Πώς μπορούν να αποκτήσουν ξανά ζωή τα μικρά μη επιτυχημένα εμπορικά κέντρα
Μια πιθανή λύση στη μεγάλη έλλειψη σύγχρονων γραφειακών χώρων που εντοπίζεται στην ελληνική αγορά ακινήτων, θα μπορούσε να αποτελέσει η μετατροπή των μικρών εμπορικών κέντρων, τα οποία σήμερα ρημάζουν υπομισθωμένα, σε σύγχρονα κτίρια γραφείων. Την ώρα που τα σύγχρονα malls και τα εκπτωτικά χωριά, τα οποία διαθέτουν εμβαδό δεκάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, καταγράφουν υψηλούς τζίρους και αποτελούν πόλο έλξης για τους καταναλωτές, σημειώνοντας εξαιρετικά υψηλά ποσοστά πληρότητας.
Τα μικρά εμπορικά κέντρα όπως το Cosmos Center Athens επί της λεωφόρου Κηφισίας στους Αμπελόκηπους, το εμπορικό κέντρο του Νέου Ψυχικού στην λεωφόρο Κηφισίας, το «Αίθριο» στην οδό Αγίου Κωνσταντίνου στο Μαρούσι, τα εμπορικά κέντρα του Χαλανδρίου και τόσα άλλα, είναι κάποιες από τις χαρακτηριστικά αποτυχημένες αναπτύξεις μικρών και πολύ μικρών εμπορικών κέντρων, τα οποία κτίστηκαν τις δεκαετίες 80’- 90’, λειτούργησαν μερικά χρόνια, αλλά σταδιακά εγκαταλείφθηκαν, με αποτέλεσμα σήμερα στην πλειοψηφία τους τα καταστήματά τους να παραμένουν κλειστά ή υπομισθωμένα ως αποθηκευτικοί χώροι και μικρά γραφεία.
Όπως δηλώνει στο powergame.gr o Δημήτρης Μπινιάρης, ιδρυτής της εταιρείας BINSWANGER BINIARIS και πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας, τα εν λόγω κέντρα δεν πέτυχαν, καθώς είχαν τελείως λάθος σχεδιασμό. Αρχικά ήταν μικρά σε μέγεθος, αφού ο μέσος όρος τους κυμαίνεται από 2.000 έως 5.000 τ.μ., όταν τα κανονικά εμπορικά ξεκινούν από 30.000 τ.μ. Διέθεταν συνεπώς μικρό μη αντιπροσωπευτικό αριθμό καταστημάτων, δεν είχαν κεντρικό κλιματισμό, δεν ήταν χωρισμένα σε θεματικές ενότητες ούτε διέθεταν τις απαραίτητες θέσεις στάθμευσης, ώστε να παρέχουν τις απαραίτητες ανέσεις στους επισκέπτες.
Σύμφωνα με τον κύριο Μπινιάρη, οι εν λόγω αποτυχημένες αναπτύξεις μπορούν να πάρουν ξανά ζωή μέσω της μετατροπής τους σε σύγχρονα κτίρια γραφείων, εφόσον μετατραπούν τα καταστήματα των ορόφων σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους μετά την ενοποίησή τους. Εξυπακούεται πως θα κρατηθεί μόνο το κέλυφος, θα αντικατασταθεί ο ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός και θα μετατραπούν σε αυτοτελή κτίρια γραφείων.
Τα μικρά παλαιότερα εμπορικά κέντρα είναι ιδανικά για μετατροπή σε σύγχρονα κτίρια γραφείων και μπορούν να μισθωθούν σε μία ή περισσότερες εταιρείες για τρεις τουλάχιστον βασικούς λόγους:
Βρίσκονται χωροθετημένα σε κεντρικά σημεία με κατάλληλη πρόσβαση.
Διαθέτουν το κατάλληλο ύψος, άπλετους κοινόχρηστους χώρους, θύρες διαφυγής, διπλά και τριπλά κλιμακοστάσια κλπ. συνεπώς υπερκαλύπτουν τις ισχύουσες προδιαγραφές πυρασφάλειας γραφειακών χώρων.
Έχουν εξαιρετική στατική επάρκεια, δεδομένου ότι κτίστηκαν για συνάθροιση κοινού, προδιαγραφή κατά πολύ υψηλότερη από την εκ της νομοθεσίας αιτούμενη στατική επάρκεια για γραφειακούς χώρους
Το μεγαλύτερο πρόβλημα ωστόσο σε αυτές τις κτιριακές αναπτύξεις είναι η πολυϊδιοκτησία κι η συνήθης για τα ελληνικά δεδομένα ασυμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών, αφού η διαφορετική προσέγγιση καθενός για την ιδιοκτησία του αλλά και η απροθυμία κάποιων να συμμετέχουν οικονομικά στην ανακαίνιση, εμποδίζει την συνολική βέλτιστη αξιοποίηση.
