EnΤα κίνητρα για τα κλειστά σπίτια: Φορολογία, ρίσκο μισθώσεων και κόστος ανακαίνισης κρατούν χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς
Τι δείχνει έρευνα;
Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, στη χώρα καταγράφονται 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος
Μαρια Καλουδη
Την ώρα που το στεγαστικό πρόβλημα οξύνεται και η εύρεση προσιτής κατοικίας εξελίσσεται σε καθημερινό αγώνα για χιλιάδες νοικοκυριά, η ελληνική αγορά ακινήτων εμφανίζει ένα από τα πιο χαρακτηριστικά της παράδοξα. Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, στη χώρα καταγράφονται 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, ενώ στην Αττική, όπου οι πιέσεις είναι εντονότερες, το ποσοστό διαμορφώνεται στο 24%.
Διαβάστε: Σχέδιο άμυνας για τα "κόκκινα" χρέη: Τα 7 όπλα της κυβέρνησης για τα 247 δισ. ευρώ ληξιπρόθεσμων σε Εφορία, Ταμεία και τράπεζες
Παρ’ όλα αυτά, αυτό το φαινομενικά τεράστιο απόθεμα δεν μετατρέπεται εύκολα σε λύση για το Στεγαστικό ούτε μπορεί να λειτουργήσει αυτόματα ως βαλβίδα αποσυμπίεσης των τιμών. Ο λόγος είναι ότι μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για να καλύψει τις σημερινές ανάγκες. Πολλές από αυτές αφορούν εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, άλλες βρίσκονται στην επαρχία και σε περιοχές με περιορισμένες θέσεις εργασίας και υπηρεσίες, ενώ αρκετές δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες, απαιτώντας σημαντικές επενδύσεις για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση. Έτσι, το πρόβλημα δεν αφορά την έλλειψη κατοικιών συνολικά, αλλά την έλλειψη των κατάλληλων κατοικιών στα σημεία όπου υπάρχει πραγματική και έντονη ζήτηση.
Την ίδια στιγμή, η κοινωνική και δημογραφική εικόνα αλλάζει. Το μέγεθος των νοικοκυριών μειώνεται, αυξάνονται τα μονοπρόσωπα και μικρά νοικοκυριά, ενώ η δημιουργία οικογένειας καθυστερεί. Αυτή η εξέλιξη ενισχύει τη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα, κυρίως σε αστικά κέντρα με καλή πρόσβαση σε μεταφορές, εργασία και υπηρεσίες, δημιουργώντας ισχυρές πιέσεις ακριβώς σε μια κατηγορία κατοικιών που είναι ήδη περιορισμένη. Σε αυτό το περιβάλλον, κάθε ακίνητο που παραμένει κλειστό εντείνει την ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.
Πάνω σε αυτή τη δυναμική λειτουργεί και το θεσμικό πλαίσιο. Η φορολογία, η νομοθεσία και η γραφειοκρατία επηρεάζουν καθοριστικά το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης, διαμορφώνοντας τη συμπεριφορά των ιδιοκτητών. Ο ΕΝΦΙΑ παραμένει βασική πηγή δημοσίων εσόδων, γεγονός που περιορίζει τα περιθώρια γενναίων φορολογικών παρεμβάσεων, ενώ οι δημόσιες επενδύσεις σε μεταφορές και αστικές αναπλάσεις αυξάνουν την ελκυστικότητα συγκεκριμένων περιοχών και προσελκύουν αγοραστές, συχνά χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Η ψηφιοποίηση των συναλλαγών μέσω του myPROPERTY και του ψηφιακού Κτηματολογίου έχει βελτιώσει αισθητά τις διαδικασίες, χωρίς ωστόσο να έχει εξαλείψει τις καθυστερήσεις. Διαδικασίες όπως η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου εξακολουθούν να θεωρούνται χρονοβόρες και κοστοβόρες, ιδίως για μικρούς ιδιοκτήτες, λειτουργώντας αποτρεπτικά για όσους σκέφτονται να ενεργοποιήσουν ένα κλειστό ακίνητο. Αντίστοιχα, στο πεδίο των μισθώσεων, παρά την υποχρεωτική τριετή διάρκεια των συμβολαίων, η πολυνομία και η κακονομία, σε συνδυασμό με την ασάφεια γύρω από τις διαδικασίες αντιμετώπισης της αθέτησης μισθωμάτων, εντείνουν το αίσθημα ανασφάλειας.
