Nέα δεδοµένα για την Golden Visa -και συνολικά για την πορεία των ξένων επενδύσεων στην ελληνική κτηµαταγορά- δηµιουργεί η κυβερνητική εξαγγελία για αύξηση του φόρου µεταβίβασης κατοικιών από το 3% στο 15% για αγορές από πολίτες τρίτων χωρών. Το µέτρο, που προβλέπεται να τεθεί σε εφαρµογή από την 1η Ιουλίου 2027, µπορεί να «µεταφραστεί» και ως ανάχωµα στην έντονη κινητικότητα στην εγχώρια αγορά από Τούρκους επενδυτές. Είναι ενδεικτικό πως οι Τούρκοι, από επενδύσεις 107 εκατ. ευρώ σε ελληνικά ακίνητα το 2023, ανέβηκαν στα 293 εκατ. ευρώ το 2024 και παρέµειναν σε υψηλά επίπεδα το 2025 µε 214 εκατ. ευρώ.

Η κυβέρνηση επιχειρεί µέσω της νέας παρέµβασης να περιορίσει µέρος της ξένης ζήτησης που εκτιµά ότι έχει συµβάλει στην άνοδο των τιµών κατοικίας, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου τα ελληνικά νοικοκυριά δυσκολεύονται πλέον να αποκτήσουν σπίτι. Στην αγορά, ωστόσο, ο προβληµατισµός είναι έντονος, καθώς εκτιµάται ότι µια τόσο µεγάλη αύξηση του κόστους µιας συναλλαγής µπορεί να επηρεάσει τις αποφάσεις διεθνών αγοραστών και να περιορίσει τη ροή ξένων κεφαλαίων προς το ελληνικό real estate.

Kάμψη και αντικίνητρα

Η Golden Visa έχει ήδη «κατεβάσει ταχύτητα», καθώς κατά το πρώτο εξάµηνο του 2026 υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας διαµονής, έναντι 4.553 το αντίστοιχο διάστηµα του 2025, καταγράφοντας πτώση περίπου 44%. Με βάση µάλιστα την πορεία του πρώτου εξαµήνου, εκτιµάται ότι η µείωση των νέων αιτήσεων στο σύνολο του έτους θα µπορούσε να ξεπεράσει το 50%.

Η κάµψη αυτή αποδίδεται σε σηµαντικό βαθµό στις αλλαγές που έχουν ήδη γίνει στα ελάχιστα όρια επένδυσης. Υπό αυτή την έννοια, η αύξηση του φόρου µεταβίβασης µπορεί να αποτελέσει ένα δεύτερο αντικίνητρο για τους επενδυτές από τρίτες χώρες, καθώς η διαφορά στο κόστος είναι µεγάλη. Σε µία αγορά κατοικίας αξίας 800.000 ευρώ, για παράδειγµα, ο φόρος µε συντελεστή 3% αντιστοιχεί σε 24.000 ευρώ, ενώ µε συντελεστή 15% εκτοξεύεται στα 120.000 ευρώ, δηµιουργώντας πρόσθετη επιβάρυνση 96.000 ευρώ. Αντίστοιχα, σε µια συναλλαγή 400.000 ευρώ η διαφορά µεταξύ των δύο συντελεστών φτάνει τα 48.000 ευρώ, ενώ στα 250.000 ευρώ τα 30.000 ευρώ. Πρόκειται βεβαίως για ενδεικτικούς υπολογισµούς, καθώς το τελικό κόστος για κάθε επενδυτή θα εξαρτηθεί από το ποιες ακριβώς συναλλαγές θα ενταχθούν στη νέα ρύθµιση.

Την ίδια στιγµή, τα στοιχεία για τις καθαρές ξένες άµεσες επενδύσεις σε ακίνητα δείχνουν αφ’ ενός τη βαρύτητα των κεφαλαίων από τρίτες χώρες και αφ’ ετέρου τη σηµαντική υποχώρηση που είχε ήδη καταγραφεί το 2025. Το 2023 οι συνολικές καθαρές ξένες άµεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 2,133 δισ. ευρώ, εκ των οποίων 1,478 δισ. ευρώ προέρχονταν από χώρες εκτός Ε.Ε. Το 2024 η αγορά σηµείωσε ισχυρή άνοδο, µε το συνολικό ποσόν να φτάνει τα 2,750 δισ. ευρώ και τις επενδύσεις από τρίτες χώρες τα 1,754 δισ. ευρώ.

Το 2025, όµως, η εικόνα άλλαξε, καθώς οι συνολικές καθαρές ξένες άµεσες επενδύσεις σε ακίνητα περιορίστηκαν στα 2,056 δισ. ευρώ, δηλαδή µειώθηκαν κατά περίπου 25% σε σχέση µε το 2024. Ακόµη µεγαλύτερη ήταν η πτώση στα κεφάλαια που προέρχονται από χώρες εκτός Ε.Ε., τα οποία υποχώρησαν από 1,754 δισ. ευρώ σε 1,217 δισ. ευρώ, σηµειώνοντας κάµψη άνω του 30%. Παρά την πτώση, όµως, σχεδόν έξι στα δέκα ευρώ των ξένων άµεσων επενδύσεων σε ακίνητα το 2025 εξακολουθούσαν να προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης, γεγονός που αποτυπώνει το βάρος που έχει η συγκεκριµένη κατηγορία αγοραστών για την ελληνική αγορά.

