Ακίνητα: Γιατί η Ελλάδα κινείται αντίστροφα από τις άλλες αγορές
«Ασπίδα προστασίας» έχει δημιουργήσει η πολυετής κρίση, που έπληξε την ελληνική αγορά ακινήτων κατά την περίοδο 2009-2017, απέναντι στους έντονους κλυδωνισμούς που δέχεται σήμερα η ευρωπαϊκή αγορά, ως αποτέλεσμα της αλλαγής των συνηθειών μετά την πανδημία, της απότομης αύξησης των επιτοκίων και της επιμονής του υψηλού πληθωρισμού σε πολλές οικονομίες. Όπως εξηγούν αναλυτές, η απουσία νέων κατασκευών στην αγορά γραφείων, τα εμπορικά κέντρα, αλλά και τις κατοικίες, ήταν τέτοια, ώστε σήμερα, το έλλειμμα προσφοράς σύγχρονων ακινήτων, να είναι τόσο μεγάλο σε σχέση με την ζήτηση, ώστε να αντισταθμίζονται με σχετική άνεση οι κλυδωνισμοί που παρατηρούνται σε άλλες χώρες.
Ασφαλώς, οι θεσμικοί επενδυτές που έχουν τοποθετηθεί στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, αναπτύσσοντας νέα κτίρια κι αναβαθμίζοντας υφιστάμενα ακίνητα, δέχονται πίεση από την αύξηση των επιτοκίων. Ωστόσο, έχουν σπεύσει να αντιμετωπίσουν την άνοδο αυτή, είτε μέσω συμβολαίων αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου (ώστε να προστατευτούν έναντι μεγαλύτερης ανόδου των επιτοκίων), είτε μέσω πρόωρης αποπληρωμής υφιστάμενου δανεισμού, είτε αξιοποιώντας το πολύ φθηνό κόστος χρήματος των δανειακών κεφαλαίων του Ταμείου Ανάκαμψης.
Πολύτιμος όμως «σύμμαχός» τους αποτελούν τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς ακινήτων, καθώς η ζήτηση είναι τέτοια, ώστε να διατηρεί τις αξίες και τα ενοίκια σε υψηλό επίπεδο, με αποτέλεσμα οι επενδυτές, να μην δέχονται πίεση από τους πιστωτές τους. Ακόμα δηλαδή κι αν κάποιες επιχειρήσεις μειώνουν τους χώρους που μισθώνουν, ο αριθμός των εταιρειών που επιθυμούν να μετακινηθούν σε πιο σύγχρονα και «πράσινα» γραφεία είναι τόσο μεγάλος, ώστε υπερκαλύπτει και με το παραπάνω την προσφορά. Αυτό είναι κάτι που δεν συμβαίνει εκτός Ελλάδας, ακριβώς επειδή καθ’ όλη την διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας, η αγορά ακινήτων στο εξωτερικό είχε συνεχίσει την ανοδική πορεία σε όλα τα επίπεδα (τιμές, προσφορά νέων ακινήτων και ζήτηση). Έτσι, σήμερα που η ζήτηση έχει υποχωρήσει, υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς, γεγονός που ασκεί καθοδική πίεση στις τιμές και αυξάνει τον κίνδυνο χρεοκοπίας, υπό το βάρος του αυξημένου δανεισμού.
Στην παρούσα συγκυρία, σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν και οι αλλαγές στις συνήθειες των επιχειρήσεων και του καταναλωτικού κοινού. Μετά την πανδημία, έχει παγιωθεί πλέον αφενός μεν η κατακόρυφη αύξηση της εξ αποστάσεως εργασίας, είτε μόνιμα, είτε για μερικές ημέρες την εβδομάδα (εκ περιτροπής), κάτι που συνεπάγεται και μείωση των αναγκών των επιχειρήσεων για χώρους γραφείων. Σε σχετική διεθνή μελέτη της Knight Frank, επισημαίνεται ότι το 50% των μεγαλύτερων πολυεθνικών ομίλων παγκοσμίως, που απασχολούν πάνω από 50.000 εργαζόμενους ο καθένας, σχεδιάζουν να μειώσουν τους χώρους των γραφείων τους από 10% έως 20%, εντός των επόμενων τριών ετών. Ο λόγος ασφαλώς είναι η στροφή προς το υβριδικό μοντέλο εργασίας, καθώς πλέον οι εργαζόμενοι, αντί να περνούν και τις πέντε μέρες της εβδομάδας στο γραφείο, μοιράζουν τον χρόνο μεταξύ του γραφείου και του σπιτιού τους.
