Logistics: Οι μεγάλες επενδύσεις και οι υψηλές αποδόσεις
Ιδιαίτερα ισχυρή παραμένει η ζήτηση για τους αποθηκευτικούς χώρους (logistics) και το 2023, καθώς ο συγκεκριμένος τομέας αποτελεί «μαγνήτη» εξαγορών και συγχωνεύσεων και ήδη από το 2022 έχουν δημιουργηθεί συνολικά 180.000 τ.μ αποθηκευτικών χώρων, ενώ μέχρι τα τέλη του 2024 θα προστεθούν στο υφιστάμενο απόθεμα ακόμα 100.000 τ.μ.
Η δυναμική ανάπτυξη στον τομέα των logistics μάλιστα στην Ελλάδα η οποία καταγράφει υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, οφείλεται, σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της CPS, κατά κύριο λόγο στην ραγδαία ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και της στρατηγικής θέσης της χώρα μας που την καθιστά σταδιακά σημαντικό κόμβο μεταφορών και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο.
Η εξέλιξη του επενδυτικού ενδιαφέροντος για αποθηκευτικούς χώρους στην Ελλάδα καταγράφεται εξάλλου και από της μεγάλης κλίμακας έργα που ξεκινούν ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη. Πρωταγωνιστικό ρόλο έχουν τα έργα που έχουν μπει σε τροχιά υλοποίησης όπως το Εμπορευματικό και Διαμετακομιστικό Κέντρο στο Θριάσιο, το οποίο φιλοδοξεί να γίνει το πρώτο Logistics Park στην Ελλάδα αλλά και το μεγαλύτερο του είδους του στα Βαλκάνια. Ειδικότερα, κύριος στόχος του είναι να προωθήσει τις εμπορευματικές μεταφορές της χώρας και να την αναδείξει σε μεγάλο κόμβο ανάμεσα σε Ευρώπη, Ασία και Ευρώπη. Η σημαντικότερη καινοτομία του Εμπορευματικού Κέντρου του Θριασίου είναι ακόμα η διασύνδεσή του με όλα τα δίκτυα μεταφοράς: Το λιμάνι του Πειραιά, το λιμάνι της Ελευσίνας, τον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών και το οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο.
Ένα ακόμη έργο που βρίσκεται στα σκαριά είναι η ανάπτυξη και η αξιοποίηση του χώρου του πρώην Στρατοπέδου «Γκόνου» στη δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται ουσιαστικά για τη δημιουργία ενός Θριάσιου Πεδίου για την Βόρεια Ελλάδα, που η συνολική ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του υπολογίζεται στα 325 εκατ. ευρώ. Το συγκεκριμένο ακίνητο έχει ιδιαίτερα στρατηγική θέση καθώς βρίσκεται κοντά στον λιμένα Θεσσαλονίκης, με «βλέμμα» στην Εγνατία Οδό, στις σιδηροδρομικές συνδέσεις, ενώ θα μπορούσε να διαδραματίσει ευρύτερο στρατηγικό ρόλο με αιχμή και τις Βαλκανικές χώρες και αγορές.
Την ίδια ώρα, η H.I.G. Capital Advisors, έχοντας φθάσει σήμερα να συγκαταλέγεται μεταξύ των τριών μεγαλύτερων ξένων θεσμικών επενδυτών στη χώρα μας επενδύει στα logistics και μετατρέπει το οικόπεδο που ανήκε στην «Ελληνική Χαλυβουργία» στον Ασπρόπυργο σε κέντρο διεθνών μεταφορών και αποθήκευσης. Το έργο προβλέπει την κατασκευή και λειτουργία ενιαίας πρότυπης υπερσύγχρονης μονάδας εφοδιαστικής αλυσίδας και συνδυασμένων μεταφορών, χερσαίων – θαλάσσιων – σιδηροδρομικών και πρόκειται μάλιστα για μια επένδυση που θα προσεγγίσει τα 300 εκατ. ευρώ.
Στον τομέα των logistics εστιάζουν άλλωστε και οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ ενισχύοντας συνεχώς τη θέση τους σε νεόδμητα κτίρια υψηλών προδιαγραφών, πιστοποιημένα σύμφωνα με τα κριτήρια της πράσινης και βιώσιμης ανάπτυξης.
Μία σημαντική επένδυση στο χώρο των Logistics είναι της Prodea Investments, η οποία σχεδιάζει την ανάπτυξη ενός συγκροτήματος logistics επιφανείας 40.000 τ.μ. σε ιδιόκτητη έκταση 110 στρεμμάτων στην περιοχή του Ασπροπύργου.
Νέες επενδύσεις στον τομέα των logistics δρομολογούν ακόμη τόσο η Trastor AEEAΠ όσο και η Briq Properties ΑΕΕΑΠ, θέλοντας να επεκτείνουν την παρουσία τους στην περιοχή του Ασπροπύργου. Η μεν Trastor θα δημιουργήσει μια νέα εγκατάσταση 8.000 τ.μ., ενώ η Briq Properties σχεδιάζει την αύξηση της επιφάνειας της υπό κατασκευή αποθήκης της από 14.500 τ.μ. σε 19.000 τ.μ.
