Εξοικονόμηση: Πώς οι επιτήδειοι εξαπατούν τους αγοραστές νεόδμητων ακινήτων
Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δείχνουν οι ενδιαφερόμενοι που προχωρούν στην αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου (διαμέρισμα ή μονοκατοικία), καθώς σε ορισμένες περιπτώσεις κινδυνεύουν να πληρώσουν τουλάχιστον 40.000 ευρώ περισσότερα για να αποκτήσουν ένα ακίνητο που διαφημίζεται ότι είναι σχεδόν μηδενικής ενεργειακής κατανάλωσης (Α+), ενώ δεν τηρεί τις σχετικές προδιαγραφές.
Μετά την 1η Ιουνίου 2021 όλα τα νεόδμητα κτίρια, βάσει σχετικής νομοθεσίας (Ν.4685/2020), πρέπει να κατασκευάζονται έτσι ώστε να πληρούν τις προδιαγραφές για την κατάταξή τους στην ενεργειακή κλάση Α, όπως ορίζουν οι απαιτήσεις του αναθεωρημένου Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης (ΚΕΝΑΚ).
Παράλληλα, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), μετά τις αναθεωρήσεις του από το 2012 μέχρι σήμερα, σύμφωνα με το άρθρο 25, δίνει κίνητρα για αύξηση του προβλεπόμενου συντελεστή δόμησης σε μία περιοχή από 5% έως και 10% εάν το κτίριο μελετηθεί και εν συνεχεία κατασκευαστεί με προδιαγραφές σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης, δηλαδή κατατάσσεται στην ενεργειακή κλάση A+.
Ωστόσο, όπως επισημαίνει στο powergame.gr ο ενεργειακός επιθεωρητής, Μιχάλης Χριστοδουλίδης, από την έρευνα που έχει γίνει, είτε από ενδιαφερόμενους αγοραστές, είτε από ενεργειακούς επιθεωρητές που εκλήθησαν για να προβούν σε επιθεωρήσεις μετά την ολοκλήρωση κατασκευής ενός νεόδμητου ακινήτου (πολυκατοικία ή αυτόνομη μονοκατοικία) προκειμένου να εκδώσουν το τελικό πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), διαπίστωσαν σε πολλές περιπτώσεις ότι το ακίνητο που επιθεώρησαν δεν πληρούσε τις προδιαγραφές ενεργειακής κλάσης ‘Α+’ όπως προέβλεπε και η σχετική μελέτη ενεργειακής απόδοσης (ΜΕΑ).
Η μελέτη είχε συμπεριληφθεί και στην έκδοση της σχετικής άδειας δόμησης, και όπου με βάση αυτή αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης κατά 5% ή 10% ανάλογα με το ποσοστό εξοικονόμησης πρωτογενούς ενέργειας.
Οι αποκλίσεις που διαπιστώθηκαν ήταν σε ενεργειακά χαρακτηριστικά απόδοσης, δηλαδή τόσο σε υλικά που αφορούσαν την ενεργειακή θωράκιση του κελύφους (προδιαγραφές θερμικών μονώσεων ή κουφωμάτων),όσο και σε ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και εξοπλισμούς που αφορούσαν τα εγκατεστημένα συστήματα θέρμανσης, ψύξης, παραγωγής ζεστού νερού χρήσης κ.ά.
Σημειώνεται ότι η αυθαίρετη ενεργειακή υποβάθμιση του ακινήτου από την κλάση Α+ στην Α, εάν έχει γίνει και χρήση του μπόνους δόμησης του 5% ή 10%, είναι παράνομη, αντικανονική και επιβάλλονται εκ του νόμου, αυστηρές οικονομικές και διοικητικές κυρώσεις, τόσο στους εμπλεκόμενους μηχανικούς με την άδεια δόμησης, όσο και στους κατασκευαστές ή τους ιδιοκτήτες που πωλούν το εν λόγω ακίνητο.
Εάν δεν έχει υπάρξει χρήση του μπόνους δόμησης και απλά διαφημίστηκε το ακίνητο ότι ήταν στην ενεργειακή κλάση Α+, αλλά αποδείχθηκε ότι τελικά άνηκε στην ενεργειακή κλάση Α, πολεοδομικά θεωρείται αποδεκτό και δεν τίθενται κυρώσεις, αλλά ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορεί να κινηθεί νομικά κατά των μηχανικών ή κατασκευαστών για εξαπάτηση.