Το πρόβλημα ξεκινάει από το γεγονός ότι δεν υπάρχει υποχρέωση ούτε συνήθως η κουλτούρα των ιδιοκτητών ενός τέτοιου ακινήτου, να ανατεθεί η συνολική διαχείρισή του σε διαχειρίστρια εταιρεία (property management). Η εταιρεία διαχείρισης με την σειρά της θα μπορούσε να αναθέσει σε εξειδικευμένη εταιρεία συμβούλων ακίνητης περιουσίας την εκπόνηση μελέτης βέλτιστης αξιοποίησης του κτιρίου (highest and best use analysis) προκειμένου σύμφωνα με την μελέτη αξιοποίησης να αναζητηθεί ο κατάλληλος μισθωτής προς όφελος της ανάπτυξης κι όλων των ιδιοκτητών του ώστε να μην αντιμετωπίζουμε εγκαταλελειμμένα ή μισοάδεια υπομισθωμένα εμπορικά κέντρα.
Το σενάριο αυτό βεβαίως προϋποθέτει την οικονομική συνδρομή όλων των ιδιοκτητών στην αξιοποίηση του ακινήτου είτε εξ ιδίων κεφαλαίων είτε διά τραπεζικού δανεισμού. Βεβαίως σε τέτοιες περιπτώσεις θα όφειλαν και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να εξετάζουν αποκλειστικά την ανάπτυξη που θα χρηματοδοτήσουν κι όχι τα επιμέρους οικονομικά στοιχεία του κάθε μικροϊδιοκτήτη. Όπως υποστηρίζει ο κύριος Μπινιάρης: «Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι ευρωπαϊκές χώρες όπως η Γερμανία, όπου η διαχείριση των ακινήτων ανατίθεται αποκλειστικά σε εξειδικευμένες εταιρείες».
Μια εν μέρει τέτοια προσπάθεια έχει στεφθεί με επιτυχία στο εμπορικό κέντρο Cosmos Center Athens, το οποίο χτίστηκε το 1993 με λάθος σχεδιασμό και παρά το γεγονός ότι βρισκόταν σε άριστη θέση, ουσιαστικά τα καταστήματα των 8 ορόφων του δεν λειτούργησαν ποτέ παραμένοντας σε βάθος χρόνου ξενοίκιαστα ενώ κάποια από αυτά είχαν μετατραπεί σε πολύ μικρά γραφεία που μισθώνονταν σε τιμές αποθήκης.
Στην BINSWANGER BINIARIS το 2016 εν μέσω της κρίσης, ανατέθηκε από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα η διάσωση δανείου που είχε λάβει για την αγορά του δανειολήπτης, ο οποίος κατείχε 70 άδεια μικρά καταστήματα συνολικού εμβαδού 2.500 τ.μ. σε 2 ορόφους. Η μεσιτική εταιρεία εκπόνησε μελέτη αξιοποίησης από την οποία ως βέλτιστο σενάριο προέκυψε η ενοποίηση των 70 μικρών καταστημάτων κι η δημιουργία δύο ορόφων σύγχρονων γραφειακών χώρων. Εν συνεχεία η BINSWANGER BINIARIS αναζήτησε και βρήκε ως μισθώτρια την εταιρεία MEDIATEL σύμφωνα με τις προδιαγραφές της οποίας ανακαινίστηκαν οι χώροι και δημιουργήθηκαν 300 σύγχρονες θέσεις εργασίας. Η μίσθωση ήταν 12ετής και δεσμευτική και τα εκχωρημένα μισθώματα έσωσαν την χρηματοδότηση και τον δανειολήπτη από την απώλεια του ακινήτου του. Να σημειωθεί ότι μετά την ανακαίνιση επιτεύχθηκε διπλάσιο μίσθωμα από αυτό που εισέπρατταν καταστήματα την ίδια περίοδο σε άλλους ορόφους του κτιρίου.
