Η αγορά της κατοικίας της Αθήνας εισέρχεται σε μια νέα φάση ωρίμανσης, με τις τιμές να συνεχίζουν μεν ανοδικά, αλλά με σαφώς πιο συγκρατημένους ρυθμούς. Την ίδια στιγμή, διαμορφώνονται τέσσερις βασικές επενδυτικές τάσεις, που αναμένεται να καθορίσουν την πορεία των νέων οικιστικών αναπτύξεων τα επόμενα χρόνια. Σύμφωνα με την ετήσια ανάλυση της Savills Hellas για την αγορά κατοικίας στην πρωτεύουσα, η δυναμική των τελευταίων ετών αρχίζει να συναντά τα όρια αντοχής της ζήτησης, καθώς οι ζητούμενες τιμές πλησιάζουν πλέον επίπεδα που δοκιμάζουν την αγοραστική δυνατότητα πολλών ενδιαφερομένων.

Διαβάστε: ΕΝΦΙΑ 2026: Λήγει σήμερα η προθεσμία για την πληρωμή της πρώτης δόσης

Όπως επισημαίνεται χαρακτηριστικά, «οι ζητούμενες τιμές αρχίζουν να δοκιμάζουν τα ανώτερα όρια της ανθεκτικότητας της ζήτησης», γεγονός που οδηγεί σε σταδιακή εξομάλυνση των ρυθμών ανόδου της αγοράς. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στα στοιχεία για την πορεία των τιμών την τελευταία τετραετία, με βάση ένα τυπικό νεόδμητο διαμέρισμα 90 τ.μ. με δύο υπνοδωμάτια και θέση στάθμευσης.

Στον Πειραιά, έπειτα από μια «εκρηκτική» άνοδο, της τάξης του 37%, την περίοδο 2021-2023, η αύξηση περιορίστηκε περίπου στο 20% για το διάστημα 2023-2025. Στα νότια προάστια ο ρυθμός ανόδου επιβραδύνθηκε αισθητά, από 26% τη διετία 2021-2023 σε περίπου 10% την περίοδο 2023-2025, με την αγορά να περνά σε φάση μεγαλύτερης αναμονής και αξιολόγησης. Στην περιοχή αυτή, όπου τα επίπεδα τιμών στα νέα ακίνητα είναι πλέον ιδιαίτερα υψηλά, η ζήτηση περιορίζεται κυρίως σε αγοραστές υψηλών εισοδημάτων, ενώ σημαντικό ρόλο αναμένεται να παίξει η ολοκλήρωση των πρώτων οικιστικών φάσεων της μεγάλης ανάπλασης στο Ελληνικό. Ακόμα μεγαλύτερη επιβράδυνση καταγράφεται στα βόρεια προάστια, όπου οι τιμές φαίνεται να έχουν προσεγγίσει το ανώτατο όριό τους μετά την έντονη άνοδο των προηγούμενων ετών.

Η ζήτηση -παραδοσιακά προερχόμενη από το εγχώριο κοινό και τα υψηλότερα εισοδηματικά στρώματαεμφανίζει πλέον σημάδια κόπωσης, επηρεαζόμενη από τα αυξημένα επίπεδα τιμών και τη μειωμένη ελκυστικότητα των νέων αγορών. Αντίθετα, τα δυτικά προάστια και περιοχές της υπόλοιπης Αττικής διατηρούν τη δυναμική τους, κυρίως επειδή οι τιμές παρέμειναν χαμηλότερες τα προηγούμενα χρόνια. Αυτό έχει οδηγήσει σε μεγαλύτερη χωρική διασπορά της ζήτησης, καθώς όλο και περισσότεροι αγοραστές αναζητούν νεόδμητες κατοικίες σε πιο προσιτά επίπεδα τιμών.

Παράλληλα, το κέντρο της Αθήνας συνεχίζει να αποτελεί διαχρονικό πόλο έλξης, διασφαλίζοντας την ανθεκτικότητα της αγοράς και το 2026. Ιδιαίτερη κινητικότητα καταγράφεται και στην κατηγορία των πολυτελών κατοικιών, όπου η χρόνια έλλειψη ποιοτικού αποθέματος αρχίζει σταδιακά να καλύπτει τη σταθερά ισχυρή ζήτηση. Στις πλέον περιζήτητες περιοχές, οι τιμές παραμένουν σε ανοδική τροχιά και το ενδιαφέρον από διεθνείς επενδυτές συνεχίζει να ενισχύεται. Ενδεικτικά, τα premium νεόδμητα ακίνητα στο Κολωνάκι διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 10.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, στη Βουλιαγμένη φτάνουν τα 15.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Παλαιό Ψυχικό κινούνται γύρω στα 10.000 ευρώ ανά τ.μ.

