαφορετική περίπτωση η επιφυλακτικότητα παραµένει, µε πολλούς να θυµίζουν ότι παρόµοιες εξαγγελίες είχαν ακουστεί και στο παρελθόν χωρίς να αλλάξει ουσιαστικά ο στεγαστικός χάρτης της χώρας. Αντίστοιχα επιφυλακτική είναι και η στάση των developers. Σύµφωνα µε εκτιµήσεις, το όφελος δεν είναι σαφές ότι µεταφέρεται στον developer ή στον κατασκευαστή που καλείται να αναλάβει το κόστος παραγωγής.
Επιπλέον, το υψηλό κόστος γης και κατασκευής σηµαίνει ότι ακόµη και σε µεγάλα συγκροτήµατα οι τελικές τιµές συχνά παραµένουν απρόσιτες για τον µέσο πολίτη αν δεν υπάρχει µηχανισµός κρατικής στήριξης.
Δημοσιεύθηκε στην Απογευματινή
