Σε μια αγορά που αλλάζει ταχύτατα χαρακτηριστικά, η πρόσφατη έρευνα του Spitogatos επιβεβαίωσε ότι δύο παράγοντες καθορίζουν πλέον σχεδόν απόλυτα την αξία ενός ακινήτου: το έτος κατασκευής κατά κύριο λόγο, αλλά και η ενεργειακή του απόδοση. Τα στοιχεία από την Αττική και τη Θεσσαλονίκη αποτυπώνουν μια ξεκάθαρη τάση «διπλής ταχύτητας», με τα νεόδμητα και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα να απομακρύνονται όλο και περισσότερο σε επίπεδο τιμών από το υπόλοιπο απόθεμα κατοικιών. Η εικόνα στις πωλήσεις είναι ενδεικτική της νέας πραγματικότητας. Στο κέντρο της Αθήνας, τα νεόδμητα ακίνητα καταγράφουν μέσες ζητούμενες τιμές που φτάνουν τα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, όταν τα παλαιότερα κινούνται περίπου στα 2.250 ευρώ. Πρόκειται για μια διαφορά που δεν αποτυπώνει απλώς την ηλικία του ακινήτου, αλλά συνοψίζει μια σειρά ποιοτικών χαρακτηριστικών, όπως την ενεργειακή αποδοτικότητα, τις σύγχρονες κατασκευαστικές προδιαγραφές, τους καλύτερους κοινόχρηστους χώρους και συχνά την αναβαθμισμένη τοποθεσία.


Ακίνητα: Σταθερά υψηλή η ζήτηση στα βόρεια προάστια

Στα βόρεια προάστια, όπου η ζήτηση για ποιοτική κατοικία παραμένει σταθερά υψηλή, τα νεόδμητα αγγίζουν τα 4.495 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 2.800 ευρώ για τα παλαιότερα, ενώ στα νότια προάστια –την πιο ακριβή ζώνη της χώρας– οι τιμές εκτοξεύονται στα 5.122 ευρώ ανά τ.μ. για νέες κατοικίες, όταν τα παλαιότερα περιορίζονται στα 3.226 ευρώ. Η διαφορά αυτή δεν είναι τυχαία, καθώς τα νότια προάστια συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο μέρος των νέων αναπτύξεων, αλλά και ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον, τόσο εγχώριο όσο και διεθνές. Ακόμα και σε περιοχές με χαμηλότερο επίπεδο τιμών, η ίδια τάση παραμένει έντονη.


Οι τιμές στα δυτικά προάστια

Στα δυτικά προάστια, τα νεόδμητα πωλούνται περίπου στα 3.333 ευρώ ανά τ.μ., ένα ντι 1.888 ευρώ για τα παλαιότερα, ενώ στα ανατολικά οι τιμές διαμορφώνονται στα 3.195 ευρώ, έναντι 2.077 ευρώ. Στον Πειραιά, που τα τελευταία χρόνια καταγράφει σημαντική αναπτυξιακή δυναμική, τα νεόδμητα φτάνουν τα 3.723 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα προάστιά του η απόσταση από τα παλαιότερα ακίνητα διευρύνεται ακόμα περισσότερο. Στη Θεσσαλονίκη, αν και τα απόλυτα επίπεδα τιμών είναι χαμηλότερα, η διαφοροποίηση παραμένει σαφής. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, τα νεόδμητα κινούνται στα 3.190 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 2.455 ευρώ για τα παλαιότερα, ενώ στα προάστια η δια φορά γίνεται ακόμα πιο έντονη, με τις τιμές να διαμορφώνονται στα 2.667 ευρώ, ένα ντι 1.554 ευρώ. Η εικόνα αυτή αποτυπώνει τη σταδιακή αναβάθμιση του οικιστικού αποθέματος της πόλης, αλλά και την αυξανόμενη ζήτηση για σύγχρονες κατοικίες.


Τι ισχύει με τις ενοικιάσεις

Ανάλογη είναι η εικόνα και στις ενοικιάσεις, όπου το premium των νεόδμητων κατοικιών αποτυπώνεται με ακόμα πιο άμεσο τρόπο. Στο κέντρο της Αθήνας, τα νεόδμητα ενοικιάζονται περίπου στα 15,5 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 11,3 ευρώ για τα παλαιότερα, ενώ στα νότια προάστια η διαφορά κορυφώνεται, με τις τιμές να φτάνουν τα 18,8 ευρώ, έναντι 12,6 ευρώ. Στα βόρεια προάστια, οι τιμές διαμορφώνονται στα 15,2 ευρώ, έναντι 11,3 ευρώ, ενώ ακόμα και στα δυτικά προάστια, που θεωρούνται πιο προσιτά, τα νεόδμητα αγγίζουν τα 11,5 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 8,7 ευρώ.

Στον Πειραιά και τα προάστιά του, οι διαφορές παραμένουν αισθητές, ενώ στη Θεσσαλονίκη τα νεόδμητα φτάνουν τα 13,4 ευρώ ανά τ.μ. στον δήμο και τα 9,7 ευρώ στα προάστια, έναντι σημαντικά χαμηλότερων τιμών για τα παλαιότερα ακίνητα. Το φαινόμενο αυτό καταδεικνύει ότι η «καινούργια» κατοικία δεν αποτελεί απλώς επιλογή αγοράς, αλλά και βασικό κριτήριο στην ενοικίαση, ιδιαίτερα για νοικοκυριά που δίνουν έμφαση στο ενεργειακό κόστος και την ποιότητα διαβίωσης.

Καθοριστικός παράγοντας πίσω από αυτή την εξέλιξη είναι η περιορισμένη προσφορά. Τα νεόδμητα ακίνητα παραμένουν εξαιρετικά λίγα σε σχέση με τη ζήτηση, αντιπροσωπεύοντας ένα μικρό ποσοστό του συνολικού αποθέματος. Η συγκέντρωσή τους κυρίως στα νότια και τα βόρεια προάστια της Αττικής ενισχύει περαιτέρω τις τοπικές πιέσεις στις τιμές, δημιουργώντας «θύλακες» υψηλής αξίας. Την ίδια στιγμή, η ενεργειακή κλάση μεγαλώνει ακόμα περισσότερο το χάσμα. Κατοικίες υψηλής ενεργειακής απόδοσης καταγράφουν premiums που σε ορισμένες περιπτώσεις φτάνουν έως και 84% σε σχέση με χαμηλής κλάσης ακίνητα, καθώς οι αγοραστές και οι ενοικιαστές δίνουν ολοένα και μεγαλύτερη σημασία στο συνολικό κόστος χρήσης και όχι μόνο στην τιμή απόκτησης ή μίσθωσης.


Πώς κινείται η αγορά

Ωστόσο, η αγορά δεν κινείται μονοδιάστατα. Το 2025 έδειξε και μια παράλληλη τάση, την ενίσχυση της ζήτησης για παλαιότερα ακίνητα, κυρίως λόγω της πίεσης στο διαθέσιμο εισόδημα. Πολλοί αγοραστές και ενοικιαστές στρέφονται σε πιο προσιτές επιλογές, ακόμα και αν αυτές υστερούν σε ενεργειακή απόδοση ή σύγχρονες προδιαγραφές. Η εξέλιξη αυτή οδηγεί σε ταχύτερη αύξηση τιμών στις χαμηλότερες κατηγορίες, περιορίζοντας σε κάποιον βαθμό το χάσμα, χωρίς ωστόσο να το εξαλείφει.

Δημοσιεύτηκε στο MoneyPro των Παραπολιτικών