Ωστόσο, το βέλτιστο σενάριο για το συγκεκριμένο κτίριο, σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη θα ήταν να αξιοποιηθεί στο σύνολό του, δηλαδή να κρατηθεί μόνο το κέλυφος και να μετατραπεί σε ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων που εν συναρτήσει της καταπληκτικής θέσης του, της εγγύτητάς του με το μετρό, τα ΜΜΜ και των 400 υπογείων θέσεων στάθμευσης που διαθέτει. Κάλλιστα δηλαδή, θα μπορούσε μετά τον εκσυγχρονισμό του να στεγάσει γραφεία πολυεθνικής εταιρείας και να εισπράττει το τριπλάσιο μίσθωμα, κάτι που βεβαίως δεν έχει συμβεί λόγω της διασπασμένης πολυϊδιοκτησίας και της αδυναμίας χάραξης κοινής στρατηγικής μεταξύ των 100 και πλέον διαφορετικών ιδιοκτητών.
Αντίστοιχα, στο με στοιχεία εγκατάλειψης εμπορικό κέντρο του Νέου Ψυχικού επί της λεωφόρου Κηφισίας, περισσότεροι από 40 διαφορετικοί ιδιοκτήτες καταστημάτων, οι οποίοι σήμερα τα κρατούν κλειστά, αδυνατούν να συνεννοηθούν παρά την πολύ μεγάλη ζήτηση από αξιόχρεους μισθωτές. Όπως υποστηρίζει ο κ. Μπινιάρης το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται σε ιδιαίτερα προνομιακή θέση και η μετατροπή του σε κτίριο γραφείων θα πρόσφερε εξαιρετικά υψηλές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες και την δυνατότητα να πολλαπλασιάσουν την αξία της περιουσίας τους με ταυτόχρονη ωφέλεια για το περιβάλλον και την αισθητική της περιοχής. Θα μπορούσαν δηλαδή να εισπράξουν μισθώματα έως και τα 25 ευρώ ανά τ.μ. με την μετατροπή του σε πράσινο κτίριο γραφείων.
Σήμερα, υπάρχει έλλειψη σύγχρονων γραφειακών χώρων, με αποτέλεσμα να σημειώνεται κάμψη στις συναλλαγές. Όπως τονίζει ο ίδιος: « Η πλειοψηφία των σημερινών γραφείων είναι άνω των 25 ετών, δεν έχουν τα σωστά ύψη, δεν έχουν υπερυψωμένα δάπεδα, είναι ενεργοβόρα κι εξαιρετικά ρυπογόνα».
Το κυριότερο ωστόσο πρόβλημα είναι ότι οι περισσότεροι Έλληνες ιδιοκτήτες δεν έχουν την νοοτροπία να συνεννοηθούν μεταξύ τους, να αφήσουν κατά μέρους εγωισμούς και την άποψη πως τα γνωρίζουν όλα και να αναθέσουν σε επαΐοντες την βέλτιστη αξιοποίηση της περιουσίας τους, προτάσσοντας το κοινό όφελος.
Τα μικρά εμπορικά κέντρα όπως το Cosmos Center Athens επί της λεωφόρου Κηφισίας στους Αμπελόκηπους, το εμπορικό κέντρο του Νέου Ψυχικού στην λεωφόρο Κηφισίας, το «Αίθριο» στην οδό Αγίου Κωνσταντίνου στο Μαρούσι, τα εμπορικά κέντρα του Χαλανδρίου και τόσα άλλα, είναι κάποιες από τις χαρακτηριστικά αποτυχημένες αναπτύξεις μικρών και πολύ μικρών εμπορικών κέντρων, τα οποία κτίστηκαν τις δεκαετίες 80’- 90’, λειτούργησαν μερικά χρόνια, αλλά σταδιακά εγκαταλείφθηκαν, με αποτέλεσμα σήμερα στην πλειοψηφία τους τα καταστήματά τους να παραμένουν κλειστά ή υπομισθωμένα ως αποθηκευτικοί χώροι και μικρά γραφεία.
Όπως δηλώνει στο powergame.gr o Δημήτρης Μπινιάρης, ιδρυτής της εταιρείας BINSWANGER BINIARIS και πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας, τα εν λόγω κέντρα δεν πέτυχαν, καθώς είχαν τελείως λάθος σχεδιασμό. Αρχικά ήταν μικρά σε μέγεθος, αφού ο μέσος όρος τους κυμαίνεται από 2.000 έως 5.000 τ.μ., όταν τα κανονικά εμπορικά ξεκινούν από 30.000 τ.μ. Διέθεταν συνεπώς μικρό μη αντιπροσωπευτικό αριθμό καταστημάτων, δεν είχαν κεντρικό κλιματισμό, δεν ήταν χωρισμένα σε θεματικές ενότητες ούτε διέθεταν τις απαραίτητες θέσεις στάθμευσης, ώστε να παρέχουν τις απαραίτητες ανέσεις στους επισκέπτες.
