Αυξημένη ζήτηση για Airbnb στην Ελλάδα αλλά και υψηλότεροι φόροι
Iσχυρή ζήτηση για το καλοκαίρι καταγράφουν τα καταλύματα Airbnb στην Ελλάδα, με βάση τα στοιχεία κρατήσεων στις πλατφόρμες που συγκεντρώνει και επεξεργάζεται η AirDNA. Συγκεκριμένα, μέχρι την προηγούμενη εβδομάδα, οι κρατήσεις που είχαν πραγματοποιηθεί για διαμονές τον Μάιο ήταν αυξημένες κατά 24% σε σύγκριση με τις κρατήσεις για τον ίδιο μήνα που είχαν πραγματοποιηθεί έως τις 12 Απριλίου 2023. Αντίστοιχα, οι κρατήσεις είναι αυξημένες κατά 19% για τον Ιούνιο, 14% για τον Ιούλιο και 22% για τον Αύγουστο.
Η αυξημένη ζήτηση είναι μια ένδειξη ότι οι ταξιδιώτες πλέον κάνουν κρατήσεις για τις καλοκαιρινές τους διακοπές νωρίτερα. Και αυτό αποτελεί ένα στοιχείο που θα πρέπει να συνυπολογίσουν οι διαχειριστές ακινήτων στην στρατηγική τιμολόγησης που ακολουθούν.
Σε ό,τι αφορά την προσφορά καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι διαθέσιμες καταχωρήσεις στις πλατφόρμες φαίνεται ότι παραμένουν περίπου στα ίδια επίπεδα με πέρυσι, αν και με μικρές αποκλίσεις. Τον Μάιο υπάρχουν 7% περισσότερες καταχωρήσεις, τον Ιούνιο 2% περισσότερες ενώ παρατηρείται μικρή μείωση -1% τον Ιούλιο και -3% τον Αύγουστο.
Οι εκπλήξεις στις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ
Στο μεταξύ η ΑΑΔΕ εξέδωσε την πολυαναμενόμενη διευκρινιστική εγκύκλιο που αφορά τον ν. 5073/2023 σχετικά με τη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, με ισχύ από 1.1.2024 και εφεξής. Μεταξύ άλλων, περιέχεται και μια αιφνιδιαστική προσθήκη στον νόμο που έχει αναστατώσει τα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον χώρο.
Συγκεκριμένα, η παράγραφος 15 της διευκρινιστικής εγκυκλίου αναφέρει:
Τα «Ακίνητα» που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (έδρα και υποκαταστήματα) των ως άνω προσώπων και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του ν.3986/2011 (Α΄152), περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.
Το ίδιο εφαρμόζεται ανάλογα και για τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία μισθώνουν ή υπεκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα και αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 39Α του ΚΦΕ. Ως προς την επιβολή του τέλους επιτηδεύματος για τα δωμάτια που βρίσκονται εντός του ίδιου διαμερίσματος ή εντός μονοκατοικίας, καθώς και για τα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός του ίδιου κτιριακού χώρου, εφαρμόζονται όσα έχουν γίνει δεκτά με την παρ. 1 της ΠΟΛ.1156/2017 εγκυκλίου, δηλαδή επιβάλλεται μία φορά τέλος επιτηδεύματος, ανεξάρτητα αν αυτά λειτουργούν ως έδρα ή ως υποκαταστήματα.
Σε περίπτωση που η δραστηριότητα της εν λόγω επιχείρησης επεκτείνεται και σε άλλους κτιριακούς χώρους, θα επιβληθεί ξεχωριστό τέλος επιτηδεύματος για το κάθε επιπλέον κτίριο στο οποίο στεγάζονται οι εγκαταστάσεις της.
Εν ολίγοις, αν μια εταιρεία διαχειρίζεται 100 ακίνητα (σε διαφορετικά κτίρια), εκτός από 1.000 ευρώ τέλος επιτηδεύματος για την έδρα της εταιρείας, θα πρέπει να πληρώσει άλλα 600 ευρώ για κάθε ακίνητο που διαχειρίζεται, καθώς λογίζεται ως υποκατάστημα. Δηλαδή θα πρέπει να πληρώσει το υπέρογκο ποσό των 60.000 ευρώ τον χρόνο, καθιστώντας την εταιρεία μη βιώσιμη.
Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο νόμος που ψηφίστηκε στα τέλη της προηγούμενης χρονιάς υποχρέωσε όσους διαχειρίζονται από 3 ακίνητα και πάνω να συστήσουν εταιρεία, χωρίς να αναφέρεται πουθενά ότι αλλάζει το καθεστώς εξαίρεσης από την υποχρέωση καταβολής τέλους επιτηδεύματος.
