Πώς επηρεάζονται τράπεζες και δανειολήπτες από το πλαφόν στα στεγαστικά
«Πριμοδότηση» σε όσους μπαίνουν για πρώτη φορά στην αγορά στεγαστικής πίστης, παρέχει μεταξύ άλλων, νέα «οδηγία» της Τράπεζας της Ελλάδος, που επιβάλλει συγκεκριμένα μέτρα μακροπροληπτικής εποπτείας (πλαφόν με κριτήρια εισοδήματος και αξίας ακινήτου), σε μία προσπάθεια να θωρακίσει νοικοκυριά και ιδιώτες από μία αιφνίδια αλλαγή στις τιμές των ακινήτων και παράλληλα, να ενθαρρύνει την αναζωπύρωση μιας υποτονικής ζήτησης δανείων για στέγη.
Μέτρα, που αφορούν νέους αλλά και υφιστάμενους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων, καθώς και άλλων κατηγοριών δανείων που απαιτούν εγγύηση ακινήτου (π.χ. επαγγελματικά με εξασφάλιση ακινήτου ή καταναλωτικά με αντίστοιχες εγγυήσεις), αλλά σαφώς όχι επιχειρηματικά. Μέτρα στοχευμένα σε φυσικά πρόσωπα, που εξυπηρετούν κανονικά το/τα δάνειά τους (εξαιρούνται τα κόκκινα και όσα είναι σε ρύθμιση) τα οποία δεν εμπίπτουν σε κατηγορία προγραμμάτων εθνικής πολιτικής (τύπου «Σπίτι μου») . Μέτρα, τέλος, που «πριμοδοτούν» με ελαστικότερα όρια όσους για πρώτη φορά ζητήσουν στεγαστικό δάνειο (ως νέοι αγοραστές νοούνται τα φυσικά πρόσωπα, που δεν έχουν άλλο στεγαστικό τη στιγμή που υποβάλλουν το σχετικό αίτημα).
Για την Τράπεζα της Ελλάδος δεν φαίνεται να συντρέχει άμεσα λόγος ανησυχίας από πιθανή αναταραχή στις τιμές του real estate. Δεν περνά απαρατήρητο, όμως, ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με διψήφιο ποσοστό την τελευταία διετία (11,9% το γ’ τρίμηνο του 2023) και δεν απέχουν πολύ από το προηγούμενο υψηλό του 2008, μάλιστα σύμφωνα με κάποιες εκτιμήσεις, μόλις 7%. Την ίδια στιγμή, το αυξανόμενο κόστος οικοδομής σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών των οικοπέδων ασκεί περαιτέρω αυξητικές πιέσεις στις τιμές των νεόδμητων κατοικιών. Αντίστοιχη είναι και η εικόνα στα ενοίκια, αν και με πιο ήπιους ρυθμούς αύξησης (6% το γ’ τρίμηνο ΄23 σύμφωνα με ΟΟΣΑ).
Το σκεπτικό της Κεντρικής Τράπεζας που υλοποίησε η Διεύθυνση Εποπτείας με την έκδοση Πράξης Εκτελεστικής Επιτροπής 227/1/08.03.2024 (ΦΕΚ Β 1716, 15.03.2024) και το οποίο είχε αναφέρει το powergame.gr στα μέσα του προηγούμενου μήνα, είναι ακριβώς το νόημα της μακροπροληπτικής εποπτείας. Όσο και αν τα νέα μέτρα δεν αντανακλούν άμεσο κίνδυνο (άλλωστε η εφαρμογή τους θα ισχύσει από 1.1.25), δεν σημαίνει ότι ο κεντρικός τραπεζίτης δεν προβληματίζεται έντονα από τον επικίνδυνο συνδυασμό του διαθέσιμου εισοδήματος σήμερα και της συνεχιζόμενης ανόδου των τιμών στο real estate.
Eπικαλούμενοι στοιχεία της Eurostat, πηγές της ΤτΕ επισημαίνουν ότι το διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μειωμένο κατά 25% σε πραγματικούς όρους σε σχέση με το 2010, παρά την όποια ανάκαμψη των τελευταίων ετών. Και μάλιστα όταν τα έξοδα στέγασης στην Ελλάδα αναλώνουν το 34,2% του διαθέσιμου εισοδήματος (ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 19,6%). Κι όταν το 26,7% των νοικοκυριών χρησιμοποιεί περισσότερα από το 40% των εισοδημάτων του για έξοδα στέγασης (ΕΕ 8,7%).