Ελβετία, Ισραήλ και Κίνα

Ενδιαφέρουσα είναι και η ανάλυση ανά χώρα. Η Τουρκία, όπως προαναφέρθηκε, από επενδύσεις 107 εκατ. ευρώ το 2023, ανέβηκε στα 293 εκατ. ευρώ το 2024 και παρέµεινε σε υψηλά επίπεδα το 2025 µε 214 εκατ. ευρώ. Η Ελβετία ακολούθησε µε 211 εκατ. ευρώ το 2025, έναντι 238 εκατ. το 2024 και 271 εκατ. το 2023. Αντίθετα, ιδιαίτερα µεγάλη ήταν η πτώση από το Χονγκ Κονγκ, από 338 εκατ. ευρώ το 2024 σε µόλις 115 εκατ. ευρώ το 2025. Οι επενδύσεις από το Ισραήλ διαµορφώθηκαν στα 88 εκατ. ευρώ, από 129 εκατ. το προηγούµενο έτος, ενώ στα ίδια επίπεδα, στα 88 εκατ. ευρώ, κινήθηκαν οι ΗΠΑ έναντι 131 εκατ. ευρώ το 2024. Στον αντίποδα, η Κίνα ενίσχυσε την παρουσία της από τα 33 εκατ. ευρώ το 2024 στα 50 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ η Αίγυπτος περιορίστηκε από 37 εκατ. σε 26 εκατ. ευρώ.

Χριστόδουλος Τοψίδης, Περιφερειάρχης Αν. Μακεδονίας Θράκης Χριστόδουλου Τοψίδη στην «Α»

«Θα ήθελα να πω καταρχάς ότι για το συγκεκριμένο ζήτημα έχει γίνει πολύ μεγάλη συζήτηση, έχουν υπάρξει ερωτήσεις στη Βουλή και πολλές ακόμη πρωτοβουλίες, ιδιαίτερα σε ό,τι αφορά την Αλεξανδρούπολη. Αυτό το μέτρο, ούτως ή άλλως, αποτελεί δέσμευση της κυβέρνησης και θεωρούμε ότι θα περιορίσει αυτή τη διαδικασία. Για εμάς έχει θετικό αντίκτυπο, καθώς οι πολίτες τρίτων χωρών εκτός Ε.Ε θα επιβαρύνονται με έναν πολύ μεγαλύτερο φόρο, με αποτέλεσμα οι τιμές να γίνονται περισσότερο ανταγωνιστικές και για τους Έλληνες πολίτες της περιοχής, αλλά και για πολίτες από την υπόλοιπη Ελλάδα. Πιστεύω ότι η συγκεκριμένη πρόταση του Πρωθυπουργού μάς δικαιώνει και κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Δίνει τη δυνατότητα να διαμορφωθούν πιο ανταγωνιστικές συνθήκες στην αγορά ακινήτων, κάτι που θέλουμε όλοι εμείς που κατοικούμε στις ακριτικές περιοχές. Θεωρώ, μάλιστα, ότι το μέτρο πρέπει να επεκταθεί και στις εταιρείες. Θα πρέπει να υπάρχει δυνατότητα ελέγχου της μετοχικής τους σύνθεσης και ακόμη και αν συμμετέχει σε μια εταιρεία πρόσωπο που προέρχεται από χώρα εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, να ισχύει το ίδιο μέτρο. Το μέτρο από μόνο του δεν είναι αποτρεπτικό για αγορές από πολίτες εκτός Ε.Ε (σ.σ από την Τουρκία), είναι ένα μέτρο το οποίο βοηθάει αλλά χρειάζονται κι άλλες κινήσεις».

Γιάννης Γκαράνης, Δήμαρχος Κομοτηνής στην «Α»

«Η εξαγγελία για την αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για φυσικά πρόσωπα από τρίτες χώρες εκτός Ε.Ε εκτιμώ ότι μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά ως προς την αγορά κατοικιών και ακινήτων στην περιοχή μας. Πρόκειται για ένα μέτρο που, εφόσον εφαρμοστεί με τον τρόπο που έχει ανακοινωθεί, θεωρώ ότι θα περιορίσει τέτοιου είδους αγορές και θα δημιουργήσει ένα ανάχωμα απέναντι στην ένταση του συγκεκριμένου φαινομένου. Παλαιότερα είχαμε είχαμε την Ρουμανία και την Βουγαρία, οι οποίες ήταν εκτός ζώνης αλλά τώρα πλέον είναι στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Νομίζω θα περιορίσει αρκετά τις αγορές, να δημιουργηθεί αυτό το ανάχωμα ουσιαστικά να έρχονται από τη διπλανή μας χώρα πολίτες και να αγοράζουν ακίνητα στην περιοχή. Δεν περιλαμβάνει φυσικά τις εταιρείες, από ό,τι καταλαβαίνουμε. Στο αν πρέπει να επεκταθεί και στις εταιρίες εκτός από τα φυσικά πρόσωπα πρέπει ξεχωρίσουμε το τι θέλουμε στην περιοχή. Θέλουμε επενδύσεις από τρίτες χώρες στην περιοχή ή θέλουμε επενδύσεις από όλους τους υπόλοιπους και από συγκεκριμένη χώρα δε θέλουμε. Αυτά πρέπει να τα ξεκαθαρίσουμε. Αν λοιπόν πούμε ότι δεν θέλουμε συγκεκριμένες επενδύσεις, πρέπει λοιπόν να ξεχωρίσουμε και αυτό το κομμάτι».

Δημοσιεύτηκε στην «Κυριακάτικη Απογευματινή»