«Η επιβολή του τέλους επιτηδεύματος ανά κατάλυμα δεν έχει αναλογικότητα», σημειώνει στο powergame.gr ο Νάσος Γαβαλάς, πρόεδρος του Stama (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), ο οποίος έχει ξεκινήσει επαφές για το θέμα με αρμόδιες αρχές και φορείς.
Εμμέσως πλήττονται και οι ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς οι εταιρείες θα αναγκαστούν να καταργήσουν τη μέθοδο της υπεκμίσθωσης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του, με την οποία αυτή τη στιγμή δουλεύει η πλειοψηφία του κλάδου.
Η αυξημένη ζήτηση είναι μια ένδειξη ότι οι ταξιδιώτες πλέον κάνουν κρατήσεις για τις καλοκαιρινές τους διακοπές νωρίτερα. Και αυτό αποτελεί ένα στοιχείο που θα πρέπει να συνυπολογίσουν οι διαχειριστές ακινήτων στην στρατηγική τιμολόγησης που ακολουθούν.
Σε ό,τι αφορά την προσφορά καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι διαθέσιμες καταχωρήσεις στις πλατφόρμες φαίνεται ότι παραμένουν περίπου στα ίδια επίπεδα με πέρυσι, αν και με μικρές αποκλίσεις. Τον Μάιο υπάρχουν 7% περισσότερες καταχωρήσεις, τον Ιούνιο 2% περισσότερες ενώ παρατηρείται μικρή μείωση -1% τον Ιούλιο και -3% τον Αύγουστο.
Οι εκπλήξεις στις διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ
Στο μεταξύ η ΑΑΔΕ εξέδωσε την πολυαναμενόμενη διευκρινιστική εγκύκλιο που αφορά τον ν. 5073/2023 σχετικά με τη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, με ισχύ από 1.1.2024 και εφεξής. Μεταξύ άλλων, περιέχεται και μια αιφνιδιαστική προσθήκη στον νόμο που έχει αναστατώσει τα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον χώρο.
Συγκεκριμένα, η παράγραφος 15 της διευκρινιστικής εγκυκλίου αναφέρει:
Τα «Ακίνητα» που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (έδρα και υποκαταστήματα) των ως άνω προσώπων και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του ν.3986/2011 (Α΄152), περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.
Το ίδιο εφαρμόζεται ανάλογα και για τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία μισθώνουν ή υπεκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα και αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 39Α του ΚΦΕ. Ως προς την επιβολή του τέλους επιτηδεύματος για τα δωμάτια που βρίσκονται εντός του ίδιου διαμερίσματος ή εντός μονοκατοικίας, καθώς και για τα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός του ίδιου κτιριακού χώρου, εφαρμόζονται όσα έχουν γίνει δεκτά με την παρ. 1 της ΠΟΛ.1156/2017 εγκυκλίου, δηλαδή επιβάλλεται μία φορά τέλος επιτηδεύματος, ανεξάρτητα αν αυτά λειτουργούν ως έδρα ή ως υποκαταστήματα.
Σε περίπτωση που η δραστηριότητα της εν λόγω επιχείρησης επεκτείνεται και σε άλλους κτιριακούς χώρους, θα επιβληθεί ξεχωριστό τέλος επιτηδεύματος για το κάθε επιπλέον κτίριο στο οποίο στεγάζονται οι εγκαταστάσεις της.
Εν ολίγοις, αν μια εταιρεία διαχειρίζεται 100 ακίνητα (σε διαφορετικά κτίρια), εκτός από 1.000 ευρώ τέλος επιτηδεύματος για την έδρα της εταιρείας, θα πρέπει να πληρώσει άλλα 600 ευρώ για κάθε ακίνητο που διαχειρίζεται, καθώς λογίζεται ως υποκατάστημα. Δηλαδή θα πρέπει να πληρώσει το υπέρογκο ποσό των 60.000 ευρώ τον χρόνο, καθιστώντας την εταιρεία μη βιώσιμη.
Εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι ο νόμος που ψηφίστηκε στα τέλη της προηγούμενης χρονιάς υποχρέωσε όσους διαχειρίζονται από 3 ακίνητα και πάνω να συστήσουν εταιρεία, χωρίς να αναφέρεται πουθενά ότι αλλάζει το καθεστώς εξαίρεσης από την υποχρέωση καταβολής τέλους επιτηδεύματος.
«Η επιβολή του τέλους επιτηδεύματος ανά κατάλυμα δεν έχει αναλογικότητα», σημειώνει στο powergame.gr ο Νάσος Γαβαλάς, πρόεδρος του Stama (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), ο οποίος έχει ξεκινήσει επαφές για το θέμα με αρμόδιες αρχές και φορείς.
Εμμέσως πλήττονται και οι ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς οι εταιρείες θα αναγκαστούν να καταργήσουν τη μέθοδο της υπεκμίσθωσης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του, με την οποία αυτή τη στιγμή δουλεύει η πλειοψηφία του κλάδου.