Μέσα σε αυτό το σκηνικό, έρχεται προληπτικά η Διεύθυνση Εποπτείας της Τράπεζας της Ελλάδος και βάζει «φρένο» σε δύο παραμέτρους (εισόδημα κ αξία ακινήτου) ως προς το ύψος του δανείου. Ειδικότερα, θέτει πλαφόν 40% στον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους ως προς το εισόδημα και 80% στο δείκτη δανείου ως προς την αξία του εχέγγυου ακινήτου. Εδώ «κουμπώνει» η πριμοδότηση για νέους δανειολήπτες όπου στην πρώτη περίπτωση έχουν πλαφόν 50% και στη δεύτερη 90%, ενώ, για όλους (παλαιούς και νέους) προβλέπεται ένα ποσοστό ευχέρειας υπέρβασης των πλαφόν έως 10% για το σύνολο των δανείων .
Ο λόγος της ευνοϊκότερης μεταχείρισης των νέων αγοραστών (ελαστικότερα όρια) είναι κυρίως για να ενθαρρυνθεί η πρόσβασή τους στη στεγαστική πίστη. Άλλωστε σε όλη την αγορά, η ζήτηση είναι υποτονική και το συνολικό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων βαίνει μειούμενο, εν πολλοίς λόγω μεγαλύτερων αποπληρωμών. Οι τράπεζες επιδιώκουν φέτος να διατηρήσουν τουλάχιστον στα επίπεδα του 2023 την αγορά στέγης (1,2 δισ. ευρώ οι συνολικές εκταμιεύσεις του ΄23 (με…750 εκατ. ευρώ από το «Σπίτι μου»), καθώς οι εκταμιεύσεις παραμένουν πολύ χαμηλές σε σχέση με την προ οικονομικής κρίσης περίοδο (12 δισ. ευρώ 2005-2007, σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας , Νοέμβριος 2023).
Συνολικά, επιχειρείται μια προσπάθεια αναθέρμανσης ή έστω στήριξης της σημερινής ζήτησης (οι μειώσεις επιτοκίων θα βοηθήσουν σε αυτό) συνδυαστικά με τη λήψη μέτρων για την προστασία τραπεζών και δανειοληπτών. Τα μέτρα αυτά πάντως δεν θα έχουν επίπτωση στη λειτουργία του τραπεζικού τομέα και θα υπάρχει άπλετη περίοδος προσαρμογής.
Μέτρα, που αφορούν νέους αλλά και υφιστάμενους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων, καθώς και άλλων κατηγοριών δανείων που απαιτούν εγγύηση ακινήτου (π.χ. επαγγελματικά με εξασφάλιση ακινήτου ή καταναλωτικά με αντίστοιχες εγγυήσεις), αλλά σαφώς όχι επιχειρηματικά. Μέτρα στοχευμένα σε φυσικά πρόσωπα, που εξυπηρετούν κανονικά το/τα δάνειά τους (εξαιρούνται τα κόκκινα και όσα είναι σε ρύθμιση) τα οποία δεν εμπίπτουν σε κατηγορία προγραμμάτων εθνικής πολιτικής (τύπου «Σπίτι μου») . Μέτρα, τέλος, που «πριμοδοτούν» με ελαστικότερα όρια όσους για πρώτη φορά ζητήσουν στεγαστικό δάνειο (ως νέοι αγοραστές νοούνται τα φυσικά πρόσωπα, που δεν έχουν άλλο στεγαστικό τη στιγμή που υποβάλλουν το σχετικό αίτημα).
Για την Τράπεζα της Ελλάδος δεν φαίνεται να συντρέχει άμεσα λόγος ανησυχίας από πιθανή αναταραχή στις τιμές του real estate. Δεν περνά απαρατήρητο, όμως, ότι οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται με διψήφιο ποσοστό την τελευταία διετία (11,9% το γ’ τρίμηνο του 2023) και δεν απέχουν πολύ από το προηγούμενο υψηλό του 2008, μάλιστα σύμφωνα με κάποιες εκτιμήσεις, μόλις 7%. Την ίδια στιγμή, το αυξανόμενο κόστος οικοδομής σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών των οικοπέδων ασκεί περαιτέρω αυξητικές πιέσεις στις τιμές των νεόδμητων κατοικιών. Αντίστοιχη είναι και η εικόνα στα ενοίκια, αν και με πιο ήπιους ρυθμούς αύξησης (6% το γ’ τρίμηνο ΄23 σύμφωνα με ΟΟΣΑ).