Οι προδιαγραφές για τα ακίνητα ενεργειακής κλάσης Α+
Γενικότερα, εάν ένα ακίνητο που προωθείται για πώληση και δηλώνεται ότι είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να φέρει την ενεργειακή ταυτότητα της κλάσης Α+ εάν δεν ενσωματώνει συστήματα Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ), όπως φωτοβολταϊκά ή γεωθερμικά ή ηλιοθερμικά συστήματα που να υποστηρίζουν τα συστήματα θέρμανσης, ψύξης, παραγωγής ζεστού νερού χρήσης, ή μηχανικού αερισμού ή φωτισμού (ειδικά τα δύο τελευταία για τα επαγγελματικά κτίρια) και επιπλέον εάν δεν έχουν εγκατασταθεί σύστημα αυτοματισμοί, ελέγχου και διαχείρισης της κατανάλωσης ενέργειας.
Ορισμένοι κατασκευαστές διαφημίζουν ότι ότι σε ένα ακίνητο έχουν εγκαταστήσει αντλίες θερμότητας για την θέρμανση και ψύξη, ή την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, ή λένε ότι έχουν βάλει εξαιρετικά ανθεκτικές μονώσεις και κουφώματα, προκύπτει ότι αυτό είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης. Εάν το ακίνητο το ακίνητο δεν διαθέτει συστήματα ΑΠΕ και αυτοματισμών, ο ισχυρισμός αυτός είναι παραπλανητικός και ανακριβής, τονίζει ο κ. Χριστοδουλίδης Επιπλέον, αν για παράδειγμα το ακίνητο διαθέτει ηλιακούς συλλέκτες για την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, επίσης δεν επαρκεί από μόνο του για να καταταχθεί το ακίνητο στην κλάση Α+.
Το κόστος κατασκευής για ένα διαμέρισμα της ενεργειακής κατηγορίας Α στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας είναι υψηλότερο κατά 15%-20% σε σύγκριση με ένα διαμέρισμα της κατηγορίας B στην οποία ανήκουν όλα τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2010 έως τα μέσα του 2021. Στα ακίνητα της ενεργειακής κατηγορίας Α+ το κόστος κατασκευής μπορεί να ανέβει έως και πάνω από 35%. Αυτή η αύξηση επηρεάζει ανάλογα και την εμπορική αξία του ακινήτου.
Επισημαίνεται ότι ένας αγοραστής που αγόρασε από τα σχέδια ένα ακίνητο ενεργειακής κλάσης Α+ με το ανάλογο υψηλό τίμημα και στη συνέχεια αποδείχθηκε ότι αυτό δεν πληρούσε τις σχετικές προδιαγραφές του Α+, όπως τεκμαίρεται από το ενεργειακό πιστοποιητικό μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, όχι μόνο έδωσε χωρίς λόγο περισσότερα χρήματα, αλλά επιπλέον θα καταβάλει και υψηλότερα ποσά για να καλύπτει την κατανάλωση ενέργειας.
Ζημία τουλάχιστον 40.000 ευρώ
Για να γίνει αντιληπτή η ζημία που μπορεί να υποστεί ο αγοραστής., ο κ. Χριστοδουλίδης παραθέτει το εξής παράδειγμα.
Για να ενταχθεί ένα διαμέρισμα των 100 τετραγωνικών μέτρων στην ενεργειακή κλάση Α+ , δαπανήθηκαν 55.000 ευρώ, περίπου, μόνο για τις ενεργειακές επεμβάσεις και κατ’ ελάχιστον περιλαμβάνει τα παρακάτω υλικά με τα αντίστοιχα ενεργειακά χαρακτηριστικά:
Ενεργειακά κουφώματα με συντελεστή θερμοπερατότητας U=1.60 W/m2K.
Μονώσεις πάχους 10 εκατοστών και με συντελεστή θερμικής αγωγιμότητας (που μετρά τη θερμομονωτική ικανότητα του υλικού) μικρότερο ή ίσο με 0,030 W/(m.K)
Αντλία θερμότητας αέρα νερού inverter A+ μεσαίων θερμοκρασιών με COP=3.6 για τη θέρμανση του σπιτιού και την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης.
Αντλία θερμότητας αέρα αέρα (multi) inverter A++ με βαθμό απόδοσης EΕR=4.1 για την ψύξη του σπιτιού.
Ηλιακό συλλέκτη με επιφάνεια 3 τετραγωνικών μέτρων.
Μπόιλερ 200 λίτρων συνδεδεμένο με τον ηλιακό συλλέκτη και την αντλία θερμότητας.
