∆ιαβεβαιώσεις ότι το νέο Προεδρικό ∆ιάταγµα για την οριοθέτηση οικισµών κάτω των 2.000 κατοίκων δεν έχει άµεση εφαρµογή µέχρι την έκδοση Ειδικών Πολεοδοµικών Σχεδίων, Τοπικών Πολεοδοµικών Σχεδίων ή Π.∆. οριοθέτησης για κάθε οικισµό ξεχωριστά και κατ’ επέκταση ότι δεν επηρεάζονται αρτιότητες και όροι δόµησης που ίσχυαν και εξακολουθούν να ισχύουν, δίνει το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στον απόηχο των αντιδράσεων που εκδηλώθηκαν, καθώς αφορά συνολικά 10.000 οικισµούς της ελληνικής επικράτειας. Μελετώντας κάποιος προσεκτικά το Προεδρικό ∆ιάταγµα θα διαπιστώσει ότι προβλέπει τον καθορισµό των προδιαγραφών για το πώς θα οριοθετηθούν οι οικισµοί κατά την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδοµικών Σχεδίων, σε αντίθεση µε το περιβάλλον πανικού που έχει προκληθεί στους ιδιοκτήτες και την παραφιλολογία πως όλα τα οικόπεδά τους µετατράπηκαν σε χωράφια. Αξίζει µάλιστα να σηµειωθεί ότι για τουλάχιστον δύο χρόνια ακόµη ισχύουν τα σηµερινά όρια των οικισµών, µε βάση τις αποφάσεις των νοµαρχών. Εξάλλου, από το 2005 µέχρι σήµερα, το Συµβούλιο της Επικρατείας έχει εκδώσει σειρά αποφάσεων, µε τις οποίες αµφισβητεί τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισµών µε κάτω από 2.000 κατοίκους.

Με αυτές έκρινε ότι η οριοθέτηση -που λάµβανε χώρα από το 1985 από τους νοµάρχες- πραγµατοποιούνταν χωρίς αρµοδιότητα, καθώς και ότι η µεθοδολογία που ακολουθήθηκε ήταν επιστηµονικά ανεπαρκής και µη αποδεκτή. Στο πλαίσιο της νοµολογίας αυτής υπενθυµίζεται ότι ακυρώθηκαν τα όρια οικισµών στο Ρέθυµνο (2017), στο Πήλιο (2019) και στην Πάρο (2022), ενώ δυνητικά τίθενται σε αµφισβήτηση όλα τα όρια οικισµών της ελληνικής επικράτειας που έχουν θεσµοθετηθεί µετά το 1983. Ενδεικτικό είναι ότι στις περιοχές αυτές συνεχίζει να υπάρχει πολεοδοµική αδράνεια και δεν εκδίδονται οικοδοµικές άδειες. Ενδεικτική για το καθεστώς που ισχύει είναι η καθησυχαστική δήλωση του προέδρου του ΤΕΕ, Γιώργου Στασινού, πως πέραν από το Πήλιο και το Ρέθυµνο σε όλη την υπόλοιπη Ελλάδα ισχύει σήµερα ό,τι ίσχυε πριν από 5 µήνες, µέχρι να γίνουν Προεδρικά ∆ιατάγµατα τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδοµικά Σχέδια, διευκρινίζοντας ότι το ΣτΕ έκρινε ότι η Ζώνη Γ' είναι εκτός σχεδίου δόµησης. Στο ίδιο πλαίσιο ο πρόεδρος του ΤΕΕ κάλεσε την κυβέρνηση µέσα στον επόµενο µήνα να νοµοθετήσει κάτι ενδιάµεσο για την παλιά Ζώνη Γ'.

Ακίνητα: Τι αναφέρει η νοµοθεσία

Ουσιαστικά µε το νέο Προεδρικό ∆ιάταγµα θεσµοθετήθηκαν πρώτη φορά οι προδιαγραφές οριοθέτησης των οικισµών µε µια ενιαία και συστηµατική διαδικασία για το σύνολο της χώρας. Καθορίζεται ένα σαφές, συνεκτικό και ασφαλές πλαίσιο που περιλαµβάνει τους γενικούς όρους δόµησης και τις επιτρεπόµενες χρήσεις γης, λαµβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά και την ιστορική εξέλιξη κάθε οικισµού. Ουσιαστικά, επιλύεται µια εκκρεµότητα που υπήρχε στο πολεοδοµικό µας δίκαιο εδώ και δεκαετίες, δηµιουργώντας συνθήκες ανασφάλειας και αβεβαιότητας για όλους τους οικισµούς της χώρας. Επιπλέον, µε το Π.∆. ενοποιούνται και επικαιροποιούνται δύο προηγούµενες νοµοθεσίες: η πρώτη (1981) αφορά τους οικισµούς προ του 1923, που ρύθµιζε τα σχέδια πόλεων, και η δεύτερη (1985) αφορά τους µεταγενέστερους του 1923 οικισµούς µε πληθυσµό κάτω των 2.000 κατοίκων. Από το πεδίο εφαρµογής του Π.∆. εξαιρούνται οι νέοι οικισµοί µετά το 1983, καθώς και οι παραλιακοί οικισµοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριµένες περιφέρειες, όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.