Το σκεπτικό της Κεντρικής Τράπεζας που υλοποίησε η Διεύθυνση Εποπτείας με την έκδοση Πράξης Εκτελεστικής Επιτροπής 227/1/08.03.2024 (ΦΕΚ Β 1716, 15.03.2024) και το οποίο είχε αναφέρει το powergame.gr στα μέσα του προηγούμενου μήνα, είναι ακριβώς το νόημα της μακροπροληπτικής εποπτείας. Όσο και αν τα νέα μέτρα δεν αντανακλούν άμεσο κίνδυνο (άλλωστε η εφαρμογή τους θα ισχύσει από 1.1.25), δεν σημαίνει ότι ο κεντρικός τραπεζίτης δεν προβληματίζεται έντονα από τον επικίνδυνο συνδυασμό του διαθέσιμου εισοδήματος σήμερα και της συνεχιζόμενης ανόδου των τιμών στο real estate.
Eπικαλούμενοι στοιχεία της Eurostat, πηγές της ΤτΕ επισημαίνουν ότι το διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μειωμένο κατά 25% σε πραγματικούς όρους σε σχέση με το 2010, παρά την όποια ανάκαμψη των τελευταίων ετών. Και μάλιστα όταν τα έξοδα στέγασης στην Ελλάδα αναλώνουν το 34,2% του διαθέσιμου εισοδήματος (ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 19,6%). Κι όταν το 26,7% των νοικοκυριών χρησιμοποιεί περισσότερα από το 40% των εισοδημάτων του για έξοδα στέγασης (ΕΕ 8,7%).
Μέσα σε αυτό το σκηνικό, έρχεται προληπτικά η Διεύθυνση Εποπτείας της Τράπεζας της Ελλάδος και βάζει «φρένο» σε δύο παραμέτρους (εισόδημα κ αξία ακινήτου) ως προς το ύψος του δανείου. Ειδικότερα, θέτει πλαφόν 40% στον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους ως προς το εισόδημα και 80% στο δείκτη δανείου ως προς την αξία του εχέγγυου ακινήτου. Εδώ «κουμπώνει» η πριμοδότηση για νέους δανειολήπτες όπου στην πρώτη περίπτωση έχουν πλαφόν 50% και στη δεύτερη 90%, ενώ, για όλους (παλαιούς και νέους) προβλέπεται ένα ποσοστό ευχέρειας υπέρβασης των πλαφόν έως 10% για το σύνολο των δανείων .
Ο λόγος της ευνοϊκότερης μεταχείρισης των νέων αγοραστών (ελαστικότερα όρια) είναι κυρίως για να ενθαρρυνθεί η πρόσβασή τους στη στεγαστική πίστη. Άλλωστε σε όλη την αγορά, η ζήτηση είναι υποτονική και το συνολικό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων βαίνει μειούμενο, εν πολλοίς λόγω μεγαλύτερων αποπληρωμών. Οι τράπεζες επιδιώκουν φέτος να διατηρήσουν τουλάχιστον στα επίπεδα του 2023 την αγορά στέγης (1,2 δισ. ευρώ οι συνολικές εκταμιεύσεις του ΄23 (με…750 εκατ. ευρώ από το «Σπίτι μου»), καθώς οι εκταμιεύσεις παραμένουν πολύ χαμηλές σε σχέση με την προ οικονομικής κρίσης περίοδο (12 δισ. ευρώ 2005-2007, σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας , Νοέμβριος 2023).
Συνολικά, επιχειρείται μια προσπάθεια αναθέρμανσης ή έστω στήριξης της σημερινής ζήτησης (οι μειώσεις επιτοκίων θα βοηθήσουν σε αυτό) συνδυαστικά με τη λήψη μέτρων για την προστασία τραπεζών και δανειοληπτών. Τα μέτρα αυτά πάντως δεν θα έχουν επίπτωση στη λειτουργία του τραπεζικού τομέα και θα υπάρχει άπλετη περίοδος προσαρμογής.