Στα ύψη τα κόστη γης και κατασκευής
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων το κόστος της γης για τα Logistics έχει εκτοξευθεί, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Θριάσιο που συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων αναπτύξεων, καθώς εκεί το κόστος γης έχει αυξηθεί σημαντικά σε βαθμό που αντιστοιχεί στα 4/5 της συνολικής επένδυσης.
Παράλληλα, σε υψηλά επίπεδα κινείται και το κόστος κατασκευής τους λόγω κυρίως των αυξήσεων των τιμών των πρώτων υλών, με τις τιμές να έχουν αυξηθεί κατά 30% δηλαδή από 450 ευρώ/τ.μ. σε 600 ευρώ /τετραγωνικό μέτρο.
Συνεκτιμώντας τα παραπάνω και σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της CPS, η πλειοψηφία των μεσιτών και εκτιμητών θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης θα παραμείνουν σταθερές το 2023.
Ανοδικές τάσεις αναμένονται επίσης σε ορισμένες τοπικές αγορές της Αττικής καθώς και στη Θεσσαλονίκη, ενώ χαμηλότερες τιμές θα καταγραφούν σε κάποιες άλλες περιοχές
Πώς διαμορφώνονται αποδόσεις σε Ελλάδα και Ευρώπη
Σύμφωνα ακόμη με στελέχη της αγοράς ακινήτων οι αποδόσεις του κλάδου συνεχίζουν να συμπιέζονται και κινούνται πλέον σε επίπεδα 7% – 7,5% στις πιο ανεπτυγμένες αγορές σε αντίθεση με τα επίπεδα του 8% – 8,5% που αποτυπώθηκαν το 2021. Παρόλα αυτά το επίπεδο των αποδόσεων στην Ελλάδα είναι υψηλότερο από αυτό των αντίστοιχων ευρωπαϊκών αγορών ενισχύοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον μη εγχώριων επενδυτών.
Σύμφωνα μάλιστα και με έρευνα της Savills, παρά το γεγονός ότι στην κεντρική Ευρώπη καταγράφεται πτώση στις αποδόσεις κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, η Νότια Ευρώπη παρουσιάζει μια διαφορετική εικόνα καθώς σημειώνεται αύξηση κατά 4,94% σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 4,71%. Συγκεκριμένα ετήσιες αποδόσεις στην Μαδρίτη και στο Μιλάνο κινήθηκαν κατά 75 μονάδες βάσης το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αφού είχαν φθάσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ωστόσο τώρα βρίσκονται στο 4,75% από το τέταρτο τρίμηνο του 2022. Οι αποδόσεις της Λισαβόνας παραμένουν επίσης αμετάβλητες σε ετήσια βάση στο 5,50%.
Η δυναμική ανάπτυξη στον τομέα των logistics μάλιστα στην Ελλάδα η οποία καταγράφει υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, οφείλεται, σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της CPS, κατά κύριο λόγο στην ραγδαία ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου και της στρατηγικής θέσης της χώρα μας που την καθιστά σταδιακά σημαντικό κόμβο μεταφορών και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο.
Η εξέλιξη του επενδυτικού ενδιαφέροντος για αποθηκευτικούς χώρους στην Ελλάδα καταγράφεται εξάλλου και από της μεγάλης κλίμακας έργα που ξεκινούν ή βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη. Πρωταγωνιστικό ρόλο έχουν τα έργα που έχουν μπει σε τροχιά υλοποίησης όπως το Εμπορευματικό και Διαμετακομιστικό Κέντρο στο Θριάσιο, το οποίο φιλοδοξεί να γίνει το πρώτο Logistics Park στην Ελλάδα αλλά και το μεγαλύτερο του είδους του στα Βαλκάνια. Ειδικότερα, κύριος στόχος του είναι να προωθήσει τις εμπορευματικές μεταφορές της χώρας και να την αναδείξει σε μεγάλο κόμβο ανάμεσα σε Ευρώπη, Ασία και Ευρώπη. Η σημαντικότερη καινοτομία του Εμπορευματικού Κέντρου του Θριασίου είναι ακόμα η διασύνδεσή του με όλα τα δίκτυα μεταφοράς: Το λιμάνι του Πειραιά, το λιμάνι της Ελευσίνας, τον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών και το οδικό και σιδηροδρομικό δίκτυο.
Ένα ακόμη έργο που βρίσκεται στα σκαριά είναι η ανάπτυξη και η αξιοποίηση του χώρου του πρώην Στρατοπέδου «Γκόνου» στη δυτική πλευρά της Θεσσαλονίκης. Πρόκειται ουσιαστικά για τη δημιουργία ενός Θριάσιου Πεδίου για την Βόρεια Ελλάδα, που η συνολική ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του υπολογίζεται στα 325 εκατ. ευρώ. Το συγκεκριμένο ακίνητο έχει ιδιαίτερα στρατηγική θέση καθώς βρίσκεται κοντά στον λιμένα Θεσσαλονίκης, με «βλέμμα» στην Εγνατία Οδό, στις σιδηροδρομικές συνδέσεις, ενώ θα μπορούσε να διαδραματίσει ευρύτερο στρατηγικό ρόλο με αιχμή και τις Βαλκανικές χώρες και αγορές.