Προς τα δυτικά, η ακριβότερη περιοχή είναι το Γαλάτσι, με περίπου 4.200 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα ανατολικά η Νέα Μάκρη φτάνει τα 4.900 ευρώ ανά τ.μ. Στον Πειραιά οι τιμές στα νεόδμητα διαμορφώνονται γύρω στα 5.100 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σε περιοχές της υπόλοιπης Αττικής, όπως το Σούνιο, φτάνουν περίπου τα 8.000 ευρώ ανά τ.μ.


Το νέο τοπίο στην αγορά κατοικίας της Αθήνας

Παρά τη δυναμική της αγοράς, η μεγαλύτερη πρόκληση για το 2026 παραμένει η επίμονη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η ισχυρή ζήτηση για νέες κατοικίες συναντά έναν περιορισμένο όγκο νέων αναπτύξεων, μια κατάσταση που επιδεινώθηκε και από την αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η Savills Hellas εντοπίζει τέσσερις βασικές επενδυτικές τάσεις, που διαμορφώνουν το νέο τοπίο στην αγορά κατοικίας της Αθήνας.

1) Η στροφή στα «πράσινα» ακίνητα
Η βιωσιμότητα εξελίσσεται από δευτερεύον κριτήριο σε βασικό παράγοντα που επηρεάζει την αξία των ακινήτων. Τα ενεργειακά αποδοτικά, «πράσινα» κτίρια εμφανίζουν σημαντικό premium τόσο στις τιμές πώλησης όσο και στις αποδόσεις ενοικίασης. Αντίθετα, τα παλαιότερα και μη ανακαινισμένα ακίνητα αντιμετωπίζουν κίνδυνο απομείωσης αξίας, γεγονός που επιταχύνει την επαναξιοποίηση του παλαιού κτιριακού αποθέματος μέσα από ανακαινίσεις και μετατροπές σε κατοικίες υψηλών προδιαγραφών.

2) Η ανάπτυξη του μοντέλου Build-to-Rent
Η ελληνική αγορά κατοικίας αρχίζει σταδιακά να μεταβαίνει από την κατακερματισμένη ιδιωτική ιδιοκτησία σε πιο οργανωμένα επενδυτικά σχήματα, που αναπτύσσουν κατοικίες αποκλειστικά για ενοικίαση. Το μοντέλο Build-to-Rent προσφέρει στους επενδυτές σταθερές ταμειακές ροές και χαμηλότερο κίνδυνο κενών μισθώσεων, ενώ ταυτόχρονα εισάγει ένα πιο επαγγελματικό μοντέλο διαχείρισης κατοικιών, γεφυρώνοντας το χάσμα μεταξύ των πολυτελών κατοικιών και του παλαιού δευτερογενούς αποθέματος.

3) Η ανάδειξη της «ασημένιας» οικονομίας
Ακόμα μία σημαντική ευκαιρία που αναδύεται έως το 2030 είναι η ανάπτυξη οικιστικών προϊόντων που απευθύνονται στη λεγόμενη «ασημένια οικονομία». Η Ελλάδα εξελίσσεται σε ελκυστικό προορισμό για Ευρωπαίους συνταξιούχους, ωστόσο η αγορά στερείται ακόμη εξειδικευμένων κατοικιών για αυτή τη δημογραφική ομάδα. Η δημιουργία οργανωμένων κοινοτήτων για seniors και projects ευεξίας μπορεί να αποτελέσει σημαντικό πεδίο ανάπτυξης για θεσμικούς επενδυτές, προσφέροντας μακροπρόθεσμες και σχετικά σταθερές αποδόσεις.

4) Η αστική αναγέννηση και οι υποδομές μεταφορών
Τέλος, καθοριστικό ρόλο στην εξέλιξη της αγοράς παίζει η αστική αναγέννηση περιοχών που συνδέεται με μεγάλα έργα υποδομών. Ο Πειραιάς έχει ήδη εξελιχθεί σε έναν από τους πιο δυναμικούς οικιστικούς προορισμούς, λειτουργώντας ως πιο προσιτή εναλλακτική της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Παράλληλα, τα έργα της Γραμμής 4 του μετρό δημιουργούν νέο επενδυτικό ενδιαφέρον σε περιοχές που μέχρι πρόσφατα βρίσκονταν εκτός επενδυτικού χάρτη, όπως η Κυψέλη.

Δημοσιεύτηκε στο ένθετο Money pro των Παραπολιτικών