Γραφεία: Στα ύψη η ζήτηση σε Ελλάδα, βουλιάζει σε ΕΕ και ΗΠΑ
Στα ύψη βρίσκεται η ζήτηση για γραφειακούς χώρους στην ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς αποτελούν την πρώτη επιλογή τόσο για τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, τόσο για τους ομίλους ανάπτυξης ακινήτων. Όπως υποστηρίζουν μάλιστα παράγοντες τις αγοράς, σήμερα οι τιμές των ενοικίων στις prime τοποθεσίες ξεπερνούν ακόμη και τα 30 ευρώ ανά τ.μ., την ώρα που πιο αναγκαία από ποτέ είναι η αναβάθμιση των υφιστάμενων υποδομών, καθώς το ποιοτικό διαθέσιμο απόθεμα γραφείων είναι μηδαμινό. Παράλληλα, μια διαφορετική εικόνα κυριαρχεί στις δυτικές χώρες, καθώς το αγαπημένο «παιδί» των επενδυτών πλέον είναι οι κατοικίες και τα logistics, με τον όγκο των ευρωπαϊκών επενδύσεων σε γραφεία να είναι μειωμένος κατά 61% σε ετήσια βάση, υπογραμμίζοντας το χάσμα προσφοράς και ζήτησης. Ακόμη, έντονη είναι και η ανησυχία και για την πορεία των γραφείων στις ΗΠΑ μετά την πτώχευση του αμερικανικού κολοσσού ακινήτων, της WeWork.
Στην ελληνική πραγματικότητα οι επενδυτές διψούν για ποιοτικά κτίρια γραφείων, τα οποία σημειώνουν ιδιαίτερα υψηλές αποδόσεις που κυμαίνονται μεταξύ του 6% με 7,5%.Τα ενοίκια επίσης κινούνται σε υψηλά επίπεδα λόγω και της έλλειψης αποθέματος, έχοντας, ωστόσο, μια τάση σταθεροποίησης. Σύμφωνα με τους φορείς της αγοράς, οι ακριβότερες περιοχές είναι το Μαρούσι, που διαθέτει ποιοτικό προϊόν, και το κέντρο, έχοντας όμως πιο παλαιωμένο απόθεμα. Σε γραφειακούς χώρους άνω των 1.000 τετραγωνικών μέτρων οι τιμές των μισθωμάτων σε κέντρο και Μαρούσι κυμαίνονται μεταξύ 25 έως 28 ευρώ το τ.μ., ενώ χαμηλότερα είναι τα ενοίκια στα Νότια Προάστια, όπου ωστόσο αυξάνεται το γραφειακό απόθεμα με νέες αναπτύξεις, όπως μεταξύ άλλων της Ten Brinke και της Lamda Development στο Ελληνικό.
Σήμερα, η Ελλάδα βρίσκεται κοντά στα προ κρίσης, συγκεκριμένα το διάστημα μεταξύ 2003-2006, στη Λεωφόρο Βασίλης Σοφίας τα γραφεία κόστιζαν 35 με 40 ευρώ το τ.μ. μηνιαίως, στην Κηφισιά οι τιμές διαμορφώνονταν στα 25-30 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως. Η πλειοψηφία των κτιριακών υποδομών ωστόσο είναι υποβαθμισμένες, με τους ειδικούς της αγοράς να επισημαίνουν ότι οι προσδοκίες από τις εταιρείες είναι για περισσότερες ημέρες στο γραφείο, ωστόσο αυτό δεν μπορεί να γίνει λόγω της σχετικά χαμηλής ποιότητας των δημοσίων μεταφορών σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη.
Σε ό,τι αφορά την Ευρώπη, η πλειοψηφία των εταιρειών έχει μειώσει το 70% τους χώρους των γραφείων τους, ενώ τα επόμενα χρόνια θα υπάρχει περαιτέρω μείωση που θα αγγίζει το 60%.Συγκεκριμένα, ένα πιθανό σενάριο στο άμεσο μέλλον είναι τα γραφεία που σταδιακά εγκαταλείπονται να μετατρέπονται σε κατοικίες, όμως αυτό δεν είναι πάντα εφικτό και δεν μπορεί να λύσει το πρόβλημα, ενώ ενδεχομένως να προκύψουν και τεχνικά προβλήματα όπως στις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις και τη στατικότητα. Σύμφωνα, μάλιστα, με την έρευνα της Savills στο τέλος του 3ου τριμήνου του 2023, τα προκαταρκτικά στοιχεία δείχνουν ότι ο όγκος των ευρωπαϊκών επενδύσεων σε γραφεία είναι μειωμένος κατά 61% σε ετήσια βάση. Κατά τη διάρκεια του 3ου τριμήνου, οι μέσες αποδόσεις τους υποχώρησαν κατά 20 μ.β. μια κίνηση που ευθυγραμμίζεται με τα δύο τελευταία τρίμηνα. Στο πλαίσιο του ασθενέστερου επενδυτικού κλίματος προς τον τομέα των γραφείων, η έρευνα υποστηρίζει ωστόσο, ότι ο όγκος των συναλλαγών θα ανακάμψει το 2024 σε σχέση με τους άλλους εμπορικούς τομείς, καθώς οι τιμές συνεχίζουν να προσαρμόζονται.