Την ίδια ώρα, η H.I.G. Capital Advisors, έχοντας φθάσει σήμερα να συγκαταλέγεται μεταξύ των τριών μεγαλύτερων ξένων θεσμικών επενδυτών στη χώρα μας επενδύει στα logistics και μετατρέπει το οικόπεδο που ανήκε στην «Ελληνική Χαλυβουργία» στον Ασπρόπυργο σε κέντρο διεθνών μεταφορών και αποθήκευσης. Το έργο προβλέπει την κατασκευή και λειτουργία ενιαίας πρότυπης υπερσύγχρονης μονάδας εφοδιαστικής αλυσίδας και συνδυασμένων μεταφορών, χερσαίων – θαλάσσιων – σιδηροδρομικών και πρόκειται μάλιστα για μια επένδυση που θα προσεγγίσει τα 300 εκατ. ευρώ.
Στον τομέα των logistics εστιάζουν άλλωστε και οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ ενισχύοντας συνεχώς τη θέση τους σε νεόδμητα κτίρια υψηλών προδιαγραφών, πιστοποιημένα σύμφωνα με τα κριτήρια της πράσινης και βιώσιμης ανάπτυξης.
Μία σημαντική επένδυση στο χώρο των Logistics είναι της Prodea Investments, η οποία σχεδιάζει την ανάπτυξη ενός συγκροτήματος logistics επιφανείας 40.000 τ.μ. σε ιδιόκτητη έκταση 110 στρεμμάτων στην περιοχή του Ασπροπύργου.
Νέες επενδύσεις στον τομέα των logistics δρομολογούν ακόμη τόσο η Trastor AEEAΠ όσο και η Briq Properties ΑΕΕΑΠ, θέλοντας να επεκτείνουν την παρουσία τους στην περιοχή του Ασπροπύργου. Η μεν Trastor θα δημιουργήσει μια νέα εγκατάσταση 8.000 τ.μ., ενώ η Briq Properties σχεδιάζει την αύξηση της επιφάνειας της υπό κατασκευή αποθήκης της από 14.500 τ.μ. σε 19.000 τ.μ.
Στα ύψη τα κόστη γης και κατασκευής
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων το κόστος της γης για τα Logistics έχει εκτοξευθεί, χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Θριάσιο που συγκεντρώνει τη συντριπτική πλειοψηφία των νέων αναπτύξεων, καθώς εκεί το κόστος γης έχει αυξηθεί σημαντικά σε βαθμό που αντιστοιχεί στα 4/5 της συνολικής επένδυσης.
Παράλληλα, σε υψηλά επίπεδα κινείται και το κόστος κατασκευής τους λόγω κυρίως των αυξήσεων των τιμών των πρώτων υλών, με τις τιμές να έχουν αυξηθεί κατά 30% δηλαδή από 450 ευρώ/τ.μ. σε 600 ευρώ /τετραγωνικό μέτρο.
Συνεκτιμώντας τα παραπάνω και σύμφωνα με την ετήσια έρευνα της CPS, η πλειοψηφία των μεσιτών και εκτιμητών θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης θα παραμείνουν σταθερές το 2023.
Ανοδικές τάσεις αναμένονται επίσης σε ορισμένες τοπικές αγορές της Αττικής καθώς και στη Θεσσαλονίκη, ενώ χαμηλότερες τιμές θα καταγραφούν σε κάποιες άλλες περιοχές
Πώς διαμορφώνονται αποδόσεις σε Ελλάδα και Ευρώπη
Σύμφωνα ακόμη με στελέχη της αγοράς ακινήτων οι αποδόσεις του κλάδου συνεχίζουν να συμπιέζονται και κινούνται πλέον σε επίπεδα 7% – 7,5% στις πιο ανεπτυγμένες αγορές σε αντίθεση με τα επίπεδα του 8% – 8,5% που αποτυπώθηκαν το 2021. Παρόλα αυτά το επίπεδο των αποδόσεων στην Ελλάδα είναι υψηλότερο από αυτό των αντίστοιχων ευρωπαϊκών αγορών ενισχύοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον μη εγχώριων επενδυτών.
Σύμφωνα μάλιστα και με έρευνα της Savills, παρά το γεγονός ότι στην κεντρική Ευρώπη καταγράφεται πτώση στις αποδόσεις κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους, η Νότια Ευρώπη παρουσιάζει μια διαφορετική εικόνα καθώς σημειώνεται αύξηση κατά 4,94% σε σύγκριση με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο του 4,71%. Συγκεκριμένα ετήσιες αποδόσεις στην Μαδρίτη και στο Μιλάνο κινήθηκαν κατά 75 μονάδες βάσης το δεύτερο εξάμηνο του 2022, αφού είχαν φθάσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ωστόσο τώρα βρίσκονται στο 4,75% από το τέταρτο τρίμηνο του 2022. Οι αποδόσεις της Λισαβόνας παραμένουν επίσης αμετάβλητες σε ετήσια βάση στο 5,50%.