Για πολλούς ιδιοκτήτες, ο κίνδυνος ενός ακινήτου που θα μείνει «μπλοκαρισμένο» χωρίς εισόδημα υπερτερεί του πιθανού οφέλους, μειώνοντας τη διάθεση για μακροχρόνια ενοικίαση και ωθώντας στη λύση της αδράνειας. Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο σύνθετο αν ληφθεί υπόψη ότι η Ελλάδα διαχρονικά δεν διέθετε ισχυρούς θεσμούς στεγαστικής πολιτικής. Η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012, εν μέσω της κρίσης, σήμανε το τέλος των πιο μαζικών προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης, αφήνοντας ένα θεσμικό κενό, που μέχρι σήμερα δεν έχει καλυφθεί από έναν μόνιμο και ολοκληρωμένο μηχανισμό. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτούν τα ευρήματα του 5ου Βαρόμετρου της Αγοράς Ακινήτων, που παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», του επενδυτή και αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη, το οποίο αποτυπώνει όχι μόνο τον παλμό της αγοράς, αλλά και τις προσδοκίες των πολιτών σε Αττική και Θεσσαλονίκη.
Η έρευνα καταγράφει τη συρρίκνωση της πραγματικής ζήτησης, καθώς μόλις το 4,37% των ερωτωμένων δηλώνουν ότι σκοπεύουν να αγοράσουν ακίνητο εντός των επόμενων 12 μηνών, την ώρα που οι πωλητές είναι σχεδόν διπλάσιοι από τους αγοραστές. Παράλληλα, το στεγαστικό πρόβλημα αναγνωρίζεται σχεδόν καθολικά, με το 89% των πολιτών να το χαρακτηρίζει αρκετά ή πολύ μεγάλο.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι το 17% των ερωτηθέντων δηλώνει πως διαθέτει κατοικία που κρατά κλειστή. Όταν οι ιδιοκτήτες αυτοί ερωτώνται για το τι θα μπορούσε να τους οδηγήσει στο να διαθέσουν το ακίνητό τους στην αγορά, αναδεικνύεται με σαφήνεια ένα πλέγμα κινήτρων. Η μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης αναφέρεται ως ο σημαντικότερος παράγοντας, ενώ σχεδόν εξίσου κρίσιμη θεωρείται η γενναία επιδότηση για ενεργειακή αναβάθμιση. Την ίδια στιγμή, ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στα μέτρα προστασίας των ιδιοκτητών, τα οποία θα μπορούσαν να περιορίσουν το ρίσκο και να αποκαταστήσουν την εμπιστοσύνη στη μακροχρόνια μίσθωση.
Ένα σημαντικό ποσοστό ιδιοκτητών δηλώνει ότι προτιμά να περιμένει περαιτέρω άνοδο των τιμών πριν κινηθεί, αντιμετωπίζοντας το ακίνητο ως επενδυτικό απόθεμα, ενώ ένα μικρότερο, αλλά σταθερό τμήμα ξεκαθαρίζει ότι δεν προτίθεται να ανοίξει το κλειστό του σπίτι για κανέναν λόγο, ανεξαρτήτως μέτρων. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι ακόμα και οι πιο γενναίες παρεμβάσεις δεν μπορούν να ενεργοποιήσουν το σύνολο του αποθέματος, αλλά μπορούν να απελευθερώσουν ένα κρίσιμο μέρος του.
Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι η ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών δεν μπορεί να στηριχθεί σε μία μόνο πολιτική. Απαιτείται συνδυασμός φορολογικών κινήτρων με διάρκεια, ουσιαστικής στήριξης για ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις, αλλά κυρίως θεσμικής προστασίας που θα μειώνει το ρίσκο για τον ιδιοκτήτη. Χωρίς αυτές τις προϋποθέσεις, τα εκατομμύρια κενών κατοικιών θα συνεχίσουν να συνυπάρχουν με μια αγορά που δυσκολεύεται να καλύψει βασικές στεγαστικές ανάγκες, μετατρέποντας το Στεγαστικό από οικονομικό ζήτημα σε κοινωνική πρόκληση πρώτης γραμμής.