Θερμοστατικές κεφαλές ανά θερμαντικό σώμα και ανά χώρο.
Φωτοβολταϊκά πάνελ με εγκατεστημένη ισχύ 3 κιλοβάτ (KWp) και με σύστημα ενεργειακού συμψηφισμού (net metering).
Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ζητά από τον κατασκευαστή ή τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που ενδιαφέρεται να αποκτήσει, τον ενεργειακό φάκελο στον οποίο να αποδεικνύεται ότι τα υλικά καλύπτουν κατ’ ελάχιστον τις προδιαγραφές που αναφέρονται παραπάνω.
Το κόστος κατασκευής γι’ αυτό το ακίνητο χωρίς συστήματα ΑΠΕ είναι 40.000 ευρώ περίπου. Ωστόσο, από ειδικά λογισμικά ενεργειακής απόδοσης, έχει υπολογιστεί ότι το ετήσιο ενεργειακό λειτουργικό κόστος για το εν λόγω διαμέρισμα εάν άνηκε στην κλάση Α+ θα ήταν 2.220 ευρώ, ενώ στην κλάση Α το κόστος διαμορφώνεται στα 3.010 ευρώ. Δηλαδή, υπάρχει πρόσθετη επιβάρυνση της τάξεως του 35% ετησίως.
Η ζημία που θα έχει υποστεί ο αγοραστής θα είναι τουλάχιστον 40.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προκύπτει από το επιπλέον κόστος αγοράς του διαμερίσματος, που στην προκειμένη περίπτωση, αν το διαμέρισμα βρίσκεται σε μια λαϊκή περιοχή της Αθήνας και κατασκευαζόταν με προδιαγραφές Α+ ο αγοραστής θα πλήρωνε γύρω στις 350.000 ευρώ, ενώ το ίδιο διαμέρισμα με προδιαγραφές ‘Α θα έπρεπε να πωλείται προς 310.000 ευρώ. Περίπου.
Η ζημία δεν είναι μόνο από τα επιπλέον χρήματα που χωρίς λόγο δαπάνησε ο αγοραστής για να αγοράσει το διαμέρισμα, αλλά και από το επιπλέον μέσο ετήσιο λειτουργικό κόστος για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών του. Η μηνιαία επιβάρυνση εκτιμάται στα 790 ευρώ τον μήνα, περίπου, δηλαδή σε ετήσια βάση 9.480 ευρώ. Αυτό το ποσό αντιστοιχεί στο ποσό που καταβάλλεται για τόκους σε ένα στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκειας 25 ετών.
Μετά την 1η Ιουνίου 2021 όλα τα νεόδμητα κτίρια, βάσει σχετικής νομοθεσίας (Ν.4685/2020), πρέπει να κατασκευάζονται έτσι ώστε να πληρούν τις προδιαγραφές για την κατάταξή τους στην ενεργειακή κλάση Α, όπως ορίζουν οι απαιτήσεις του αναθεωρημένου Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης (ΚΕΝΑΚ).
Παράλληλα, ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), μετά τις αναθεωρήσεις του από το 2012 μέχρι σήμερα, σύμφωνα με το άρθρο 25, δίνει κίνητρα για αύξηση του προβλεπόμενου συντελεστή δόμησης σε μία περιοχή από 5% έως και 10% εάν το κτίριο μελετηθεί και εν συνεχεία κατασκευαστεί με προδιαγραφές σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης, δηλαδή κατατάσσεται στην ενεργειακή κλάση A+.
Ωστόσο, όπως επισημαίνει στο powergame.gr ο ενεργειακός επιθεωρητής, Μιχάλης Χριστοδουλίδης, από την έρευνα που έχει γίνει, είτε από ενδιαφερόμενους αγοραστές, είτε από ενεργειακούς επιθεωρητές που εκλήθησαν για να προβούν σε επιθεωρήσεις μετά την ολοκλήρωση κατασκευής ενός νεόδμητου ακινήτου (πολυκατοικία ή αυτόνομη μονοκατοικία) προκειμένου να εκδώσουν το τελικό πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), διαπίστωσαν σε πολλές περιπτώσεις ότι το ακίνητο που επιθεώρησαν δεν πληρούσε τις προδιαγραφές ενεργειακής κλάσης ‘Α+’ όπως προέβλεπε και η σχετική μελέτη ενεργειακής απόδοσης (ΜΕΑ).
Η μελέτη είχε συμπεριληφθεί και στην έκδοση της σχετικής άδειας δόμησης, και όπου με βάση αυτή αυξάνεται ο συντελεστής δόμησης κατά 5% ή 10% ανάλογα με το ποσοστό εξοικονόμησης πρωτογενούς ενέργειας.
