Η ελληνική αγορά κατοικίας έχει περάσει προ πολλού το κατώφλι της διεθνούς προσοχής. Τα τελευταία χρόνια εξελίσσεται σε μια από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές παγκοσμίως, με τις τιμές πώλησης να κινούνται σε τροχιά έντονης ανόδου, αφήνοντας πίσω τους τα εισοδήματα και τις αντοχές των νοικοκυριών. Τα χαρακτηριστικά της στεγαστικής κρίσης παγιώνονται, ενώ οι κοινωνικές πιέσεις γίνονται πλέον ορατές σε ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού.


Στις πιο ακριβές αγορές κατοικίας η Ελλάδα: Τι δείχνουν τα στοιχεία

Σύμφωνα με τα συγκεντρωτικά στοιχεία της Global Property Guide, η Ελλάδα καταλαμβάνει την πέμπτη θέση διεθνώς ως προς τη σωρευτική αύξηση των τιμών κατοικιών την τελευταία δεκαετία, η οποία φτάνει το 77%. Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και σε μικρότερη χρονική κλίμακα. Από το 2022 έως και το 2025, οι τιμές ακινήτων σε ορισμένες περιοχές της Αττικής αυξήθηκαν έως και 45%, με χαρακτηριστικό παράδειγμα τον Πειραιά, ο οποίος μετατράπηκε σε έναν από τους πιο δυναμικούς -και ακριβούς- πόλους της αγοράς. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Redataset, ακόμα και γειτονιές που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν προσιτές κατέγραψαν αυξήσεις άνω του 35% μέσα στην ίδια τριετία, την ώρα που η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών δεν ακολουθεί αντίστοιχη πορεία. Σε διεθνές επίπεδο, στην κορυφή της κατάταξης βρίσκεται η Πορτογαλία, όπου οι τιμές έχουν εκτοξευθεί κατά 226% μέσα σε μία δεκαετία, εξέλιξη που έχει συμβάλει καθοριστικά στη βαθιά στεγαστική κρίση που αντιμετωπίζει η χώρα. Ακολουθεί η Ολλανδία με άνοδο 121%, ενώ στην τρίτη θέση βρίσκονται οι Ηνωμένες Πολιτείες, με αύξηση 92%, παρά τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης που καταγράφονται το τελευταίο διάστημα. Τέταρτη έρχεται η Ιαπωνία με 89%, ενώ πίσω από την Ελλάδα ακολουθούν ο Καναδάς (76%) και η Αυστραλία (70%). Τη δεκάδα συμπληρώνουν η Γερμανία (53%), η Κίνα (49%) και η Γαλλία (27%).

Στο εσωτερικό της χώρας, ο ρυθμός ανόδου των τιμών δείχνει να αναζωπυρώνεται. Το πρόγραμμα «Σπίτι Μου ΙΙ», που ενεργοποιήθηκε στις αρχές του 2025, λειτούργησε ως πρόσθετος επιταχυντής, ενισχύοντας τη ζήτηση σε μία ήδη περιορισμένη αγορά. Οπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, το τρίτο τρίμηνο του 2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν σε ετήσια βάση κατά 7,7% πανελλαδικά. Στην Αττική ο ρυθμός ανόδου διαμορφώθηκε στο 6,6%, στη Θεσσαλονίκη έφτασε το 9,6%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 8,9%, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας -κυρίως τουριστικού ενδιαφέροντος- στο 8,5%.

Δεν είναι τυχαίο ότι η Αθήνα καταγράφεται πλέον ως η δεύτερη ακριβότερη πόλη στην Ευρώπη σε όρους προσιτότητας για την αγορά νεόδμητης κατοικίας. Σύμφωνα με μελέτη της Deloitte, απαιτούνται 15,3 ετήσιοι μικτοί μισθοί για την απόκτηση ενός καινούργιου διαμερίσματος 70 τ.μ., επίδοση που την κατατάσσει αμέσως μετά το Αμστερνταμ, όπου απαιτούνται 15,4 μισθοί.


Εντείνονται οι κοινωνικές επιπτώσεις της στεγαστικής κρίσης

Την ίδια στιγμή, οι κοινωνικές επιπτώσεις της στεγαστικής κρίσης εντείνονται. Οπως επισημαίνεται σε πρόσφατη έρευνα της διαΝΕΟσις, η πίεση είναι ήδη εμφανής, καθώς τα μισά νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο δαπανούν πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση. Αν και οι ιδιοκτήτες με στεγαστικό δάνειο αντιστοιχούν μόλις στο 7% του πληθυσμού, η οικονομική επιβάρυνση που υφίστανται είναι δυσανάλογα υψηλή.

Ενδεικτικό του εύρους του προβλήματος είναι το γεγονός ότι το 2024 το ποσοστό των ατόμων που ζουν σε νοικοκυριά με οφειλές -είτε πρόκειται για ενοίκια, στεγαστικά δάνεια, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας ή δόσεις αγορών- έφτασε το 42,8% στην Ελλάδα, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος διαμορφώθηκε μόλις στο 9,2%. Την ίδια χρονιά, περίπου 1 στα 10 ελληνικά νοικοκυριά εμφάνιζε καθυστερήσεις σε πληρωμές στεγαστικών δανείων ή ενοικίων, στοιχείο που υπογραμμίζει την αυξανόμενη επισφάλεια.

Σε αυτό το περιβάλλον, η ελληνική αγορά ακινήτων μοιάζει να λειτουργεί σε δύο παράλληλους κόσμους. Από τη μία πλευρά, οι τιμές των αγγελιών εξακολουθούν να ανεβαίνουν, συντηρώντας την εικόνα μιας αγοράς που «τρέχει» ασταμάτητα. Από την άλλη, στις πραγματικές συναλλαγές, οι ισορροπίες αλλάζουν, καθώς οι διαπραγματεύσεις σκληραίνουν, οι αγοραστές γίνονται πιο επιφυλακτικοί και οι τελικές τιμές, πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων, αρχίζουν να δείχνουν σημάδια κόπωσης.

Το χάσμα αυτό διευρύνεται από το γεγονός ότι σήμερα συνυπάρχουν τρεις διαφορετικές «αγορές», οι ζητούμενες τιμές των αγγελιών, οι αντικειμενικές αξίες και οι πραγματικές τιμές των συμβολαίων, με τις αποκλίσεις μεταξύ τους να διευρύνονται. Μέσα σε αυτό το τοπίο, τα λεγόμενα prime ακίνητα λειτουργούν ως μία αγορά μέσα στην αγορά. Κατοικίες πρώτης γραμμής στη Βούλα και τη Βουλιαγμένη, διαμερίσματα με ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα ή μοναδικά ακίνητα με θέα στην Ακρόπολη διατηρούν τη δική τους δυναμική, με συναλλαγές που φτάνουν ή και ξεπερνούν τα 25.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Πρόκειται, ωστόσο, για ένα πολύ περιορισμένο τμήμα της αγοράς, που δεν μπορεί να λειτουργήσει ως δείκτης για το σύνολο.

Το πραγματικό αδιέξοδο εντοπίζεται στη «μάζα» των ακινήτων, καθώς στα διαμερίσματα χωρίς ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, σε περιοχές όπως η Ανω Γλυφάδα, η Νέα Σμύρνη, το Χαλάνδρι ή μεγάλα τμήματα του κέντρου της Αθήνας. Εκεί, η απόσταση ανάμεσα στις τιμές και τις δυνατότητες των νοικοκυριών μοιάζει πλέον αγεφύρωτη.


Δημοσιεύθηκε στο ένθετο MoneyPro των Παραπολιτικών