Ασφαλώς, καθοριστικό ρόλο στην επικράτηση του μοντέλου αυτού, διαδραματίζει και η μείωση των λειτουργικών δαπανών των επιχειρήσεων. Σύμφωνα με ανάλυση της Global Workplace Analytics, η υβριδική εργασία μπορεί, κατά μέσο όρο, να εξοικονομήσει πάνω από 12.000 ευρώ/εργαζόμενο σε ετήσια βάση. Στο πλαίσιο αυτό, τα νέα κτίρια γραφείων που κατασκευάστηκαν την τελευταία διετία, αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην κάλυψη όλων των διαθέσιμων χώρων τους με χρήστες, καθώς οι περισσότερες εταιρείες μειώνουν τις επιφάνειας που μισθώνουν, ακριβώς λόγω της καθιέρωσης της εκ περιτροπής εργασίας.
Μάλιστα, σε κάποιες περιπτώσεις, η μη παροχή της σχετικής δυνατότητας στους εργαζόμενους θεωρείται ανταγωνιστικό μειονέκτημα και δυσκολεύει σημαντικά την προσέλκυση ταλέντων. Το αποτέλεσμα είναι να μειώνονται οι αξίες (άρα και η αξία του ενεχύρου, που έχει προσημειωθεί ως εγγύηση για την εξασφάλιση χρηματοδότησης), αλλά και τα ενοίκια, που περιορίζει τα έσοδα των επενδυτών και συνεπώς και την δυνατότητά τους να εξυπηρετούν τον δανεισμό τους, το ύψος του οποίου έχει αυξηθεί σημαντικά μετά τις συνεχείς αυξήσεις των επιτοκίων. Σε πρόσφατη έκθεσή της, η Jones Lang LaSalle ανέφερε ότι κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023, καταγράφηκε ετήσια πτώση κατά 18% σε ό,τι αφορά τις νέες συμφωνίες μίσθωσης γραφείων σε παγκόσμιο επίπεδο.
Αντίστοιχα, στον τομέα των εμπορικών κέντρων, όπως φαίνεται από το μισθωτικό ενδιαφέρον που καταγράφεται για τα νέα εμπορικά κέντρα, που θα κατασκευαστούν στο Ελληνικό, η ελληνική αγορά βρίσκεται σε εντελώς διαφορετικό μήκος κύματος σε σχέση με τις περισσότερες αγορές. Όπως έχει αναφέρει η διοίκηση της Lamda Development, η ζήτηση που εκδηλώθηκε διαμορφώνεται ήδη σε πάνω από 150% των διαθέσιμων επιφανειών, που θα διατεθούν προς μίσθωση. Πρόκειται για ένα δείγμα ότι η ελληνική αγορά δεν έχει επηρεαστεί στον ίδιο βαθμό, από την επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου, από την περίοδο της πανδημίας και μετά, όπως έχει συμβεί στο εξωτερικό. Αυτό οφείλεται ασφαλώς και στο γεγονός ότι η ανάπτυξη νέων εμπορικών κέντρων έχει ουσιαστικά «παγώσει» τα τελευταία 10 χρόνια, καθώς οι όποιες προσθήκες έχουν γίνει, αφορούν κυρίως επεκτάσεις σε υφιστάμενα κέντρα, όπως π.χ. το Smart Park της REDS στα Σπάτα και το River West της Noval στην Λ. Κηφισού.
Ασφαλώς, οι θεσμικοί επενδυτές που έχουν τοποθετηθεί στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, αναπτύσσοντας νέα κτίρια κι αναβαθμίζοντας υφιστάμενα ακίνητα, δέχονται πίεση από την αύξηση των επιτοκίων. Ωστόσο, έχουν σπεύσει να αντιμετωπίσουν την άνοδο αυτή, είτε μέσω συμβολαίων αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου (ώστε να προστατευτούν έναντι μεγαλύτερης ανόδου των επιτοκίων), είτε μέσω πρόωρης αποπληρωμής υφιστάμενου δανεισμού, είτε αξιοποιώντας το πολύ φθηνό κόστος χρήματος των δανειακών κεφαλαίων του Ταμείου Ανάκαμψης.
Πολύτιμος όμως «σύμμαχός» τους αποτελούν τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς ακινήτων, καθώς η ζήτηση είναι τέτοια, ώστε να διατηρεί τις αξίες και τα ενοίκια σε υψηλό επίπεδο, με αποτέλεσμα οι επενδυτές, να μην δέχονται πίεση από τους πιστωτές τους. Ακόμα δηλαδή κι αν κάποιες επιχειρήσεις μειώνουν τους χώρους που μισθώνουν, ο αριθμός των εταιρειών που επιθυμούν να μετακινηθούν σε πιο σύγχρονα και «πράσινα» γραφεία είναι τόσο μεγάλος, ώστε υπερκαλύπτει και με το παραπάνω την προσφορά. Αυτό είναι κάτι που δεν συμβαίνει εκτός Ελλάδας, ακριβώς επειδή καθ’ όλη την διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας, η αγορά ακινήτων στο εξωτερικό είχε συνεχίσει την ανοδική πορεία σε όλα τα επίπεδα (τιμές, προσφορά νέων ακινήτων και ζήτηση). Έτσι, σήμερα που η ζήτηση έχει υποχωρήσει, υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς, γεγονός που ασκεί καθοδική πίεση στις τιμές και αυξάνει τον κίνδυνο χρεοκοπίας, υπό το βάρος του αυξημένου δανεισμού.