Οι αποκλίσεις που διαπιστώθηκαν ήταν σε ενεργειακά χαρακτηριστικά απόδοσης, δηλαδή τόσο σε υλικά που αφορούσαν την ενεργειακή θωράκιση του κελύφους (προδιαγραφές θερμικών μονώσεων ή κουφωμάτων),όσο και σε ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις και εξοπλισμούς που αφορούσαν τα εγκατεστημένα συστήματα θέρμανσης, ψύξης, παραγωγής ζεστού νερού χρήσης κ.ά.
Σημειώνεται ότι η αυθαίρετη ενεργειακή υποβάθμιση του ακινήτου από την κλάση Α+ στην Α, εάν έχει γίνει και χρήση του μπόνους δόμησης του 5% ή 10%, είναι παράνομη, αντικανονική και επιβάλλονται εκ του νόμου, αυστηρές οικονομικές και διοικητικές κυρώσεις, τόσο στους εμπλεκόμενους μηχανικούς με την άδεια δόμησης, όσο και στους κατασκευαστές ή τους ιδιοκτήτες που πωλούν το εν λόγω ακίνητο.
Εάν δεν έχει υπάρξει χρήση του μπόνους δόμησης και απλά διαφημίστηκε το ακίνητο ότι ήταν στην ενεργειακή κλάση Α+, αλλά αποδείχθηκε ότι τελικά άνηκε στην ενεργειακή κλάση Α, πολεοδομικά θεωρείται αποδεκτό και δεν τίθενται κυρώσεις, αλλά ο ενδιαφερόμενος αγοραστής μπορεί να κινηθεί νομικά κατά των μηχανικών ή κατασκευαστών για εξαπάτηση.
Οι προδιαγραφές για τα ακίνητα ενεργειακής κλάσης Α+
Γενικότερα, εάν ένα ακίνητο που προωθείται για πώληση και δηλώνεται ότι είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να φέρει την ενεργειακή ταυτότητα της κλάσης Α+ εάν δεν ενσωματώνει συστήματα Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ), όπως φωτοβολταϊκά ή γεωθερμικά ή ηλιοθερμικά συστήματα που να υποστηρίζουν τα συστήματα θέρμανσης, ψύξης, παραγωγής ζεστού νερού χρήσης, ή μηχανικού αερισμού ή φωτισμού (ειδικά τα δύο τελευταία για τα επαγγελματικά κτίρια) και επιπλέον εάν δεν έχουν εγκατασταθεί σύστημα αυτοματισμοί, ελέγχου και διαχείρισης της κατανάλωσης ενέργειας.
Ορισμένοι κατασκευαστές διαφημίζουν ότι ότι σε ένα ακίνητο έχουν εγκαταστήσει αντλίες θερμότητας για την θέρμανση και ψύξη, ή την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, ή λένε ότι έχουν βάλει εξαιρετικά ανθεκτικές μονώσεις και κουφώματα, προκύπτει ότι αυτό είναι σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης. Εάν το ακίνητο το ακίνητο δεν διαθέτει συστήματα ΑΠΕ και αυτοματισμών, ο ισχυρισμός αυτός είναι παραπλανητικός και ανακριβής, τονίζει ο κ. Χριστοδουλίδης Επιπλέον, αν για παράδειγμα το ακίνητο διαθέτει ηλιακούς συλλέκτες για την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης, επίσης δεν επαρκεί από μόνο του για να καταταχθεί το ακίνητο στην κλάση Α+.
Το κόστος κατασκευής για ένα διαμέρισμα της ενεργειακής κατηγορίας Α στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας είναι υψηλότερο κατά 15%-20% σε σύγκριση με ένα διαμέρισμα της κατηγορίας B στην οποία ανήκουν όλα τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2010 έως τα μέσα του 2021. Στα ακίνητα της ενεργειακής κατηγορίας Α+ το κόστος κατασκευής μπορεί να ανέβει έως και πάνω από 35%. Αυτή η αύξηση επηρεάζει ανάλογα και την εμπορική αξία του ακινήτου.
Επισημαίνεται ότι ένας αγοραστής που αγόρασε από τα σχέδια ένα ακίνητο ενεργειακής κλάσης Α+ με το ανάλογο υψηλό τίμημα και στη συνέχεια αποδείχθηκε ότι αυτό δεν πληρούσε τις σχετικές προδιαγραφές του Α+, όπως τεκμαίρεται από το ενεργειακό πιστοποιητικό μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής, όχι μόνο έδωσε χωρίς λόγο περισσότερα χρήματα, αλλά επιπλέον θα καταβάλει και υψηλότερα ποσά για να καλύπτει την κατανάλωση ενέργειας.