Στη Γερμανία το 10% των εταιρειών σχεδιάζει να μειώσει τους χώρους γραφείων ως απάντηση στις συνήθειες εργασίας από απόσταση, δημιουργώντας νέες πιέσεις στην αγορά εμπορικών ακινήτων, η οποία έχει δεχτεί πλήγμα από τις σημαντικές ανατιμήσεις σε κατασκευαστικά κόστη λόγω πληθωρισμού και υψηλών επιτοκίων. Στο Λονδίνο οι μεγάλες εταιρείες απέχουν από τα deala για αγορές και ενοικιάσεις, επειδή ακόμα προσπαθούν να κατανοήσουν τις ανάγκες τους σε χώρους. Επίσης πολλές εταιρείες έχουν υιοθετήσει και υβριδική εργασία που περιλαμβάνει μερική μόνο παρουσία εργαζομένων σε γραφειακούς χώρους. Στο Λονδίνο επίσης υπήρξε ενδιαφέρον για «πράσινα», μοντέρνα και πρόσφατα ανακαινισμένα γραφεία.
Η πτώχευση της WeWork πνίγει τα γραφεία στις ΗΠΑ
Στις ΗΠΑ, η ξαφνική πτώχευση της WeWork «σφίγγει» ακόμη περισσότερο τη θηλιά στους ιδιοκτήτες γραφείων. Η Αμερική στην παρούσα φάση, όπως λένε παράγοντες της αγοράς, έχει μεγάλο αριθμό κενών γραφείων και τώρα πολλοί χώροι θα αντιμετωπίσουν την «απώλεια» της WeWork, η οποία είχε περισσότερες από 600 τοποθεσίες σε μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ. Η πτώση της λοιπόν δημιουργεί την ανησυχία ότι θα αυξηθούν ακόμη περισσότερο οι κενοί χώροι και θα μειωθούν τα ενοίκια στην αγορά, κάτι που σημαίνει λιγότερα μετρητά για ορισμένους ιδιοκτήτες που ήδη αγωνίζονται να πληρώσουν χρέη σε ένα περιβάλλον υψηλού επιτοκίου, όπως λένε και οι ειδικοί στον κλάδο CRE. Στη χειρότερη περίπτωση, μάλιστα η πτώχευση αυτή μπορεί να οδηγήσει σε αθέτηση υποχρεώσεων των ιδιοκτητών για δάνεια ή υποθήκες, γεγονός που θα μπορούσε να επηρεάσει υπό τη μορφή “ντόμινο” το τραπεζικό σύστημα στις ΗΠΑ.
Στην ελληνική πραγματικότητα οι επενδυτές διψούν για ποιοτικά κτίρια γραφείων, τα οποία σημειώνουν ιδιαίτερα υψηλές αποδόσεις που κυμαίνονται μεταξύ του 6% με 7,5%.Τα ενοίκια επίσης κινούνται σε υψηλά επίπεδα λόγω και της έλλειψης αποθέματος, έχοντας, ωστόσο, μια τάση σταθεροποίησης. Σύμφωνα με τους φορείς της αγοράς, οι ακριβότερες περιοχές είναι το Μαρούσι, που διαθέτει ποιοτικό προϊόν, και το κέντρο, έχοντας όμως πιο παλαιωμένο απόθεμα. Σε γραφειακούς χώρους άνω των 1.000 τετραγωνικών μέτρων οι τιμές των μισθωμάτων σε κέντρο και Μαρούσι κυμαίνονται μεταξύ 25 έως 28 ευρώ το τ.μ., ενώ χαμηλότερα είναι τα ενοίκια στα Νότια Προάστια, όπου ωστόσο αυξάνεται το γραφειακό απόθεμα με νέες αναπτύξεις, όπως μεταξύ άλλων της Ten Brinke και της Lamda Development στο Ελληνικό.