Στην παρούσα συγκυρία, σημαντικό ρόλο διαδραματίζουν και οι αλλαγές στις συνήθειες των επιχειρήσεων και του καταναλωτικού κοινού. Μετά την πανδημία, έχει παγιωθεί πλέον αφενός μεν η κατακόρυφη αύξηση της εξ αποστάσεως εργασίας, είτε μόνιμα, είτε για μερικές ημέρες την εβδομάδα (εκ περιτροπής), κάτι που συνεπάγεται και μείωση των αναγκών των επιχειρήσεων για χώρους γραφείων. Σε σχετική διεθνή μελέτη της Knight Frank, επισημαίνεται ότι το 50% των μεγαλύτερων πολυεθνικών ομίλων παγκοσμίως, που απασχολούν πάνω από 50.000 εργαζόμενους ο καθένας, σχεδιάζουν να μειώσουν τους χώρους των γραφείων τους από 10% έως 20%, εντός των επόμενων τριών ετών. Ο λόγος ασφαλώς είναι η στροφή προς το υβριδικό μοντέλο εργασίας, καθώς πλέον οι εργαζόμενοι, αντί να περνούν και τις πέντε μέρες της εβδομάδας στο γραφείο, μοιράζουν τον χρόνο μεταξύ του γραφείου και του σπιτιού τους.
Ασφαλώς, καθοριστικό ρόλο στην επικράτηση του μοντέλου αυτού, διαδραματίζει και η μείωση των λειτουργικών δαπανών των επιχειρήσεων. Σύμφωνα με ανάλυση της Global Workplace Analytics, η υβριδική εργασία μπορεί, κατά μέσο όρο, να εξοικονομήσει πάνω από 12.000 ευρώ/εργαζόμενο σε ετήσια βάση. Στο πλαίσιο αυτό, τα νέα κτίρια γραφείων που κατασκευάστηκαν την τελευταία διετία, αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην κάλυψη όλων των διαθέσιμων χώρων τους με χρήστες, καθώς οι περισσότερες εταιρείες μειώνουν τις επιφάνειας που μισθώνουν, ακριβώς λόγω της καθιέρωσης της εκ περιτροπής εργασίας.
Μάλιστα, σε κάποιες περιπτώσεις, η μη παροχή της σχετικής δυνατότητας στους εργαζόμενους θεωρείται ανταγωνιστικό μειονέκτημα και δυσκολεύει σημαντικά την προσέλκυση ταλέντων. Το αποτέλεσμα είναι να μειώνονται οι αξίες (άρα και η αξία του ενεχύρου, που έχει προσημειωθεί ως εγγύηση για την εξασφάλιση χρηματοδότησης), αλλά και τα ενοίκια, που περιορίζει τα έσοδα των επενδυτών και συνεπώς και την δυνατότητά τους να εξυπηρετούν τον δανεισμό τους, το ύψος του οποίου έχει αυξηθεί σημαντικά μετά τις συνεχείς αυξήσεις των επιτοκίων. Σε πρόσφατη έκθεσή της, η Jones Lang LaSalle ανέφερε ότι κατά το πρώτο τρίμηνο του 2023, καταγράφηκε ετήσια πτώση κατά 18% σε ό,τι αφορά τις νέες συμφωνίες μίσθωσης γραφείων σε παγκόσμιο επίπεδο.
Αντίστοιχα, στον τομέα των εμπορικών κέντρων, όπως φαίνεται από το μισθωτικό ενδιαφέρον που καταγράφεται για τα νέα εμπορικά κέντρα, που θα κατασκευαστούν στο Ελληνικό, η ελληνική αγορά βρίσκεται σε εντελώς διαφορετικό μήκος κύματος σε σχέση με τις περισσότερες αγορές. Όπως έχει αναφέρει η διοίκηση της Lamda Development, η ζήτηση που εκδηλώθηκε διαμορφώνεται ήδη σε πάνω από 150% των διαθέσιμων επιφανειών, που θα διατεθούν προς μίσθωση. Πρόκειται για ένα δείγμα ότι η ελληνική αγορά δεν έχει επηρεαστεί στον ίδιο βαθμό, από την επέκταση του ηλεκτρονικού εμπορίου, από την περίοδο της πανδημίας και μετά, όπως έχει συμβεί στο εξωτερικό. Αυτό οφείλεται ασφαλώς και στο γεγονός ότι η ανάπτυξη νέων εμπορικών κέντρων έχει ουσιαστικά «παγώσει» τα τελευταία 10 χρόνια, καθώς οι όποιες προσθήκες έχουν γίνει, αφορούν κυρίως επεκτάσεις σε υφιστάμενα κέντρα, όπως π.χ. το Smart Park της REDS στα Σπάτα και το River West της Noval στην Λ. Κηφισού.