Τι αλλάζει άµεσα

Εξαιρετικής σηµασίας είναι το γεγονός ότι το Π.∆. δεν έχει άµεση εφαρµογή και θα τεθεί σε ισχύ µόνον όταν επανεγκριθούν τα όρια των οικισµών αυτοτελώς ή µέσω των υπό εκπόνηση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδοµικών Σχεδίων, στο πλαίσιο του Προγράµµατος «Κωνσταντίνος ∆οξιάδης». Κατά την επεξεργασία του Π.∆., το ΣτΕ επιβεβαίωσε την ανάγκη διαχωρισµού ζωνών (Α', Β' και Β1) εντός του οικισµού και τη θέσπιση διακριτών όρων και περιορισµών δόµησης για την καθεµία ξεχωριστά. Ωστόσο, απέρριψε τα αδόµητα διάσπαρτα, αραιοκατοικηµένα τµήµατα (γνωστά ως Ζώνη Γ'), καθώς η σύνδεση µε τον υπόλοιπο οικισµό κρίθηκε ότι δεν είναι οργανική και ζήτησε από το ΥΠΕΝ να επανέλθει µε νέο σχέδιο Π.∆. αφαιρουµένης της Ζώνης Γ' και µε επιστηµονική τεκµηρίωση. Σε κάθε περίπτωση, η απόφαση του ΣτΕ δεν επηρεάζει τα ήδη δοµηµένα ακίνητα, ενώ οι διατάξεις του Π.∆. εφαρµόζονται µόνο µετά την έκδοση του ειδικού Π.∆. οριοθέτησης για κάθε οικισµό. Παράλληλα, µέσα στα όρια του οικισµού που θα περιλαµβάνει τις ζώνες Α', Β', Β1, δεν αλλάζει τίποτα ως προς τα όρια αρτιότητας, τα οποία παραµένουν ίδια µε τα σηµερινά. Οι Υπηρεσίες ∆όµησης θα συνεχίσουν να εκδίδουν οικοδοµικές άδειες, όπως συµβαίνει µέχρι σήµερα. Το ίδιο ισχύει και για τα δοµηµένα ακίνητα της Ζώνης Γ'.

Τι θα γίνει µε τα αδόµητα

Σχετικά µε τους νέους κανόνες του Π.∆. ως προς τα αδόµητα ακίνητα της Ζώνης Γ' το νέο πλαίσιο θα εφαρµοστεί µόνο όταν εγκριθεί νεότερο Π.∆. είτε µε τη θεσµοθετηση των ΤΠΣ και ΕΠΣ είτε για κάθε έναν οικισµό ξεχωριστά. Πάντως, οι ιδιοκτήτες οικοπέδων θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η αρτιότητα που ίσχυε θα συνεχίσει να ισχύει, ωστόσο το Προεδρικό ∆ιάταγµα έδωσε τη δυνατότητα να δηµιουργηθούν οι προαναφερθείσες προδιαγραφές. Παράλληλα, ενώ ο πολεοδοµικός σχεδιασµός εξελίσσεται, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προωθεί ασφαλή νοµοθετική ρύθµιση, ώστε να δώσει λύση που θα έχει αποκλειστικό στόχο την ενσωµάτωση ακινήτων που έχουν πραγµατική, λειτουργική και γεωγραφική σχέση µε τον οικιστικό ιστό βάσει επιστηµονικών κριτηρίων. Για το ζήτηµα που έχει ανακύψει άλλωστε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου προανήγγειλε ότι το ΥΠΕΝ µελετά νοµοθετική ρύθµιση µέσα από την οποία θα προσπαθήσει να ενσωµατώσει τα ακίνητα που έχουν γεωγραφική, πραγµατική ή οικιστική σχέση µε τον οικισµό, ενώ να σηµειωθεί ότι ο συνολικός κυβερνητικός σχεδιασµός για την πολεοδοµική µεταρρύθµιση της χώρας υλοποιείται µέσα από το Πρόγραµµα «Κωνσταντίνος ∆οξιάδης». Πρόκειται για ένα πρόγραµµα-σταθµό για την ανάταξη του πολεοδοµικού χάους που αφορά την οργάνωση του χώρου στο 80% της επικράτειας, καθώς πρώτη φορά µπαίνει τάξη στον χώρο µε σαφείς κανόνες, µε προϋπολογισµό -συνδυαστικά µε όλες τις πολεοδοµικές µεταρρυθµίσεις του ΥΠΕΝ- που αγγίζει τα 1 δισεκατοµµύριο ευρώ και αφορά πόρους του Ταµείου Ανάκαµψης και Ανθεκτικότητας. Σε αυτό το πλαίσιο εκπονούνται:
  • 227 Τοπικά Πολεοδοµικά Σχέδια για 731 ∆ηµοτικές Ενότητες.
  • 18 Ειδικά Πολεοδοµικά Σχέδια για 99 ∆ηµοτικές Ενότητες.
  • 12 Αυτοτελείς Μελέτες Οριοθέτησης Οικισµών.
  • Αυτοτελής Μελέτη για Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή ∆όµησης (ΖΥΣ).

Καθώς και αυτοτελής Μελέτη Χαρακτηρισµού ∆ηµοτικών Οδών. Tο Συµβούλιο της Επικρατείας, σε διευκρινιστική ανακοίνωση που εξέδωσε για το Προεδρικό ∆ιάταγµα του υπουργείου Περιβάλλοντος για τους οικισµούς, εξηγώντας πώς και γιατί κόπηκε η Ζώνη Γ', στην οποία χάνουν το δικαίωµα δόµησης χιλιάδες οικόπεδα, σηµείωσε ότι «στην πραγµατικότητα επρόκειτο για εκτάσεις που βάσει των χαρακτηριστικών τους θα έπρεπε να βρίσκονται εκτός των ορίων οικισµού». Και ότι «η αναγνώριση της Ζώνης Γ' θα συνιστούσε κατ’ ουσία επέκταση οικισµού, η οποία απαγορεύεται ρητά τόσο στον εξουσιοδοτικό νόµο όσο και στις διατάξεις του ίδιου του Π.∆.». 

Δημοσιεύτηκε στην Κυριακάτικη Απογευματινή