Σήμερα, η Ελλάδα βρίσκεται κοντά στα προ κρίσης, συγκεκριμένα το διάστημα μεταξύ 2003-2006, στη Λεωφόρο Βασίλης Σοφίας τα γραφεία κόστιζαν 35 με 40 ευρώ το τ.μ. μηνιαίως, στην Κηφισιά οι τιμές διαμορφώνονταν στα 25-30 ευρώ ανά τ.μ. μηνιαίως. Η πλειοψηφία των κτιριακών υποδομών ωστόσο είναι υποβαθμισμένες, με τους ειδικούς της αγοράς να επισημαίνουν ότι οι προσδοκίες από τις εταιρείες είναι για περισσότερες ημέρες στο γραφείο, ωστόσο αυτό δεν μπορεί να γίνει λόγω της σχετικά χαμηλής ποιότητας των δημοσίων μεταφορών σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη.
Σε ό,τι αφορά την Ευρώπη, η πλειοψηφία των εταιρειών έχει μειώσει το 70% τους χώρους των γραφείων τους, ενώ τα επόμενα χρόνια θα υπάρχει περαιτέρω μείωση που θα αγγίζει το 60%.Συγκεκριμένα, ένα πιθανό σενάριο στο άμεσο μέλλον είναι τα γραφεία που σταδιακά εγκαταλείπονται να μετατρέπονται σε κατοικίες, όμως αυτό δεν είναι πάντα εφικτό και δεν μπορεί να λύσει το πρόβλημα, ενώ ενδεχομένως να προκύψουν και τεχνικά προβλήματα όπως στις ηλεκτρικές εγκαταστάσεις και τη στατικότητα. Σύμφωνα, μάλιστα, με την έρευνα της Savills στο τέλος του 3ου τριμήνου του 2023, τα προκαταρκτικά στοιχεία δείχνουν ότι ο όγκος των ευρωπαϊκών επενδύσεων σε γραφεία είναι μειωμένος κατά 61% σε ετήσια βάση. Κατά τη διάρκεια του 3ου τριμήνου, οι μέσες αποδόσεις τους υποχώρησαν κατά 20 μ.β. μια κίνηση που ευθυγραμμίζεται με τα δύο τελευταία τρίμηνα. Στο πλαίσιο του ασθενέστερου επενδυτικού κλίματος προς τον τομέα των γραφείων, η έρευνα υποστηρίζει ωστόσο, ότι ο όγκος των συναλλαγών θα ανακάμψει το 2024 σε σχέση με τους άλλους εμπορικούς τομείς, καθώς οι τιμές συνεχίζουν να προσαρμόζονται.
Στη Γερμανία το 10% των εταιρειών σχεδιάζει να μειώσει τους χώρους γραφείων ως απάντηση στις συνήθειες εργασίας από απόσταση, δημιουργώντας νέες πιέσεις στην αγορά εμπορικών ακινήτων, η οποία έχει δεχτεί πλήγμα από τις σημαντικές ανατιμήσεις σε κατασκευαστικά κόστη λόγω πληθωρισμού και υψηλών επιτοκίων. Στο Λονδίνο οι μεγάλες εταιρείες απέχουν από τα deala για αγορές και ενοικιάσεις, επειδή ακόμα προσπαθούν να κατανοήσουν τις ανάγκες τους σε χώρους. Επίσης πολλές εταιρείες έχουν υιοθετήσει και υβριδική εργασία που περιλαμβάνει μερική μόνο παρουσία εργαζομένων σε γραφειακούς χώρους. Στο Λονδίνο επίσης υπήρξε ενδιαφέρον για «πράσινα», μοντέρνα και πρόσφατα ανακαινισμένα γραφεία.
Η πτώχευση της WeWork πνίγει τα γραφεία στις ΗΠΑ
Στις ΗΠΑ, η ξαφνική πτώχευση της WeWork «σφίγγει» ακόμη περισσότερο τη θηλιά στους ιδιοκτήτες γραφείων. Η Αμερική στην παρούσα φάση, όπως λένε παράγοντες της αγοράς, έχει μεγάλο αριθμό κενών γραφείων και τώρα πολλοί χώροι θα αντιμετωπίσουν την «απώλεια» της WeWork, η οποία είχε περισσότερες από 600 τοποθεσίες σε μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ. Η πτώση της λοιπόν δημιουργεί την ανησυχία ότι θα αυξηθούν ακόμη περισσότερο οι κενοί χώροι και θα μειωθούν τα ενοίκια στην αγορά, κάτι που σημαίνει λιγότερα μετρητά για ορισμένους ιδιοκτήτες που ήδη αγωνίζονται να πληρώσουν χρέη σε ένα περιβάλλον υψηλού επιτοκίου, όπως λένε και οι ειδικοί στον κλάδο CRE. Στη χειρότερη περίπτωση, μάλιστα η πτώχευση αυτή μπορεί να οδηγήσει σε αθέτηση υποχρεώσεων των ιδιοκτητών για δάνεια ή υποθήκες, γεγονός που θα μπορούσε να επηρεάσει υπό τη μορφή “ντόμινο” το τραπεζικό σύστημα στις ΗΠΑ.