Δημοσιεύτηκε στο ένθετο Money pro των «Παραπολιτικών»
Διαβάστε: Σχέδιο άμυνας για τα "κόκκινα" χρέη: Τα 7 όπλα της κυβέρνησης για τα 247 δισ. ευρώ ληξιπρόθεσμων σε Εφορία, Ταμεία και τράπεζες
Γιατί είναι τόσο μεγάλος ο αριθμός των κενών κατοικιών
Παρ’ όλα αυτά, αυτό το φαινομενικά τεράστιο απόθεμα δεν μετατρέπεται εύκολα σε λύση για το Στεγαστικό ούτε μπορεί να λειτουργήσει αυτόματα ως βαλβίδα αποσυμπίεσης των τιμών. Ο λόγος είναι ότι μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για να καλύψει τις σημερινές ανάγκες. Πολλές από αυτές αφορούν εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες, άλλες βρίσκονται στην επαρχία και σε περιοχές με περιορισμένες θέσεις εργασίας και υπηρεσίες, ενώ αρκετές δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες, απαιτώντας σημαντικές επενδύσεις για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση. Έτσι, το πρόβλημα δεν αφορά την έλλειψη κατοικιών συνολικά, αλλά την έλλειψη των κατάλληλων κατοικιών στα σημεία όπου υπάρχει πραγματική και έντονη ζήτηση. Την ίδια στιγμή, η κοινωνική και δημογραφική εικόνα αλλάζει. Το μέγεθος των νοικοκυριών μειώνεται, αυξάνονται τα μονοπρόσωπα και μικρά νοικοκυριά, ενώ η δημιουργία οικογένειας καθυστερεί. Αυτή η εξέλιξη ενισχύει τη ζήτηση για μικρότερα διαμερίσματα, κυρίως σε αστικά κέντρα με καλή πρόσβαση σε μεταφορές, εργασία και υπηρεσίες, δημιουργώντας ισχυρές πιέσεις ακριβώς σε μια κατηγορία κατοικιών που είναι ήδη περιορισμένη. Σε αυτό το περιβάλλον, κάθε ακίνητο που παραμένει κλειστό εντείνει την ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.
Πάνω σε αυτή τη δυναμική λειτουργεί και το θεσμικό πλαίσιο. Η φορολογία, η νομοθεσία και η γραφειοκρατία επηρεάζουν καθοριστικά το κόστος ιδιοκτησίας, επένδυσης και ενοικίασης, διαμορφώνοντας τη συμπεριφορά των ιδιοκτητών. Ο ΕΝΦΙΑ παραμένει βασική πηγή δημοσίων εσόδων, γεγονός που περιορίζει τα περιθώρια γενναίων φορολογικών παρεμβάσεων, ενώ οι δημόσιες επενδύσεις σε μεταφορές και αστικές αναπλάσεις αυξάνουν την ελκυστικότητα συγκεκριμένων περιοχών και προσελκύουν αγοραστές, συχνά χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Η ψηφιοποίηση των συναλλαγών μέσω του myPROPERTY και του ψηφιακού Κτηματολογίου έχει βελτιώσει αισθητά τις διαδικασίες, χωρίς ωστόσο να έχει εξαλείψει τις καθυστερήσεις. Διαδικασίες όπως η ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου εξακολουθούν να θεωρούνται χρονοβόρες και κοστοβόρες, ιδίως για μικρούς ιδιοκτήτες, λειτουργώντας αποτρεπτικά για όσους σκέφτονται να ενεργοποιήσουν ένα κλειστό ακίνητο. Αντίστοιχα, στο πεδίο των μισθώσεων, παρά την υποχρεωτική τριετή διάρκεια των συμβολαίων, η πολυνομία και η κακονομία, σε συνδυασμό με την ασάφεια γύρω από τις διαδικασίες αντιμετώπισης της αθέτησης μισθωμάτων, εντείνουν το αίσθημα ανασφάλειας.