Ζημία τουλάχιστον 40.000 ευρώ
Για να γίνει αντιληπτή η ζημία που μπορεί να υποστεί ο αγοραστής., ο κ. Χριστοδουλίδης παραθέτει το εξής παράδειγμα.
Για να ενταχθεί ένα διαμέρισμα των 100 τετραγωνικών μέτρων στην ενεργειακή κλάση Α+ , δαπανήθηκαν 55.000 ευρώ, περίπου, μόνο για τις ενεργειακές επεμβάσεις και κατ’ ελάχιστον περιλαμβάνει τα παρακάτω υλικά με τα αντίστοιχα ενεργειακά χαρακτηριστικά:
Ενεργειακά κουφώματα με συντελεστή θερμοπερατότητας U=1.60 W/m2K.
Μονώσεις πάχους 10 εκατοστών και με συντελεστή θερμικής αγωγιμότητας (που μετρά τη θερμομονωτική ικανότητα του υλικού) μικρότερο ή ίσο με 0,030 W/(m.K)
Αντλία θερμότητας αέρα νερού inverter A+ μεσαίων θερμοκρασιών με COP=3.6 για τη θέρμανση του σπιτιού και την παραγωγή ζεστού νερού χρήσης.
Αντλία θερμότητας αέρα αέρα (multi) inverter A++ με βαθμό απόδοσης EΕR=4.1 για την ψύξη του σπιτιού.
Ηλιακό συλλέκτη με επιφάνεια 3 τετραγωνικών μέτρων.
Μπόιλερ 200 λίτρων συνδεδεμένο με τον ηλιακό συλλέκτη και την αντλία θερμότητας.
Θερμοστατικές κεφαλές ανά θερμαντικό σώμα και ανά χώρο.
Φωτοβολταϊκά πάνελ με εγκατεστημένη ισχύ 3 κιλοβάτ (KWp) και με σύστημα ενεργειακού συμψηφισμού (net metering).
Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ζητά από τον κατασκευαστή ή τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που ενδιαφέρεται να αποκτήσει, τον ενεργειακό φάκελο στον οποίο να αποδεικνύεται ότι τα υλικά καλύπτουν κατ’ ελάχιστον τις προδιαγραφές που αναφέρονται παραπάνω.
Το κόστος κατασκευής γι’ αυτό το ακίνητο χωρίς συστήματα ΑΠΕ είναι 40.000 ευρώ περίπου. Ωστόσο, από ειδικά λογισμικά ενεργειακής απόδοσης, έχει υπολογιστεί ότι το ετήσιο ενεργειακό λειτουργικό κόστος για το εν λόγω διαμέρισμα εάν άνηκε στην κλάση Α+ θα ήταν 2.220 ευρώ, ενώ στην κλάση Α το κόστος διαμορφώνεται στα 3.010 ευρώ. Δηλαδή, υπάρχει πρόσθετη επιβάρυνση της τάξεως του 35% ετησίως.
Η ζημία που θα έχει υποστεί ο αγοραστής θα είναι τουλάχιστον 40.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προκύπτει από το επιπλέον κόστος αγοράς του διαμερίσματος, που στην προκειμένη περίπτωση, αν το διαμέρισμα βρίσκεται σε μια λαϊκή περιοχή της Αθήνας και κατασκευαζόταν με προδιαγραφές Α+ ο αγοραστής θα πλήρωνε γύρω στις 350.000 ευρώ, ενώ το ίδιο διαμέρισμα με προδιαγραφές ‘Α θα έπρεπε να πωλείται προς 310.000 ευρώ. Περίπου.
Η ζημία δεν είναι μόνο από τα επιπλέον χρήματα που χωρίς λόγο δαπάνησε ο αγοραστής για να αγοράσει το διαμέρισμα, αλλά και από το επιπλέον μέσο ετήσιο λειτουργικό κόστος για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών του. Η μηνιαία επιβάρυνση εκτιμάται στα 790 ευρώ τον μήνα, περίπου, δηλαδή σε ετήσια βάση 9.480 ευρώ. Αυτό το ποσό αντιστοιχεί στο ποσό που καταβάλλεται για τόκους σε ένα στεγαστικό δάνειο 100.000 ευρώ, διάρκειας 25 ετών.