Σύμφωνα με τον κύριο Μπινιάρη, οι εν λόγω αποτυχημένες αναπτύξεις μπορούν να πάρουν ξανά ζωή μέσω της μετατροπής τους σε σύγχρονα κτίρια γραφείων, εφόσον μετατραπούν τα καταστήματα των ορόφων σε σύγχρονους γραφειακούς χώρους μετά την ενοποίησή τους. Εξυπακούεται πως θα κρατηθεί μόνο το κέλυφος, θα αντικατασταθεί ο ηλεκτρομηχανολογικός εξοπλισμός και θα μετατραπούν σε αυτοτελή κτίρια γραφείων.
Τα μικρά παλαιότερα εμπορικά κέντρα είναι ιδανικά για μετατροπή σε σύγχρονα κτίρια γραφείων και μπορούν να μισθωθούν σε μία ή περισσότερες εταιρείες για τρεις τουλάχιστον βασικούς λόγους:
Βρίσκονται χωροθετημένα σε κεντρικά σημεία με κατάλληλη πρόσβαση.
Διαθέτουν το κατάλληλο ύψος, άπλετους κοινόχρηστους χώρους, θύρες διαφυγής, διπλά και τριπλά κλιμακοστάσια κλπ. συνεπώς υπερκαλύπτουν τις ισχύουσες προδιαγραφές πυρασφάλειας γραφειακών χώρων.
Έχουν εξαιρετική στατική επάρκεια, δεδομένου ότι κτίστηκαν για συνάθροιση κοινού, προδιαγραφή κατά πολύ υψηλότερη από την εκ της νομοθεσίας αιτούμενη στατική επάρκεια για γραφειακούς χώρους
Το μεγαλύτερο πρόβλημα ωστόσο σε αυτές τις κτιριακές αναπτύξεις είναι η πολυϊδιοκτησία κι η συνήθης για τα ελληνικά δεδομένα ασυμφωνία μεταξύ των ιδιοκτητών, αφού η διαφορετική προσέγγιση καθενός για την ιδιοκτησία του αλλά και η απροθυμία κάποιων να συμμετέχουν οικονομικά στην ανακαίνιση, εμποδίζει την συνολική βέλτιστη αξιοποίηση.
Το πρόβλημα ξεκινάει από το γεγονός ότι δεν υπάρχει υποχρέωση ούτε συνήθως η κουλτούρα των ιδιοκτητών ενός τέτοιου ακινήτου, να ανατεθεί η συνολική διαχείρισή του σε διαχειρίστρια εταιρεία (property management). Η εταιρεία διαχείρισης με την σειρά της θα μπορούσε να αναθέσει σε εξειδικευμένη εταιρεία συμβούλων ακίνητης περιουσίας την εκπόνηση μελέτης βέλτιστης αξιοποίησης του κτιρίου (highest and best use analysis) προκειμένου σύμφωνα με την μελέτη αξιοποίησης να αναζητηθεί ο κατάλληλος μισθωτής προς όφελος της ανάπτυξης κι όλων των ιδιοκτητών του ώστε να μην αντιμετωπίζουμε εγκαταλελειμμένα ή μισοάδεια υπομισθωμένα εμπορικά κέντρα.
Το σενάριο αυτό βεβαίως προϋποθέτει την οικονομική συνδρομή όλων των ιδιοκτητών στην αξιοποίηση του ακινήτου είτε εξ ιδίων κεφαλαίων είτε διά τραπεζικού δανεισμού. Βεβαίως σε τέτοιες περιπτώσεις θα όφειλαν και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα να εξετάζουν αποκλειστικά την ανάπτυξη που θα χρηματοδοτήσουν κι όχι τα επιμέρους οικονομικά στοιχεία του κάθε μικροϊδιοκτήτη. Όπως υποστηρίζει ο κύριος Μπινιάρης: «Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι ευρωπαϊκές χώρες όπως η Γερμανία, όπου η διαχείριση των ακινήτων ανατίθεται αποκλειστικά σε εξειδικευμένες εταιρείες».
Μια εν μέρει τέτοια προσπάθεια έχει στεφθεί με επιτυχία στο εμπορικό κέντρο Cosmos Center Athens, το οποίο χτίστηκε το 1993 με λάθος σχεδιασμό και παρά το γεγονός ότι βρισκόταν σε άριστη θέση, ουσιαστικά τα καταστήματα των 8 ορόφων του δεν λειτούργησαν ποτέ παραμένοντας σε βάθος χρόνου ξενοίκιαστα ενώ κάποια από αυτά είχαν μετατραπεί σε πολύ μικρά γραφεία που μισθώνονταν σε τιμές αποθήκης.