Για πολλούς ιδιοκτήτες, ο κίνδυνος ενός ακινήτου που θα μείνει «μπλοκαρισμένο» χωρίς εισόδημα υπερτερεί του πιθανού οφέλους, μειώνοντας τη διάθεση για μακροχρόνια ενοικίαση και ωθώντας στη λύση της αδράνειας. Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο σύνθετο αν ληφθεί υπόψη ότι η Ελλάδα διαχρονικά δεν διέθετε ισχυρούς θεσμούς στεγαστικής πολιτικής. Η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012, εν μέσω της κρίσης, σήμανε το τέλος των πιο μαζικών προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης, αφήνοντας ένα θεσμικό κενό, που μέχρι σήμερα δεν έχει καλυφθεί από έναν μόνιμο και ολοκληρωμένο μηχανισμό. Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, ιδιαίτερη βαρύτητα αποκτούν τα ευρήματα του 5ου Βαρόμετρου της Αγοράς Ακινήτων, που παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις», του επενδυτή και αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη, το οποίο αποτυπώνει όχι μόνο τον παλμό της αγοράς, αλλά και τις προσδοκίες των πολιτών σε Αττική και Θεσσαλονίκη.
Η έρευνα καταγράφει τη συρρίκνωση της πραγματικής ζήτησης, καθώς μόλις το 4,37% των ερωτωμένων δηλώνουν ότι σκοπεύουν να αγοράσουν ακίνητο εντός των επόμενων 12 μηνών, την ώρα που οι πωλητές είναι σχεδόν διπλάσιοι από τους αγοραστές. Παράλληλα, το στεγαστικό πρόβλημα αναγνωρίζεται σχεδόν καθολικά, με το 89% των πολιτών να το χαρακτηρίζει αρκετά ή πολύ μεγάλο.
Κρίσιμος παράγοντας η γενναία επιδότηση για ενεργειακή αναβάθμιση
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι το 17% των ερωτηθέντων δηλώνει πως διαθέτει κατοικία που κρατά κλειστή. Όταν οι ιδιοκτήτες αυτοί ερωτώνται για το τι θα μπορούσε να τους οδηγήσει στο να διαθέσουν το ακίνητό τους στην αγορά, αναδεικνύεται με σαφήνεια ένα πλέγμα κινήτρων. Η μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης αναφέρεται ως ο σημαντικότερος παράγοντας, ενώ σχεδόν εξίσου κρίσιμη θεωρείται η γενναία επιδότηση για ενεργειακή αναβάθμιση. Την ίδια στιγμή, ιδιαίτερη βαρύτητα αποδίδεται στα μέτρα προστασίας των ιδιοκτητών, τα οποία θα μπορούσαν να περιορίσουν το ρίσκο και να αποκαταστήσουν την εμπιστοσύνη στη μακροχρόνια μίσθωση. Ένα σημαντικό ποσοστό ιδιοκτητών δηλώνει ότι προτιμά να περιμένει περαιτέρω άνοδο των τιμών πριν κινηθεί, αντιμετωπίζοντας το ακίνητο ως επενδυτικό απόθεμα, ενώ ένα μικρότερο, αλλά σταθερό τμήμα ξεκαθαρίζει ότι δεν προτίθεται να ανοίξει το κλειστό του σπίτι για κανέναν λόγο, ανεξαρτήτως μέτρων. Το στοιχείο αυτό δείχνει ότι ακόμα και οι πιο γενναίες παρεμβάσεις δεν μπορούν να ενεργοποιήσουν το σύνολο του αποθέματος, αλλά μπορούν να απελευθερώσουν ένα κρίσιμο μέρος του.
Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι η ενεργοποίηση των κλειστών κατοικιών δεν μπορεί να στηριχθεί σε μία μόνο πολιτική. Απαιτείται συνδυασμός φορολογικών κινήτρων με διάρκεια, ουσιαστικής στήριξης για ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις, αλλά κυρίως θεσμικής προστασίας που θα μειώνει το ρίσκο για τον ιδιοκτήτη. Χωρίς αυτές τις προϋποθέσεις, τα εκατομμύρια κενών κατοικιών θα συνεχίσουν να συνυπάρχουν με μια αγορά που δυσκολεύεται να καλύψει βασικές στεγαστικές ανάγκες, μετατρέποντας το Στεγαστικό από οικονομικό ζήτημα σε κοινωνική πρόκληση πρώτης γραμμής.
Δημοσιεύτηκε στο ένθετο Money pro των «Παραπολιτικών»