Στην BINSWANGER BINIARIS το 2016 εν μέσω της κρίσης, ανατέθηκε από χρηματοπιστωτικό ίδρυμα η διάσωση δανείου που είχε λάβει για την αγορά του δανειολήπτης, ο οποίος κατείχε 70 άδεια μικρά καταστήματα συνολικού εμβαδού 2.500 τ.μ. σε 2 ορόφους. Η μεσιτική εταιρεία εκπόνησε μελέτη αξιοποίησης από την οποία ως βέλτιστο σενάριο προέκυψε η ενοποίηση των 70 μικρών καταστημάτων κι η δημιουργία δύο ορόφων σύγχρονων γραφειακών χώρων. Εν συνεχεία η BINSWANGER BINIARIS αναζήτησε και βρήκε ως μισθώτρια την εταιρεία MEDIATEL σύμφωνα με τις προδιαγραφές της οποίας ανακαινίστηκαν οι χώροι και δημιουργήθηκαν 300 σύγχρονες θέσεις εργασίας. Η μίσθωση ήταν 12ετής και δεσμευτική και τα εκχωρημένα μισθώματα έσωσαν την χρηματοδότηση και τον δανειολήπτη από την απώλεια του ακινήτου του. Να σημειωθεί ότι μετά την ανακαίνιση επιτεύχθηκε διπλάσιο μίσθωμα από αυτό που εισέπρατταν καταστήματα την ίδια περίοδο σε άλλους ορόφους του κτιρίου.
Ωστόσο, το βέλτιστο σενάριο για το συγκεκριμένο κτίριο, σύμφωνα με τον κ. Μπινιάρη θα ήταν να αξιοποιηθεί στο σύνολό του, δηλαδή να κρατηθεί μόνο το κέλυφος και να μετατραπεί σε ένα σύγχρονο βιοκλιματικό κτίριο γραφείων που εν συναρτήσει της καταπληκτικής θέσης του, της εγγύτητάς του με το μετρό, τα ΜΜΜ και των 400 υπογείων θέσεων στάθμευσης που διαθέτει. Κάλλιστα δηλαδή, θα μπορούσε μετά τον εκσυγχρονισμό του να στεγάσει γραφεία πολυεθνικής εταιρείας και να εισπράττει το τριπλάσιο μίσθωμα, κάτι που βεβαίως δεν έχει συμβεί λόγω της διασπασμένης πολυϊδιοκτησίας και της αδυναμίας χάραξης κοινής στρατηγικής μεταξύ των 100 και πλέον διαφορετικών ιδιοκτητών.
Αντίστοιχα, στο με στοιχεία εγκατάλειψης εμπορικό κέντρο του Νέου Ψυχικού επί της λεωφόρου Κηφισίας, περισσότεροι από 40 διαφορετικοί ιδιοκτήτες καταστημάτων, οι οποίοι σήμερα τα κρατούν κλειστά, αδυνατούν να συνεννοηθούν παρά την πολύ μεγάλη ζήτηση από αξιόχρεους μισθωτές. Όπως υποστηρίζει ο κ. Μπινιάρης το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται σε ιδιαίτερα προνομιακή θέση και η μετατροπή του σε κτίριο γραφείων θα πρόσφερε εξαιρετικά υψηλές αποδόσεις στους ιδιοκτήτες και την δυνατότητα να πολλαπλασιάσουν την αξία της περιουσίας τους με ταυτόχρονη ωφέλεια για το περιβάλλον και την αισθητική της περιοχής. Θα μπορούσαν δηλαδή να εισπράξουν μισθώματα έως και τα 25 ευρώ ανά τ.μ. με την μετατροπή του σε πράσινο κτίριο γραφείων.
Σήμερα, υπάρχει έλλειψη σύγχρονων γραφειακών χώρων, με αποτέλεσμα να σημειώνεται κάμψη στις συναλλαγές. Όπως τονίζει ο ίδιος: « Η πλειοψηφία των σημερινών γραφείων είναι άνω των 25 ετών, δεν έχουν τα σωστά ύψη, δεν έχουν υπερυψωμένα δάπεδα, είναι ενεργοβόρα κι εξαιρετικά ρυπογόνα».
Το κυριότερο ωστόσο πρόβλημα είναι ότι οι περισσότεροι Έλληνες ιδιοκτήτες δεν έχουν την νοοτροπία να συνεννοηθούν μεταξύ τους, να αφήσουν κατά μέρους εγωισμούς και την άποψη πως τα γνωρίζουν όλα και να αναθέσουν σε επαΐοντες την βέλτιστη αξιοποίηση της περιουσίας τους, προτάσσοντας το κοινό όφελος.
